Asuinkerrostalotonttien myynti ja kiinteistökaupan esisopimus (Mellunkylä, Kontula, tontit 47167/3, 4 ja 5)

A

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit – palvelun tonttipäällikkö päätti tehdä Helsingin kaupungin 47. kaupunginosan (Mellunkylä) korttelin 47167

- tonttia 4 (kiinteistötunnus 91–47-167-4, pinta-ala noin 385 m2, osoite Keinulaudantie) ja

- tonttia 5 (kiinteistötunnus 91–47-167-5, pinta-ala noin 3 877 m2, osoite Keinulaudantie)

koskien kiinteistökaupan esisopimuksen Fira Oy:n (2764139-3) kanssa liitteenä 1 olevan esisopimusluonnoksen ja siihen liittyvän karttaliitteen 2 mukaisesti.

Tonttipäällikkö päätti lisäksi, että edellä mainittu esisopimus tulee allekirjoittaa ennen päätöskohdassa B tarkoitetun tonttia 47167/3 koskevan kauppakirjan allekirjoittamista.

B

Tonttipäällikkö päätti myydä Helsingin kaupungin 47. kaupunginosan (Mellunkylä) korttelin 47167 tontin 3 (kiinteistötunnus 91–47-167-3, pinta-ala 903 m2, Keinulaudantie) Asunto Oy Helsingin Keinulaudankuja 2a:lle (y-tunnus 2886262-2) liitteenä 3 olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisesti.

Lisäksi tonttipäällikkö totesi, että tonttia 47167/3 koskeva lyhytaikainen vuokraus (asuntotontit-tiimin päällikön päätös 22.12.2017 (101 §)) rakennusluvan hakemista ja maanrakennustöitä varten merkitään päättyväksi, kun tämä päätös on tehty.

(A1147-1202)

Lopuksi tonttipäällikkö päätti, että Asunto Oy Helsingin Keinulaudankuja 2a saa aloittaa tämän päätöksen perusteella tontilla 47167/3 rakennustyöt omalla riskillään ja muutoin liitteessä 5 mainituin ehdoin edellyttäen, että yhtiö toimittaa allekirjoitettuna liitteenä 5 olevan sitoumuksen.

Kaupunki ei vastaa mistään tontin 47167/3 ennallistamisesta tai muusta johtuvista vahingoista, haitoista tai kustannuksista, mikäli tontin 47167/3 kauppakirjaa koskeva päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu, kumoutuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

C

Tonttipäällikkö päätti lisäksi:

- ettei päätöskohdassa A tarkoitettua kiinteistökaupan esisopimusta eikä päätöskohdassa B tarkoitettua kauppakirjaa allekirjoiteta ennen kuin korttelin 47167 myyntiperusteita koskeva kaupunginhallituksen päätös 23.4.2018 (260 §) on lainvoimainen

- todeta, että tarvittaessa päätöskohdassa A tarkoitettuun kiinteistökaupan esisopimukseen ja / tai päätöskohdassa B tarkoitettuun kauppakirjaan tehdään muutoksia, mikäli kaupunginhallituksen päätöksen 23.4.2018 (260 §) mahdollisesta muutoksenhausta näin johtuu

- oikeuttaa kaupunkiympäristötoimialan hallinto- ja tukipalveluiden kiinteistölakimiehen allekirjoittamaan päätöskohdassa A tarkoitetun kiinteistökaupan esisopimuksen ja päätöskohdassa B tarkoitetun kauppakirjan ja tekemään niihin vähäisiä muutoksia, tarkennuksia ja täydennyksiä; sekä

- todeta, ettei kaupunki vastaa ostajille aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, jotka ostajille saattavat aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu, kumoutuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus varasi 23.11.2015 (1141 §) Fira Oy:lle Mellunkylän Kontulasta tontit 47167/1-3 ja 47168/1 kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2017 saakka. Varausaikaa on jatkettu 31.12.2018 saakka.

Varauspäätöksen mukaan tonttien asuinrakennusoikeudesta noin 1/3 tulee toteuttaa välimuodon tuotantona eli asumisoikeusasuntoina, hintakontrolloituina omistusasuntoina tai opiskelija-asuntoina ja noin 2/3 vapaarahoitteisena vuokra- tai omistusasuntoina.

Varauksensaajan tulee hyväksyttää mahdolliset yhteistyökumppanit kiinteistöviraston tonttiosastolla (nykyinen maankäyttö ja kaupunkirakenteen tontit-yksikkö).

Asemakaava- ja tonttitiedot

Korttelia 47167 koskee kaupunginvaltuuston 7.6.2017 vahvistama ja 28.7.2017 voimaan tullut asemakaavan muutos nro 12088. Mainitun asemakaavan mukaisesti kortteli 47167 on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK).

Korttelin yhteenlaskettu rakennusoikeus on 14 400 k-m2, josta asumiseen osoitettua tilaa on 14 145 k-m2 ja monikäyttötilaa 255 k-m2.

Kortteliin on hyväksytty tonttijako nro 13073 22.1.2018.

Korttelista on muodostettu tontit 47167/3, 4 ja 5.

Tontin 47167/3 rakennusoikeus on 2 915 k-m2.

Tontin 47167/4 rakennusoikeus on 1 750 k-m2.

Tontin 47167/5 rakennusoikeus on 9 735 k-m2.

Kaupunginhallituksen myyntiperustepäätös ja kaupunkiympäristölautakunnan delegointipäätös

Kaupunginhallitus päätti 23.4.2018 (260 §) oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan myymään korttelin 47167 tontit Fira Oy:lle taikka Fira Oy:n määräämälle ja kaupungin hyväksymälle yhteistyökumppanille muun muassa seuraavin ehdoin:

- Tonttien kauppahinta kaikkien tonteille toteutettavien pääkäyttötarkoitusten (asuin-, monikäyttö- ja muut tilat) osalta on vähintään 540 euroa/k-m2

- Kauppahinta sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että kauppahinta tarkistetaan kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun elinkustannusindeksin pisteluvun mukaisesti. Vertailukohteena pidetään elinkustannusindeksin pistelukua 2/2018, 1935. Kauppahinta perustuu aina kuitenkin vähintään 540 euron kerrosneliömetrikohtaiseen hintaan.

- Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona toteutettavien asuntotonttien kauppakirjoihin tai osto-optiota koskeviin ehtoihin sisällytetään velvollisuus pitää tontti 10 vuotta vuokra-asuntokäytössä rakennusten käyttöönotosta lukien.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 27.3.2018 (174 §) esittäessään edellä mainittuja myyntiperusteita kaupunginhallitukselle oikeuttaa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tonttipäällikön tekemään korttelin 47167 tonteista kiinteistön kauppakirjat ja tarvittaessa kiinteistökaupan esisopimuksen korttelin varauksensaajan tai tämän määräämän kanssa kaupunginhallituksen päättämien ehtojen mukaan. Siten tonttipäällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta.

Yhteistyökumppani

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 24.4.2018 (141 §) hyväksyä Fira Oy:n yhteistyökumppaniksi Lumo Kodit Oy:n.

Lumo Kodit Oy:n perustama Asunto Oy Helsingin Keinulaudankuja 2a ostaa tontin 47167/3.

Hakemukset

Asunto Oy Helsingin Keinulaudankuja 2a (c/o Lumo Kodit Oy) pyytää hakemuksellaan (25.4.2018), että kaupunki myisi sille tontin 47167/3. Myös Fira Oy on varauksensaajana lähettänyt hakemuksen (7.5.2018), jolla se osoittaa tontin 47167/3 mainitun asunto-osakeyhtiön ostettavaksi.

Lisäksi Fira Oy pyytää hakemuksellaan (7.5.2018), että kaupunki tekisi sen kanssa kiinteistökaupan esisopimuksen tonteista 47167/4 ja 5.

Korttelin toteutusmuoto, luovutustapa ja aikataulu

Tontti 47167/3 tullaan toteuttamaan vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona. Todennäköisesti myös tontit 47167/4 ja 5 toteutetaan vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona. Kaupunginhallituksen varauspäätös mahdollistaa kuitenkin myös vapaarahoitteisen ja sääntelemättömän omistusasuntotuotannon, mikäli Fira Oy tai tämän yhteistyökumppani näin päättää.

Korttelin 47167 toteuttaminen aloitetaan tontista 3. Rakentaminen on suunniteltu aloitettavan kesäkuussa 2018. Viimeinen vaihe on suunniteltu aloitettavan elokuussa 2018.

Tontista 3 laaditaan nyt lopullinen kiinteistön kauppakirja, jotta omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ja ostaja voi siten aloittaa tontilla rakennustyöt.

Tontteja 47167/4 ja 5 ei tulla rakentamaan vielä eikä niille ole rakennuslupia. Tämän vuoksi niistä ei kaupungin käytännön mukaisesti laadita vielä kiinteistön kauppakirjoja. Koska kortteli 47167 on kuitenkin asemakaavan pysäköinti- ja piharatkaisun vuoksi kokonaisuus, tulee myös 47167/4 ja 5 toteutus varmistaa. Sen vuoksi tonteista 47167/4 ja 5 laaditaan kiinteistökaupan esisopimus, jossa Fira Oy tai määräämänsä sitoutuu ostamaan ja toteuttamaan mainitut tontit.

Kauppahinnat ja lisäkauppahinnat

Sekä tontin 3 kauppakirjassa että tonttien 4 ja 5 esisopimuksessa noudatetaan kaupunginhallituksen päätöksen mukaista kerrosneliömetrikohtaista yksikköhintaa, joka on vähintään 540 euroa / k-m2. Mainittu hinta on sidottu elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951 = 100) siten, että hintaa tarkistetaan elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti kaupanteon hetkellä. Hinta ei kuitenkaan laske, vaan indeksin muutoksesta otetaan huomioon vain sen nousu.

Kaupunginhallituksen päätöshetken indeksin pisteluku on ollut 1935 (2/2018). Kaupassa käytettävä indeksin pisteluku on 1939. Siten tontin 47167/3 kauppahinta perustuu kerrosneliömetriltä perittävään yksikköhintaan 541 euroa.

Tontin 3 toteutettava rakennusoikeus on rakennusluvan mukaan 2 912 k-m2. Kaavan / tonttijaon sallima rakennusoikeus on 2 915 k-m2, jonka mukaan kauppahinta määräytyy. Siten kauppahinta on yhteensä 1 577 015 euroa.

Tontteja 4 ja 5 koskevassa esisopimuksessa ei ole kyse lopullisesta kiinteistön kaupasta. Siten kauppahintaa ei tässä vaiheessa ole tarvetta tarkistaa indeksin muutoksen mukaisesti. Esisopimukseen sisällytetään kuitenkin kauppahinnan (540 euroa) tarkistamista koskevat edellä mainitut ehdot.

Tonttien 4 ja 5 yhteenlaskettu laskennallinen kauppahinta 540 euron kerrosneliömetrikohtaisella hinnalla olisi 6 201 900 euroa.

Sekä tontin 3 kauppakirjaan että tontteja 4 ja 5 koskevaan esisopimukseen sisällytetään lisäkauppahintaa koskevat ehdot. Niiden mukaan tonteista voidaan periä kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen lisäkauppahintaa, mikäli tontille toteutetaan kauppahinnan perusteena ollutta kerrosalaa enemmän (rakennusluvan perusteella) tai tontille haetaan asemakaavanmuutosta tai poikkeamislupaa, jossa sallitaan kauppahinnan perusteena ollutta kerrosalaa enemmän kerrosalaa.

Yhteis- ja rasitejärjestelyt kauppakirjassa ja esisopimuksessa

Korttelin kaikkien tonttien autopaikat sijoittuvat tontille 5 osoitettuun maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Myös kaikkien tonttien yhteinen piha-alue toteutetaan tontille 5.

Sekä tontin 3 kauppakirjaan että tonttia 4 ja 5 koskevaan esisopimukseen sisällytetään autopaikkoja / pysäköintilaitosta ja piha-aluetta koskevat rasite- ja yhteisjärjestelyehdot, joilla varmistetaan näitä koskevien velvoitteiden ja oikeuksien toteutuminen.

Lisäksi tonttia 5 koskien esisopimukseen sisällytetään ehto kevyen liikenteen väylästä, joka toteutetaan osittain tontille 5. Kaupungille varataan oikeus pitää, käyttää, huoltaa, peruskorjata ja uudistaa kulkuväylää tontilla 5.

Tukimuurin ja maanpaineseinän rakentaminen etukäteen tontille 47167/5 ja osin katualueelle

Tontin 47167/3 rakentamisen yhteydessä rakennetaan osin tontille 47167/5 ja osin katualueelle tukimuurin osa ja maanpaineseinä. Tätä varten on tehty asuntotontit-tiimin päällikön päätöksellä 1.6.2018 lyhytaikainen vuokraus.

Koska rakenteiden rakentaminen aloitetaan ennen tonttien 47167/3 kauppakirjan ja tontin 47167/4 ja 5 tulevien kauppakirjojen allekirjoittamista, sisällytetään esisopimukseen ja kauppakirjaan rakenteita koskeviin vastuisiin ja velvoitteisiin liittyvät ehdot.

Rakenteet eivät ole kaupungin omaisuutta eikä kaupunki vastaa niihin liittyvistä velvoitteista, vahingoista, haitoista eikä kustannuksista.

Rahoitus- ja hallintamuotoa koskevat ehdot

Tontti 3 tulee toteuttaa vapaarahoitteisena sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona.

Tontti 4 ja 5 tulee toteuttaa vapaarahoitteisena sääntelemättömänä vuokra-asunto- ja / tai omistusasuntotuotantona.

Vapaarahoitteisen sääntelemättömän vuokra-asuntotuotannon osalta kauppakirjoihin sisällytetään velvoite pitää asunnot vuokra-asuntokäytössä 10 vuotta rakennusten valmistumisesta ja käyttöönotosta lukien.

Kauppakirjaan ja esisopimukseen sisällytetään erityinen vuokra-asuntokäyttövelvoitteeseen liittyvä sopimussakko, joka on kulloinkin enintään 100 000 euroa / asunto.

Maaperä

Maaperäkartan mukaan tonteilla 3, 4 ja 5 on täyttömaata. Myyjä ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei Tontilla aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Mikäli tonteilla havaittaisiin maaperän pilaantumista, määräytyvät vastuun- ja kustannusjakoa koskevat ehdot kaupungin vakiintuneen käytännön mukaisesti.

Tonttien 4 ja 5 rakentamiskelpoisuus

Tontteja 4 ja 5 käytetään tällä hetkellä metron liityntäliikenteen pysäköintialueena ja linja-autojen kääntöpaikkana. Tonttien alueella sijaitsee myös linja-autonkuljettajien taukotila. Lisäksi Tonteilla sijaitsee paljon kunnallisteknisiä johtoja ja vastaavia sekä Kontulan ostoskeskusta palveleva huoltoväylä (Keinulaudankuja).

Tonttien toteuttaminen edellyttää edellä mainittujen toimintojen ja vastaavien siirtämistä ja rakennuksen purkamista. Siirtämisestä tai siirtojen tilaamisesta sekä purkamisesta vastaavat rakennukset ja yleiset alueet –palvelukokonaisuus ja maankäyttö ja kaupunkirakenteen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –yksikkö.

Tontit 4 ja 5 ovat lisäksi katu-urakan työmaatukikohtana arviolta 31.12.2018 saakka. Tontiton arvoitu olevan rakentamiskelpoisia 1.1.2019.

Ostamiselle asetettava määräaika, vakuus ja sopimussakko ja esisopimuksen purkaminen

Tonttien ostamiselle asetetaan määräaika. Tontit on ostettava viimeistään 30.11.2019. Määräaikaa voidaan pidentää esimerkiksi rakentamiskelpoisuuden viivästymisen vuoksi tai sen vuoksi, että tonttien rakennusluvat viivästyvä ostajasta riippumattomasta syystä.

Ostajan tulee asettaa vakuus esisopimuksen ehtojen noudattamiseksi. Vakuutena toimii luottovakuustoimintaa harjoittavan yhtiön omavelkainen takaus, suuruudeltaan 300 000 euroa.

Esisopimukseen sisällytetään sopimussakko, suuruudeltaan kulloinkin enintään 300 000 euroa.

Esisopimukseen sisällytetään purkamista koskevat ehdot. Purkuoikeus on olemassa esimerkiksi ostajan syyllistyessä rikokseen tai konkurssitilanteessa.

Linja-autonkuljettajien taukotilan väliaikainen järjestäminen ja uuden taukotilan toteuttaminen

Esisopimukseen sisällytetään ehdot, jonka mukaan Fira Oy:n tulee järjestää linja-autokuljettajille väliaikainen taukotila, kun nykyinen poistuu käytöstä jo joko katu-urakan työmaatukikohdan perustamisen yhteydessä tai myöhemmin.

Ostaja on lisäksi velvollinen asemakaavan mukaisesti toteuttamaan Tonteille linja-autonkuljettajille tarvittavat tauko- ja aputilat rakennuksen ensimmäisestä tai toisesta kerroksesta erikseen Helsingin kaupungin liikennelaitos –liikelaitoksen kanssa sovittavin ehdoin.

Kauppakirjan ja esisopimuksen muut ehdot

Muutoin noudatetaan tavanomaisia kiinteistökaupan ja tontinluovutuksen ehtoja.

Kauppakirjan ja esisopimuksen allekirjoittamisen ajankohta

Kaupunginhallituksen mainittu myyntiperustepäätös ei ole vielä lainvoimainen. Sen vuoksi kaupunginhallituksen päätökseen perustuvaa nyt kyseessä olevaa tontin 47167/3 kauppakirjaa eikä tontteja 47167/4 ja 5 koskevaa esisopimusta allekirjoiteta ennen kuin kyseinen päätös on tullut lainvoimaiseksi.

Tarvittaessa esisopimukseen tehdään muutoksia, mikäli kaupunginhallituksen päätöksen muutoksenhausta näin johtuu.

Lyhytaikaisen vuokrauksen päättäminen

Tontti 47167/3 on vuokrattu lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten Fira Oy:lle asuntotontit-tiimin päällikön päätöksellä 22.12.2017 (101 §) ajalle 21.12.2017 – 20.12.2018.

Asuntotontit-tiimin päällikkö on antanut Fira Oy:lle 11.5.2018 suostumuksen maanrakennustöiden aloittamiseen tontilla 14.5.2018 lukien edellä mainitussa vuokrauspäätöksessä tarkoitetulla tavalla.

Lyhytaikainen vuokraus tulee merkitä päättyneeksi, kun tontin 47167/3 omistus- ja hallintaoikeus siirtyy Asunto Oy Keinulaudankuja 2a:lle.

Rakennustöiden aloittaminen tontilla 47167/3

Tontilla 47167/3 on tarkoitus aloittaa rakennustyöt (varsinaiset rakennustyöt) jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Vakiintuneen käytännön mukaan ostajalla on oikeus aloittaa rakennustyöt vasta omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen (kauppakirjan allekirjoittamisen) jälkeen. Poikkeuksellisesti on voitu antaa oikeus aloittaa rakennustyöt myös päätöksen perusteella. Tällöin rakennustyöt aloitetaan kuitenkin omalla riskillä ja ennallistamisvastuulla.

Asunto Oy Helsingin Keinulaudankuja 2a:n tulee toimittaa sitoumus rakennustöiden aloittamiseen liittyen. Sitoumuksen toimittaminen on edellytyksenä rakennustöiden aloittamiselle.