Vuokraus, vuokrasopimuksen muutos, määräala RN:o 1:27, Viikki, Viikin ponitalli, Ratsastuskeskus Karlvik Oy

Yritystontit –tiimin päällikkö päätti muuttaa Ratsastuskeskus Viikki (ent. Karlvik) Oy:lle vuokratun Helsingin kaupungin 36. kaupunginosan (Viikki) Latokartanon kylän (434) tilan RN:o 1:27 määräalasta muodostetun 9 739 m²:n suuruisen vuokra-alueen maanvuokrasopimusta nro 22559 seuraavalla tavalla 1.4.2020 alkaen:

1

Vuokraa tarkistetaan maneesin laajennuksen yhteydessä toteutuvaa lisäkerrosalaa sekä ulkopuoliselta asiantuntijalta tilattua arviokirjaa vastaavaksi. Uusi perusvuokra, joka vastaa virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100, on 721,05 euroa vuodessa entisen 429 euroa vuodessa asemesta. Uusi perusvuosivuokra vastaa nykyrahassa 14 247,95 euroa (ind. 02/20, 19,76).

Vuokran tarkistus perustuu vuokra-alueelle rakennettujen rakennusten kerrosneliömetreihin (talli 288 k-m² ja maneesi 1137 k-m², eli yhteensä 1 425 k-m²) ja ulkopuoliselta asiantuntijalta tilattuun arviokirjaan.

Vuokrasta peritään 28.2.2021 saakka 81 prosenttia.

1.3.2021 alkaen vuokra peritään täysimääräisenä.

2

Vuokra-aikaa pidennetään 31.3.2050 saakka.

3

Maneesin laajennus tulee toteuttaa hankkeelle myönnettävän rakennusluvan mukaisesti.

Hyväksyttyjen piirustusten mukainen maneesin laajennus on rakennettava kolmen vuoden kuluessa tämän sopimusmuutoksen voimaantulosta vähintään vesikattovaiheeseen. Laajennuksen tulee olla kokonaan valmis ja lopputarkastettu kolmen vuoden kuluessa tämän sopimusmuutoksen voimaantulosta.

4

Kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokran määrää, mikäli toteutunut rakennusoikeus ylittää 1 425 k-m².

5

Vuokrasopimuksen muut ehdot pysyvät ennallaan.

S0133-82

Ratsastuskeskus Viikki (ent. Karlvik) Oy on pyytänyt, että sen maanvuokrasopimusta nro 22559 muutetaan siten, että se mahdollistaa maneesin laajentamisen ja että samassa yhteydessä vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.3.2050 saakka investoinnin mahdollistamiseksi.

Maanvuokrasopimuksen nro 22559 mukainen määräala on vuokrattu Ratsastuskeskus Viikki Oy:lle ajalle 1.3.2011-28.2.2021. Vuokratun määräalan nykyinen pinta-ala on 9 739 m² ja asemakaavan mukainen rakennusoikeus 800 k-m². Vuokraa peritään tällä hetkellä maneesin rakennusoikeuden 800 k-m²:n mukaan pitäen perusteena yksikköhintaa 8,44 euroa/k-m² (ind. 100), joka vastaa nykyrahassa noin 167 euroa/k-m² (ind. 02/20, 19,76) sekä muun maa-alueen (sisältäen tallirakennus 288 k-m²) osalta pinta-alaperusteisesti pitäen perusteena yksikköhintaa 0,075 euroa/m², joka vastaa nykyrahassa noin 1,50 euroa/m² (ind. 02/20, 19,76). Tällä hetkellä alueen perusvuosivuokra on 429 euroa elinkustannuksissa 1951=100 ja vuosisivuokra 8 356,92 euroa.

Vuokra-alueesta osa on Latokartanon ekologisen koerakentamisen asemakaavaa nro 10530, joka on

vahvistettu 8.6.1998 ja tullut voimaan 14.8.1998. Kaavassa vuokra-alue on merkitty kerho-, kokoontumis-, varasto- ja huoltotiloja sisältäväksi alueeksi (kehu). Lisäksi kaavassa on vuokra-alueella ohjeellisen pihapiirialueen merkinnät (piha).

Osalla vuokra-alueesta ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Yleiskaavassa 2016 koko Vadelmakallion alue on merkitty virkistys- ja viheralueeksi.

Ratsastuskeskus Viikki Oy aikoo laajentaa olemassa olevaa maneesirakennusta siten, että laajennuksen jälkeen maneesin toteutunut rakennusoikeus on entisen 800 k-m²:n sijasta 1137 k-m². Lisäksi vuokra-alueella on 288 k-m²:n suuruinen tallirakennus. Maneesin laajentaminen vaatii rakennusluvan lisäksi suunnittelutarveratkaisua.

Vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä on tarpeen tarkastaa vuosivuokraa käyvälle tasolle. Uusi vuosivuokra perustuu ulkopuolisen asiantuntijan (GEM Valuation Oy, 28.1.2020) tekemään arvioon. Määräalan vuokraa tarkistetaan paitsi toteutettavan lisärakentamisen (337 k-m²) osalta, myös jo olemassa olevan maneesin (800 k-m²) ja tallirakennuksen (288 k-m²) osalta em. arviokirjaa vastaavaksi. Laajennuksen ja uudelleenvuokrauksen perusteella esitettävä uusi perusvuosivuokra on 721,05 euroa elinkustannuksissa 1951=100, joka vastaa nykyrahassa 14 247,95 euroa (ind 02/20, 19,76). Uusi vuosivuokra perustuu talli- ja maneesirakennusten osalta yhteensä 1 425 k-m²:n rakennusoikeuteen ja pääoma-arvoon 10,12 euroa/k-m², joka vastaa helmikuun 2020 indeksin (19,76) mukaista 200 euroa sekä viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Vuokra-aikaa on laajennusinvestoinnin mahdollistamiseksi neuvotteluissa sovittu pidennettäväksi 31.3.2050 saakka.

Koska vuokralainen hakee vuokra-ajan jatkamista hyvissä ajoin etukäteen ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä, on edellä sanotun vuokran tarkastamisen syytä tulla voimaan vasta nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymishetken mukaan, kuitenkin siten, että maneesilaajennus (337 k-m²) huomioidaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että uudesta vuosivuokrasta peritään 81 prosenttia nykyisen vuokra-ajan päättymispäivään eli 28.2.2021 saakka.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika, kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne –palvelukokonaisuuden yritystontit-tiimin päällikölle seuraavasti: Yritystontit-tiimin päättää antaa uudelleen vuokralle kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².