Beslutet stämmer överens med förslaget.

Detaljplaneändringen nr 11938 för Stormyrsområdet i Haga vann laga kraft 24.5.2013. Byggandet håller på att komma igång på flera tomter och nu söks arrendegrunder för de här tomterna.

Enligt de föreslagna arrendegrunderna motsvaras priset per kvadratmeter våningsyta som föreslås för bostadsproduktion av en mellanform på tomterna för flervåningshus 29040/2 och 29040/3 i Södra Haga i nuvärdet (10/2017, index 1927) av priset cirka 636 euro per kvadratmeter våningsyta. Arrendets kalkylmässiga effekt på boendekostnaderna uppskattas då i fråga om bostadsproduktion av en mellanform uppgå till ca 2,54 euro/m² vy i månaden.

Priset per kvadratmeter våningsyta för tomterna för flervåningshus 29041/2 och 29041/3 i Södra Haga motsvaras i nuvärdet (10/2017, index 1927) av priset cirka 617 euro per kvadratmeter våningsyta. Arrendets kalkylmässiga effekt på boendekostnaderna uppskattas då i fråga om bostadsproduktion av en mellanform uppgå till ca 2,47 euro/m² vy i månaden.

I fråga om tomten 29014/3, som förverkligas som hyresbostadsproduktion med räntestöd, motsvarar priset som föreslås per kvadratmeter våningsyta i nuvärdet (10/2017, index 19,27) med beaktande av ARA-nedsättningen som beviljas till räntestödsobjekt cirka 509 euro per kvadratmeter våningsyta. Arrendets kalkylmässiga effekt på boendekostnaderna uppskattas med beaktande av ARA-nedsättningen uppgå till ca 2,03 euro/m² vy i månaden.

Reserveringsbeslut

Stadsstyrelsen beslutade 25.8.2014 (836 §) reservera tomterna 29040/2 och 3, 29041/2 och 3 samt tomten 29014/3 till 31.12.2016 enligt följande:

- Tomten 29014/3 reserverades för bostadsproduktionsbyrån (nuv. bostadsproduktionstjänsten) för planering av hyresbostäder med statligt stöd. Enligt reserveringsvillkoren har reserveringstagaren rätt att på tomten utöver vanliga hyresbostäder också placera bostäder för utvecklingsstörda eller för en annan av social- och hälsovårdsväsendet godkänd specialgrupp.

-Tomterna 29040/2 och 29040/3 (tidigare tomten 29040/1) reserverades gemensamt för Hartela Etelä-Suomi Oy och Bonava Suomi Oy (tidigare NCC Rakennus Oy) för planering av Hitas-ägarbostäder och projekt enligt programmet Kehittyvä kerrostalo med Hitas II-villkor. Hartela Etelä-Suomi Oy:s reservering gäller tomten 29040/2 och Bonava Suomi Oy:s reservering tomten 29040/3.

-Tomterna 29041/2 och 29041/3 (tidigare tomten 29041/1) reserverades gemensamt för bostadsproduktionstjänsten och Bonava Suomi Oy för planering av bostadsprojekt utgående från att byggrätten som reserverades för bostadsproduktionstjänsten ska förverkligas som hyresbostadsproduktion med statligt stöd och byggrätten som reserverades för Bonava Suomi Oy ska förverkligas som Hitas-ägarbostadsproduktion med Hitas II-villkor. Bostadsproduktionstjänstens reservering gäller tomten 29041/2 och Bonava Suomi Oy:s reservering tomten 29041/3.

Fastighetsnämnden beslutade 23.2.2017 (95 §) förlänga de ovannämnda reserveringarna till 31.12.2017 enligt tidigare villkor. Samtidigt beslutade nämnden ändra reserveringsbeslutet i fråga om den för bostadsproduktionstjänsten reserverade tomten 29041/2 så att tomten ska förverkligas som ägarbostadsproduktion med Hitas II-villkor.

Utarrenderade tomter

Tomten 29040/2 har utarrenderats (beslut av chefen för teamet bostadstomter 8.9.2017, 6 §) till Hartela Etelä-Suomi Oy för ett under bildning varande bolags räkning för ansökan om bygglov för tiden 1.8.2017–31.7.2018.

Tomterna 29040/3 och 29041/3 har utarrenderats (beslut av chefen för teamet bostadstomter 13.9.2017, 10 § och 14.9.2017, 12 §) till det av Bonava Suomi Oy bildade bostadsaktiebolaget Asunto Oy Helsingin Haagan Huvilat för ansökan om bygglov för tiden 1.7.2017–30.6.2018.

Tomterna som reserverats för bostadsproduktionstjänsten har ännu inte avancerat till bygglovsfasen.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Stadsfullmäktige har 9.5.2012 godkänt detaljplaneändringen nr 11938 för Stormyrsområde i Haga. Detaljplaneändringen har vunnit laga kraft 24.5.2013.

I området hör tomterna 29040/2 och 3, 29041/2 och 3 samt tomten 29014/3 till ett kvartersområde för bostadshus, affärsbyggnader och offentliga servicelokaler (AKYS), där affärs- och servicelokaler får placeras endast på gatuplansvåningar i byggnader vid gatan. På tomterna får uppföras byggnader med högst fyra våningar.

Tomten 29014/3 har en byggrätt på 2 600 m² vy och en yta på cirka 2 715 m². Tomtens adress är Stormyrsgränden 1.

Tomten 29040/2 har en byggrätt på 4 660 m² vy och en yta på cirka 4 208 m². Tomtens adress är Eliel Saarinens väg/Loja Saarinens stig.

Tomten 29040/3 har en byggrätt på 1 740 m² vy och en yta på cirka 1 684 m². Tomtens adress är Eliel Saarinens väg.

Tomten 29041/2 har en byggrätt på 6 180 m² vy och en yta på cirka 5 732 m². Tomtens adress är Stormyrsvägen/Loja Saarinens stig.

Tomten 29041/3 har en byggrätt på 1 720 m² vy och en yta på cirka 2 103 m². Tomtens adress är Stormyrsvägen/Eliel Saarinens stig.

En lägeskarta och detaljplanekartan finns i bilagorna 1 och 2.

Markuppgifter

I områdena för arrendetomterna har utförts undersökningar om förorenad mark och saneringsplaner. I undersökningarna har inte upptäckts förorenad mark. I områdena har konstaterats halter av skadliga ämnen som överskrider gränsvärdet. Arrendetagaren/reserveringstagaren bör beakta dem i allt mark- och anläggningsarbete. I området har avfall använts som fyllnadsjord.

Marken i kvarteren 29040 och 29041 är särskilt utmanande. Enligt vad som har kommits överens om på byggherremötena och i avtalsvillkoren gäller dessutom att om arrendeområdet t.ex. grundläggs på pålplattor ligger ansvaret inklusive kostnader hos arrendetagaren. Kostnadsnivån för grundberedningsåtgärderna som arrendetagaren ansvarar för har utretts och markförhållandena föreslås bli beaktade då arrendepriserna för tomterna bestäms.

Jämförelseuppgifter

Som jämförelseuppgifter kan det i fråga om arrendegrunderna konstateras att stadsfullmäktige 20.1.2016 (15 §) beslutade bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera tomten 4 i kvarteret 29201 i 29 stadsdelen (Haga, Stenhagen) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 37 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta. På tomten förverkligas fritt finansierad oreglerad hyres- och/eller ägarbostadsproduktion (flervåningshus).

Stadsfullmäktige beslutade 20.1.2016 (15 §) bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera tomten 14 i kvarteret 29076 i 29 stadsdelen (Haga) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 31 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta. På tomten förverkligas fritt finansierad ägarbostadsproduktion med Hitas II-villkor genom ett förfarande för gruppbyggande (flervåningshus).

Stadsfullmäktige beslutade 15.2.2017 (96 §) bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera tomten 1 i kvarteret 28327 i 28 stadsdelen (Åggelby, Månsas) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 33 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta. På tomten förverkligas fritt finansierad ägarbostadsproduktion med Hitas II-villkor.

Förslag till arrendegrunder och beräknad effekt på boendekostnaderna

Årsarrendet för tomterna 29040/ 2 och 29040/3 som utgör kvartersområde för bostadshus, affärsbyggnader och offentliga servicelokaler (AKYS, flervåningshus) kan bestämmas så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 33 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta i fråga om bostadsproduktion av en mellanform.

Priset per kvadratmeter bostadsvåningsyta motsvarar ca 636 euro per kvadratmeter våningsyta i nuvärdet (10/2017, index 19,27). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår till 2,54 euro/m² i månaden.

Årsarrendet för tomterna 29041/ 2 och 29041/3 som utgör kvartersområde för bostadshus, affärsbyggnader och offentliga servicelokaler (AKYS, flervåningshus) kan bestämmas så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 32 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta i fråga om bostadsproduktion av en mellanform.

Priset som föreslås per kvadratmeter bostadsvåningsyta motsvarar ca 617 euro per kvadratmeter våningsyta i nuvärdet (10/2017, index 19,27). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår till 2,47 euro/m² i månaden.

Årsarrendet för tomten 29014/3 som utgör kvartersområde för bostadshus, affärsbyggnader och offentliga servicelokaler (AKYS, flervåningshus) kan bestämmas så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 33 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta.

Priset per kvadratmeter bostadsvåningsyta motsvarar ca 509 euro per kvadratmeter våningsyta i nuvärdet (10/2017, index 19,27) med beaktande av ARA-nedsättningen som beviljas till räntestödsobjektet. Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna i hyresbostadsproduktion med räntestöd uppgår då till ca 2,03 euro/m² i månaden.

Bostadskomplement som byggs utöver den i detaljplanen angivna våningsytan beaktas inte då arrendet bestäms.

Affärslokaler eller motsvarande utrymmen som eventuellt byggs på bostadstomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

I fråga om exempelvis grupphemslokaler eller andra lokaler som avses för användningsändamålet Y och som eventuellt förläggs till bostadstomterna bestäms årsarrendet så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 17 euro per kvadratmeter våningsyta, vilket i nuvärdet motsvarar ca 328 euro per kvadratmeter våningsyta.

Enligt vedertagen praxis debiteras endast 80 % av årsarrendena för tomterna under den tid som det statliga bolån som beviljats för att bygga bostadshus på tomten inte har återbetalats i sin helhet eller så länge staten betalar räntegottgörelse (räntestöd, långt räntestöd) för det lån som beviljats för att bygga bostäderna på tomten.

I övrigt gäller sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter och av stadsmiljönämnden/en av nämnden bemyndigad tjänsteinnehavare eventuellt föreskrivna tilläggsvillkor. I fråga om hitasobjekt gäller dessutom de av stadsfullmäktige och stadsstyrelsen fastställda villkoren om reglering av pris- och kvalitetsnivån på bostäder.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende nr 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % av tomtens kalkylmässiga pris.

Vid fastställandet av arrendepriset har man beaktat arrendepriserna för bostadstomter i Södra Haga, tomternas läge, tomternas finansierings- och besittningsformer och tomternas mark. Marken i kvarteren 29040 och 29041 är särskilt utmanande. Enligt vad som har kommits överens om på byggherremötena och i avtalsvillkoren gäller dessutom att om arrendeområdet t.ex. grundläggs på pålplattor ligger ansvaret inklusive kostnader hos arrendetagaren. Kostnadsnivån för grundberedningsåtgärderna som arrendetagaren ansvarar för har utretts och markförhållandena föreslås bli beaktade då arrendepriserna för tomterna bestäms. Kostnaderna för grundberedningsåtgärderna som arrendetagaren ansvarar för i kvarteret 29041 är efter att tomternas sedvanliga byggkostnader beaktats högre än kostnaderna i kvarteret 29040.

Storleken på arrendet för tomten 29014/3 har bestämts av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet. På tomten förverkligas hyresbostadsproduktion med räntestöd.

De arrendegrunder som söktes för några år sedan har föråldrats och tidigare sökta arrendegrunder kan inte följas bl.a. på grund av de preciserade markkostnaderna.

Arrendetid

Arrendetiden föreslås vara cirka 65 år. Arrendetiden går då ut 31.12.2080.

Kalkylering av arrendebeloppet

Arrendet beräknas enligt följande formel: m² vy × priset (index 100) × 0,04 × poängtalet för levnadskostnadsindex.

Exempelvis beräknas arrendet för tomten 29041/3 enligt följande: (1720 × 32 × 0,04) × 19,27 = 42 433 euro per år.

Till slut

Förslaget stämmer överens med stadsmiljönämndens framställning.

Kaupunginhallitus 20.11.2017 § 1056

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Timo Härmälä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028

Kaupunkiympäristölautakunta 24.10.2017 § 170

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anne Nahi, valvontalakimies, puhelin: 09 310 64332

This decision was published on 18.12.2017

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 250 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00