Vuokraus, sopimuksen muutos, alue kiinteistöltä 91-9-9903-100, Ehrenströmintie 3, Oy Ursula

Lisäksi toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen ja tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

(L1109-1)

Vuokralainen on pyytänyt, että voimassa olevaa maanvuokrasopimusta muutettaisiin siten, että vuokra-alueella sijaitsevan Café Ursulan uudistamis- ja laajennushanke olisi mahdollista toteuttaa. Hankkeen tarkoitus on uusia rakennus kokonaan sen huonon kunnon ja tilojen epäkäytännöllisyyden vuoksi. Samalla rakennuksen tiloja on tarkoitus laajentaa nykyisestä 458 k-m²:sta noin 753 k-m²:een. 

Vuokra-alueella on voimassa 25.9.1998 vahvistettu asemakaava nro 10440. Asemakaavan osoittaa rakennukselle rakennuspaikan, jolle saa rakentaa yksikerroksisen ravintolan ja kattamattoman tarjoilutilan. Asemakaavaote ja sijaintikartta ovat liitteenä 3. Kaupunkiympäristölautakunta on 18.11.2025, § 601 myöntänyt hankkeelle poikkeamisluvan, jolla rakennus ja sen tarjoilutilat sijoittuvat niille kaavassa varattujen rakennusalojen ulkopuolelle. Poikkeamisluvan yhteydessä kaupungille toimitetut alustavat suunnitelmat ja asemakaavapiirros ovat liitteenä nro 4.

Suunniteltu rakennus sijoittuu osittain nykyisen vuokra-alueen ulkopuolelle, minkä vuoksi hankkeen toteuttaminen edellyttää muutoksia vuokra-alueeseen. Vuokralaisen kanssa on sovittu vuokra-alueen rajauksen tarkistamisesta liitteen nro 2 mukaisesti ja vuokra-alueen uusi pinta-ala on 1 770 m² entisen 1 396 m²:n sijaan. Rakentamisen yhteydessä suoritettavien maanrakennustoimenpiteiden varalta päätöksen liitteenä nro 5 on kaupungin ohje kaupungin tonttien rakennuttajille.

Voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukaan: "Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta." Nykyisen vuokrasopimuksen mukainen vuokra perustuu vuokra-alueelle toteutettuun 458 m²:n suuruiseen kerrosalaan, joten rakennuksen laajennuksen yhteydessä vuokraa on perusteltua tarkistaa kerrosalan muutoksen suhteessa. Virallisen elinkustannusindeksin "elokuu 1951=100" pistelukua 100 vastaava, vuokra-alueen perusvuosivuokra on tällä hetkellä 2 818,83 euroa ja pistelukua 100 vastaava käytetty yksikköhinta on 116,24 euroa/k-m², joka vastaa nykyarvoltaan noin 2719 euroa. 

Edellä mainitun yksikköhinnan 116,24 euroa/k-m², toteutettavan rakennusoikeuden 753 k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämän viiden prosentin tuoton perusteella laskettu, vuokra-alueen uusi, virallisen elinkustannusindeksin "elokuu 1951=100" pistelukua 100 vastaava perusvuosivuokra on 4 376,44 euroa. Vuosivuokra 1.7.2026 lukien on 102 364,93 euroa. Perittävä vuokra ajalta 1.7.2026-31.3.2027 on 76 773,90 euroa. Vuokra on sidottu indeksiin siten kuin sopimusluonnoksessa on sanottu.

Hallintolain 51 §:n perusteella korjattu euro määrä päätöksen perusteluista, 27.5.2026,NC

Edellä mainittujen lisäksi vuokra-alueeseen tehtävät muutokset edellyttävät maaperää ja vuokrasopimuksen päättymistä koskevien ehtojen päivittämistä. Kaikki ehtomuutokset on kirjattu päätöksen liitteenä nro 1 olevaan sopimusluonnokseen ja liitteenä nro 2 olevaan karttaan.

Kaupunkiympäristölautakunta on siirtänyt 4.4.2023, § 196 hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1-9 kohtien mukaista toimivaltaansa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle päättää toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä.