Poikkeamispäätöshakemus, Pasila tontti 17106/1, Firdonkatu 1, Kiinteistö Oy Helsingin Firdonkatu 1, Skansa Talonrakennus Oy

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hyväksyä 17. kaupunginosan (Pasila) korttelin 17106 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen asemakaavasta nro 12360 seuraavasti:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 500 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Firdonkatu 1, Skanska Talonrakennus Oy

Rakennuspaikka

17. kaupunginosan (Pasila) korttelin 17106 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa toimistorakennuksen, asuinrakennusten ja pysäköintilaitoksen (37 000 k-m2) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12360 siten, että

1) pysäköintilaitos sijoitetaan asemakaavassa osoitetulta alalta poikkeavasti 1–2-kerroksisena kannen alle korttelin pihan alueelle,

2) Firdonkadun ja Veturitien kulmaan sijoittuva toimistotalo rakennetaan siten, että kerrokset valtaosin muodostuvat toiminnallisesti yhtenäisiksi, mikä edellyttää vesikaton ylimmän sallitun korkeusaseman nostamista korosta +32 korkoon +56.7 tornimaisten rakennuksen osien välillä ja

3) ajoneuvoliittymä sallitaan kortteliin Höyrykadulta siten, että liittyminen ylittää kaavan salliman alueen kolmella metrillä ajoneuvoliittymän kieltävän merkinnän itäreunassa ja huoltoajo sallitaan Tenderinlenkiltä pohjoisemman korkeiden rakennusmassojen väliin jäävän aukion kohdalta.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että

1) Pysäköintilaitoksen sijoittuminen keskeiselle paikalle Veturitien ja Firdonkadun kulmaan on kaupunkikuvallisesti hyvin haastavaa toteuttaa korkeatasoisella tavalla. Pysäköintilaitos muodostaa kulmaukseen helposti toiminnallisesti ja visuaalisesti mykän julkisivun. Höyrypuiston pääte, Firdonkadun itäpää ja Veturitien Triplan alittavan tunnelin pohjoispää Triplan sisäänkäyntien välissä on paikallisesti aktiivisinta jalankulkualuetta. Tämä alue korttelia 17106 vastapäätä on Firdonkadulla ainoa kohta, johon kauppakeskus avautuu. Kaupunkikuvan elävöittämiseksi olisi suotavaa, että korttelin 17106 maantasokerros voisi tarjota jalankulkijalle virikkeistä ympäristöä. Kaavan mukaan korttelin katutasosta Tenderinlenkin, Firdonkadun ja Veturitien varrella tulee osa käyttää liike-, toimisto- tai palvelutilana. Pysäköintilaitos kulmassa sulkee rakennusmassan ja korttelin sisäiset kulkuyhteydet em. katujen varsilla ja rajoittaa yhtenäisen liiketilaketjun muodostamista ja tilojen liiketoimintaedellytyksiä. Pysäköintilaitokselle varattu viisikerroksinen alue suhteessa autopaikkamääriin ja toimistojen ja liikkeiden edellyttämään huoltoliikenteeseen johtaa suunnitteluratkaisun kalteviin pysäköintitasoihin ramppiratkaisujen viedessä liikaa tilaa. Ratkaisu ei ole kestävä, sillä se ei salli tilojen muuntamista muuta käyttöä varten, mikäli yksityisautoilu ja pysäköintipaikkojen tarve tulevaisuudessa vähenevät. Pihakannen alle upotettu pysäköintiratkaisu mahdollista huoltoliikenteen siirtämisen kannen alle ja pihan vapauttamisen oleskeluun myös korttelipihan eteläreunassa. Pysäköintikansi suunnitellaan vehreäksi rinnepihaksi. Osa pihasta on kansipihaa ja osa toteutuu maanvaraisena korttelin pohjoispäässä. Viereisissä kortteleissa on voimassa poikkeamista vastaavia pihakannen alaisen pysäköinnin kaavamääräyksiä. Poikkeama ei heikennä asemakaavan kaupunkikuvallisia tavoitteita.

