Ympäristölautakunta pitää tärkeänä, että alueen kokonaisuus huomioiden selvitetään mahdollisuus jatkotyössä merkitä myös Louhenpuisto aluesuojelumerkinnällä. Muuten lautakunnalla ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Kiinteistövirasto antaa seuraavan lausunnon kaupunkisuunnittelulautakunnalle Länsi-Käpylän alueen asemakaavan muutosehdotuksesta (12350):

Kaavaehdotus ja maanomistus

Asemakaavan muutosehdotus koskee Länsi-Käpylän puutaloaluetta, joka on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä. Ehdotuksen keskeisenä tavoitteena on suojella Länsi-Käpylän alueen rakennukset, pihat ja puistot osana Käpylän puutaloalueiden arvokasta kokonaisuutta sekä mahdollistaa ympäristön arvon huomioon ottava lisärakentaminen alueella. Alueiden käyttö ja luonne eivät oleellisesti kaavan myötä muutu.

Länsi-Käpylän kaava-alue on kokonaisuudessaan Helsingin kaupungin omistuksessa. Tontit on vuokrattu pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin, joista noin 80 % päättyy vuonna 2020.

Suojelumerkityt asuinrakennukset

Suurin osa olemassa olevista rakennuksista (121 puutaloa ja 2 kerrostaloa) suojellaan ja se vaikuttaa esimerkiksi korjaustöiden tekemiseen. Kaikki AK/s korttelialueen kerrostalot ja A/s korttelialueilla sijaitsevat asuinrakennukset on suojeltu sr-2 -merkinnöin sekä AO/s korttelialueilla sijaitsevat asuinrakennukset on pääosin suojeltu sr-2 -ja sr-3 -merkinnöin.

Suojelumerkittyjen asuinrakennusten asuintilojen tulee ensisijaisesti laajentua olemassa olevan rakennusvolyymin sisällä kellarin ja ullakon tiloja hyödyntäen, eikä näille rakennuksille ole kaavan merkitty rakennusoikeutta kerrosalaneliömetreinä. Lisäksi erillispientaloihin voi rakentaa uuden kuistin.

Pienet asuinrakennukset

Asemakaavalla mahdollistetaan pienimpien asuinrakennusten laajentaminen pohjapinta-alaltaan 100 k-m² kokoisiksi, mikäli laajennus on mahdollista toteuttaa rakennuksen ominaispiirteisiin ja kaupunkikuvaan hyvin soveltuvalla tavalla sekä lähiympäristön suojeluarvot huomioon ottaen. Kaikille pienille rakennuksille ei kutenkaan ole löytynyt laajentamissuuntaa, jolloin näille tonteille on vastaavasti osoitettu enemmän talousrakentamisoikeutta.

Lisärakentaminen kohdistuu pääasiassa talousrakennuksiin

Asemakaavan muutosehdotuksessa alueen lisärakentaminen kohdistuu pääasiassa entistä suurempiin talousrakennuksiin, joihin voi rakentaa myös asumista. Asemakaavaehdotus mahdollistaa lisärakentamisen jo rakennetuilla tonteilla, mutta lisärakentamista ei tarvitse toteuttaa palvelemaan asuinkäyttöä.

Tonteille on osoitettu harkinnan mukaan 30 – 60 k-m² rakennusoikeutta talousrakennuksille rakennusta kohden. Suurimmalla osalla talousrakennuksista sallittu kerrosala on vain 40 k-m², jolloin asunnoiksi rakennettaessakaan energiamääräykset eivät niitä nykylainsäädännön mukaan koske.

Talousrakennukseen saa sijoittaa asuntotilaa, aputilaa tai ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa niin, että vähintään 10 k-m² talousrakennuksesta tulee varata varastokäyttöön tai vastaava varastotila tulee osoittaa asuinrakennuksesta. Talousrakennuksessa sijaitsevan asunnon kerrosala ei vaikuta tontille sallittuun autopaikkamäärään, joka on AO/s alueella yksi autopaikka asuntoa kohden ja A/s alueella 1 ap/125 m².

