Beslutet stämmer överens med förslaget.

Behov av lokaler för utbildningsverket och barnomsorgsverket

På basis av tillgängliga elevprognoser beräknas antalet finska lågstadieelever åren 2017–2026 öka med ca 200 på Drumsö. Under samma period ökar antalet högstadieelever med ca 230 enligt befolkningsprognosen.

Det finns för närvarande en enda finsk lågstadieskola på Drumsö, vid Kvarnbergsvägen 3. Antalet elever är 866 (20.9.2016). Skolan har flera extra lokaler. Det behövs åren 2017–2026 nya permanenta lokaler för ca 590 lågstadieelever. Enligt byggnadsprogrammet ska det åren 2020–2021 uppföras en ny lågstadiebyggnad på Drumsö för utbildningsverket.

Utbildningsverket har sedan med avvikelse från tidigare planer kommit fram till att lågstadieprojektet bör tidigareläggas så att lokalerna kan användas år 2019. Nya alternativ för projektet har därför börjat sökas.

Barnomsorgsverket behöver å sin sida samtidigt tillfälliga lokaler för daghemmet Särki medan dess byggnad renoveras. Verket behöver dessutom lokaler för ytterligare ca 200 barn. Avsikten är att daghemsbyggnaden ska renoveras åren 2018–2019.

Med tanke på behovet av mer utrymme har fastighetskontorets lokalcentral utrett möjligheten till ett projekt som ersätter en renovering i daghemmet Särkis byggnad. Det ersättande projektet ska tillgodose både daghemmets behov och behovet av lokaler för ytterligare 200 barn.

Granskade alternativ

Ett speciellt problem på Drumsö är att det råder brist på lediga Y-tomter. Som ett alternativ för en byggnad för en andra lågstadieskola har exempelvis möjligheten att planlägga en Y-tomt i Mörtnäsparken i södra spetsen av Hallonnäs undersökts. Ett problem med Mörtnäsparken är att tillgängligheten är dålig. I och med att projektet tidigareläggs är det med tanke på att en detaljplaneändring tar lång tid ändå inte möjligt att planlägga en ny Y-tomt utan att separata tillfälliga lokaler och extra lokaler ordnas. Dessutom finns det risk att en detaljplaneändring överklagas. Följaktligen har det alternativ som går ut på att verksamheten förläggs till en befintlig byggnad granskats i första hand.

Granskningen inleddes i början av år 2016 genom en kartläggning av alla fastigheter i Hallonnäs som är lämpliga vad storleken och ändamålet beträffar och som endast kräver undantagsförfarande. Utredningarna ledde till att nitton fastigheter hittades, och ägarna tillfrågades om de var villiga att hyra ut lokaler för skol- och/eller daghemsändamål.

Resultaten av granskningen beskrivs mer ingående i bilaga 2. Diskussionerna med fastighetsägarna gav fem särskilt potentiella alternativ, och dessa analyserades närmare också utifrån tekniska och funktionella krav. Dessutom bedömdes möjligheterna till en gårdsplan och utomhusområden på tomten och i närheten. Efter bedömningen och diskussionerna meddelade slutligen två fastighetsägare att de ville ge ett anbud.

Processen kring anbudsförfrågan

Till handlingarna för anbudsförfrågan hörde en skrivelse med anbudsförfrågan, avtalsutkast, en prissättningsblankett, ett preliminärt rumsprogram, en tabell över fördelningen av ansvaret för underhållet, tekniska krav på lokalerna och anvisningar för planering av köket. Anbudshandlingarna skulle lämnas senast 23.8.2016. En fastighetsägare lämnade anbudshandlingarna inom utsatt tid. Den andra fastighetsägaren meddelade med hänvisning till handlingarna för anbudsförfrågan att fastigheten trots allt inte var tillräckligt lämplig för ändamålet i fråga och deltog därför inte i anbudsförfarandet.

Eftersom processen kring anbudsförfrågan ledde till ett enda anbud, vilket gavs av Kiinteistö Oy Vattuniemenkuja Neljä, beslutades det att alternativet med en nybyggnad i Hallonnäs ytterligare skulle undersökas vid sidan om hyresalternativet för att de alternativa kostnaderna skulle fås fram. Samtidigt fortsatte processen med förhandlingar om kommersiella villkor med anbudsgivaren.

En jämförelse visar att investeringskostnaderna för alternativet med en nybyggnad motsvarar det kapitaliserade hyresbeloppet för den byggnad som hyrs. I och med att en nybyggnad blir klar för sent på grund av en detaljplaneändring och det därför uppstår kostnader för behövliga extra lokaler och tillfälliga lokaler är följden att de totala lokalkostnaderna för en nybyggnad ändå är mindre förmånliga. Om extra lokaler och tillfälliga lokaler ordnas i form av flyttbara volymelement föreligger det dessutom oförutsebara risker när en lämplig plats på Drumsö ska hittas.

Slutresultat

Efter att hyresanbudet tagits emot utarbetades det exaktare planer för det nya ändamålet med byggnaden och för det tekniska genomförandet. Dessutom gjordes det en kartläggning över skadliga ämnen eftersom byggnaden måste vara sund och säker. Samtidigt förhandlades det om kommersiella villkor i hyresavtalet. Samförstånd om de kommersiella villkoren nåddes andra veckan i november 2016. Av de ovan beskrivna anledningarna har det i samråd med användarna och stadskansliet bedömts att det totalekonomiskt sett bästa alternativet i dagens läge är att de behövliga lokalerna hyrs såsom föreslaget.

Planerna för ändringsarbeten utgör bilaga 3, en planritning bilaga 4 och kartläggningen över skadliga ämnen bilaga 5.

Hyresavtal

Enligt det framförhandlade hyresavtalet börjar hyrestiden senast 15.7.2019 och går ut tjugo år efter den dag hyrestiden börjat. Avtalet innehåller en option om förlängning. Dessutom har uthyraren och staden kommit överens om att lokalerna kan tas i bruk och hyrestiden börja redan 15.7.2018 i det fall att tidsplanen för ändrings- och reparationsarbetena möjliggör detta. Lokalerna kan tas i bruk 15.7.2018 förutsatt att undantags- och bygglovsförfarandet sker utan fördröjningar.

Arrendet för tomten ingår i kapitalhyran. Kapitalhyran är fram till den dag hyrestiden börjar bunden vid byggnadskostnadsindex i november 2016, och efter att lokalerna tagits i bruk är den bunden vid levnadskostnadsindex den månad lokalerna togs i bruk.

Som det ser ut nu finns det i byggnaden lokaler på ca 1 000 m² som barnomsorgsverket inte behöver åtminstone genast. Dessa lokaler görs lätta att omdisponera för att staden först ska kunna hyra ut dem vidare till utomstående och senare vid behov ta dem i bruk för daghems- eller skoländamål med kort varsel utan installationstekniska ändringsarbeten.

Ett utkast till hyresavtal, vilket ska justeras i enlighet med ett uppdaterat hyresanbud, utgör bilaga 6.

Utomhusområden

Utöver den på tomten planerade gårdsplanen behövs det ett utomhusområde i den närbelägna Båtbyggarparken och en ny liten utomhusplan i Stävparken. Läget för utomhusområdena har planerats i samråd med byggnadskontorets gatu- och parkavdelning och stadsplaneringskontoret, utifrån att invånarna ska kunna använda parkerna fritt också i framtiden. De extra utomhusområdena har en kostnadseffekt på ca 0,50 euro/m²/månad för användarna.

Projektet gemensamt för utbildningsverket och barnomsorgsverket

Enligt stadens strategiprogram ska stadens servicelokaler användas effektivare. Vad skol- och daghemslokaler beträffar kan användningen effektiviseras särskilt på så sätt att gymnastiksalar, matsalar och kök är gemensamma. En lösning har därför i första hand sökts med utgångspunkt i att projektet är gemensamt för utbildningsverket och barnomsorgsverket.

Fastighetskontorets lokalcentral har granskat olika alternativ för servicelokaler på Drumsö tillsammans med utbildningsverket, barnomsorgsverket och stadsplaneringskontoret. På basis av behovsbeskrivningarna och med beaktande av hurdan struktur det nuvarande nätet av servicelokaler har är norra delen av Hallonnäs lämpligast för en servicebyggnad vad tillgängligheten beträffar.

Produktions- och kontorsbyggnaden vid Hallonnäsgränden 4, vilken är det av de undersökta alternativen som föreslås bli valt, passar vad läget och dispositionen beträffar bra in i nätet av servicebyggnader på Drumsö.

Utbildningsnämndens finska sektion och barnomsorgsnämnden ger utlåtande om behovsplanerna och kostnaderna anknutna till lösningsförslaget.

Utbildningsnämndens finska sektion beslutade 13.12.2016 (148 §) godkänna behovsutredningen inklusive kostnaderna för hyresprojektet enligt förslaget och framhöll att planen är en lösning på behovet av lokaler för en andra lågstadieskola på Drumsö och möjliggör skolgång i permanenta, öppna och flexibla lokaler för lärande. Beslutet utgör bilaga 7, behovsutredningen bilaga 8 och en bilaga till behovsutredningen bilaga 9.

Verkställighetsbeslut

Byggnaden har undersökts med tanke på skadliga ämnen, och enligt resultaten finns det ingen särskild anledning till oro. De som använder byggnaden har emellertid låtit förstå att det är problem med inomhusluften, vilket betyder att saken bör utredas grundligt med beaktande av den planerade nya användningen.

Om stadsfullmäktige godkänner att Kiinteistö Oy Vattuniemenkuja Neljäs byggnad hyrs för den användning som baserar sig på utbildningsverkets och barnomsorgsverkets behovsbeskrivningar, kommer stadsstyrelsen i sitt verkställighetsbeslut att kräva att det vid renoveringen i byggnaden vid Hallonnäsgränden 4 särskilt ses till att de tidigare upptäckta problemen med inomhusluften blir avhjälpta så att byggnaden uppfyller kraven på undervisnings- och daghemslokaler för barn och unga.

Slutkommentarer

Förslaget till hyrning har beretts av fastighetskontorets lokalcentral, stadsplaneringskontoret, barnomsorgsverket, utbildningsverket och stadskansliets ekonomi- och planeringsavdelning i samråd. Newsec Oy har anlitats som expert på fastighetsbranschen. Lokalcentralen har dessutom anlitat externa byggnadstekniska experter.

När beslutsförslaget bedöms ska det beaktas att ett alternativ med ett nybyggnadsprojekt som staden själv genomför skulle innebära att en byggnad fås 3–5 år senare, vilket beror på att en detaljplaneändring och offentliga upphandlingsförfaranden är tidskrävande. Tillfälliga extra lokaler skulle i detta fall behövas på Drumsö, och de beräknade kostnaderna för sådana uppgår till 4–8 mn euro.

Om det hade funnits en Y-tomt i stadens ägo i Hallonnäs och detaljplanen hade varit stark skulle situationen vara en annan. Den föreslagna lösningen ger hur som helst samtidigt en möjlighet och tid att senare utreda eventuella planläggningsobjekt med tanke på en nybyggnad om det då finns ett behov som kräver detta.

Förslaget är i överensstämmelse med fastighetsnämndens framställning.

Kaupunginhallitus 09.01.2017 § 11

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

Kiinteistölautakunta 01.12.2016 § 478

Esitys

Käsittely

17.11.2016 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Jarmo Raveala, hankesuunnittelupäällikkö, puhelin: 310 23466

This decision was published on 27.01.2017

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet när protokollet har lagts fram offentligt.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 250 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00