Oikaisuvaatimus rakennusvalvontapalvelujen päätöksestä 17.5.2018 § 274 koskien muutosta rakennuslupaan

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hylätä Asunto-osakeyhtiö Nervanderinkatu 7:n oikaisuvaatimuksen rakennusvalvontapalvelujen lupayksikön arkkitehdin rakennuslupapäätöksestä 17.5.2018 § 274.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon.

Oikaisuvaatimuksen alainen päätös

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat –palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalvelujen lupayksikön arkkitehti on päätöksellään 17.5.2018 § 274 myöntänyt muutosluvan osoitteeseen Aurorankatu 7 (91-13-407-2). Alkuperäiseen lupaan nähden on muutettu pihavarastojen sijaintia ja sadekatosta laajentamisineen sekä istutusten sijoittamista. Pihavarastoon toteutetaan viherkatto.

Lupapäätöksessä on todettu muutosluvan pyörä- ja jätekatoksen rakentamisen aiheuttaman haitan olevan nykyiseen tilanteeseen nähden vähäinen, kuten hakija on perustellut sen olevan.

Hankkeeseen ryhtyvälle Asunto-Osakeyhtiö Töölönkatu 2:lle on myönnetty aloittamisoikeus viranhaltijanpäätöksellä 12.6.2018 § 342.

Oikaisuvaatimus 4.6.2018

Asunto-osakeyhtiö Nervanderinkatu 7 on 4.6.2018 toimittanut rakennusvalvontapalveluihin oikaisuvaatimuksen koskien naapurikiinteistö Töölönkatu 2:n rakennuslupaa. Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii rakennusluvan kumoamista jäte- ja pyöräsuojien rakentamista koskevilta osin. Toissijaisesti oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii lupaehtojen muuttamista siten, että ennen jäte- ja pyöräsuojien rakentamista naapurin ja hakijan on sovittava rasitesopimuksella naapurin ja hakijan välisellä rajalla olevan tukimuurin sijoittumisesta, kunnossapidosta ja sitä koskevien kustannusten jakamisesta.

Oikaisuvaatimuksen tekijä pitää myönnettyä rakennuslupaa lainvastaisena siltä osin, kun lupa koskee jäte- ja pyöräsuojan rakentamista kiinni oikaisuvaatimuksen tekijän ja hakijan tontin rajaan aiheuttaen tarpeetonta haittaa oikaisuvaatimuksen tekijälle. Tukimuuri sijaitsee osin hakijan ja osin oikaisuvaatimuksen tekijän tontilla. Jos lupa pysytetään ja hakija rakentaa rakennuksia kyseisten tonttien rajalle, joudutaan tukimuurin korjaus tarvittaessa toteuttaa kaivamalla se esiin oikaisunhakijan tontilta. Oikaisuvaatimuksen tekijän tontilla kasvaa sadan vuoden ikäiset puut, jotka tulee kaivaa esiin tällöin. Kaatamisesta ja kaivamisesta aiheutuisi oikaisuvaatimuksen tekijälle merkittävät kustannukset suhteessa siihen, että tukimuuri voitaisiin huoltaa ja korjata hakijan tontin puolelta.

Nervanderinkatu 7 pitää hakijan toteamusta ylemmältä tontilta muurille valuvista hulevesistä ja niiden aiheuttamasta rasituksesta muurille erillisenä käsiteltävästä asiasta. Nervanderinkatu 7 toteaa, ettei hakijalla voi olla yksipuolista lupaa rakentamiseen tavalla, joka johtaisi aikanaan siihen, että naapurin kiinteistö joutuisi poistamaan istutuksensa pitääkseen tukimuurin paikoillaan ja siten peruuttamattomalla tavalla menettäisi viihtyisyyttään ja aiheuttaisi sille merkittäviä lisäkustannuksia.

Oikaisuvaatimuksen tekijä pitää pihapuitaan osana alueen kulttuurimaisemaan ja näin tuottavan korttelipihalle viihtyisyyttä ja virkistävää puistomaisemaa. Tämän lisäksi pihapuut tuovat näkösuojaa puutarhamaiselle pihalle ja asunnoille.

Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, että jäte- ja pyöräsuojarakennukset voisi kuitenkin rakentaa osaksi tukimuuria siten, että rakennukset vahvistaisivat tukimuuria pitäen osaltaan kiinteistöjen rajalla olevia maamassoja paikoillaan.

