Hankesuunnitelma, perusparannus, Etu-Töölön lukio

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Projektplan för ombyggnaden

Stadsfullmäktige godkände 11.9.2019 (§ 244) projektplanen för ombyggnad av Etu-Töölön lukios skolhus, daterad 13.6.2019, på så sätt att projektet omfattar högst 5 741 brm² och byggkostnaderna för projektet uppgår till högst 17 500 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för mars 2019.

Utöver sanering av alla lokaler har utgångspunkten för ombyggnaden varit att förbättra inomhusluftens kvalitet, modernisera hustekniken och förbättra energieffektiviteten. Byggnaden har gjorts hälsosammare och säkrare. Lokalerna har moderniserats så att de erbjuder förutsättningar för inlärning.

Byggnadsarbetena inleddes i januari 2020 med rivningar. Huvudentreprenören inledde saneringen på hösten 2020. Utöver det planenliga arbetet var man under byggtiden tvungen att göra ändringar och reparationer som inte kunde undersökas och fastställas under planeringen. Antalet ändringsarbeten ökade betydligt under ombyggnaden, som tog nästan två år. Projektet färdigställdes i slutet av 2021.

Kostnadsändringar och orsaker till dessa

När projektets maximipris fastställdes förberedde staden sig på de sedvanliga tilläggs- och ändringsarbeten som förekommer i samband med ombyggnadsprojekt. Etu-Töölön lukios skolhus är en stadsbildsmässigt betydelsefull byggnad med krävande konstruktioner. Reserveringen för tilläggs- och ändringsarbeten baserade sig på de undersökningar och utredningar som gjordes i projektplaneringsskedet samt de planeringslösningar som föreslogs i handlingarna för offertbegäran utifrån dessa. Under ombyggnaden avslöjades ett behov av tilläggs- och ändringsarbeten som inte täcktes av reserveringen.

Byggtjänsten Stara rev byggnaden som en separat entreprenad. I samband med rivningen hittades betydligt större mängder av olika skadliga ämnen än vad man hade förberett sig på. Därför var man också tvungen att riva och sanera mycket mer än planerat. Rivningskostnaderna överskreds med cirka 1 500 000 euro.

I samband med rivningsarbetena kom det fram att byggnaden har byggts nära berget så att risken finns att ytvatten kommer in i konstruktionerna. På gårdsområdet fanns dessutom en stor mängd gammalt byggavfall som man var tvungen att transportera bort och ersätta med nytt jordmaterial. Kostnaderna för att avlägsna det förorenade jordmaterialet, transportera överskottsjordmaterialet och genomföra de extra schaktningarna uppgick totalt till cirka 450 000 euro.

Förnyelsen av byggnadens yttertak ingick inte i den ursprungliga planen. I samband med rivningsarbetena kom det fram att yttertaket nästan hade kommit till slutet av sin tekniska livslängd och att det inte var vettigt med tanke på helheten att skjuta upp förnyandet till kommande år. Förnyelsen av yttertaket ökade kostnaderna med cirka 650 000 euro.

Medan arbetet pågick beslutade staden använda en så kallad hybridmodell i byggnadens uppvärmningssystem i enlighet med målen i åtgärdsprogrammet Kolneutralt Helsingfors 2035. Det innebär att byggnaden värms upp dels med jordvärme, dels med fjärrvärme. Jordvärmesystemet ökade kostnaderna med cirka 250 000 euro.

När projektet framskred var man tvungen att utföra exceptionellt många smärre tilläggs- och ändringsarbeten (totalt cirka 150 stycken).

Tilläggs- och ändringsarbetena har behandlats enligt den så kallade självkostnadsprincipen i enlighet med entreprenadavtalet. Enligt självkostnadsprincipen förbinder entreprenören sig till öppenhet och verifierar det utförda arbetet med listor över material och tidrapporter. När behov av tilläggs- och ändringsarbeten kommit fram under ombyggnaden av Etu-Töölön lukios skolhus har entreprenören angett preliminära priser enligt sina uppskattningar. I det här projektet har de preliminära priser som angetts överskridits med råge. Tilläggs- och ändringsarbeten fick lov att inledas innan man kände till det slutliga värdet på det ovannämnda arbete som utförs enligt självkostnadsprincipen och utan de slutliga genomförandeplaner som behövs för att lämna anbud om en delad entreprenad till fast pris.

Lärdomar

Utifrån erfarenheterna från projektet och andra motsvarande ombyggnadsprojekt kommer staden att modernisera och utveckla sin praxis för uppföljning av kostnaderna och läget. Dessutom utreds möjligheten att betona kunskaper i proaktiv kostnadsuppföljning vid valet av byggherrekonsulter och planerargrupper. De problem som kom fram när tilläggs- och ändringsarbeten utfördes enligt självkostnadsprincipen visar att även entreprenadsmodellerna bör utvecklas så att de lämpar sig bättre för ombyggnads- och reparationsprojekt.

Projektkostnader

I september 2019 godkände stadsfullmäktige ett maximipris på 17 500 000 euro exklusive mervärdeskatt för projektet i kostnadsnivån för mars 2019. När entreprenaderna beställdes godkändes ett indexkorrigerat maximipris på 18 046 581 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för maj 2020.

Efter höjningen är projektets maximipris exklusive mervärdesskatt i entreprenadskedet 20 931 581 euro. Som kostnadsnivå tillämpas indexet maj 2020. Kostnaderna exklusive mervärdesskatt uppgår till 3 373 euro/m² bruttoyta, vilket motsvarar det genomsnittliga kvadratmeterpriset på motsvarande ombyggnadsprojekt av skolhus.

Efter justeringen beräknas lokalernas kommande hyra uppgå till 32,67 euro/m² lägenhetsyta, varav kapitalhyrans andel är 28,63 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyrans andel 3,54 euro/m² lägenhetsyta, totalt 156 097 euro/månad och 1 873 167 euro/år. Den beräknade hyran baserar sig på projektets justerade maximipris med 30 års avskrivningstid och en förväntad avkastning på 3 %.

Finansiering

Höjningen av projektets maximipris finansieras med ett oförbrukat anslag som för att bygga nya lokaler för daghemmet Kaleva. Det ersättande nybyggnadsprojektet för daghemmet Kaleva avbröts, eftersom kostnadskalkylen i entreprenadskedet överskred det mål på 4 000 euro/m² som nämns i tillämpningsanvisningarna för budgeten. Ett anslag på 1,6 miljoner euro reserverades i 2022 års budget för det ersättande nybyggnadsprojektet för daghemmet Kaleva.

På grund av den interna reformen av hyresmodellen genomförs ombyggnader och underhållsrenoveringar från och med ingången av 2022 inte längre med investeringsanslag utan de har överförts till driftsekonomins budget för reparation och underhåll. För ett ventilationsprojekt för täckdikena och bottenbjälklaget framför huvudentrén till Hesperia sjukhus reserverades ett anslag på 700 000 euro för 2022. För ett ombyggnadsprojekt för Haartmanska sjukhusets fryssystem reserverades ett anslag på 600 000 euro för 2022. Dessa ospecificerade reparationsprojekt kommer att finansieras ur driftsekonomin, och det oförbrukade anslaget överförs till ombyggnadsprojektets för Etu-Töölön lukios skolhus disposition.

Fostrans- och utbildningssektorns utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har i sitt utlåtande 3.5.2022 (§ 101) tillstyrkt höjningen av maximipriset i projektplanen för ombyggnad av Etu-Töölön lukios skolhus.

I utlåtandet påpekar fostrans- och utbildningsnämnden att stadsmiljösektorn måste beakta höjningen av maximipriset och den årliga tilläggshyra som uppstår (cirka 193 222 euro) när fostrans- och utbildningssektorns hyror beräknas så att hyreshöjningen kan beaktas i sektorns budget redan 2023.

Nämnden påpekar även att lokalprojektets hyreseffekter (cirka 1 873 167 euro) bör beaktas i sektorns budget. Dessutom betonar nämnden att staden ska ägna särskild uppmärksamhet åt hur kostnadskalkyler utarbetas och kostnaderna följs upp.

Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro.

Kaupunginhallitus 09.01.2023 § 9

Päätös

26.08.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Timo Lindén, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36550

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 03.05.2022 § 101

Lausunto

18.06.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Paula Heikkinen, projektiarkkitehti, puhelin: 31022374

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 07.04.2022 § 29

Esitys

Käsittely

13.06.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Jari Miettinen, projektinjohtaja, puhelin: 310 36973

Kalevi Hinkkanen, tiimipäällikkö, puhelin: 310 43867

Stadsfullmäktige 11.09.2019 § 244

Beslut

Föredragande

Upplysningar

Maria Nyfors, stadssekreterare, telefon: 310 21731

This decision was published on 25.01.2023

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00