Laajasalo, Kruunuvuorenranta, Pojamankatu 10, poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 49. kaupunginosan (Laajasalo, Kruunuvuorenranta) korttelin 49273 tontteja 5 ja 11 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12010 seuraavasti:

Hakija

A-Kruunu Oy (jättöpäivämäärä 5.6.2018)

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo, Kruunuvuorenranta) korttelin 49273 tontit 5 ja 11

Hakemus

Hakija hakee lupaa 2001 k-m² kokoisen (tontti 5) ja 1 725,7 k-m² kokoisen (tontti 11) neljäkerroksisten asuinkerrostalojen rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta 12010 siten, että tontilla 11 päiväkodille osoitettu kerrosala käytetään asuinrakentamiseen ja ensimmäisen kerroksen alasta enemmän kuin puolet käytetään kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Rakennusoikeus ylitetään yhdellä kerrosneliömetrillä. Tontilla 5 talosauna rakennetaan ensimmäiseen kerrokseen. Tonteilla sovelletaan uutta asuintonttien pysäköintipaikkojen laskentaohjetta kaavassa määrätyn sijaan.

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

POIKKEAMA: Suunnitelmassa koko tontin 11 rakennusoikeus, eli 1 750 k-m² käytetään asuntokerrosalana ja rakennusoikeus ylitetään yhdellä kerrosneliömetrillä.

PERUSTELU: Ratkaisu edistää asemakaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden toteutumista. Mikäli päiväkodin rakennusoikeutta ei muuteta asuntorakennusoikeudeksi, ei asemakaavassa esitettyä rakennusmassaa voida toteuttaa sellaisenaan. Tällöin rakennus tulee jäämään massaltaan n. 25 % pienemmäksi. Ratkaisu myös edistää asuntorakentamista lisäämällä asuntojen määrää alueella. Kun 450 k-m² päiväkodin rakennusoikeutta muutetaan asuinrakennusoikeudeksi, saadaan kortteliin 7 asuntoa lisää.

POIKKEAMA: Tontilla 11 ensimmäisen kerroksen alasta enemmän kuin puolet suurimman kerroksen kerrosalasta on käytetty kerrosalaan luettavaksi tilaksi.

PERUSTELU: Ensimmäiseen kerrokseen ei rakenneta päiväkotia, vaan ensimmäinen kerros käytetään asuntokerrosalana. Toisaalta kadun ja maaston korkeusasemista johtuen tontille muodostuu kerroksen korkuinen tasoero rakennuksen itä- ja länsipään välille. Tasoero on ratkaistu rakentamalla kellarikerros. Kellarin lattiakorko vastaa viereisen naapurirakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiakorkoa, ja tontit sovittuvat näin ollen toisiinsa ilman tukimuureja.

Yhteistilat jakautuvat sekä kellarikerrokseen että ensimmäiseen kerrokseen, jolloin ensimmäisessä kerroksessa on luonnollisesti enemmän pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa, kuin jos kaikki yhteistilat rakennettaisiin ensimmäiseen kerrokseen. Kellarikerroksessa on ainoastaan yhteistiloja.

Rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa on asumiselle soveltuvaa tilaa, kun asunnot rajautuvat kadun suuntaan luhtikäytävällä ja kaikkien asuntojen pääasiallinen avautumissuunta on pihan puolelle. Ensimmäisen kerroksen luhtikäytävä ja sen vaihteleva aukotus sekä asuntojen ikkunat ja yhteistilojen ovet tuottavat elävän katujulkisivun, jossa ei ole suuria umpinaisia pintoja.

POIKKEAMA: Tontilla 5 talosauna rakennetaan 1. kerrokseen.

PERUSTELU: Tontilla 5 on aikaisemmin (alueryhmä 12.2.18) esitetty 1. kerrokseen asuntoa, jonka asuinhuoneet avautuvat autohallin ajoluiskalle, mihin alueryhmä on toivonut muutosta. Asuntoja esitetään nyt rakennettavaksi niille hyvin soveltuviin paikkoihin 1. kerrokseen ja loput 1. kerroksesta käytetään yhteistiloille. Talosaunaosasto rakennetaan paikkaan, joka soveltuu paremmin yhteistilalle kuin asunnoille.

Talosaunaosasto sijoittuu kerhotilan ja yhteisterassin yhteyteen Turumankadun varrelle. Talosaunaosasto, kerhotila ja yhteisterassi ovat kaikki käytettävissä erikseen tai niitä voidaan yhdistää vaihtelevasti saman käyttäjäryhmän yhtäaikaiseen käyttöön. Tällöin mahdollistuvat esimerkiksi saunomisen yhdistäminen grillaamiseen tai saunaillan yhdistäminen kokoukseen kerhohuoneessa. Kun kaikkia tiloja on mahdollisuus käyttää yhdessä, kokonaisuus on enemmän kuin osiensa summa.

Tontin 5 asukkailla on käytössään tontin 11 ylimmän kerroksen talosaunaosasto, josta on näkymät maisemaan. Tontteja 5 ja 11 käsitellään yhteistilojen osalta kokonaisuutena ja molemmat saunaosastot ovat molempien talojen asukkaiden käytössä.