Asunto Oy Nervanderinkatu 7 lausunto 30.7.2018

Asunto Oy Nervanderinkatu on antamassaan lausumassa oudoksunut rakennuslupaa hakeneen Asunto Oy Töölönkatu 2:n näkemystä, että näiden kahden taloyhtiön välinen tukimuuri olisi yksinomaan Nervanderinkatu 7:n asia, eikä se mitenkään liittyisi nyt käsiteltävänä olevaan rakennuslupa-asiaan, vaikka Töölönkatu 2 nimenomaan haluaa rakentaa siihen (käytännössä) kiinni sitä kuitenkaan millään tavoin tukematta (jolloin tukimuurin myöhempi korjaaminen estyy.

Asunto Oy Töölönkatu 2 perustelee näkemystään todennäköisyyksillä, mutta tosiasiaksi jää, ettei kummankaan osapuolen tiedossa ole, kenen tai keiden toimesta/omistukseen tukimuuri on alun perin yli 100 vuotta sitten rakennettu. Mahdollisia rakennuslupatietojakaan ei ole käytettävissä. Asian kahdesta osapuolesta tukimuuri hyödyttää enemmän Töölönkatu 2:ta, koska se pitää maamassat paikoillaan niin että Töölönkatu 2:n tontille jää enemmän tasaista piha-aluetta.

Koska osapuolilla ei asiasta tietoa, kysymys tukimuurin omistusoikeudesta ratkaistaan maakaaren mukaan. Maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Eduskunnalle annetun hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan kiinteistöön kuuluviksi katsotaan sellaiset rakennelmat ja laitteet, jotka on liitetty kiinteistöön palvelemaan pysyvästi sen käyttötarkoitusta. Mainittu tukimuuri on kiistatta tällainen rakennelma. Tukimuuri on siten Asunto Oy Nervanderinkatu 7:n omistuksessa niiltä osiltaan kuin se sijaitsee Asunto Oy Nervanderinkatu 7:n tontilla ja vastaavasti Asunto Oy Töölönkatu 2:n omistuksessa niiltä osilta, jotka sijaitsevat Asunto Oy Töölönkatu 2:n tontilla.

Tässä rakennuslupa-asiassa puolin ja toisin annetut lausumat tuovat vastaansanomattomasti näkyviin rasitesopimuksen tarpeen ja sen, ettei Asunto Oy Töölönkatu 2:lle voida Asunto Oy Nervanderinkatu 7:n oikeutta törkeästi loukkaamatta antaa lupaa rakentaa kiinni näiden tonttien rajalle tukimuuriin kiinni, ennen kuin osapuolten välillä on selvitetty, miten tukimuuria rakentamisen jälkeen huolletaan ja pidetään yllä.

Vastine oikaisuvaatimukseen 6.7.2018

Hakija ilmoittaa, ettei oikaisuvaatimuksen tekijä tuo oikaisuvaatimuksessaan esiin mitään sellaista, jota ei ole käsitelty naapurin huomautuksessa lupavaiheessa. Niinpä hakija pitäytyy aiemmin laatimassaan kuulemisen vastineessa, jossa hakija on todennut seuraavaa:

Hakija toteaa vastineessaan hankkimaansa Insinööritoimisto Lauri Mehto Oy:n 13.2.2017 laatimaan asiantuntijalausuntoon vedoten, että rajamuurin kunnon ja pysyvyyden osalta ensiarvoisen tärkeiden hulevesien aiheuttamaa kosteusrasitusta pystytään vähentämään huomautuksen tehneen naapurin tontilta. Hakija pitää mainittua menettelytapaa tarkoituksenmukaisena, sillä huomautuksen tehneen tontin pihalla olevien istutusten siirtäminen tai uusiminen hieman kauemmaksi rajamuurista sekä pintavesien valumisen estäminen naapurin puolelle toisi hakijan mukaan parannuksen tilanteeseen.

Hakijan toimittamassa asiantuntijalausunnossa pihamuurin kuntotutkimuksessa yhteenvetona todetaan tutkimuksen kohdistuneen pihamuurin laasti- ja betonipintaiseen osaan. Kuntotutkimuksen mukaan pihamuurin takana oleva kiviladelma on alussa toiminut kosteusteknisesti hyvin pystysalaojituksena. Vuosikymmenten kuluessa puun juuristot yms. ovat täyttäneet ja tukkineet muurin taustan kiviladonnan välisiä luonnollisia veden- ja kosteudensiirtymisen rakoja. Yhteenvedossa todetaan, ettei sivuttaissuuntaisesta siirtymästä huolimatta pihamuurirakenteissa havaittu välittömiä henkilöturvallisuuteen vaikuttavia riskejä.

Oikaisuvaatimukseen antamassaan vastineessa Asunto-Osakeyhtiö Töölönkatu 2 toteaa naapurin esittäneen erheellistä ja vääristeltyä tietoa rajamuuria koskien. Töölönkatu 2 kertoo, ettei muurin alkuperä ole selvitettävissä, ja että heidän tulkintansa mukaan muuri on rakennettu oikaisuvaatimuksen tekijän tonttia muodostettaessa ja näin ollen kuuluu oikaisuvaatimuksen tekijän omistukseen ja hallintaan. Töölönkatu 2:n mukaan heidän puoleltaan muuriin ei kohdistu muuriin mitään rasitusta, kun taas naapuritontin liian lähelle muuria istuttamat puut ja vapaasti leviävät pensaat sekä hoitamattomat hulevedet ovat vuosien varrella todennäköisimmin vaurioittaneet muurin rakennetta.

Perustelut

Tonteilla on voimassa asemakaava 7457 vuodelta 1977. Asemakaavassa ei ole asiaan liittyviä määräyksiä.

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Kyseessä oleva jäte- ja pyöräsuoja on maankäyttö- ja rakennuslain 113 § 2 momentissa tarkoitettu kooltaan vähäinen ja kevytrakenteinen rakennelma. Helsingin rakennusjärjestyksen 18 §:n mukaan rakennelman sijoittaminen korkeuttaan lähemmäs naapurin rajaa ilman tämän suostumusta on mahdollista erityisistä syistä rakennusvalvontaviranomaisen luvalla. Lisäedellytyksenä on, ettei naapurille aiheudu huomattavaa haittaa.

Tonttien 2 ja 7 välisen tukimuurin luonnonkiviladonnan ulkopinnalle on puheena olevalta osin valettu betoninen ulkokuori. Tontti 2 on tonttia 7 alempana, joten kaikki maanpaine kohdistuu tukimuuriin tontin 7 puolelta sen pitäessä paikallaan ylemmän tontin 7 maamassoja. Tukimuuria ei voida korjata ilman, että tukimuuriin kohdistuva maanpaine ohjataan muualle korjaamisen ajaksi. Korjaus vaatii siksi joka tapauksessa tukimuurin kaivamista esiin tontin 7 puolelta riippumatta siitä, onko tontin 2 puolella rakennelmia.

Näin ollen tontille 91-13-407-2 pyörä- ja jätekatossuojan sijoittaminen rakennuslupahakemuksessa 13-952-18-DM esitetylle sijaintipaikalle ei tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuta naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. Rakennusluvan myöntämiselle ei ole estettä.

Maankäyttö- ja rakennuslaki antaa mahdollisuuden perustaa asemakaavan edellyttämiä rasitteita vaikkeivät asianosaiset ole tehneet rasitesopimusta. Tällainen pakkorasite on mahdollista perustaa yksinomaan laissa luetelluissa tilanteissa. Oikaisuvaatimuksen tekijän toissijainen vaatimus rasitesopimukseen velvoittamisesta ei kuulu rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltaan.

Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole myöskään toimivaltaa päättää tukimuurin omistussuhteen vahvistamisesta tai korjausvastuun jakautumisesta.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö ja rakennuslaki 113 § 2 momentti

Uuden rakennuksen rakentamisesta säädettyä ei kuitenkaan sovelleta kooltaan vähäisen ja kevytrakenteisen rakennelman tai pienehkön laitoksen rakentamiseen, ellei sillä ole erityisiä maankäytöllisiä tai ympäristöllisiä vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 135 § 1ja 6k

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen
[…]
6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 138 §

Siltä osin kuin on tarpeen toimenpiteen maankäytöllisten ja ympäristöllisten vaikutusten arvioimiseksi toimenpidelupaa ratkaistaessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä rakennusluvan edellytyksistä 72, 135, 136 ja 137 §:ssä sekä rakennuskielloista säädetään.

Helsingin kaupungin rakennusjärjestys 18 §

Vaja, katos tai muu rakennelma on sijoitettava naapuritontin rajasta vähintään niin kauaksi, että piirrettäessä tontin rajalta 45 asteen kulmassa suora, rakennelman on jäätävä kokonaan sen alle.

Rakennelman sijoittaminen edellä mainittua lähemmäksi edellyttää naapuritontin omistajan tai haltijan suostumusta. Erityisistä syistä rakennusvalvontaviranomainen voi kuitenkin antaa luvan rakentaa rakennelma naapurin rajaan asti, vaikka naapuritontin omistaja tai haltija ei ole antanut suostumustaan, jos tästä ei aiheudu naapurille huomattavaa haittaa.