Vuokraus, lisätilat, Ressun peruskoulu ja Ressun lukio, Ruoholahdenkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Ressun peruskoulun ja Ressun lukion tilatarve

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tavoitteena on lisätä kaupungin tarjoamaa englanninkielistä opetusta kaupunkistrategiassa 2017–2021 linjatun mukaisesti. Ressun peruskoulu ja Ressun lukio tarjoavat sekä suomen- että englanninkielistä opetusta. Ressun lukiossa on IB-tutkintoon johtavaa opetusta, joka asettaa tiloille normaalista lukiosta poikkeavia tilavaatimuksia.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on esittänyt Ressun peruskoululle enintään 277 oppilaan pysyvän lisätilatarpeen ja Ressun lukiolle enintään 220 oppilaan pysyvän lisätilatarpeen.

Ressun peruskoulu toimii Kampissa osoitteessa Lapinlahdenkatu 10. Ressun lukio toimii Helsingin ydinkeskustassa osoitteessa Kalevankatu 8–10. Koulujen nykyiset tilat ovat jääneet oppilasmäärien kasvun takia ahtaiksi eikä englanninkielistä opetusta voida lisätä nykyisissä rakennuksissa. Lisärakentaminen nykyisten rakennusten tonteille ei ole mahdollista.

Ruoholahdenkatu 23:n tilat ovat toiminnallisesti ja sijainniltaan sopivat sekä Ressun peruskoulun että Ressun lukion lisätilatarpeisiin. Tilat sijaitsevat Ressun peruskouluun nähden turvallisen ja lyhyen noin 500 metrin kävelymatkan päässä Lapinlahdenkadulla sijaitsevasta varsinaisesta koulurakennuksesta.

Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen toteutus samaan yhteyteen luo edellytykset yhteistyölle ja yhtenäiselle IB-opinpolulle. Kahden yksikön lisätilan sijoittaminen samaan kiinteistöön ja tilojen yhteiskäyttö on kustannuksiltaan taloudellinen ratkaisu.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Viitesuunnitelmat ja tilaohjelma ovat oheismateriaalissa.

Tilojen laatutavoitteet

Hanke toteutetaan Helsingin koulurakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa toteutetaan nykyvaatimusten mukainen oppimisympäristö, jolloin tilat ovat esteettömät ja toiminnallisesti kaikille oppilaille sopivat sekä lasten ja nuorten kasvua ja kehitystä tukevat. Vuokrattavaksi esitettävällä kiinteistöllä on tehty vuonna 2012 taloteknisiä korjaustöitä. Saneerauksen yhteydessä kiinteistölle myönnettiin Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) Gold sertifikaatti.

Tilojen korjaus- ja muutostyöt

Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset muutostyöt toimistotalosta koulukäyttöön. Tilat vuokrataan ja vastaanotetaan valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Vuokralaisen vastuulle jää irtokalustus ja toimintaan liittyvien irtaimien varusteiden sekä käyttäjän erityistarpeisiin liittyvät mahdolliset lisätyöt, joihin varaudutaan 1,5 milj. eurolla.

Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan ja käyttötarkoituksen muutoksen sekä poikkeamispäätöksen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.

Väistötilat

Hankkeella ei ole väistötilatarvetta.

Tilojen käyttöönotto ja hankkeen aikataulu

Vuokrattavat tilat otetaan käyttöön vaiheittain muutostöiden valmistuttua siten, että vuokranmaksu alkaa vaiheittain. Tavoitteena on aloittaa muutostyöt maaliskuussa 2020 siten, että tilat voidaan ottaa käyttöön vaiheittain 1.8.2020, 15.10.2020 ja 31.12.2020 mennessä.

Edellä kuvatulla käyttöönoton jaksotuksella vuokrakustannukset ovat vuodelle 2020 enintään 390 000 euroa.

Käyttöönoton tavoiteaikataulu on tiukka. Sen edellytyksenä on hankkeen eteneminen sujuvasti sekä tarvittavien päätösten ja lupien saaminen ajallaan.

Vuokraus

Helsingin ydinkeskustan alueella ei ole tarjolla vapaita rakennuspaikkoja eikä opetustiloja, joten tilat joudutaan vuokraamaan olemassa olevasta tilakannasta. Tilavaihtoehtoja tarkasteltiin Ressun peruskoulun oppilaaksiottoalueeseen rajautuen. Tilan sijainnilta edellytettiin lyhyttä, turvallista, päivittäin jalan kuljettavaa yhteyttä peruskoulun ja lisätilojen välillä. Koska kaupungin omissa rakennuksissa ei ollut tarjolla vapaata opetukseen sopivaa tilaa, selvitettiin kolmea tarjolla ollutta vuokrattavaa vaihtoehtoa. Näistä kahdessa kiinteistön omistajat eivät olleet halukkaita luovuttamaan tilojaan opetuskäyttöön. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella sovelleta hankintalakia.

Rakennuksesta on tarkoitus vuokrata kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön kerroksissa 1–6 sijaitsevat 5 890 htm² tilat sekä kellarikerroksessa sijaitseva varastotila 204 m², jonka vuokra sisältyy kokonaisvuokraan. Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiö Pro2-Immo Helsinki R23 Oy:n kanssa. Vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevana siten, että ensimmäinen irtisanomisajankohta on 15 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokran määrä

Vuokrattavien tilojen 5 890 htm² pääomavuokra on 21,78 euroa/htm² kuukaudessa ja ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa 4,00 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä 25,78 euroa/htm² kuukaudessa. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 152 000 euroa kuukaudessa ja noin 1 822 000 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 128 280 euroa kuukaudessa ja noin 1 539 400 euroa vuodessa, eli 15 vuoden vuokra-ajalle se on noin 23,1 milj. euroa. Pääomavuokra ei sisällä investointitaloudesta rahoitettavaa 1,5 milj. euron lisä- ja muutostyövarausta.

Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaisesti pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle on 15 979 080 euroa (diskontattu pääomavuokra). Diskontattu pääomavuokra on laskennallinen arvo, jota verrataan siihen että kaupunki toteuttaisi hankkeen omana investointina. Diskontattu vuokrasumma on pääomavuokrasumma 15 vuoden ajalta yhteensä, muunnettuna käänteisellä korolla ja inflaatio-oletuksella nykyarvoon, koska rahavirta ulottuu pitkälle tulevaisuuteen.

Ylläpitovuokra muodostuu muun muassa kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista. Se määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden ylläpitokulujen perusteella, siten että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan ylläpitovuokran määräytymisvuoden ylläpitovuokran määrässä. Ylläpitovuokran määrä vahvistetaan etukäteen yhden vuoden ajanjaksoksi kerrallaan ja se määräytyy edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella.

Päävastuu ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Vuokralainen vastaa tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin vastuunjakotaulukon luonnoksessa on sovittu. Vuokralainen vastaa muun muassa käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laiteiden ja materiaalien uusinnoista. Luonnos vastuunjakotaulukosta on liitteenä 3.

Ruoholahdenkatu 23:n vuokrataso on kilpailukykyinen kaupungin muihin alueen opetustiloihin verrattuna.

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus käyttäjälle on enintään 28,58 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 168 300 euroa kuukaudessa ja noin 2,2 milj. euroa vuodessa. Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 21,78 euroa/htm², ylläpitovuokran 4,0 euroa/htm², kaupunkiympäristön toimialan perimän hallintokulun 0,50 euroa/m² sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevista ylläpitovastuista. Lisäksi se sisältää 1,80 euroa/m² lisä- ja muutostyövarauksia varten.

Käyttäjä vastaa itse käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laiteiden ja materiaalien uusinnoista.

Ylläpitokustannukset määräytyvät toteutuneiden kustannusten perusteella aina vuodeksi kerrallaan.

Rahoitus

Hanke sisältyy kaupungin vuokrahankkeena vuoden 2020 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevat uudis- ja peruskorjaushankkeisiin vuosina 2020–2022.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 24.9.2019, 316 § hyväksynyt osoitteeseen Ruoholahdenkatu 23 vuokrahankkeena toteutettavan Ressun peruskoulun ja Ressun lukion pysyvien lisätilojen tarveselvityksen. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 11.2.2020 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lausunto on liitteenä 4.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 23.1.2020, 9 § esittänyt kaupunginhallitukselle Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen vuokrahankkeen 23.1.2020 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 890 htm² ja pääomitettu arvonlisäveroton vuokra 15 vuodelle on 15 979 080 euroa. Jaoston esityksen mukainen vuokran määrä 15 979 080 euroa on tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti pääomitettu pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle (diskontattu pääomavuokra). Kaupunginhallitukselle esitetään jaoston esityksestä poiketen tilojen vuokraamista 15 vuoden ajaksi, siten että kokonaispääomavuokra ilman arvonlisäveroa on noin 23,1 milj. euroa. Päätösesityksessä ei esitetä diskontanut pääomavuokran hyväksymistä, vaan kokonaispääomavuokran hyväksymistä 15 vuoden ajalle. Hankesuunnittelun edetessä on lisä- ja muutostyövarausta jouduttu tarkistamaan, siten että ne ovat nousseet 1,5 milj. euroon. Näin ollen enimmäishinta on noin 24,6 milj. euroa 15 vuoden vuokra-ajalle.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden toimitilavuokrausyksikön päällikkö vuokraamaan Pro2-Immo Helsinki R23 Oy:ltä yhteensä 5 890 htm²:n tilat 15 vuoden vuokra-ajaksi ja tekemään vuokrasopimukseen vähäisiä muutoksia.

Kaupunginhallitus 24.02.2020 § 121

Päätös

03.12.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 23.01.2020 § 9

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Hanna-Leena Jokinen, asiakaspäällikkö, puhelin: 310 20966

Ari Hulkkonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 27925

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

This decision was published on 24.03.2020

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.