POIKKEAMA: Autopaikkalaskelma perustuu alueellisesti hyväksyttyyn uuteen laskentaohjeeseen. Autopaikkamitoituksen perusteena on Kruunusillat-hanke ja pikaraitiotien pysäkin etäisyys alle 600 m etäisyydellä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 16.11.2011 vahvistettu asemakaava nro 12010. Asemakaavan mukaan tontille 5 saa rakentaa 2 000 k-m² kokoisen neljäkerroksisen kerrostalon. Tontille 11 saa rakentaa neljäkerroksisen kerrostalon, jossa on 1 300 k-m² asumista ja 450 k-m² kokoinen päiväkoti. Molempien tonttien rakennuksien suurimman kerroksen alasta saa puolet ensimmäisessä kerroksessa käyttää rakennusalaan luettavaksi tilaksi. Ullakkokerrokseen tai ylimpään kerrokseen on jokaiselle tontille rakennettava sauna asukkaiden käyttöön. Saunan saa rakentaa asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi. Autopaikkojen määrä on asuinkerrostalojen korttelialueella 1 ap/ 105 k-m².

Alue sijaitsee entisen Laajasalon öljysatama-alueen länsiosassa, jossa on ollut teräsrakenteisten öljysäiliöiden lisäksi erilaisia öljyn jalostukseen ja toimitukseen liittyviä huolto-, varasto-toimisto- ja tehdasrakennuksia. Pääosa alueen rakennuksista ja rakenteista on purettu tai purkutyö on käynnissä. Alueen maasto on kallioista ja topografialtaan vaihtelevaa ja siellä on tehty louhintaa ja muokkausta teollisuustoiminnan tarpeisiin. Alueen rakentaminen on käynnissä ja hankkeita on koordinoitu yhteisissä koko korttelin rakennuttajakokouksissa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Tontit, joille poikkeamista on haettu, sijaitsevat korttelissa, josta on järjestetty tontinluovutuskilpailu ja tonttien luovuttamisesta on tehty päätökset. Korttelialueet ovat kuitenkin edelleen kaupungin hallinnassa. Poikkeamislupahakemuksesta on tiedotettu naapuritonttien tulevia haltioita sähköpostilla (10.8.2018). Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Tontilla 11 koko rakennusoikeus voidaan käyttö asuntokerrosalana, koska päiväkotitilojen tarve alueella on muuttunut asemakaavoituksen jälkeen. Pääosin päiväkodin tarpeisiin suunniteltua leikkipuistoa kadun toiselle puolelle ei toteuteta muun muassa muuttuneista korkoasemista ja liian suurista louhinnoista johtuen. Mikäli päiväkodin rakennusoikeutta ei muuteta asuntorakennusoikeudeksi, ei asemakaavassa esitettyä rakennusmassaa voida toteuttaa sellaisenaan.

Tontilla 11 ensimmäisen kerroksen alasta enemmän kuin puolet suurimman kerroksen kerrosalasta voidaan käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi, koska kadun ja maaston korkeusasemista johtuen tontille muodostuu kerroksen korkuinen tasoero rakennuksen itä- ja länsipään välille. Tasoero on ratkaistu rakentamalla kellarikerros. Kellarin lattiakorko vastaa viereisen naapurirakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiakorkoa, ja tontit voidaan näin ollen sovittaa toisiinsa ilman tukimuureja. Yhteistilat jakautuvat sekä kellarikerrokseen että ensimmäiseen kerrokseen, jolloin ensimmäisessä kerroksessa on luonnollisesti enemmän pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa, kuin jos kaikki yhteistilat rakennettaisiin ensimmäiseen kerrokseen. Rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa on asumiselle soveltuvaa tilaa, kun asunnot rajautuvat kadun suuntaan luhtikäytävällä ja kaikkien asuntojen pääasiallinen avautumissuunta on pihan puolelle.

Tontilla 5 talosauna voidaan rakentaa ensimmäiseen kerrokseen, koska aikaisemmin ensimmäiseen kerrokseen (alueryhmä 12.2.18) on esitetty asuntoa, jonka asuinhuoneet avautuvat autohallin ajoluiskalle, mihin alueryhmä on toivonut muutosta. Asuntoja esitetään nyt rakennettavaksi niille hyvin soveltuviin paikkoihin ensimmäiseen kerrokseen ja loput ensimmäisestä kerroksesta käytetään yhteistiloille.

Talosaunaosasto sijoittuu kerhotilan ja yhteisterassin yhteyteen Turumankadun varrelle. Talosaunaosasto, kerhotila ja yhteisterassi ovat kaikki käytettävissä erikseen tai niitä voidaan yhdistää vaihtelevasti saman käyttäjäryhmän yhtäaikaiseen käyttöön.

Tontin 5 asukkailla on lisäksi käytössään tontin 11 ylimmän kerroksen talosaunaosasto, josta on näkymät maisemaan. Tontteja 5 ja 11 käsitellään yhteistilojen osalta kokonaisuutena, ja molemmat saunaosastot ovat molempien talojen asukkaiden käytössä.

Pysäköintinormista voidaan poiketa, kun käytetään uusia asuintonttien ja työpaikka-alueiden pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeita. Autopaikkamitoituksen perusteena on Kruunusillat-hanke ja pikaraitiotien pysäkin etäisyys alle 600 m etäisyydellä.

Poikkeamisen erityinen syy on:

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2018, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon