Vuokraus, maanalainen määräala katualueesta rakennusluvan hakemista varten, Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry

Yritystontit -tiimin päällikkö päättää:

- Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry:lle (y-tunnus 0200103-1) maanalaista arkistoa varten Helsingin Kruununhaassa sijaitsevasta maanalaisesta katualueesta 91-1-9901-100 karttaliitteen 1 mukaisen noin 891 m²:n alueen liitteenä 2 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisesti ja

- oikeuttaa sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai hänen valtuuttamansa henkilön allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen ja tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

L1101-6

Hakija ja hanke

Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry pyytää, että sille vuokrataan pitkäaikaisesti Kruununhaasta määräala maanalaisesta katualueesta 91-1-9901-100 arkistotarkoitukseen.

SKS ry on vuonna 1831 perustettu tieteellinen seura ja yleishyödyllinen yhdistys. Se on Suomen suurin humanistisen tiede- ja tietokirjallisuuden kustantaja, joka kerää ja tallentaa suomalaista kulttuuria ja kulttuuriperintöä, harjoittaa tieteellistä tutkimusta, tukee Suomen kirjallisuuden vientiä ja jakaa tietoa suullisesta ja kirjallisesta kulttuuristamme. SKS:ssa työskentelee noin 80 henkilöä ja sen kotipaikka on Helsinki.

Hakijan tarkoituksena on rakentaa po. vuokra-alueelle likimäärin asemakaavan nro 12590 osoittaman rakennusoikeuden (700 k-m²) suuruinen maanalainen arkisto, Servaali. Myönnetyn rakennusluvan mukaan hanke toteutetaan 693 k-m²:n suuruisena.

Kaava- ja kiinteistötiedot

Vuokra-alueella on voimassa asemakaavan muutos nro 12590, jonka mukaan alueelle saa sijoittaa kadun alapuolelle tilan kirjavarastoa varten. Tilan koko saa olla 700 k-m2. Tilan lattia on tasolla +2,9. Varastotilan pysty-yhteydet on sijoitettava korttelin 3 rakennuksiin. Poistoilma tulee johtaa korttelissa 3 rakennusrungon sisällä katolle.

Vuokra-alueen pinta-ala on 891 m² ja rakennusoikeus 700 k-m². Helsingin yleiskaavan 2016 (tullut voimaan 5.12.2018) mukaan alue on liike- ja palvelukeskustan aluetta (C1). Helsingin maanalaisen yleiskaavan nro 11830 (tullut voimaan kokonaisuudessaan 18.11.2011) mukaan alue on kantakaupungin pintakallioaluetta. Maanalaisessa yleiskaavassa on tilavaraus hankkeelle.

Asemakaavan muutos nro 12590 liitteenä 3.

Määräalan vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään määräalan vuokraamista päätösehdotuksen mukaisesti.

Kaavamuutoksen ja vuokrauksen tavoitteena on mahdollistaa maanalaisen kirjavaraston, Servaalin, rakentaminen Suomalaisen Kirjallisuuden Seura ry:n käyttöön Hallituskadun alapuolelle.

Kaavamuutos ja vuokraus edesauttavat kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että keskustan elinvoimaa kehitetään mahdollistamalla seuralle monipuolisia tiloja.

Alueen vuokraaminen hakijalle perustuu tämän kanssa käytyihin neuvotteluihin, jotka ovat alkaneet ennen kaupunginhallituksen 1.4.2019 päättämien tontinluovutuslinjausten vahvistamista. Neuvotteluissa on sovittu tarvittavan kaavamuutoksen hakemisesta ja siitä, että kaupunki tulee vuokraamaan arkistoa varten tarvittavan maanalaisen alueen.

Lisäksi yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat määräalan vuokraamista.

Vuokra-aika

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksen mukainen alue 14.10.2050 saakka arkistotarkoitukseen.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä määräalalle.

Alueen vuokraaminen kyseiseksi ajaksi ja käyttötarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska se on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu kirjavarastoa varten, maanalaisessa yleiskaavassa on tilavaraus hankkeelle ja asemakaavapalvelu puoltaa vuokrausta.

Vuokra

Määräalan perusvuosivuokraksi esitetään 354,20 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa 7 002,53 euroa.

Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Määräalan vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen alueen markkinaehtoiseen yksikköhintaan 10,12 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 200 euroa/k-m² (ind. 1977), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Gem Valuation Oy 23.4.2020).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen 700 k-m²:n rakennusoikeuteen (700 k-m² x 10,12 euroa/k-m² x 0,05 x ind. 19,77).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Vuokrattavaksi esitettävälle alueelle ei ole vahvistettu erityisiä vuokrausperiaatteita.

Esitettävä vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontinluovutusta koskevien linjausten mukaisesti lukuun ottamatta sitä, että vuokralaiselle esitetään vuokrattavaksi po. alue ilman erityistä julkista hakua. Vuokralaisen kanssa neuvottelut ovat alkaneet ennen kaupunginhallituksen päättämien periaatteiden hyväksymistä ja niitä ei ole tarkoitus soveltaa tältä osin taannehtivasti jo alkaneisiin neuvotteluihin.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Esitettävään vuokraukseen otetaan erikoisehto, että arkistotilojen valmistuttua vuokralaisen on palautettava katualue ennalleen. Vuokralaisen arkistotilojen päälle omalla kustannuksellaan rakentama katualue on kaupungin omaisuutta ja kaupungilla on kustannuksellaan sitä oikeus hoitaa, ylläpitää ja korjata.

Vuokralainen vastaa myös siitä, että po. katualue on rakennettu uudelleen annettuja lupia ja ohjeita sekä hyvää rakentamistapaa noudattaen eikä katualueen kantavuus rakennustöiden johdosta heikkene.

Kaavamääräyksen mukaan alueella on suoritettava arkeologinen tutkimus ennen rakennustöitä tai valvonta maanrakennustöiden aikana, eli vuokraukseen otetaan tutkimuksia koskeva ehto: vuokralainen on tietoinen, että alueella on suoritettava arkeologiset tutkimukset Muinaismuistolain määräämällä tavalla ennen rakennushankkeeseen ryhtymistä.

Tontit –yksikössä on linjattu tällaisten tutkimusten osalta kustannusjakoperiaate, joka otetaan soveltuvin osin erityisehdoksi tähän maanvuokrasopimukseen: vuokralainen vastaa valvontatyön kustannuksista kokonaisuudessaan (noin 50 000 euroa) sekä mahdollisten kaivausten aiheuttamista kustannuksista tämän maanvuokrasopimuksen yhden vuoden vuosivuokraa (noin 7 000 euroa) vastaavalla määrällä.

Kaupunki vastaa em. kustannusten ylittäviltä osin mahdollisten kaivausten aiheuttamista kustannuksista siihen määrään asti, joka vastaa tämän maanvuokrasopimuksen kolmen vuoden vuosivuokraa (noin 21 000 euroa).

Mikäli mahdollisten kaivausten kustannukset ylittäisivät em. vastuunjaon mukaiset kustannukset, kustannusjaosta neuvotellaan ja sovitaan erikseen vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.

Muuten vuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin maanalaista aluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018, § 280 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) yritystontit -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.