Jätkäsaaren Melkinlaiturin asemakaava ja asemakaavan muuttaminen (nro 12500)

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 5.6.2018 päivättyä 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) kortteleiden 20086–20089, kortteleiden 20084 ja 20085 osien sekä katu- puisto- ja vesialueen asemakaavaehdotusta ja 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) korttelin 20263 ja katu-, vesi-, satama-, alueiden sekä venesataman (muodostuvat uudet korttelit 20077-20079 ja 20082-20089) asemakaavan muutosehdotusta nro 12500. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Melkinlaiturin aluetta, joka sijaitsee Jätkäsaaren lounaisosassa. Kaavaratkaisu mahdollistaa meren äärelle sijoittuvien asuinkortteleiden, puistojen sekä koulun ja päiväkodin rakentamisen satamatoiminnoilta vapautuneelle alueelle.

Tavoitteena on rakentaa sosiaalisesti, ekologisesti ja taloudellisesti kestävän kehityksen mukainen asuinalue, joka liittyy luontevasti Jätkäsaaren jo suunniteltuihin osa-alueisiin ja täydentää urbaania kaupunkirakennetta. Alue tukeutuu julkiseen raideliikenteeseen.

Jätkäsaaren osa-alueet rakentuvat omaleimaisiksi. Melkinlaiturin alue on suunniteltu mittakaavaltaan muuta Jätkäsaarta pienemmäksi, merikylä-henkiseksi ja tiiviiksi asuinalueeksi. Alueelle suunnitellaan erilaisia asuintalotyyppejä toimintoja sekoittavasta hybridistä kaupunkipientaloihin. Rakennukset ovat kerrosluvuiltaan 3–7-kerroksisia ja madaltuvat kohti rantaa. Rakennusten korkeudet perustuvat tehtyihin tuulisuusselvityksiin. Alueen keskeiset julkiset ulkotilat koostuvat kortteleiden suojaan jäävästä jalankulun ja pyöräilyn reitistä Samoankujasta taskupuistoineen sekä aluetta kehystävistä rantapuistoista.

Uutta asuntokerrosalaa on 94 355 k-m², toimisto- ja liiketilojen kerrosalaa 3 720 km² ja julkisten palveluiden kerrosalaa 11 000 k-m². Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e=2,0. Asukasmäärän lisäys on noin 2 300.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir. nro 6847), jonka mukaan alueen kadut ovat tonttikatuja. Melkinlaiturin keskellä kulkee jalankululle ja pyöräilylle varattu katualue Samoankuja.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että yhdyskuntarakennetta Helsingin ydinkeskustan välittömässä läheisyydessä tiivistetään. Rakentamaton satama-alue meren äärellä muuttuu kaikille yhteiseksi julkiseksi kaupunkitilaksi sekä asuin- ja julkisten palveluiden kortteleiksi. Kantakaupunkimainen asuminen ja merellinen Helsinki ovat uuden alueen ominaispiirteet.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja voimassa olevan Helsingin uuden yleiskaavan sekä Jätkäsaaren osayleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on meritäyttöjen aluetta ja osa Länsisatamaa. Pääosa Länsisataman rahtiliikennetoiminnoista siirrettiin Jätkäsaaresta Vuosaaren satamaan vuonna 2008. Siihen saakka alue oli ulkopuolisilta suljettua asfalttipintaista merikonttien säilytyskenttää. Alueen pohjois- ja itäpuolella rakentuvat Jätkäsaarenkallion ja Hietasaaren, Saukonlaiturin ja Atlantinkaaren asemakaava-alueet. Melkinlaituri toimi risteilijälaiturina lokakuuhun 2018, jonka jälkeen risteilijäliikenne siirtyi Hernesaareen. Alue liittyy etelässä Ahdinaltaan välityksellä avomereen. Ahdinaltaan eteläpuolella toimii Tallinnaan suuntautuvaa matkustajaliikennettä palveleva Länsiterminaali 2.

Alueella on voimassa asemakaavat vuosilta 1979, 1984 sekä 2014. Asemakaavojen mukaan alue on satama-aluetta, satama-aluetta palvelevien varastorakennusten korttelialuetta, katualuetta sekä venesatama-aluetta.

Helsingin kaupunki omistaa alueet. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaava-alueen maaperän esirakentaminen ja pilaantuneen maaperän puhdistaminen, meritäytöt sekä alueen yleistasauksen korottaminen, uudet rantarakenteet sekä rantarakenteiden kunnostaminen, puistojen, katujen, julkisten palvelurakennusten ja teknisen huollon verkostojen rakentaminen edellyttävät kaupungilta merkittävää yhdyskuntataloudellista investointia.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Kustannusarvio ei sisällä raitiotien sekä tarvittavien väliaikaisjärjestelyjen kustannuksia.

Kaupungille uudesta kaavoitettavasta kerrosalasta kertyvät tulot on laskettu käyttäen AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa. Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden myynnistä ja vuokraamisesta kaupungille kertyvä arvo on kokonaisuudessaan noin 85 miljoonaa euroa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 19.6.–18.7.2018

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 5.6.2018 ja lautakunta päätti 5.6.2018 asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat sähkölaitteiden sijoittumiseen liittyvään sopimustekniikkaan, yöaikaisen laivamelun torjuntavaihtoehtoihin, vesihuoltoon liittyvien väliaikaisjärjestelyiden rahoitukseen sekä käsitteiden tarkennukseen.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Oy, Liikennevirasto.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti

Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Asian aikana kuultavina olivat arkkitehti Kirsi Rantama ja liikenneinsinööri Teemu Vuohtoniemi. Asiantuntijat poistuivat kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12500 pohjakartan kaupunginosassa 20 Länsisatama. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12500
Kaupunginosa: 20 Länsisatama
Kartoituksen työnumero: 11/2018
Pohjakartta valmistunut: 15.2.2018
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Nimistötoimikunta käsitteli Länsisataman kaupunginosassa Jätkäsaaren osa-alueella sijaitsevan Melkinlaiturin alueen nimistöä arkkitehti Kirsi Rantaman esittelyn pohjalta.

Nimistötoimikunta päätti esittää alueelle seuraavia uusia nimiä:

Barbadoksenkuja–Barbadosgränden
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Karibianmeren saaret ja saarivaltiot); liitynnäinen, Barbadoksenkadun mukaan;

Kiribatinkatu–Kiribatigatan
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Kiribatin tasavallan eli Kiribatin mukaan, joka on Mikronesiassa Tyynellämerellä sijaitseva saarivaltio. Vuoden 1995 alusta lähtien kansainvälinen päivämääränraja on kulkenut Kiribatin aluevesien itärajaa pitkin;

Melkinlaituri–Melkökajen
(katu)
Perustelu: Liitynnäinen, liittynee Ulkosaarten kaupunginosassa sijaitsevaan Melkin saareen. Melkinlaiturin nimi on ollut epävirallisessa käytössä vuodesta 1982 lähtien ja on vahvistunut vuonna 2016 asemakaavassa 12331;

Naurunkatu–Naurugatan
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Naurun tasavallan eli Naurun mukaan, joka on Tyynessämeressä sijaitseva saarivaltio;

Naurunkuja–Naurugränden
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); liitynnäinen, Naurunkadun mukaan;

Neptunuksenkatu–Neptunusgatan
(katu)
Perustelu: Liitynnäinen, Neptunuksenpuiston mukaan;

Neptunuksenkuja–Neptunusgränden
(katu)
Perustelu: Liitynnäinen, Neptunuksenpuiston mukaan;

Neptunuksenpuisto–Neptunusparken
(katu)
Perustelu: Roomalaisen mytologian veden jumalan Neptunuksen mukaan, joka on vastine kreikkalaisen mytologian veden jumala Poseidonille;

Samoankuja–Samoagränden
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Samoan itsenäisen tasavallan eli Samoan mukaan, joka on Polynesiassa Tyynellämerellä sijaitseva saarivaltio;

Tahitinkatu–Tahitigatan
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Tahitin mukaan, joka on Tyynellämerellä sijaitsevan Ranskan Polynesian suurin saari;

Tongankuja–Tongagränden
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Tongan kuningaskunnan eli Tongan mukaan, joka on Polynesiassa Tyynellämerellä sijaitseva saarivaltio;

Tulimaankatu–Eldslandsgatan
(katu)
Perustelu: Etelä-Amerikan eteläisimmässä kärjessä Tyynenmeren ja Atlantin valtameren kohtaamispaikassa sijaitsevan saariston (esp. Tierra del Fuego) mukaan. Tulimaan saaristo on jaettu Argentiinan ja Chilen kesken;

Tulimaanpuisto–Eldslandsparken
(katu)
Perustelu: Liitynnäinen, Tulimaankadun mukaan;

Tuvalunkuja–Tuvalugränden
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Tuvalun mukaan, joka on Polynesiassa Tyynellämerellä sijaitseva saarivaltio;

ja

Vanuatunkatu–Vanuatugatan
(katu)
Perustelu: Ryhmänimi (Tyynenmeren saaret ja saarivaltiot); Vanuatun tasavallan eli Vanuatun (aik. Uudet-Hebridit) mukaan, joka on Melanesiassa Tyynellämerellä sijaitseva saarivaltio.

Lausunto

Kiinteistöviraston tonttiosasto antaa kaupunkisuunnitteluvirastolle Jätkäsaaren Melkinlaiturin asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja suunnitteluperiaatteista nro 1224-00/15 seuraavan lausunnon:

Yleistä

Kiinteistövirasto puoltaa Jätkäsaaren Melkinlaiturin asemakaavan muutoksen valmistelun käynnistämistä. Kiinteistövirasto pitää tärkeänä, että Melkinlaiturin alueesta tulee mahdollisimman tehokkaasti ja monipuolisesti rakennettu Jätkäsaaren osa-alue, joka liittyy toiminnallisesti jo rakennettuun Jätkäsaareen ja koko eteläisen Helsingin kantakaupunkiin. Asemakaavan muutoksen valmistelu tulee toteuttaa yhteistyössä kaupungin eri hallintokuntien kanssa mahdollisimman tarkoituksenmukaisen ja toteutuskelpoisen lopputuloksen saavuttamiseksi.

Suurin osa kaava-alueelle muodostettavista asuntotonteista tultaneen myymään. Mahdolliset pitkäaikaisesti vuokrattavat tontit sijaitsevat Atlantinkadun varrella, johon suunnitellaan 6-kerroksisia asuinkerrostalokortteleita. Tonttien tuleva hallinto- ja rahoitusmuotojakauma vahvistetaan erikseen kaupungin vahvistamien periaatepäätösten mukaisesti.

Huomioita suunnitteluperiaatteista

Suunnittelussa tulee pyrkiä siihen, että alueesta muodostuu toiminnallisesti ja kaupunkikuvallisesti mahdollisimman monipuolinen kokonaisuus. Suunnitteluperiaatteissa on esitetty tulevien rakennusten madaltuvan Atlantinkadulta rantaan päin mentäessä, mitä voidaan pitää varsin tarkoituksenmukaisena lähtökohtana. Suunnittelualueella voisi lisäksi tutkia rakennusten korkeusvaihtelujen korostamista, jopa korttelirakenteiden sisällä. Näin saataisiin tavanomaisten tasakattokortteleiden rinnalle monipuolista ja mielenkiintoista kaupunkitilaa. Edelleen suunnittelualueella tulisi kiinnittää huomiota rakennusten visuaaliseen ilmeeseen esimerkiksi erilaisia väri- ja materiaalivalintoja korostamalla.

Suunnitteluperiaatteiden mukaan Melkinlaiturin lounaiskärkeen meren rannalle suunnitellaan tiivis pienkerrostaloalue. Po. alueella rakennukset suunnitellaan 3-4 -kerroksisiksi ja alueella tutkitaan myös townhouse -tyyppistä rakentamista. Kiinteistövirasto katsoo, että mahdollisten townhouse -tyyppisten rakennusten sijoittuminen alueelle tulisi tutkia huolellisesti ja lähtökohtaisesti kaavamerkintöjen (esim. ”A”) tulisi sallia myös pienkerrostalomainen rakentaminen. Pienkerrostalomaisen rakentamisen tulisi joka tapauksessa olla alueella vahva lähtökohta, sillä tonttien toteutuskustannukset noussevat perustamis- ym. kulujen vuoksi korkeiksi ja vallitsevassa asuntojen kysyntään liittyvässä ja yleisessä markkinatilanteessa puhtaasti townhouse -tyyppisille asunnoille on vaikea löytää ostajia. Näin ollen puhtaasti townhouse -tyyppisten hankekokonaisuuksien toteuttaminen on varsin hankalaa.

Kiinteistövirasto pitää tärkeänä, että korttelirakenteet suunnitellaan esimerkiksi pysäköinnin järjestämisen osalta niin, ettei suuria toiminnallisia kokonaisuuksia pääsisi syntymään. Edelleen kiinteistövirasto katsoo, että kaavamääräyksien tulisi olla sellaisia, että ne mahdollistavat rakennushankkeiden toteuttamisen kuitenkaan lisäämättä tarpeettomasti niiden toteutuskustannuksia. Kaavamääräyksin ei tulisi tarpeettomasti rajoittaa erilaisten mahdollisten toteutusvaihtoehtojen sallittavuutta.

Suunnitteluperiaatteissa kaava-alueelle on esitetty toteutettavan purjevenesatama. Kiinteistövirasto katsoo, että sataman talvisäilytyspaikat ja mahdolliset pysäköintipaikat tulisi ratkaista kaupungin kannalta mahdollisimman kustannustehokkaasti. Edelleen satama tulisi suunnitella niin, että sen voi toteuttaa puhtaasti operaattorivoimin ilman lisäkustannuksia viereisten yleisten alueiden toteuttamiskustannuksiin.

Lopuksi kiinteistövirasto toteaa, että suunnittelualueelle kaavaillut peruskoulu ja päiväkoti tulisi suunnitella niin, että ne erotetaan toiminnallisesti ja rajoiltaan ulkopuolisille vuokrattavista tai myytävistä tonteista eli toteutetaan kaupungin omina hankkeina kaupungin (kiinteistöviraston tilakeskus) toimesta. Tämä lienee myös suunnittelun lähtökohta. Suunnittelualueelle kohdistuvat mahdolliset tilapäiset vuokraukset tullaan päättämään ennen kaava-alueen toteuttamisen käynnistymistä.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa 4.12.2015 mennessä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1224-00/15 (Länsisataman, Jätkäsaaren (20.ko) asemakaava, Melkinlaituri).

Rakennusvirasto osallistuu kaava-alueen katu- ja puistoalueiden suunnitteluun. Suunnittelussa on huomioitava rakennusviraston tavoitteet viihtyisä, toimiva ja turvallinen ympäristö sekä tutkittava ratkaisuiden kustannustehokkuutta koko suunnitteluprosessin ajan.

Kaavaprosessissa rakennusviraston yhteyshenkilöinä toimivat aluesuunnittelija Anu Kiiskinen ja suunnitteluinsinööri Olli Haanperä.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on pyytänyt liikennelaitos -liikelaitokselta (HKL) kannanottoa Melkinlaiturin osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Melkinlaituri sijaitsee Länsisataman kaupunginosassa Jätkäsaaren lounaisosassa. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Saukonlaiturin asemakaavan mukaisiin kortteleihin, Kanariankatuun ja Panamankatuun. Idässä alue rajautuu Atlantinkaaren asemakaavan mukaiseen Atlantinkatuun ja etelässä valmisteilla olevaan Matkustajasatama etelän asemakaava-alueeseen. Lännessä aluetta rajaa meri. Melkinlaiturille suunnitellaan asumista, koulu ja päiväkoti sekä purjevenesatama.

Suunnittelualuetta rajaavalla Atlantinkadulla sijaitsee tulevaisuudessa raitiotie. HKLn kantana on, että raitiotieliikenne aiheuttaa lähiympäristöön melu- ja tärinähaittoja, jotka tulee huomioida kiinteistöjen sijoittelussa ja rakennusmääräyksissä.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on pyytänyt kaupunginmuseon lausuntoa Melkinlaiturin asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Kaupunginmuseo on päättänyt antaa seuraavan lausunnon.

Melkinlaituri sijaitsee Jätkäsaaren lounaisosassa. Alueelle suunnitellaan asumista, koulu ja päiväkoti sekä purjevenesatama.

Suunnittelualue on vapautunut tavarasatamatoiminnoilta asuin- ja työpaikkarakentamista varten. Alueen eteläpuolella toimii matkustajasatama.

Melkinlaiturista on tavoitteena rakentaa tiivis, merellinen kerros- ja pienkerrostalovaltainen alue. Alueen rantoja kiertämään suunnitellaan tuulelta ja merenkäynniltä suojaavat rantapuistot.

Alueelle on laadittu alustavat suunnitteluperiaatteet.

Asemakaava-alue on rakentamaton. Meren rantaan rajautuvana uudella alueella tulee olemaan maisemallisesti merkittävä asema, koska se tulee olemaan uusi osa Helsingin merellistä julkisivua. Tämä maisemallinen arvo tulee ottaa huomioon myös lopullisia suunnitteluperiaatteita laadittaessa. Joten laadullisten tavoitteiden tulee olla erityisen korkealla ja rakentamisen arkkitehtonisesti kiinnostavaa ja aikaa kestävää.

Kaupunginmuseolla ei ole muuta huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Suunnittelualue on mereen ruoppaamalla ja täyttämällä rakennettua löyhää ja lohkareista maata, joka on geologisesti ajateltuna erittäin nuorta. Jyrkät maakerrosrajat yhdessä meriveden pinnan vaihtelun aikaansaamien pohjavedenvirtausten kanssa aiheuttavat rakennusten ja alueiden pohjarakenteiden toteutukselle ja pitkäaikaistoimivuudelle poikkeuksellisia teknisiä haasteita ja kustannusriskejä. Geoteknisesti edullisinta on minimoida painumaeroille herkkien päällysteiden ja rakennusten pohjakerrosten pinta-aloja ja suosia esim. laajoissa viherrakenteissa vahvaa juurimattoa kasvattavia kasveja.