Laatukilpailun järjestäminen, asuinkerrostalotontit 10668/1-4, Sörnäinen, Kalastama, Nihti
V 20.1.2021, Vuokrausperiaatteiden määrittäminen sekä kiinteistökaupan esisopimuksen tekeminen ja toteutussopimuksen hyväksyminen (Sörnäinen, Kalasatama, Nihti, tontit 10668/1–4)
Päätös
Kaupunginhallitus päätti panna asian pöydälle.
Käsittely
Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti panna asian pöydälle Veronika Honkasalon ehdotuksesta.
Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
A)
Kaupunginvaltuusto vahvistaa tonttien 10668/1 ja 2 tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaatteet myöhemmin määritettävästä ajankohdasta alkaen 31.12.2085 saakka liitteen 1 mukaisesti.
B)
Kaupunginvaltuusto päättää myydä:
- Tontin 10668/3 tai siitä muodostettavat tontit YIT Suomi Oy:lle (Y-tunnus 1565583-5) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 5 940 000 euron kauppahinnasta.
- Tontin 10668/4 tai siitä muodostettavat tontit YIT Suomi Oy:lle (Y-tunnus 1565583-5) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 8 355 000 euron kauppahinnasta.
- Kaupoissa noudatetaan kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ja muilta osin liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja, kaupungin käyttämiä kiinteistökaupan tavanomaisia ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
C)
Kaupunki tekee liitteenä 3 olevan toteutussopimuksen.
Laatukilpailu
Kaupunginhallitus on 9.12.2019 § 847 päättänyt varata Kalasataman Nihdin asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12576 mukaiset asuinkerrostalotontit 10668/1–4 luovutettavaksi asuntohankkeiden suunnittelua varten laatukilpailulla kaupunkiympäristölautakunnan myöhemmin päättämin ehdoin 31.12.2021 saakka. Samalla kaupunginhallitus oikeutti kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään mainittuja tontteja koskevan laatukilpailun, päättämään kilpailun ehdoista sekä valitsemaan kilpailun perusteella tonttien varauksensaajat ja toteuttajat.
Kaupunki järjesti ajalla 4.2.–29.5.2020 Kalasataman Nihdin Lukki-nimisen korttelin 10688 asuinkerrostalotontteja 1–4 koskevan laatukilpailun. Kalasataman Nihdin uuden asemakaava-alueen asuntorakentaminen alkaa korttelista 10668, joten on tärkeää, että kortteli toteutetaan kaupunkikuvallisesti ja arkkitehtonisesti mahdollisimman onnistuneesti ja korkeatasoisesti. Näin ollen laatukilpailun tavoitteena oli luoda laatutaso Nihdin asemakaava-alueen korkeatasoiselle suunnittelulle ja toteutukselle. Lisäksi kilpailussa tuli huomioida, että Nihdin kaava-alueella kokeillaan ns. markkinaehtoista pysäköintiä. Asemakaavassa ei siten ole asetettu asuinrakentamiselle autopaikkavelvoitetta.
Laatukilpailun kohteena olivat kilpailualueella sijaitsevat Lukki -nimisen korttelin 10668 asuinkerrostalotontit (AK, AK-1) 1, 2, 3 ja 4. Kilpailualueella on asuinkerrosalaa yhteensä 12 800 k-m² ja liiketilaa (kr-tilaa) yhteensä 300 k-m². Tontille 1 tulee toteuttaa vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I-ehdoin, tontille 2 valtion tukemia (pitkä korkotuki) vuokra-asuntoja sekä tonteille 3 ja 4 sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja siten, että tontille toteutettavasta asuinrakennusoikeudesta enintään puolet saa olla vuokra-asuntoja. Lisäksi tonteille 1 ja 4 tulee toteuttaa liiketilaa (kr-tilaa) 150 k-m², joka saadaan rakentaa asemakaavaan merkityn asuinkerrosalamäärän lisäksi.
Nihdin havainnekuva ja kilpailualueen rajaus ovat liitteenä 4. Asemakaava ote on liitteenä 5.
Laatukilpailu oli avoin kaikille. Osallistujan (tarjoajan) tuli toimittaa kilpailuehdotus kaikista mainituista kilpailualueen tonteista. Osallistujat eivät siten voineet osallistua kilpailuun vain osittain esimerkiksi yhden tontin osalta. Kilpailuehdotus oli mahdollista toimittaa yksin tai yhteenliittymänä. Tarjoajalla oli lisäksi oltava käytettävissään kohteen rakentamisen edellyttämä riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset kaupunkikuvallisesti keskeiselle paikalle sijoittuvan ja rakennusteknisesti vaativan korttelin toteuttamiseksi.
Kilpailuehdotukset ja laatukilpailun ratkaiseminen
Kilpailun päättymisaikaan 29.5.2020 klo 12.00 mennessä saatiin yhteensä 14 kilpailuehdotusta (suunnitelmaa).
Laatukilpailun arviointiryhmä arvioi kilpailuehdotukset liitteenä 6 olevan arviointimuistion mukaisesti. Arviointimuistiosta ilmenee muun muassa kilpailuehdotusten yleisarvostelu, kunkin kilpailuehdotuksen yksityiskohtainen arvostelu ja perustelut voittajan valintaan. Ehdotusten suuren määrän (14 kpl) vuoksi arviointiryhmä jakoi ensimmäisessä vaiheessa ehdotukset kahteen osaan. Ekologisuuden ja elinkaaren huomioon ottamisen osalta arvioitiin seitsemän parhaaksi katsottua ehdotusta.
Kilpailuehdotuksen ”Luoto” arviointiin kokonaisuutena täyttävän parhaiten tarjouspyynnössä ilmoitetut laadulliset arviointikriteerit. Mainittu ehdotus on arviointimuistion liitteenä. Ehdotuksen oli jättänyt YIT Suomi Oy:n ja A-Kruunu Oy:n yhteenliittymä, jonka oli laatinut Arkkitehtitoimisto Anttinen Oiva Arkkitehdit Oy. Ehdotus täytti kilpailuohjelmassa määritetyt perheasuntovaatimukset ja energiatehokkuusvaatimuksen (A2018, E-luku alittaa tason 75 kWhE/ (m²vuosi). Tonttien luovutusehdoilla varmistetaan mainittujen edellytysten toteutuminen.
Kilpailun ratkaiseminen ja tonttien varauksensaajien valitseminen
Kaupunkiympäristölautakunta on 6.10.2020 § 580 päättänyt kilpailun ratkaisemisesta varaamalla tontit 10668/1,3 ja 4 parhaimman kilpailuehdotuksen "Luoto" tehneelle YIT Suomi Oy:lle sekä tontin 10668/2 A-Kruunu Oy:lle. Päätös tehtiin ehdolla, että kaupunginvaltuusto hyväksyy tontteja koskevan toteutussopimuksen.
Varauksensaajien tulee toteuttaa rakentaminen tonteille voittaneen "Luoto" suunnitelman mukaisesti, seuraavasti:
- Tontille (AK) 10668/1 toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I-ehdoin vähintään 2 800 k-m² ja liiketilaa (kr-tilaa) 150 k-m², joka saadaan rakentaa asemakaavaan merkityn asuinkerrosalamäärän lisäksi.
- Tontille (AK-1) 10668/3 toteutetaan sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja siten, että tontille toteutettavasta asuinrakennusoikeudesta enintään 50 % saa olla vuokra-asuntoja, vähintään 3 400 k-m².
- Tontille (AK) 10668/4 toteutetaan sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja siten, että tontille toteutettavasta asuinrakennusoikeudesta enintään 50 % saa olla vuokra-asuntoja, vähintään 4 600 k-m² ja liiketilaa (kr-tilaa) 150 k-m², joka saadaan rakentaa asemakaavaan merkityn asuinkerrosalamäärän lisäksi.
- Tontille (AK) 10668/2 toteutetaan valtion tukemia (pitkä korkotuki) vuokra-asuntoja 2 100 k-m².
Kaupunkiympäristölautakunta on 6.10.2020 § 580 päättänyt laatukilpailun ratkaisemisesta sekä esittänyt kaupunginhallitukselle vuokrausperiaatteiden määrittämistä sekä kiinteistökaupan esisopimuksen tekemistä ja toteutussopimuksen hyväksymistä. Lautakunta on kokouksessaan hyväksynyt yksimielisesti vastaehdotuksen, jonka mukaan lautakunta toteaa, että Hiilineutraali Helsinki -tavoitteiden osalta on kannatettavaa, että myös muista ehdotuksista voidaan ottaa elementtejä, joilla korttelin ekologisesta kestävyydestä saadaan mahdollisimman korkeatasoinen.” Tätä koskeva lisäys on soveltuvin osin lisätty laaditun toteutussopimuksen kohtaan 6. "Toteuttamisessa noudatettavat keskeiset ehdot ja periaatteet".
Tonttien vuokraaminen
Tontit 10668/1 ja 2 vuokrataan pitkäaikaisesti YIT Suomi Oy:lle ja A-Kruunu Oy:lle tai näiden perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun.
Vuokrausperiaatteet
Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu arviokirjahinta, vyöhykehintamalli, samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet sekä tonttien sijainti.
Vuosivuokra ja vuokra-aika
Tontin (AK) 10668/1 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana välimuodon asuntojen sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien asuntojen osalta 50 euroa.
Tontin (AK) 10668/2 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana välimuodon asuntojen sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien asuntojen osalta 43 euroa.
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa. Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liiketilojen osalta peritään samaa maanvuokraa kuin asuintiloilta.
Asuntotonteille mahdollisesti sijoitettavien palvelutilojen ja kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen osalta vuosivuokra määräytyy pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 20 euroa.
Alueen keskeneräisyyden perusteella myönnettävän alkuvuosialennuksen johdosta vapaarahoitteisen tontin 10668/1 vuokrasta esitetään perittäväksi 80 % ja valtion tukeman tontin 10668/2 osalta 70 % vuoden 2026 loppuun saakka. Tämän jälkeen tontin 10668/2 vuosivuokrasta esitetään perittäväksi 80 % (ns. ARA-alennus) siltä ajalta, jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea). Muuten noudatetaan liitteenä 3 olevan toteutussopimuksen ehtoja sekä kaupunkiympäristölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas kohteiden osalta noudatetaan kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatusääntelyä koskevia ehtoja sekä Hitas sitoumusta koskevia ehtoja, kuten omistamisrajoituksen valvontaa koskevia ehtoja.
Tonttien vuokra-aika on Kalasataman alueella noudatetun käytännön mukaisesti noin 65 vuotta eli 31.12.2085 saakka.
Tonttien 10668/ 3 ja 4 myyminen
Tontit 10668/3 ja 4 myydään YIT Suomi Oy:lle ja/tai sen perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun yhteensä arviolta noin 14,3 miljoonan euron kauppahinnasta. Ensivaiheessa tehdään myytäviä tontteja koskevat kiinteistökaupan esisopimukset yhtiöiden kanssa. Ostajat suorittavat tonttien kauppahinnan kokonaisuudessaan kaupungille kaupanteon yhteydessä, jolloin tonttien omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajille.
Myyntihinnat ovat markkinaehtoisia ottaen huomioon ulkopuolisen arvioitsijan laatima arviolausunto tonttien markkina-arvoista, vertailukauppahinnat sekä markkinaolosuhteet. Arviolausunto on oheismateriaalissa.
Kiinteistökaupan esisopimus on liitteenä 2.
Toteutussopimus
Toteutussopimuksessa sovitaan tonttien myynnin ja vuokrauksen keskeisten ehtojen lisäksi kaupungin, YIT:n ja A-Kruunun välisistä oikeuksista ja velvoitteista sekä alueen toteuttamisen ehdoista ja periaatteista. Toteutussopimus allekirjoitetaan kaupungin, YIT:n ja A-Kruunun välillä.
Toteutussopimus on liitteenä 3.
Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen oikeuttaa tonttipäällikkö tai tämän valtuuttama:
- allekirjoittamaan toteutussopimus sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia sekä
- allekirjoittamaan kiinteistökaupan esisopimus ja sen perusteella tehtävät kauppakirjat sekä tekemään kiinteistökaupan esisopimukseen ja kauppakirjoihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Kaupunkiympäristölautakunta 06.10.2020 § 580
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunta päätti Nihdin laatukilpailun perusteella valita Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12576 mukaisen korttelin 10668
- ohjeellisen kaavatontin (AK) 1 (pinta-ala 1 254 m², os. Sompasaarenlaituri) tai siitä muodostettavien tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Luoto” esittäneen YIT Suomi Oy:n (Y-tunnus 1565583-5) ehdolla, että kaupunginvaltuusto hyväksyy mainitun tontin osalta liitteenä 1 olevan toteutussopimuksen ja että YIT Suomi Oy sitoutuu noudattamaan mainitun tontin varausehtoina po. sopimuksessa sovittuja ehtoja.
- ohjeellisen kaavatontin (AK) 2 (pinta-ala 1 051 m², os. Konttinosturinkuja) tai siitä muodostettavien tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Luoto” esittäneen A-Kruunu Oy:n (Y-tunnus 1736841-8) ehdolla, että kaupunginvaltuusto hyväksyy mainitun tontin osalta liitteenä 1 olevan toteutussopimuksen ja että A-Kruunu Oy sitoutuu noudattamaan mainitun tontin varausehtoina po. sopimuksessa sovittuja ehtoja.