Kiinteistövirasto pitää asemakaavaehdotuksen mahdollistamaa lisärakentamismahdollisuutta hyvänä muutoksena. Kaavaratkaisun tavoitteena ollutta asuntotuotannon turvaamista se ei kuitenkaan täytä vähäisyytensä ja vaihtoehtoisen luonteensa vuoksi. Ottaen huomioon tonttien väljyys, esitettyä tehokkaampi tonttien käyttö edesauttaisi vuoden 2016 AM-ohjelman mukaista asuntotuotannon määrän saavuttamista. Kiinteistövirasto ehdottaakin harkitsemaan talousrakennusten vähimmäiskoon kasvattamista 50 k-m², jonka lisäksi saisi toteuttaa kaavaehdotuksen edellyttämän varastotilan.

Talousrakennusten sijoittelu

Asemakaavan muutosehdotuksessa talousrakennukset on pyritty kokoamaan tonttien nurkkapisteisiin yhtenäisiksi ryhmiksi, jotta kortteleiden vehreiden sisäosien yhtenäiset vihervyöhykkeet eivät katkeaisi.

Kiinteistövirasto pitää sijoitteluratkaisua toteuttajan kannalta vaativana, koska sijoittelu edellyttää sopimista tonttien välisistä rasitteista. Sopiminen rasitteista voi olla haastavaa ja hallinnollisesti raskasta. Näin ollen talousrakennusten sijoittelu asemakaavan muutosehdotuksen osoittamalla tavalla hidastaa kaavan toteuttamista.

Talousrakennusten muuttaminen asumistarkoitukseen ja sen vaikutus maanvuokraan

Kaavamuutosalueen tontit on vuokrattu pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin, joista noin 80 % (105) päättyy vuonna 2020. Maanvuokrasopimusten uusimisen yhteydessä tonteilla sijaitsevien rakennusten käytetyt rakennusoikeudet (k-m²), ts. rakennetut kerrosalat, tarkistuslasketaan vanhoista rakennuslupakuvista. Tällöin arvioidaan myös, onko tontilla mahdollisesti sijaitsevassa talousrakennuksessa sellaista tilaa, joka lasketaan mukaan maanvuokran määräytymisen perusteena olevaan kerrosalaan. Nykykäytännön mukaan maanvuokraa peritään lähtökohtaisesti käytetyn rakennusoikeuden, ts. rakennetun kerrosalan, mukaan ja lähtökohtaisesti vain pääkäyttötarkoituksen mukaisista tiloista.

Asemakaavaehdotus mahdollistaa myös kokonaan uusien talousrakennusten rakentamisen. Talousrakennuksiin saa sijoittaa asuntotilaa, aputilaa tai ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta työtilaa. Pelkällä asemakaavan mahdollistamalla lisärakennusoikeudella ei lähtökohtaisesti ole vaikutusta maanvuokraan, vaan maanvuokraa tarkistetaan vasta lisärakentamisen yhteydessä, kun vuokralainen esittää rakennus/muutospiirustukset osana rakennuslupamenettelyä tonttiosaston hyväksyttäväksi.

Kaavoitettavasta lisärakentamisoikeuden määrästä ja rakennusoikeuden merkitseminen kaavaan

Asemakaavan lisätavoitteeksi on kirjattu alueen maltillinen ja suojeluarvot huomioon ottava lisärakentaminen.

Asemakaavaehdotus mahdollistaa sen, että uutta asuinkerrosalaa voidaan rakentaa noin 5 500 k-m². Lisärakentamisen mahdollistaminen toteutetaan pääosin talousrakennusten rakennusaloille ja osin olemassa olevien asuinrakennusten laajennuksin. Uusia talousrakennuksen rakennusalalle rakennettavia pieniä asuntoja voi parhaimmillaan alueelle rakentua noin 110 kappaletta.

Kiinteistövirasto pitää tärkeänä, että asemakaavaan merkittäisiin rakennusoikeudet tontti- tai rakennusalakohtaisesti.

Lopuksi

Kiinteistövirasto puoltaa asemakaavan muutosehdotusta edellyttäen, että edellä esitettyihin huomioihin otetaan kantaa.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on pyytänyt kaupunginmuseon lausuntoa Länsi-Käpylän puutaloaluetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksesta. Kaupunginmuseo on tutustunut 13.9.2016 päivättyyn asemakaavan muutosehdotukseen ja siihen liittyvään materiaaliin. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta perustehtävänsä mukaisesti rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja esittää kantanaan seuraavaa.

