Lausunto ympäristöministeriölle selvityshenkilö Hannu Rossilahden selvitysraportista Asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamalli

Kaupunginhallitus antoi ympäristöministeriölle seuraavan lausunnon selvityshenkilö Hannu Rossilahden selvitysraportista Asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamalli.

Asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamalli

Helsingin kaupunki osallistui vuonna 2016 yhdessä suurten kaupunkien (Espoo, Vantaa, Turku ja Tampere), ympäristöministeriön ja ARA:n kanssa Raklin koordinoimaan selvityshankkeeseen, jossa selvitettiin asunto-osuuskunnan toteuttamismahdollisuuksia Suomessa. Selvityksen toteutti PTT. Tuossa selvityksessä todettiin, että osuuskuntamalli toisi toteutuessaan vaihtoehtoja asuntomarkkinoille. Mallin todettiin olevan käyttökelpoinen erityisesti vapaarahoitteisena omistustuotantona hyödyntäen osuuskunnan periaatteita.

Asuntoja on rakennettu Suomessa osuuskuntaperiaatteella aiemminkin. Esimerkiksi Helsingin Käpylän puutaloalue on edelleen omistusmuodoltaan osuuskunta. Nykyinen lainsäädäntö mahdollistaa osuuskunnallisen asumisen ja rakennuttamisen. Monet vanhat osuuskunnat ovat muuttaneet sääntönsä melko samankaltaisiksi kuin asunto-osakeyhtiöiden säännöt.

Selvityshenkilö Hannu Rossilahti on tehtäväksiannon mukaisesti laatinut sosiaalisen asumisen osuuskuntamallin. Raportissaan selvityshenkilö käy perusteellisesti läpi suomalaisen asuntopolitiikan vaiheita. Selvityksessä todetaan, että kohtuuhintaista valtion tukemaa omistusasuntolainoitusta ei enää ole. Aiemmin valtio lainoitti aravaomistusasuntoja ja osaltaan mahdollisti laajemmin ruokakuntien siirtymisen vuokra-asukkaista omistusasukkaiksi. Nykyisellään omistusasuminen on pääosin sääntelemätöntä ja siten hintataso määräytyy vapaasti markkinoilla korostaen erityisesti sijainnin merkitystä.

Valtio on viime vuosina toiminut aktiivisemmin vuokra- ja asumisoikeusasumisen puolella. Erilaisten korkotukilainojen turvin on rakennettu niin rakentamiskustannuksiltaan kuin vuokraltaan säänneltyjä asuntoja. Näiden säänneltyjen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tavoitteena on kohtuullistaa asumisen kustannuksia ja huolehtia pieni- ja keskituloisten asumisen mahdollisuuksista.

Uuden mallin keskeisenä periaatteena olisi tuottaa markkinoille uusi ns. välimuodon asumismalli. Tähän malliin ehdotetaan nykyisen lyhyen korkotuen asuntojen tasoisia tulorajoja (enintään 3 500 €/kk yksin asuvalta asukkaalta) sekä asukkaiden asunnon myynnistä saaman hyödyn rajoittamista. Mallissa asukkaat olisivat kohteiden omistajia. Rahoitus koostuisi seuraavasti: Asukkaat maksaisivat vähintään 10 prosenttia, valtio täytetakaaman lainan osuus olisi enintään 60 prosenttia ja rahalaitokset antaisivat vähintään 30 prosentin markkinaehtoisen lainan ilman valtion täytetakausta. Pankkilaina olisi laina-ajaltaan lyhyempi kuin valtion täytetakaama laina. Kohteiden kustannukset olisivat talokohtaisia eikä kuluja siten tasattaisi kuten vuokra- ja asumisoikeusasumisessa tehdään. Tuleviin peruskorjauksiin ei kerättäisi varoja vaan korjauksiin ryhdyttäisiin vasta kun pankin laina olisi maksettu pois. Talokohtaiset hallinnon periaatteet ehdotetaan asunto-osakeyhtiöiden kaltaisiksi. ARA valvoisi poismuuttavien asukkaiden enimmäishintaan liittyvien säännösten noudattamista. Korkotukea järjestelmä ei sisältäisi.

Helsingissä keskeisimmät välimuodon asumismuodot ovat olleet asumisoikeusasunnot sekä hitas-omistusasunnot. Hitas-asumisen turvin on mahdollistettu kohtuuhintaisemman omistusasuntokannan rakentaminen myös kalliimmille alueille. Asumisoikeusasukkaat muuttavat usein vuokra-asunnoista ja osa heistä siirtyy myöhemmin omistusasukkaiksi. Korkea kysyntä ja alhainen vaihtuvuus kertoo tämän tuotteen tarkoituksenmukaisuudesta. Asumisoikeuslainsäädäntöä ollaan muuttamassa ja onkin tärkeää, että asumismuodon kilpailukyvystä huolehditaan tässä yhteydessä. Esimerkiksi asumisoikeuslainojen korkojen omavastuu on ollut korkeampi kuin vuokratuotannossa. Omistusasuntomarkkinoille tulevien nuorten osalta on käytössä valtion tukema ASP-järjestelmä.

Asumisen kohtuuhintaisuuden näkökulmasta valtion pitkän korkotuen järjestelmän kehittäminen olisi ensiarvoisen tärkeää. Pitkään suunnitteilla olleet kehittämisajatukset liittyen korkotuen ehtoihin ja tukeen olisi saatava ensi tilassa päätöksentekoon. Korkotukimallista on tuki lähes loppunut ja kohtuuhintaisuuden takaa lähinnä omakustannusperiaate. Korkotuettu tuotanto on merkityksellistä sellaisilla alueilla, joissa markkinahintainen asuminen on merkittävästi omakustanteista korkeammalla tasolla. Pitkään jatkunut yleishyödyllisen asuntokannan siirtyminen pääosin kunnallisten yhtiöiden varaan on omiaan siirtämään pienituloisten asumisen järjestämisen kuntien vastuulle. Yleishyödyllisten yhtiöiden siirtyminen markkinaehtoisiksi asuntosijoittajiksi on muuttanut olemassa olevan asuntokannan luonnetta.

Helsingin kaupungin näkökulmasta olisi ensisijaisesti tärkeää kehittää nykyisiä sosiaalisen asumisen muotoja entistä paremmiksi. Asunto-osuuskuntamallinen asuminen on mahdollista jo nyt toteuttaa vapaarahoitteisena ja rajoituksista vapaana asumismuotona. Jo nykyisellään asuntomarkkinoilla on paljon erilaisia hallinta- ja rahoitusmuotoja, joiden edelleen kehittäminen on tärkeämpää kuin uusien säänneltyjen mallien tuominen markkinoille.