Kaupunkiympäristölautakunta päätti hyväksyä Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) korttelin 36265 asemakaavan mukaisia tontteja 1, 2 ja 3 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavan nro 11380:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

E-House Oy (jättöpäivämäärä 11.5.2017)

Rakennuspaikka

Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) korttelin 36265 asemakaavan mukaiset tontit nrot 1 (osoitteessa Harjannetie 22), 2 (osoitteessa Bysantinkuja 5) ja 3 (osoitteessa Harjannetie 24).

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuntojen rakentamiseen tonteille poiketen voimassa olevasta asemakaavasta siten, että tonttien yhteen laskettu asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 5 100 k-m2 ja tonttikohtainen rakennusoikeus 20 % (ylitys tontilla 1 = 280 k-m2, tontilla 2 = 300 k-m2 ja tontilla 3 = 440 k-m2. Yhteensä ylitystä 1 020 k-m2). Rakennusalojen rajoista poiketaan alustavan luonnossuunnitelman osoittamalla tavalla. Rakennusten pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja sijoittuu monessa kohdassa useampaan kerrokseen kuin asemakaavan mukainen enimmäiskerroslukumerkintä sallii johtuen mm. rakennuspaikan jyrkkyydestä. Pysäköinti on suunniteltu korttelin keskelle rakenteelliseen pysäköintilaitokseen, kun se asemakaavan mukaisesti on jaoteltu useampiin pienempiin, osin maanpäällisiin yksiköihin.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että poikkeamistarpeet aiheutuvat jyrkästä rakentamispaikasta ja siihen sijoitetuista terassoituvista rakennuksista. Toteutukseltaan kaavan mukaista kalliimpi rakenteellinen pysäköintiratkaisu mahdollistuu hankkeeseen haettavalla rakennusoikeuden ylityksellä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Tontit sijaitsevat alueella, jolla on voimassa 21.6.2006 hyväksytty asemakaava nro 11380. Alue kuuluu ns. Viikinmäen kukkulakaupungin asemakaavaan. Asemakaavan mukaan tontit ovat asuinrakennusten korttelialuetta (A). Tontille osoitettujen terassitalojen rakennusalojen enimmäiskerrosluvut vaihtelevat II–III kerroksen välillä. Rakennusoikeudet tonteittain ovat 36265/1 = 1 400 k-m2, 36265/2 = 1 500 k-m2 ja 36265/3 = 2 200 k-m2. Asemakaavaan on lisäksi merkitty kallion louhintaa koskevia korkeusrajoituksia.

Alueella on voimassa yleiskaava, jonka mukaan alue on pientalovaltaista asuinaluetta. Helsingin uudessa yleiskaavassa (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) alue on asuntovaltaista aluetta (A3), jossa korttelitehokkuus on pääasiassa e = 0,4-1,2.

Alueen rakentamista ohjaa em. kaavojen lisäksi Viikinmäen kukkulakaupungin rakentamistapaohje (Kslk ja Raklk 2007), jossa on annettu ohjeita rakennusten julkisivuista, värityksestä ja sovittamisesta kallioiseen maastoon.

Tontit ovat kaupungin omistuksessa. Kiinteistölautakunta on 20.4.2017 varannut tontit e-House oy:lle, IVH Asunnot Oy:lle ja Investors House Oyj:lle asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2018 saakka. Varausehtoihin kuuluu mm., että tonteista kaksi tulee toteuttaa valtion tukemien lyhyen korkotuen hankkeina ja yksi vapaarahoitteisena omistusasuntona ilman Hitas-ehtoja. Tonteille 36265/1, 2 ja 3 toteutettavasta yhteenlasketusta asuinhuoneistoalasta vähintään 30 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Suunnittelun lähtökohtana tulee olla, että mainittujen perheasuntojen keskipinta-ala on vähintään 65 h-m². Varauksensaajan tulee noudattaa alueellisia rakennustapaohjeita. Hankkeiden suunnittelun ja toteutuksen tulee tapahtua yhteistyössä kaupungin alueellisten yhteistyö- ja koordinointiryhmien kanssa.

Kortteli 36265 rajoittuu länsipuolelta Viikinmäen kokoojakatuun Harjannetiehen ja itäpuolella alueen keskeiseen viheralueeseen Maarianmaanpuistoon. Kortteli sijaitsee jyrkässä itärinteessä; kallioinen maasto putoaa noin 15 metriä vain noin 40 metrin matkalla. Maaston korkeuserot ja asemakaavan mukainen matalahko avokallioita myötäilevä terassitalomainen kaavaratkaisu ovat olleet syynä siihen, että jo pitkään kaavoitettuna ollutta tonttia ei ole toistaiseksi rakennettu. Kortteli on osoittautunut rakennusteknisesti ja -taloudellisesti haasteelliseksi toteuttaa nykyisen asemakaavan mukaisesti.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (2.6.2017). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia on esitetty 1 kpl. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistuttajan (As Oy Vuollejokisimpukka) mielestä alueen rakentamattomien tonttien rakentumisen vauhdittuminen on alueen asukkaiden etu. Muistuttaja ei vastusta myöskään kerrosalan ylitystä sinänsä, mutta katsoo, että rakennukset ovat sijoiteltavissa tonteille kukkulakaupungin kaupunkikuvallisuutta vielä huolellisemmin noudattaen. Muistuttaja esittää, että Harjannetien puolella julkisivut olisivat kahden kerroksen korkuisia, ja toivoo, että rakennukset suunnitellaan naapurirakennusten ilmeeseen sopiviksi materiaaleiltaan, sommittelultaan, väritykseltään ja aukotukseltaan. Muistuttaja toivoo, että Tuomas Piispan toria ympäröivä katutila pyritään aktivoimaan ja että asunto-osakeyhtiötä kuullaan myös rakennuslupavaiheessa.

Poikkeamispäätökseen liittyy mm. muistuttajan esittämiä ehtoja jatkosuunnittelun tarpeista ja toteutettavan rakentamisen laadusta. Harjannetien puoleista rakennusten 2-kerroksisuutta ei ole poikkeamisen ehdoissa edellytetty, koska myöskään voimassa oleva asemakaava ei tätä edellytä, vaan sallii Harjannetien puolella 3-kerrokset rakennukset. Rakennuslupavaiheessa kuullaan naapurit.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY:ltä, Helen Sähköverkko Oy:ltä ja Helen Oy:ltä.

Lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska se edistää Viikinmäen alueen länsiosan rakentumista ja alueen kokonaissuunnitelman toteutumista. Keskeiselle paikalle Viikinmäessä sijoittuva asuntorakentaminen parantaa toteutuessaan Harjannetien nykyisin keskeneräistä katukuvaa ja luo edellytyksiä ko. tonttien alapuolella laaksossa sijaitsevan Maarianmaanpuiston pohjoisosan rakentamiselle.

Poikkeamisen erityinen syy on alueen asuntorakentamisen ja alueen kokonaissuunnitelman toteutumisen edistäminen.

Poikkeamispäätöksen ehdoilla varmistetaan haastavan hankkeen toiminnallisesti ja kaupunkikuvallisesti laadukas toteuttaminen kukkulakaupungin kallioiseen ympäristöön.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. 15a kohta

Rakennusvalvontataksa 2017, 8 §.

Maksu

1 500 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää.

Kuulutusteksti kirjaamoon