Asemakaavan muutosehdotus koskee Käpylässä Koskelantien, Mäkelänkadun ja Louhenpuiston väliin jäävää Länsi-Käpylän puutaloaluetta. Asemakaavan muutostyö käynnistyi vuonna 2005 kaupungin aloitteesta. Kaupunginhallitus palautti asemakaavan muutoksen uudelleen valmisteluun 9.6.2008 siten, että rakennussuojelun ja rakennusten maltillisen laajentamisen tai lisärakentamisen välinen ristiriita olisi vähäisempi. Samalla edellytettiin rakentamistapaohjeiden tekemistä alueelle.

Asemakaavan muutosalueen voimassa oleva asemakaava perustuu Helsingin asemakaava-arkkitehti Birger Brunilan vuosina 1921-1924 laatimiin Käpylän länsiosan järjestelyehdotuksiin, joiden mukainen tonttijako ja rakennusjärjestys muutettiin vuonna 1937 läntisen Käpylän asemakaavaksi. Nyt esillä olevan asemakaavan muutoksen tavoitteena on Länsi-Käpylän alueen alkuperäisen asemakaavallisen kokonaisuuden ja siihen kuuluvien rakennusten, pihojen ja puistojen säilyttäminen ja suojeleminen osana Käpylän puutaloalueiden arvokasta kokonaisuutta. Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa ympäristön arvot huomioon ottava lisärakentaminen alueella.

Alueen arvot

Länsi-Käpylän alue sisältyy Museoviraston inventointiin valtakunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä ja kuuluu kokonaisuuteen nimeltään Käpylän puutaloalueet ja Käärmetalo (RKY 2009). Osana valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita kyseinen kulttuuriympäristöinventointi osaltaan ohjaa alueen kaavoitusta ja käyttöä. RKY-inventoinnissa Käpylän puutaloalueiden ja Käärmetalon kokonaisuuden todetaan olevan keskeisiä kohteita suomalaisen sosiaalisen asuntotuotannon, asuinalueiden asemakaavoituksen ja asuntosuunnittelun sekä –rakentamisen historiassa. Länsi-Käpylästä on asemakaavatyön laatimisen tueksi tehty Ympäristöhistoriaselvitys (Kati Salonen ja Mona Schalin Arkkitehdit Oy 2014). Kyseisessä selvityksessä nostetaan Länsi-Käpylän vaalittaviksi ominaispiirteiksi erityisesti seuraavat seikat: alueen yhtenäinen kaupunkikuva, tonttien tyypillinen jäsentely, 1920-luvun arkkitehtuurin ominaispiirteet, puutarhakaupunki-ihanteita noudattavat vehreät tontit ja alueen säilyneisyys. Nyt esillä olevalla asemakaavan muutosehdotuksella ja siihen liittyvillä korjaustapaohjeilla pyritään vastaamaan näihin vaalimistavoitteisiin.

Rakennukset

Asemakaava-alueen rakennuskanta muodostuu 126 puutalosta talousrakennuksineen ja kahdesta alueella sijaitsevasta asuinkerrostalosta. Kaavaehdotuksessa rakennukset sijaitsevat joko erillispientalojen korttelialueella AO/s, asuinrakennusten korttelialueella A/s, asuinkerrostalojen korttelialueella AK/s tai yleisten rakennusten korttelialueella Y/s, joilla kaikilla rakennukset pihapiireineen ja ympäristöineen säilytetään. Kaavaehdotuksessa esitetään suojelumerkintää kaikkiaan 127 rakennukselle, joista neljä on talousrakennuksia. Suojelumerkintöjä on kaksi; sr-2 ja sr-3. Suurin osa rakennuksista esitetään suojeltavaksi merkinnällä sr-2 ja merkinnän sr-3 ovat saaneet kohteet, joissa on ympäristöhistoriallisen selvityksen mukaan tehty rakennuksen ulkoasuun arvoa vähentävästi vaikuttavia muutoksia. Viisi asuinrakennusta, jotka ovat uudisrakennuksia tai joissa on tehty uudisrakentamista vastaavia muutoksia, ovat jääneet kokonaan vaille suojelumerkintää. Rakennuskohtaisten suojelumääräysten erovaisuuksista huolimatta tavoitteena on ensisijaisesti talojen alkuperäisten rakenteiden, rakennusosien ja yksityiskohtien sekä materiaalien ja ominaispiirteiden säilyttäminen ja tarvittaessa uudistaminen alkuperäisiin ominaispiirteisiin hyvin soveltuvalla tavalla. Rakennusten arkkitehtuuri on luonteeltaan pelkistettyä, aksiaalista ja osin symmetristä, jossa mittasuhteet ja materiaalit ovat keskeisiä tekijöitä. Harkitut yksityiskohdat ovat korostuneen merkityksellisiä, etenkin kohteissa, joissa detaljointi on erityisen hienostunutta. Juuri näiden rakennusten arkkitehtuurin ominaispiirteiden säilyminen ja vahvistuminen pyritään varmistamaan rakennuskohtaisilla suojelumääräyksillä, joita selventämään ja tukemaan on laadittu myös korjaustapaohjeet. Kaupunginmuseo kuitenkin toteaa, että Länsi-Käpylän kaavaselostuksen liitteenä olevat korjauskortit vaikuttavat vielä osittain keskeneräisiltä ja niitä tulee työstää ennen korjaustapaohjeiden hyväksymistä.

Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan asemakaavaehdotuksen mukainen tavoite säilyttää suojeltavien asuinrakennusten katujulkisivu mahdollisimman koskemattomana on alueen ominaisluonteen ja kaupunkikuvan vaalimisen kannalta keskeistä. Asuintilojen tulisi ensisijaisesti laajentua olemassa olevan rakennusvolyymin sisällä, kellarin ja ullakon tiloja hyödyntäen. Ratkaisu on luonteva, mutta asettaa muutoksille erityisiä rakenteellisia ja rakennusfysikaalisia haasteita, jotka tulee tiedostaa. Ullakon tilojen hyödyntämisestä huolimatta mahdollisimman eheät katonlappeet ovat olennaisen tärkeä piirre, jota pyritään säilyttämään kieltämällä lapeikkunat ja rajoittamalla kattolyhtyjen kokoa vähäiseksi. Määräyksen mukaan asuntoa kohden saisi myös rakentaa yhden pienen yksikerroksisen, rakennusalan ulkopuolelle sijoitettavan kuistin, mikäli kuisti on mahdollista toteuttaa rakennuksen ominaispiirteisiin sopivalla tavalla. Kuisti tulisi sijoittaa ensisijaisesti pihan puoleiselle tontin osalle. Joissakin rakennuksissa rakennusala on osoitettu olemassa olevaa rakennusta laajemmin, lähinnä pihan puolelle. Tämä laajentamismahdollisuus voi johtaa arvokkaiden alkuperäisten rakennusosien tai rakenteiden purkamiseen ja muuttaa rakennuksen mittasuhteita, vaikka asemakaavamääräyksessä onkin annettu yleismääräys asuinrakennusten lisärakentamisen ilmettä ja materiaaleja koskien. Olemassa olevien asuinrakennusten vaalimistavoitteiden näkökulmasta erikseen osoitettu lisärakennuksen rakennusala on siten perusteltu, mikäli lisärakentamisoikeutta alueelle halutaan.

Lisärakentaminen

Lisärakentamisoikeutta suojeltavaksi esitettyjen asuinrakennusten osalla on esitetty sijoitettavaksi ennen kaikkea talousrakennuksiin, joita tontille saa sijoittaa päärakennuksesta riippuen 30-90 m2. Talousrakennusten sijoittelussa on pyritty noudattamaan alueen alkuperäiselle kaavalliselle ratkaisulle ominaista sijoitustapaa, jossa talousrakennukset sijoittuvat tontin takaosaan. Tällä ratkaisulla uusia rakennuksia ei sijoitu katutilaa reunustamaan tai suoraan katunäkymään, mitä kaupunginmuseo pitää alueen kokonaisilmeen säilyttämisen näkökulmasta tärkeänä linjauksena. Useiden, jopa neljän talousrakennuksen muodostaman kokonaisuuden sijoittuminen tonttien takaosaan ja risteyskohtaan, kortteleiden keskiosiin saattaa kuitenkin johtaa kooltaan asuinrakennusten kanssa kilpailevaan rakennuskokonaisuuteen, joka nousee esiin myös alueelle tärkeissä pitkissä näkymissä ja vähentää kokonaisuuden vehreyttä. Toisiinsa kiinni, mutta mahdollisesti eri aikaan ja eri rakennuttajien toimesta rakennettavien talousrakennusten toteuttaminen hallituksi kokonaisuudeksi asettaa siten suuret haasteet. Uusien talousrakennusten tulee määräyksen mukaan olla yksikerroksinen, mittakaavaltaan ja ulkoasultaan ympäristöönsä sopiva ja rakennuksessa tulee käyttää alkuperäisen talousrakennuksen muotokieltä, materiaaleja, värejä ja rakentamistapaa. Rakennuksen suurinta sallittua korkeutta ei ole määritelty. Tästä johtuen kaupunginmuseo pitäisi hyvänä, että määräykseen lisättäisiin, että talousrakennuksen tulee jäädä selvästi päärakennukselle alisteiseksi myös korkeudeltaan.