- ohjeellisen kaavatontin (AK-1) 3 (pinta-ala 380 m², os. Konttisatamankatu) tai siitä muodostettavien tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Luoto” esittäneen YIT Suomi Oy:n (Y-tunnus 1565583-5) ehdolla, että kaupunginvaltuusto hyväksyy mainitun tontin osalta liitteenä 1 olevan toteutussopimuksen ja kaupunginhallitus liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja että YIT Suomi Oy sitoutuu noudattamaan mainitun tontin varausehtoina po. sopimuksissa sovittuja ehtoja.
- ohjeellisen kaavatontin (AK) 4 (pinta-ala 1 978 m², os. Sompasaarenlaituri) tai siitä muodostettavien tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Luoto” esittäneen YIT Suomi Oy:n (Y-tunnus 1565583-5) ehdolla, että kaupunginvaltuusto hyväksyy mainitun tontin osalta liitteenä 1 olevan toteutussopimuksen ja kaupunginhallitus liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja että YIT Suomi Oy sitoutuu noudattamaan mainitun tontin varausehtoina po. sopimuksissa sovittuja ehtoja.
B
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunki myy
- tontin (AK-1) 10668/3 tai siitä muodostettavat tontit YIT Suomi Oy:lle (Y-tunnus 1565583-5) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 5 940 000 euron kauppahinnasta noudattaen kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ja muilta osin liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja, kaupungin käyttämiä kiinteistökaupan tavanomaisia ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
- tontin (AK) 10668/4 tai siitä muodostettavat tontit YIT Suomi Oy:lle (Y-tunnus 1565583-5) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun vähintään 8 355 000 euron kauppahinnasta noudattaen kauppa- ja lisäkauppahinnan määräytymisen ja muilta osin liitteenä 2 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ehtoja, kaupungin käyttämiä kiinteistökaupan tavanomaisia ehtoja ja toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.
C
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus
- vahvistaa ehdotuksessa A mainittujen tonttien 10668/1 ja 2 tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaatteet myöhemmin määritettävästä ajankohdasta alkaen 31.12.2085 saakka liitteenä 3 olevien ehtojen mukaisesti.
D
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tekemään ehdotuksessa A mainittuun toteutussopimukseen tarvittaessa muutoksia ja tarkistuksia.
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun toteutussopimuksen.
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tekemään ehdotuksessa B mainittuun kiinteistökaupan esisopimukseen ja sen perusteella tehtäviin kauppakirjoihin tarvittaessa muutoksia ja tarkistuksia.
- oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun esisopimuksen ja sen perusteella tehtävät kauppakirjat.
E
Kaupunkiympäristölautakunta päätti todeta, että tontit 10668/1, 3 ja 4 esitetään luovutettavaksi YIT Suomi Oy:lle ja tontti 10668/2 esitetään luovutettavaksi A-Kruunu Oy:lle tai niiden perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun 29.5.2020 päättyneessä Kalasataman Nihdin tonttien 10668/1-4 laatukilpailussa, joten muut menettelyssä annetut kilpailuehdotukset mainittujen tonttien osalta eivät anna aihetta toimenpiteisiin.
Lopuksi kaupunkiympäristölautakunta päätti todeta, että korttelin toteutussopimus tulee allekirjoittaa samanaikaisesti sitä koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen kanssa. YIT Suomi Oy:n ja A-Kruunu Oy:n tulee osaltaan allekirjoittaa mainitut sopimukset viimeistään kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt toteutussopimuksen.
Lisäksi lautakunta toteaa, että Hiilineutraali Helsinki -tavoitteiden osalta on kannatettavaa, että myös muista ehdotuksista voidaan ottaa elementtejä, joilla korttelin ekologisesta kestävyydestä saadaan mahdollisimman korkeatasoinen.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli tiimipäällikkö Matti Kaijansinkko. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
Vastaehdotus:
Anni Sinnemäki: Lautakunta toteaa, että Hiilineutraali Helsinki -tavoitteiden osalta on kannatettavaa, että myös muista ehdotuksista voidaan ottaa elementtejä, joilla korttelin ekologisesta kestävyydestä saadaan mahdollisimman korkeatasoinen.
Kannattaja: Risto Rautava
Kaupunkiympäristölautakunta päätti yksimielisesti hyväksyä Anni Sinnemäen vastaehdotuksen.
29.09.2020 Pöydälle
04.02.2020 Ehdotuksen mukaan
Esittelijä
Lisätiedot
Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36449
This decision was published on 10.12.2020
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Presenter information
Ask for more info
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251