Maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikkö päätti muuttaa Kohtuuhintainen kerrostalo –kehittämishanketta koskevaa kiinteistölautakunnan varauspäätöstä 20.4.2017 (187 §) Kojamo Oyj:lle ja SSR Uusimaa Oy:lle varatun tontin 49076/16 osalta seuraavasti:

1

Varauksensaaja on tietoinen ja hyväksyy, että sen esittämän lopullisen projektisuunnitelman (jäljempänä suunnitelman) toteuttaminen edellyttää asemakaavan muuttamista. Kaupunki hyväksyy suunnitelman tästä huolimatta. Suunnitelman on oltava kuitenkin toteutettavissa olennaisiltaan osin samanlaisena myös nyt laadittavan asemakaavan muutoksen perusteella.

Varauksensaaja on tietoinen ja hyväksyy, että asemakaavan muutos laaditaan siitä erikseen säädetyssä järjestyksessä ja että asemakaavan muutos voi siten olla sisällöltään varauksensaajan suunnitelmasta poikkeava. Varauksensaaja on lisäksi tietoinen ja hyväksyy, että kaava saattaa muutoksenhaun johdosta kokonaan tai osittain kumoutua tai sen lainvoimaistuminen saattaa viivästyä.

Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päättymään tai olla jatkamatta varausaikaa, mikäli asemakaavoituksessa ilmenee, ettei suunnitelma ole toteutettavissa edellä mainitulla tavalla.

2

Varauksensaaja on velvollinen hakemaan ensimmäisenä toteutettavalle tontille (talo A) rakennuslupaa viimeistään yhden kuukauden kuluttua laadittavan asemakaavan muutoksen tultua lainvoimaiseksi.

Varauksensaaja on velvollinen hakemaan toisena toteutettavalle tontille (talo B) rakennuslupaa viimeistään kuuden kuukauden kuluttua ensimmäisenä toteutettavan tontin rakennusluvan hakemisesta (vireilletulo).

3

Ensimmäisenä toteutettavan tontin (talo A)

- kauppakirja tulee allekirjoittaa viimeistään yhden (1) kuukauden siitä, kun rakennuslupa on tullut lainvoimaiseksi, mikäli alueen katu- ja kunnallistekniikan toteutustilanne mahdollistaa tontin rakentamisen (kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukainen ehto säilyy).

Kauppakirjan allekirjoittamisen osalta ei noudateta kiinteistö-lautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin kauppakirja tulee kuitenkin allekirjoittaa viimeistään 30.9.2018.

- rakentaminen tulee aloittaa heti, kun kauppakirja on allekirjoitettu.

Rakentamisen aloittamisen osalta ei noudateta kiinteistö-lautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin rakentamisen tulee alkaa viimeistään 30.9.2018”.

- tulee valmistua kokonaisuudessaan viimeistään kahden vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien.

Valmistumisen osalta ei noudateta kiinteistölautakunnan varaus-päätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin tulee valmistua -- eli viimeistään 30.9.2020”

4

Toisena toteutettavan tontin (talo B)

- pitkäaikainen vuokrasopimus on allekirjoitettava viimeistään kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun ensimmäisenä toteutettavan tontin (talo A) rakennustyöt on tullut aloittaa edellyttäen, että taloa B koskeva rakennuslupa on tullut lainvoimaiseksi ja että alueen katu- ja kunnallistekniikan toteutustilanne mahdollistaa tontin rakentamisen (kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa muutetaan).

Pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamisen osalta ei noudateta kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin pitkäaikainen vuokrasopimus tulee kuitenkin allekirjoittaa viimeistään 31.3.2019”.

- rakentaminen tulee aloittaa heti, kun pitkäaikainen maanvuokrasopimus on allekirjoitettu.

Rakentamisen aloittamisen osalta ei noudateta kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin rakentamisen tulee alkaa viimeistään 31.3.2019”.

- tulee valmistua kokonaisuudessaan viimeistään kahden vuoden kuluessa pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien.

Valmistumisen osalta ei noudateta kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukaista ehtoa, jonka mukaan ”tontin tulee valmistua -- eli viimeistään 31.3.2021”

4

Asuntojen myynti- ja vuokraushinnat sidotaan rakennuskustannusindeksiin (2015 = 100) siten, että ne vastaavat mainitun indeksin pistelukua 100,43 (4/2017) ja hintoja tarkistetaan vapaarahoitteisten hintakontrolloitujen omistusasuntojen osalta hitas-työryhmän lausunnon laatimisen ajankohdan indeksin pistelukua vastaavaksi sekä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osalta luovutushetken indeksin pistelukua vastaavaksi. Asuntojen myynti- ja vuokraushintoja tarkistetaan kuitenkin vain, mikäli mainittu indeksi on noussut. Siten tarkistusta ei tehdä indeksin laskun perusteella.

5

Varaus on voimassa 31.12.2019 saakka.

Varauksensaajilla on oikeus saada varausaikaa jatketuksi, mikäli laadittavan asemakaavan tai rakennuslupien hyväksymisen tai lainvoimaistumisen viivästyminen sitä edellyttää.

Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Hakumenettely

Helsingin kaupunki järjesti 3.5. - 14.9.2016 muun muassa Laajasalon Yliskylän asemakaavan muutokseen nro 12228 merkittyä asuinkerrostalotonttia (AK) 49076/16 koskevan Kohtuuhintaista kerrostalo - ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn.

Tonteille suunniteltavien hankkeiden tuli hakuohjeen mukaan lähtökohtaisesti olla toteutettavissa voimassa olevaa asemakaavaa muuttamatta. Hakijoilla oli kuitenkin mahdollisuus esittää alustavassa viite- ja konseptisuunnitelmassa poikkeamisia asemakaavasta ja sen määräyksistä sekä muista rakentamista koskevista määräyksistä, mikäli ne paransivat suunniteltujen hankkeiden kohtuuhintaisuutta, elinkaaritaloutta, kaupunkikuvallisia ominaisuuksia, asunto-ratkaisuja tai yleisesti hankkeiden toteutuskelpoisuutta.

Mikäli hakija hyödynsi edellä esitettyä mahdollisuutta, poikkeamiset oli esitettävä yksilöidysti alustavassa viite- ja konseptisuunnitelmassa perusteluineen.

Kiinteistölautakunnan varauspäätös

Kiinteistölautakunta päätti 20.4.2017 (187 §) valita Laajasalossa sijaitsevan asuntotontin 49076/16 varauksensaajiksi ja toteuttajiksi Toroglodyyttien kristallipalatsi – nimisen lopullisen projektisuunnitelman yhdessä tehneet Kojamo Oyj:n ja SSR Uusimaa Oy:n.

Asemakaavan muutoksen tarve

Projektisuunnitelmassa tontille 49076/16 on esitetty noin 30 % asemakaavan sallimaa enemmän kerrosalaa. Hakumenettelyn ja varauspäätöksen valmistelun yhteydessä varmistettiin kaupunkisuunnitteluvirastolta, että kerrosalan lisäys voitaisiin käsitellä poikkeamispäätöksellä.

Myöhemmin on kuitenkin ilmennyt, että asia on käsiteltävä kaavamuutoksena. Arvio kaavamuutoksen kestosta ilman mahdollista muutoksenhakua on noin 1,5 vuotta. Tämän vuoksi rakennuslupien hakeminen, tontin luovuttaminen ja rakentamisen aloittaminen lykkääntyvät ja näitä koskevia määräaikoja tulee muuttaa.

Sen varalta, että kaavaprosessissa ilmenisi, ettei varauksensaajien esittämää lopullista projektisuunnitelmaa voida toteuttaa tulevan asemakaavamuutoksen mukaisesti, päätökseen sisällytetään ehto, jonka mukaan kaupungilla on oikeus seuraamuksitta päättää varaus tai olla jatkamatta varausaikaa. Ehto on tarpeen sen vuoksi, että kilpailun ratkaisun mukaisesta lopullisesta projektisuunnitelmasta ei voida sen olennaisilta osin (laatulupaus) poiketa.

Muutokset määräaikoihin

Määräajat muutetaan alkuperäisen varauspäätöksen tarkoituksesta ilmenevällä tavalla. Tiettyyn päivämäärään kytkettyjä määräaikoja ei kuitenkaan voida käyttää, sillä asemakaavaprosessin kestoa ei ennakolta voida tarkasti määritellä. Tämän vuoksi määräajat määritellään suhteessa asemakaavan lainvoimaistumiseen, rakennusluvan hakemiseen ja rakentamisen aloittamiseen.

Poikkeuksena alkuperäiseen varauspäätökseen on varauksensaajien pyynnöstä tehty muutos toisena toteutettavan tontin (talo B) pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle asetettuun määräaikaan. Toisena toteutettavan tontin pitkäaikainen vuokrasopimus on allekirjoitettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun ensimmäisenä toteutettavan tontin rakennustyöt on tullut aloittaa. Näin varmistetaan, ettei tontteja tarvitse toteuttaa samanaikaisesti.

Hintapuitteiden sitominen rakennuskustannusindeksiin

Varauksensaajat ovat esittäneet lopullisessa projektisuunnitelmassaan hintapuitteet hintakontrolloitujen asuntojen myynnille (3 738 euroa / as-m2) ja vapaarahoitteisten ja sääntelemättömien asuntojen vuokralle 19,50 euroa/as-m².

Tonttien luovuttamisen lykkääntyessä asemakaavan muutoksen vuoksi on perusteltua, että hintapuitteet sidotaan rakennuskustannusindeksiin ja tarkistetaan sen mukaisesti hankinta-arvon määrittämisen (hintakontrolloidut omistusasunnot) ja luovutuksen (vuokra-asunnot) hetkellä. Vähimmäishintapuitteina pidetään kuitenkin alkuperäisen varauspäätöksen mukaisia puitteita. Siten tarkistus tehdään vain indeksin nousun perusteella.

Varausaika

Asemakaavaprosessin keston vuoksi rakennuslupien hakeminen ja tonttien toteuttamisen aloittaminen lykkääntyy huomattavasti alkuperäisestä varaus-päätöksestä eikä tarkkoja määräpäiviä voida asettaa. Tämän vuoksi on perusteltua määritellä varauksen päättymiselle aika.

Alkuperäisessä varauspäätöksessä ei ollut asetettu varsinaista varausaikaa, koska asiassa oli siirrytty käytännössä jo tontin luovutuksen puolelle, mutta samalla päätetty noudattaa kevyempää menettelyä, jossa ei erikseen, kuten yleensä, hyväksytetä kaupungilla tontteja koskevia toteutus- ja kiinteistökaupan esisopimuksia, vaan jossa tehdään tonteista suoraan lyhytaikaiset vuokrasopimukset rakennusluvan hakemista varten sekä pitkäaikainen vuokrasopimus ja lopullinen kauppakirja. Sen sijaan päätös sisälsi rakennusluvan hakemiselle, tontin pitkäaikaiselle vuokraamiselle ja myynnille sekä rakentamiselle asetetut määräajat. Edellä mainittuja määräaikoja voidaan pitää eräänlaisina varausaikoina.

Toisena toteutettavan tontin pitkäaikainen vuokrasopimus on kiinteistölautakunnan varauspäätöksen mukaan allekirjoitettava viimeistään 31.3.2019. Varausaikaa on nyt jatkettava 31.12.2019 saakka. Varausaikaa jatketaan siten yhdeksän kuukautta.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 20.6.2017 (9 §) siirtää määräaikaisesti 31.5.2018 saakka hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 8 kohdan toimivaltaa tonttipäällikölle, tontit-yksikön päällikölle ja asuntotontit-tiimin päällikölle päättää kaupunginhallituksen päättämien tontinvarausehtojen vähäisistä tarkistamisista.

Maankäyttöjohtaja päätti 2.6.2017 (8 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 5 § 1 momentin 4 a ja b kohdan toimivaltaa kiinteistöjen varauksia koskien tonttipäällikölle. Tämän perusteella tonttipäälliköllä on oikeus päättää asuntotonttien varausten jatkamisesta enintään vuodeksi.

Varausten vähäinen tarkistaminen kuuluisi ensisijaisesti asuntotontit-tiimin päällikön päätettäväksi, toissijaisesti tontit-yksikön päällikön ja viimesijaisesti tonttipäällikön päätettäväksi. Koska varausten jatkamisesta päättää kuitenkin tontit-yksikön päällikkö, on tarkoituksenmukaista, että asiasta päätetään yhdellä päätöksellä. Tällä perusteella asiasta päättää tonttipäällikkö.