Piha-alueet ja ympäristö

Länsi-Käpylän ominaisluonteen kannalta erityisen merkityksellisiä ovat vehreät tontit ja piha-alueet, joiden jäsentelyssä on noudatettu alueen kokonaisilmettä muovaavia periaatteita. Pienten etupihojen lisäksi myös syvien tonttien sisäosat ja niiden kasvillisuus ovat olennaisen tärkeä tekijä alueen kokonaisuutta ajatellen. Piha-alueita koskien on kaavaehdotuksessa useita määräyksiä, joilla pyritään varmistamaan alueen kasvillisuuden ja sen luoman ominaisluonteen sekä alkuperäisten pihamuurien ja -rakenteiden säilyminen. Myös aluetta koskevat aitaamismääräykset ja materiaaleihin liittyvät määräykset ovat tärkeät paitsi katutilojen myös pihojen ja tonttien sisäosien ilmeen säilyttämisen näkökulmasta. Mikäli uuteen talousrakennukseen sijoitetaan erillinen asunto, on erityisen tärkeää, ettei piha-aluetta saa jakaa aidalla osiin, vaan pihan tulee säilyä eheänä kokonaisuutena. Maaston voimakkaat korkeuserot ja puutarhojen kasvillisuuden välistä paikoin hyvinkin jykevinä kohoavat luonnonkalliot ovat alueelle ominaisia. Piha-alueita koskevissa määräyksissä olisikin hyvä todeta, että maaston muokkaaminen ja louhiminen on minimoitava. Rauninkallion ja Ilmattarenkallion säilyttäminen kallioisina puistoina liittyy siten olennaisesti alueen alkuperäisen topogarfian ja kaavallisen ratkaisun vaalimiseen. Myös alkuperäisessä kaavallisessa ratkaisussa puistoalueeksi tarkoitetulla ja vuodesta 1952 leikkipuistona leikkipuistorakennuksineen palvelleella Kimmonpuistolla on paitsi kaupunkitilaan liittyviä myös historiallisia arvoja, jotka on otettu huomioon kaavamääräyksessä.

Kaupunginmuseon kanta

Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan Länsi-Käpylän esillä olevaa asemakaavan muutosehdotusta on laadittu alueen ominaisluonnetta kunnioittaen ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttäminen keskeisenä tavoitteena. Alueen säilyttämisen ja täydennysrakentamisen yhdistäminen on haastava ratkaistava, jolle esitetty kaavallinen ratkaisu antaa hyvät reunaehdot, mutta paljon jää alueen arvoja ymmärtävän rakennuttajan sekä taitavan suunnittelun ja valvonnan varaan. Edellä mainituin huomautuksin kaupunginmuseo puoltaa Länsi-Käpylän asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä ja katsoo sen riittävällä tavalla turvaavan alueen puutarhakaupunki-ideologiaan perustuvan 1920-luvun työväestön omakotirakentamiseen perustuvan, myös valtakunnallisesti merkittäväksi arvotetun kulttuurihistoriallisesti arvokkaan kokonaisuuden säilymisen.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Asemakaavan muutos koskee Länsi-Käpylän puutaloaluetta. Kaavaratkaisu turvaa alueen kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti sekä kaupunkikuvallisesti arvokkaan rakennuskannan ja ympäristön säilymisen ja mahdollistaa alueen arvoihin sopivan täydennysrakentamisen.

Rakennusvirastolla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotukseen nro 12350. Asemakaavan muutosehdotuksesta ei aiheudu kustannuksia rakennusvirastolle.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Länsi-Käpylän asemakaavan muutosehdotuksesta nro 12350:

Alueella tulee varmistaa rakennusten saavutettavuus hälytysajoneuvoilla.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti

Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle