Asemakaavan muutos, Laajasalo, nro 12680, Jollaksentie 64, Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta
V 16.3.2022, Laajasalon Jollaksentie 64:n asemakaavan muuttaminen (nro 12680)
Päätös
Kaupunginhallitus päätti panna asian pöydälle.
Käsittely
Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti panna asian pöydälle Maarit Vierusen ehdotuksesta.
Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy 49. kaupunginosan (Laajasalo, Jollas) lähivirkistysalueen asemakaavan muutoksen 2.3.2021 päivätyn piirustuksen nro 12680 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein (muodostuu uusi kortteli 49264).
Kaavaratkaisun keskeinen sisältö
Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee lähivirkistysaluetta, joka sijaitsee Jollaksentiellä, Laajasalon Itä-Jollaksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa kolmen uuden asuinkerrostalon rakentamisen Jollaksentien varrelle. Kaavaratkaisu on tehty, koska kaupungin tavoitteena on lisätä asuinrakentamista yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti.
Tavoitteena on, että alueelle syntyy uusia asuinkerrostaloja. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty sovittamaan uudisrakennukset ilmeeltään ja mittakaavaltaan Itä-Jollaksen kulttuurimaisemaan. Rakentaminen ei nouse olemassa olevien rakennusten räystäslinjaa tai puiden latvoja korkeammalle. Näkymä suurmaisemassa merelle säilyy metsäisenä.
Uutta asuntokerrosalaa on 4 600 k-m2. Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on noin e=0,8. Asukasmäärän lisäys on noin 115 henkeä. Asuntojen huoneistoalasta vähintään 40 % tulee toteuttaa perheasuntoina, eli asuntoina, joissa on vähintään kolme asuinhuonetta ja keittiö tai keittotila.
Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että rakentamaton lähivirkistysalueen osa muuttuu rakennetuksi korttelialueeksi.
Päätökset kaavaratkaisun pohjana
Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on asuntovaltaista aluetta A3 tehokkuudella e=0,4-1,2. Kaavaratkaisun korttelitehokkuus e= 0,8. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.
Helsingin uuden maanalaisen yleiskaavan 2021 (nro 12704) mukaan alueella ei ole maanalaisia tilavarauksia. Nyt laadittu kaavaratkaisu on maanalaisen yleiskaavan mukainen.
Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Jollaksen suunnitteluperiaatteet 11.6.2019 jatkosuunnittelun pohjaksi. Suunnitteluperiaatteissa alueelle esitettiin asuntorakentamiselle tutkittavaa korttelia.
Kaavaratkaisu edesauttaa Kasvun paikka -kaupunkistrategian 2021-2025 tavoitteiden toteutumista edistämällä kaupungin kasvua uuden asuntotuotannon myötä. Rakentamista ei osoiteta kaupungin arvokkaimmille luontoalueille.
Alueen lähtökohdat ja nykytilanne
Alue on nykyisin rakentamatonta, kallioista mäntymetsää. Maasto laskee etelään kohti Jollaksentietä. Kaava-alue rajautuu pohjois- ja itäpuolelta kallioiseen Tonttuvuoren virkistysalueeseen. Korttelin länsipuolella sijaitsee kuuden 2000-luvun alun modernin asuinkerrostalon ryhmä. Kaava-alueen eteläpuolella, entisen Tefken huvilapuutarhan paikalla, sijaitsee Porvariskuninkaan puistoalue, johon liittyy myös uimaranta-alue. Jollaksen itäosan pientaloalueella on eri-ikäisisiä erillispientaloja ja vanhoja huviloita.
Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2004. Kaavan mukaan alue on lähivirkistysaluetta. Kaava-alueen länsireunassa on varattu likimääräinen alueen osa yleiselle jalankululle.
Kaava-alue on pääosin yksityisomistuksessa, Helsingin kaupunki omistaa vähäisen osan kaava-alueesta, joka kaavaehdotuksessa osoitetaan katualueeksi. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.
Kaavaratkaisun kustannukset
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti (10/2020, alv 0):
| Kadut ja yleiset alueet | 0,1 milj. euroa |
| Johtosiirrot | 0,3 milj. euroa |
| Yhteensä | 0,4 milj. euroa |
Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Kaupungin osalta maankäyttösopimuksesta on päätetty kaupunkiympäristölautakunnassa 23.11.2021 § 671 ja maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu 18.1.2022.
Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana
Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.
Viranomaisyhteistyö
Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:
- Helen Oy
- Helen Sähköverkko Oy
- Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
- Museovirasto
- Puolustusvoimat
- Helsingin vanhusneuvosto
- Helsingin vammaisneuvosto
- kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo)
Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat vesihuoltoverkostoon ja kulttuuriympäristöön. Puolustusvoimat ilmoitti, ettei sillä ole lisättävää lausuntoihin, jotka se on antanut aiemmin laadituista Jollaksen suunnitteluperiaatteista.
Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että:
- kaava-alueen läpi kulkevat vesijohto- ja jätevesiviemärit siirretään ja korvataan uudella jätevedenpumppaamolla sekä uudella viemäristöllä ja vesijohdolla.
- rakentamisen maisemallisia vaikutuksia on tarkastelu sekä on laadittu ympäristöhistoriaselvitys.
Mielipiteet
Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluai-neistosta kohdistuivat:
- täydennysrakentamisen tehokkuuteen, rakentamisen tapaan ja korkeuteen.
- liikenteeseen, pysäköintiin ja ulkoilupolkuihin.
- tietoverkkoihin.
- aiempiin suunnitelmiin ja maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun.
- luonto- ja kulttuuriympäristöarvoihin.
- hulevesiin.
- Santahaminan melualueeseen ja ympäristöhäiriöihin.
- päiväkoti- ja kouluasioihin.
- kaavaprosessiin ja esitystapaan.
Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että:
- rakennukset vastaavat korkeudeltaan naapuruston kerrostalorakentamista.
- viitesuunnitelma-aineistoon on lisätty näkymäkuvia eri suunnista sekä leikkauspiirroksia rakentamisen suhteesta ympäristöön.
Kirjallisia mielipiteitä saapui 28 kpl.
Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo
Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 24.11.-23.12.2020, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.
Kaavaehdotuksesta tehtiin 3 muistutusta: muistutuksen tekivät Helsingin luonnonsuojeluyhdistys r.y. HELSY, Laajasalon Pienkiinteistöyhdistys r.y. ja yksi yksityishenkilö.
Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat:
- Alueen sijaintiin ja luonteeseen sekä lisärakentamiseen
- Maisemaan ja näkymiin
- METSO-metsäalueisiin, lintuihin ja luonnon monimuotoisuuteen
Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:
- Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
- Helen Sähköverkko Oy
- Kaupunginmuseo
- Puolustusvoimat
Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat vesihuoltoverkostoon ja jätehuoltoon. Kaupunginmuseo, Puolustusvoimat ja Helen Sähköverkko Oy ilmoittivat lausunnoissaan, ettei niillä ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta. Lisäksi seuraava Helen Oy taho ilmoitti, ettei sillä ole lausuttavaa.
Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen
Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.
Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.
Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ei tehty muutoksia julkisen nähtävilläolon jälkeen. Aineistoon tehdyt muut täydennykset on esitetty kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.
Kaupunginhallitukselle saapunut vetoomus
Kaupunginhallitus toteaa, että voimassa olevan asemakaavan virkistysalueelle kohdistuva kaavanmuutoshanke on kohdannut vastustusta kaava-alueen läheisyydessä ja myös laajemmin. Kaupunginhallitukselle on lautakunnan käsittelyn jälkeen lähetetty marraskuussa 2021 vetoomus, jonka 3.1.2022 päivätty, korjattu versio on saapunut kaupungille 12.1.2022. Vetoomuksen ensimmäiset allekirjoittajat ovat kaavanmuutosalueen naapuritaloyhtiöt Asunto Oy Paroninpiha ja Asunto Oy Herttuanhovi ja kaikkiaan vetoomuksen on allekirjoittanut 220 allekirjoittajaa. Vetoomus liitteineen on esityslistan liitteenä ja nimilista tietosuojasyistä kokousjärjestelmässä esityksen oheismateriaalina.
Alla on yhteenveto vetoomuksen allekirjoittajien vaatimuksista:
1. Ensisijaisesti ehdotamme, että Jollaksentie 64:n asemakaavamuutoksesta ja rakennussuunnitelmasta luovutaan ja säilytetään alue luonnontilaisena puistoalueena.
2. Jos rakennuksia suunnitellaan, tulee alue käyttää mieluummin kapeatonttiseen omakoti- tai pientalorakentamiseen, mihin se soveltuu paremmin.
3. Suunniteltujen mahdollisten tulevien rakennusten sijoittelu tulee siirtää kauemmaksi Jollaksentie 62:n taloyhtiön tonttirajasta, niin että kaikki talot sijoittuvat kalliolle pienentämättä kuitenkaan suojametsäaluetta omakotitaloihin tai syvemmälle metsään, missä kulkeva metsäpolku tulee säilyttää koskemattomana.
4. Metsäkaistaleet molemmin puolin säilytetään ihmisten ja eläinten kulkua ja pesimistä varten, sekä suojavyöhykkeenä taloyhtiöiden välillä. Rakennukset tulee sijoittaa ainoastaan kallioalueelle.
5. Suunniteltujen rakennusten kokoa pienennetään ja korkeutta madalletaan, rakennusoikeutta vähentäen.
6. Rakennusten määrää vähennetään, esim. yhteen tai enintään kahteen pienempään taloon.
7. Keinotekoisia polkuja ei rakenneta Jollaksentie 62:n ja 64:n tonttien väliin eikä metsän alueelle.
8. Tonttuvuoren luonto tulee säilyttää mahdollisimman koskemattomana.
9. Ehdotamme, että kyseessä oleva kaavoituksen alla oleva alue liitettäisiin suojeltaviin luonnonsuojelualueisiin yhdessä koko Tonttuvuoren ja Karoliininvuoren kanssa.
Vetoomuksen johdosta on saatu lisäselvitys kaupunkiympäristötoimialalta. Kaavoittajan laatimassa muistiossa kerrataan kaavaehdotuksen periaatteet koskien rakennusten kokoa ja sijoittelua, metsäalueen tilannetta, kaavassa osoitettua kävely-yhteyttä sekä meluhaittoja ja todetaan yhteenvetona seuraavaa: "Asemakaavan muutoksen valmistelussa on harkittu rakentamisen määrä ja sijoittelu ottaen huomioon olemassa olevat rakentamis- ja virkistysalueet sekä ympäröivä maisema ja katurakenne. Valmistelun aikaisista vaihtoehdoista nyt ehdotuksena olevaa ratkaisua on pidetty kokonaisuuden kannalta onnistuneimpana ja parhaiten paikkaan sopivimpana." Kaupunginhallitus katsoo saatuun selvitykseen perustuen, ettei vetoomuksessa ole esitetty sellaisia näkökohtia, jotka eivät olisi olleet tiedossa jo lautakunnan harkitessa esitystään kaupunginhallitukselle ja että niihin on vastattu vuorovaikutusraportissa ja kaavaselostuksessa.
Tarkemmat perustelut
Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.
Kaupunkiympäristölautakunta 09.03.2021 § 111
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle
- 2.3.2021 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12680 hyväksymistä. Asemakaavan muutos koskee 49. kaupunginosan (Laajasalo, Jollas) lähivirkistysaluetta (muodostuu uusi kortteli 49264).
Lisäksi lautakunta päätti
- ettei ehdotusta aseteta uudelleen nähtäville
- antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet valmisteluaikana esitettyihin mielipiteisiin, kannanottoihin sekä julkisena nähtävilläoloaikana saatuihin lausuntoihin ja muistutuksiin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Työpajankatu 8 (puh. 09 310 22111), sekä internet-sivuilla: Päätöksenteko
- ilmoittaa päätöksestään ja vuorovaikutusraportista muodostuvan MRL 65 §:n mukaisen kunnan perustellun kannanoton niille kaavasta muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa
- kehottaa asemakaavoituspalvelua laskuttamaan hakijoilta kaavan hyväksymisen jälkeen kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset seuraavasti:
- Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta: 6 000 euroa
- Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta: 6 000 euroa
02.03.2021 Pöydälle
Esittelijä
Lisätiedot
Leena Holmila, arkkitehti, puhelin: 310 21333
Elise Lohman, maisema-arkkitehti (maisemasuunnittelu), puhelin: 310 26349
Tomi Varjus, diplomi-insinööri (teknistaloudelliset asiat), puhelin: 040 624 7801
Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 21.12.2020
Asemakaavapalvelut on pyytänyt kaupunginmuseon lausuntoa Jollaksentie 64 asemakaavan muutosehdotuksesta. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja on päättänyt lausua kantanaan seuraavaa.
Asemakaavan muutoksen tavoitteena on, että alueelle syntyy uusia asuinkerrostaloja. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että uudisrakennukset sopivat ilmeeltään ja mittakaavaltaan Itä-Jollaksen kulttuurimaisemaan. Rakentaminen ei nouse olemassa olevien rakennusten räystäslinjaa tai puiden latvoja korkeammalle. Näkymä suurmaisemassa merelle säilyy metsäisenä. Uutta asuntokerrosalaa on 4600 k-m2. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että rakentamaton lähivirkistysalueen osa muuttuu rakennetuksi korttelialueeksi.
OAS-lausunnossaan museo tähdensi, että täydennysrakentamisen mittakaavallisia reunaehtoja tulee tutkia maisema-analyysin kautta, jossa keskeisiä lähtökohtia on uudisrakentamisen merellisen siluetin tarkastelu ja hankkeen kytkeytyminen tien toisella puolella olevaan Paul Olssonin puutarhasuunnitelmaan Porvariskuninkaan puistoon. Maisema-analyysiin tulee kytkeä alueen maisemahistoriallinen tarkastelu, joka suoritetaan pääasiassa historiallisen kartta-aineiston pohjalta. Tällaisen maisemankehityksen retrospektiivisen tarkastelumenetelmän avulla kyetään hahmottamaan kulttuurimaiseman muutosprosessin pääkehityssuunnat ja siinä vaikuttaneet mekanismit ja niiden kautta edelleen tunnistamaan ja ajoittamaan nykymaiseman historiallisesti merkittävät piirteet ja rakenteet.
Kaavatyön yhteydessä on laadittu ympäristöhistoriaselvitys, jossa tunnistettiin alueen historialliset kerrostumat nykymaisemassa sekä tutkittiin kaavaratkaisun liittyminen ympäristöönsä jatkossa. Tarkastelun lopputuloksena todettiin, että kaava-alue on ollut koko historiansa mäntymetsäistä kallioaluetta, ja alueen laajemmat kulttuuriset arvot ovat painottuneet meren suuntaan. Myös kaava-alueen eteläpuoleisen Tefken huvilapuutarhan näkymäsuunnat ja painotus on ollut merelle päin. Jollaksentien rakentamisen myötä kulttuurihistoriallisesti merkittävä alue on rajautunut maisemallisesti entisestään tien eteläpuolelle.
Kaavaehdotuksessa rakennukset ovat IV-V-kerroksisia ja rakentamisen enimmäiskorkeutta on rajoitettu kaavamääräyksellä. Rakennukset vastaavat korkeudeltaan korttelin länsipuolella sijaitsevia kerrostaloja, eikä rakentaminen nouse puurajan yläpuolelle, joten rakennukset eivät muuta merellistä siluettia. Rakentamisen sijoittelulla ja kaavamääräyksillä on pyritty kasvattamaan kasvullista vyöhykettä Tefken huvilapuutarhan suuntaan.
Kaavaehdotuksen ympäristöhistoriallisia ja maisemallisia vaikutuksia on arvioitu riittävästi. Selvitykset vakuuttavasti osoittavat, että kaavahankkeella ei ole kulttuuriympäristöön sellaisia vaikutuksia, että kaupunginmuseolla olisi huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.
Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 13.3.2020
Lisätiedot
Juha Vuorinen, tutkija, puhelin: 310 36940
Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 14.10.2020 § 51
Päätös
Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12680 pohjakartan kaupunginosassa 49 Laajasalo. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.
Päätöksen perustelut
Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:
Asemakaavan numero: 12680
Kaupunginosa: 49 Laajasalo
Kartoituksen työnumero: 30/2020
Pohjakartta valmistunut: 12.10.2020
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000
Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.
Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.
Lisätiedot
Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911
Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883
This decision was published on 10.03.2022
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Presenter information
Ask for more info
Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 36154