Vuokrausperiaatteiden määrittäminen eräille tonteille (Länsisatama, Jätkäsaari)

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Byggandet inom Busholmens områdesbyggprojekt i Västra hamnen beräknas pågå ända fram till slutet av 2020-talet. Nu föreslås det att arrendeprinciper fastställs för tomterna 20075/1–3, 20829/1 och 2 samt 20830/2, som har reserverats i samband med allmänna omgångar för tomtreservering. Det är meningen att byggarbetet ska inledas i början av år 2019. Det föreslås att arrendetiden är ungefär 60 år, vilket har tillämpats allmänt på Busholmen. Det betyder att arrendetiden löper ut år 2080.

Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av de arrendeprinciper som tidigare fastställts på Busholmen och med hänsyn till tomternas läge. Härigenom har en enhetlig och konsekvent prissättning eftersträvats.

Bostadstomternas kalkylerade prisnivå per kvadratmeter våningsyta (08/2018, index 19,51) föreslås för Hitas-tomternas del vara 780–819 euro. I fråga om objekt som får statligt räntestöd skulle motsvarande pris med beaktande av räntestödsnedsättningen på 20 % vara ungefär 624 euro. Den teoretiska inverkan av bostadstomternas arrende på boendekostnaderna vore på grundval av nämnda prisnivå cirka 3,12–3,28 euro/m² bostadsvåningsyta/månad på Hitas-tomterna och 2,50 euro/m² bostadsvåningsyta/månad beträffande tomterna med statligt räntestöd.

I de beräknade priserna ovan har man inte beaktat den begynnelseårsnedsättning som föreslås för bostadstomterna och som föreslås gälla till 31.12.2023. Begynnelseårsnedsättningen beviljas på basis av att området är i ofullbordat skick. Ända fram till 31.12.2023 sänker den inledningsvis priset på de ovan nämnda Hitas-objekten med 20 % och på de objekt som får statligt räntestöd med cirka 10 %.

Detaljplan och gällande tomtuppgifter

Detaljplaneändringen nr 12270 för Busholmen i Västra hamnen (Utterkajen, västra) godkändes av stadsfullmäktige 26.11.2014 (§ 371) och vann laga kraft 16.1.2015. I detaljplaneområdet byggs bostäder på ca 132 000 m² vy och anläggs fem tomter för bilplatser. I detaljplaneområdet uppförs dessutom byggnader för verksamhetslokaler och lokaler för serviceverksamhet på sammanlagt 910 m² vy.

Stadsmiljönämnden har genom ett beslut fattat 6.2.2018 (§ 70) godkänt ansökningarna om undantag för tomterna 1, 2 och 3 i kvarteret 20075. Enligt beslutet om undantag från detaljplanen är det tillåtet att i fråga om samtliga ovan nämnda tomter överskrida den våningsyta som bestäms i detaljplan nr 12270.

Enligt beslutet om undantag uppgår byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20075/1 till 4 740 m² vy och tomtytan till 1 490 m². Tomtens adress är Kanariegatan 7. Tomten fördes in i fastighetsregistret 1.6.2017.

Enligt beslutet om undantag uppgår byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20075/2 till 5 220 m² vy och tomtytan till 1 993 m². Tomtens adress är Kanariegatan 5. Tomten fördes in i fastighetsregistret 1.6.2017.

Enligt beslutet om undantag uppgår byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20075/3 till 4 720 m² vy och tomtytan till 1 489 m². Tomtens adress är Kanariegatan 3. Tomten fördes in i fastighetsregistret 1.6.2017.

Detaljplaneändringen nr 12331 för Busholmen i Västra hamnen (Busholmen, Atlantbågen) godkändes av stadsfullmäktige 9.12.2015 (§ 347) och vann laga kraft 22.1.2016. I detaljplaneområdet byggs bostäder på ca 118 000 m² vy och anläggs en (1) tomt för bilplatser.

Byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20829/1 uppgår till 6 140 m² vy och byggrätten för affärslokaler till 260 m² vy. Tomtytans storlek är 2 196 m², och tomtens adress är Atlantgatan. Tomten fördes in i fastighetsregistret 4.9.2018.

Byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20829/2 uppgår till 4 500 m² vy. Tomtytans storlek är 2 252 m², och tomtens adress är Azorergränden 3. Tomten fördes in i fastighetsregistret 22.4.2017.

Byggrätten på flervåningshustomten (AK) 20830/2 uppgår till 18 295 m² vy och byggrätten för affärslokaler till 55 m² vy. Tomtytans storlek är 5 113 m², och tomtens adress är Västrahamnsgatan. Tomten är planerad enligt tomtindelning nr 13169, som godkändes 20.8.2018, och den har ännu inte införts i fastighetsregistret.

En karta ingår som bilaga 2. Uppgifterna om tomterna finns i bilaga 3.

Reserverings- och arrendebeslut

Tomterna i kvarteret 20075

Stadsstyrelsen beslutade 23.11.2015 (§ 1141) bland annat reservera bostadstomterna 20075/1–3 åt Helsingfors stads bostadsproduktionsbyrå ATT (nuvarande Helsingfors stads bostadsproduktionstjänst) för hyresbostadsproduktion med statligt räntestöd och för mellanformer av bostadsproduktion ända fram till 31.12.2017.

Alla tomter i kvarteret 20075 har arrenderats ut med korta avtal till ATT, som ska ansöka om byggrätt senast 15.3.2019 enligt följande:

• På tomten 20075/1 har man för avsikt att uppföra statsstödda bostadsrättsbostäder, och arrendetagare med långt arrendeavtal blir Helsingin Asumisoikeus Oy
• På tomten 20075/2 har man för avsikt att uppföra fritt finansierade Hitas I-ägarbostäder, och arrendetagare med långt arrendeavtal blir bostadsaktiebolaget Asunto Oy Helsingin Havanna, som har bildats av ATT
• På tomten 20075/3 har man för avsikt att uppföra statsstödda hyresbostäder, och arrendetagare med långt arrendeavtal blir Helsingfors stads bostäder Ab.

Tomterna i kvarteret 20829

Stadsstyrelsen beslutade 28.11.2016 (§ 1081) bland annat reservera bostadstomterna 20829/1 och 2 ända fram till 31.12.2018 enligt följande:

• Tomten 20829/1 reserveras åt Uudenmaan Mestari-Rakentajat Oy för byggande av fritt finansierade Hitas I-ägarbostäder.
• Tomten 20829/2 reserveras åt ATT för planering av mellanformer av bostadsproduktion. Tomten har sedermera utarrenderats åt ATT för tidsperioden 16.5.2018–15.5.2019. ATT ska ansöka om bygglov på villkor att det på tomten uppförs fritt finansierade ägarbostäder som följer Hitas I-villkor. Arrendetagare med långt arrendeavtal blir bolaget Asunto Oy Helsingin Azorienkuja, som man har för avsikt att bilda.

Tomten 20830/2

Stadsstyrelsen beslutade 28.1.2013 (§ 139) bland annat reservera östra delen av Atlantbågen (tomten 20830/2 enligt den sedermera godkända detaljplaneändringen nr 12331) åt ATT fram till 31.12.2014 för genomförande av mellanformer av bostadsproduktion, så att åtminstone cirka 60 % av den bostadsbyggrätt som senare med detaljplan anvisas området ska genomföras i form av fritt finansierad Hitas-ägarbostadsproduktion som följer Hitas I-villkor och/eller någon annan mellanform av bostadsproduktion och högst cirka 40 % i form av hyresbostadsproduktion med statligt räntestöd.

Reserveringstiden har förlängts med flera beslut. Senast gjordes detta genom ett beslut fattat 7.7.2017 (§ 23) av stadsmiljösektorns tomtchef. Beslutet gäller till 31.12.2018.

ATT har meddelat att det är meningen att på tomten 20830/2 uppföra hyresbostäder med statligt räntestöd.

Förslag till arrendeprinciper

Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av de arrendegrunder som tidigare fastställts på Busholmen och med hänsyn till tomternas läge. Härigenom har en enhetlig och konsekvent prissättning eftersträvats.

Jämförelsedata

Stadsfullmäktige beslutade 25.4.2018 (§ 88) bemyndiga stadsmiljönämnden att utarrendera bostadstomterna 20828/4–6 i 20 stadsdelen (Västra hamnen), vilka ingår i detaljplaneändring nr 12331, eller de tomter som i framtiden bildas av dessa på följande villkor:

Årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 38 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta för produktion av Hitas-bostäder.

Affärslokaler, butiker, utställningslokaler eller andra motsvarande utrymmen och kontor eller motsvarande utrymmen som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

Av årsarrendet för tomterna tas 80 % ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomterna återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Med anledning av begynnelseårsnedsättningen tas 70 % av årsarrendet för bostadstomterna ut för tomter med statligt stöd eller för den andel av bostadsbyggrätten som motsvarar bostadsproduktionen i fråga och 80 % för fritt finansierade tomter med samma principer till 31.12.2021.

Stadsfullmäktige beslutade 17.1.2018 (§ 10) bemyndiga stadsmiljönämnden att utarrendera bostadstomterna (AK) 20076/1–3 i 20 stadsdelen (Västra hamnen), vilka ingår i detaljplaneändring nr 12270, eller de tomter som i framtiden bildas av dessa enligt följande:

Årsarrendet för tomterna (AK) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet "oktober 1951 = 100" motsvaras av priset 38 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta i fråga om produktion av Hitas-bostäder, hyresbostäder och bostadsrättsbostäder med statligt räntestöd.

Affärslokaler, butiker, utställningslokaler eller andra motsvarande utrymmen och kontor eller motsvarande utrymmen som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

Av årsarrendet för tomterna tas 80 % ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomterna återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Med anledning av begynnelseårsnedsättningen tas 70 % av årsarrendet för bostadstomterna ut för tomter med statligt stöd eller för den andel av bostadsbyggrätten som motsvarar bostadsproduktionen i fråga och 80 % för fritt finansierade tomter med samma principer till 31.12.2021.

Tomterna 1–3 i kvarteret 20075 i det föreliggande förslaget ligger i omedelbar närhet till och väster om referenstomterna 20076/1–3 i området för detaljplaneändringen nr 12270. Tomterna i det föreliggande förslaget har således inte ett läge som väsentligt skiljer sig från referenstomternas läge, med undantag av att tomt 20075 inte ligger invid en lokal matargata.

Den planerade tomten 20830/2 gränsar till Godahoppsparken, men dess egenskaper är i övrigt jämförbara med de tomter för vilka arrendeprinciper har fastställts redan förut.

Tomterna i kvarteret 20829 sträcker sig fram till vattenbrynet, och en del tomter gränsar till Godahoppsparken. Hittills har inget kvarter med lika värdefullt läge arrenderats ut på Busholmen.

Med undantag av att det är skäl att beakta områdets allmänna prisnivå i dagens läge, så har det inte på knappt ett år skett något i Busholmens allmänna utveckling och byggandet där som motiverar att man utöver det föreslagna ändrar arrendeprincipspriserna såsom dessa har slagits fast av fullmäktige 25.4.2018 (§ 88) och 17.1.2018 (§ 10). Således torde man kunna höja arrendepriset på de i förslaget avsedda tomternas bostadsbyggrätt något i jämförelse med tomtpriserna i de ovan nämnda fullmäktigebesluten. I fråga om strandkvarteret 20829 är det motiverat att justera arrendeprincipspriset ytterligare uppåt.

Avvikande från de tidigare för området fastställda arrendeprinciperna föreslås det här att begynnelseårsnedsättningen på basis av områdets ofullbordade skick upphör i slutet av år 2023.

Arrendeprinciper

Med beaktande av ovan nämnda jämförelsedata, tomternas läge och typer av hus föreslås det här att årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) 20075/1–3 och 20830/2 fastställs så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet "oktober 1951 = 100" motsvaras av priset 40 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta i fråga om produktion av Hitas-bostäder samt bostadsrättsbostäder och hyresbostäder med statligt räntestöd.

Årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) 20829/1 och 2 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 42 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta i fråga om produktion av Hitas-bostäder.

Enligt förslaget beviljas inledningsvis en begynnelseårsnedsättning på 20 % av det ursprungliga arrendet för tomterna ända fram till 31.12.2023. Enligt förslaget ska begynnelseårsnedsättningen beviljas på basis av att byggarbetet i området inte är fullbordat. Med anledning av detta tas 80 % av Hitas-tomternas arrende ut ända fram till 31.12.2023.

I fråga om de objekt som får statligt stöd föreslås det en begynnelseårsnedsättning på 30 % på motsvarande grunder. Med anledning av detta tas 70 % av de statsstödda objektens arrende ut ända fram till 31.12.2023. Efter begynnelseårsnedsättningens upphörande tas 80 % av årsarrendet för tomterna ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomten återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Affärslokaler, butiker, utställningslokaler eller andra motsvarande utrymmen och kontor eller motsvarande utrymmen (affärslokaler på marknivå i byggnaderna vid gatan) som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

I fråga om lokaler för offentlig service (t.ex. daghem), lokaler för grupphem eller andra lokaler enligt beteckningen Y som eventuellt förläggs till bostadstomterna bestäms årsarrendet så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 20 euro per kvadratmeter våningsyta. Det föreslagna arrendet motsvarar den genomsnittliga arrendenivån för tomter för allmänna byggnader, vilket är cirka hälften av arrendet för en motsvarande bostadstomt.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % och årsarrendet för andra tomter 5 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på den huvudsakliga tomtanvändningen.

Det kalkylmässiga priset per kvadratmeter våningsyta för tomter som arrenderas ut enligt villkor för fritt finansierade Hitas I-bostäder blir enligt förslaget ca 780–819 euro i prisnivån 08/2018 (index 19,51). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår då i den angivna prisnivån till ca 3,12–3,28 euro/m² bostadsyta i månaden på bostadstomterna. Den nämnda prisberäkningen innefattar inte den ovan föreslagna begynnelseårsnedsättningen för bostadstomter.

Det kalkylmässiga priset per kvadratmeter våningsyta för tomter vilka arrenderas ut för bostadsproduktion som får statligt räntestöd, blir enligt förslaget ca 624 euro i prisnivån 08/2018 (index 19,51). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår då i den angivna prisnivån till ca 2,50 euro/m² bostadsyta i månaden på bostadstomterna med beaktande av ARA-nedsättningen. Den nämnda prisberäkningen innefattar inte den ovan föreslagna begynnelseårsnedsättningen för bostadstomter.

Arrendetiden föreslås vara ca 60 år, så att arrendeavtalen är i kraft ända fram till 31.12.2080.

Kaupunginhallitus 07.01.2019 § 7

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 23.10.2018 § 498

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Minja Mäkelä, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 76012

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438

This decision was published on 30.01.2019

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 260 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00