2) Ratkaisu yhdistää toimistokokonaisuuden kolme tornimaista rakennuksen osaa toisiinsa. Toiminnallisesti kerrostasojen yhtenäisyys on välttämätöntä, jotta rakennus on käytettävissä eri kokoisille toimistoille käyttäjien tarpeiden mukaisesti koko elinkaarensa ajan. Erityisesti pääkonttoreiden houkuttelemiseksi on tärkeää luoda nykyaikaisia työympäristöjä tukeva ja mahdollistava rakennus. Tämä tukee Helsingin kaupunkistrategiaa sekä Hiilineutraali Helsinki 2035 ohjelmaa mahdollistaen useiden eri sektoreiden toimijoiden sijoittautumisen Pasilan alueen yritysekosysteemin. Kun mahdollisimman monelle toimijalle luodaan edellytykset sijoittautua keskeiselle paikalle, parannetaan edellytyksiä julkisen liikenteen, jalankulun ja pyörien käyttöön arjessa. Hybridikorttelin erilaiset toiminnot ovat sovitettavissa arkkitehtonisesti yhdeksi identiteetiltään vahvaksi kokonaisuudeksi, vaikka tornimaisia korttelin osia ei Veturitien ja Firdonkadun kulmassa muodostetakaan toisistaan erillisiksi kappaleiksi. Asemakaavassa määrätyn massoittelun ja määräysten tuottama rytmikäs ja omaleimainen katujulkisivu Veturitien varressa voidaan toteuttaa taitavalla julkisivun kolmiulotteisella jaottelulla, aukotuksella ja materiaaleilla niin, että kaavan tavoitteet oleellisilta osiltaan säilyvät huolimatta siitä, että tornimaiset osat on valtaosin kerroksin yhdistetty toisiinsa. Sisäpihan puolella toimistorakennuksen massaa kevennetään niin ikään julkisivun käsittelyn keinoin.

3) Jotta huoltoajoneuvoliikenne voitaisiin johtaa pihalle mahdollisimman vähän asukkaiden viihtyvyyttä ja turvallisuutta vaarantamatta, on liittymä edullista suunnitella aivan korttelin pohjoisreunaan. Näin ajoneuvoliikenteelle varattu alue pihalla voidaan minimoida. Huoltopihan yhteyteen voidaan sijoittaa imujätejärjestelmän syöttöpiste ja suurempien jätteiden keräys. Höyrykadun liittymää käyttäisivät asuntojen saattoliikenne, jäteauto ja pelastustoimi ja Höyrykadun varren alakerrosten liiketilojen huolto. Liittymän suunnittelussa huomioidaan riittävien näkemäalueiden muodostuminen jalankulkuväylälle. Poikkeuksellisia tilanteita, kuten muuttoautoa varten pihalle toivotaan järjestettävän ajoneuvoliikenne Tenderinlenkin pohjoisemman aukion kohdalta. Säännöllinen huoltoliikenne ei käytä tätä liittymää. Pysäköinnin siirtäminen pihakannen alapuolelle muokkaa korttelipihan pinnanmuotoa niin, että huoltoyhteys maantasossa on mahdollista vasta pohjoisempana kuin asemakaavassa on osoitettu. Huoltoyhteyden siirto pihalla pohjoisemmaksi ei heikennä huoltoyhteyttä, muita liikenneyhteyksiä korttelissa eikä pihan virkistyskäyttöä.

Kohdan 2 osalta voidaan todeta, että hakijan muistutukseen antaman vastineen (päivätty 10.7.2020) ja hakijan laatimien suunnitelmien mukaan hanke on toteutettavissa siten, että vesikaton ylin sallittu korkeusasema tornimaisten rakennuksen osien välillä on +53.4.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 17.5.2017 hyväksytty asemakaava nro 12360. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa keskustatoimintojen korttelialueen, johon saa sijoittaa asumista. Kortteleiden kerrosalasta on vähintään 15 % käytettävä liike-, toimisto- ja palvelurakentamista varten. Korttelin kokonaisrakennusoikeus on 37 000 k-m2.

Korttelin eteläosaan on merkitty viisikerroksisen maanpäällisen pysäköintitalon rakennusala (pysV). Pysäköintitalon saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Korttelin reunoilla on merkinnät I-x75 % ja I-x10 %: Merkintä osoittaa kuinka monta % korttelin katutason kerrosalasta tulee vähintään käyttää liike-, toimisto- tai palvelutiloiksi.

Kaavaan on merkitty rakennusalan rajat Firdonkadun ja Veturitien varren korkeiden tornimaisten rakennusosien osalta ohjeellisina. Tornimaisten rakennusosien väliin jäävän jalustamaisen pysäköintilaitoksen rakennusalan osan vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on merkitty tasoon +32.Tornimaisten rakennusosien vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemat ovat tasoilla +62, +73 ja +66. Veturitien varressa tulee korkeiden rakennusosien väliin jättää vähintään 14 metriä vapaata tilaa.

Höyrykadun varressa, kattaen noin 2/3 korttelin pohjoisreunasta, on katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. Tenderinlenkin aukiot on merkitty au-1 -merkinnällä: korttelialueen osa, joka on rakennettava kivetyksi aukioksi ja jolle on istutettava puita. Aukiota ei saa aidata. Tenderinlenkin eteläisemmälle aukiolle on lisäksi merkitty h: alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueen osa.

Helsingin yleiskaavassa (Kvsto 26.10.2016) rakennuspaikka on osoitettu liike- ja palvelukeskustaksi (C1).

Kortteli sijoittuu Ratapihakortteleiden eteläreunaan Veturitien, Firdonkadun, Tenderinlenkin ja Höyrykadun rajaamalle alueelle. Korttelin eteläpuolinen keskustakortteli on rakennettu lähes valmiiksi ja kortteliin sijoittunut kauppakeskus avattiin syksyllä 2019. Keskustakorttelin pihakannet ovat pääasiassa korkotasolla +33 ja rakennusten vesikattokorot vaihtelevat koroissa +58, +73 ja +93. Korttelia 17106 vastapäisen liikerakennuksen vesikatto on noin tasolla +93. Pääosa Ratapihakortteleiden eteläosan kaduista on rakennettu ja länsireunan aloituskorttelin 17105 ensimmäiset asukkaat ovat muuttaneet sisään. Pohjoispuolisten kortteleiden rakentaminen ei ole vielä alkanut.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (1.6.2020). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä poikkeaman kohdassa 2 esitetty vesikaton ylimmän korkeuden nostaminen vaikuttaa merkittävästi eteläpuolisten kiinteistöjen näkymiin estäen KOY Triplan Torni 1:n näkymät ja huonontaen KOY Pasilan Pasilan Feskarin ja KOY Pasilan Stogen näkymiä. Tornitalojen kohdalla näkymä on aina merkittävä ja toisinaan jopa ratkaiseva tekijä, joka vaikuttaa kohteen houkuttelevuuteen vuokralaisten kannalta ja siten merkittävästi kiinteistön arvoon. Voimassa oleva asemakaava on osaltaan heijastunut myös kiinteistön kauppahintaan. Suunnitellut poikkeamat johtaisivat naapurikiinteistöjen arvon merkittävään alenemiseen sekä vaikuttaisivat rakennusten tilojen vuokrattavuutta. Kiinteistöjen nykyiset vuokralaiset odottavat tietynlaisia näkymiä, jotka korkotason noston johdosta estyisivät tai huonontuisivat, mikä saattaisi johtaa vuokranalennusvaatimuksiin tai jopa irtisanomisiin. Kohdan 2 poikkeama tulisi hylätä kokonaisuudessaan sen em. naapurikiinteistöihin kohdistuvan negatiivisen vaikutuksen johdosta. Poikkeaman kohtiin 1 ja 3 ei ole huomautettavaa.

Hakijalle on toimitettu saapunut muistutus (sähköposti 6.7.2020). Hakija ilmoittaa vastineessaan, että tornien välisen rakennusmassan vesikatto halutaan toteuttaa yhtenäisenä korkoon noin +53,4. Muutos vaikuttaa näkymiin vastapäisessä KOY Triplan Torni 1 kiinteistössä 2–3 alimman kerroksen osalta ja näissäkin vain tornien väliin rakentuvan noin 13,5 metrin yhdysosan matkalta. Viitesuunnitelmassa tornit on toteutettu alaltaan kaavan ohjeellista aluetta kapeampina ja sallittua matalampina. Mikäli tornien väliosa toteutettaisiin kaavan mukaisena, kasvaisivat tornit leveyttä sekä korkeutta ja peittäisivät näkymiä vastapäisen rakennuksen ylemmissä kerroksissa. Poikkeaman mukainen ratkaisu ei siis peitä näkymiä kaavan mukaista ratkaisua enempää: näkymien peitto tapahtuu vain eri ikkunoiden edessä. Firdonkatu on istutuksineen verrattain leveä katu, eikä poikkeamalla ole juurikaan vaikutusta vastapäisten toimistojen valoisuuteen. Väliosan julkisivupinta on pääosin lasia, mikä heijastelee Triplan ohi etelästä lankeamaan pääsevää valoa takaisin ja lisää kadun valoisuutta. Kiinteistö Oy Feskarin ja Kiinteistö Oy Pasilan Stogen toimistomassojen kapeiden päätyjen Veturitien suuntaisiin avariin näkymiin Veturitien tornien välisen massan vesikaton korotuksella on hyvin vähäinen vaikutus. Tornien välien massa esittäytyy näkymässä hyvin pienenä ja viistossa kulmassa päänäkymien Veturitien suuntaan säilyessä ennallaan.

Poikkeaman kohdat 1 ja 2 pyrkivät kokonaisuutena parantamaan keskustamaista laatua monipuolisten toimintojen keskittymisestä mahdollistamalla erilaisten toimijoiden sijoittumisen joustavaan toimistoon. Toiminnallisesti kerrostasojen yhtenäisyys on välttämätöntä, jotta rakennus voi palvella erikokoisia käyttäjiä joustavasti rakennuksen elinkaaren ajan. Se ei koskaan jää vajaakäytölle ainakaan heikon toiminnallisuuden vuoksi. Tämän voidaan nähdä parantavan sekä toimitilojen keskittymistä, että kaupallisten toimintojen aktiivisuutta Pasilan alueella. Kohtia 1 ja 2 ei voida käsitellä toisistaan erillisinä, vaan ne yhdessä mahdollistavat ratkaisun toteuttamisen kokonaisuutena. Ilman pysäköintilaitosta Firdonkadun ja Veturitien kulmassa mahdollistuu toiminnallisesti menestyksellisen ja joustavan toimistorakennuksen toteuttaminen, mikä osaltaan mahdollistaa pysäköintilaitoksen sijoittamisen korttelin pihan alle. Kokonaisuudessaan ratkaisu parantaa ja elävöittää kaupunkikuvaa merkittävästi, mikä osaltaan heijastuu myös lähialueen kiinteistöjen arvoon positiivisesti.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Helsingin seudun ympäristöpalveluilta (HSY) ja Väylävirastolta.

Väylävirasto ei jättänyt lausuntoa ja HSY:n lausunnossa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska pysäköintilaitoksen sijoittaminen pääasiassa pihakannen alle mahdollistaa kaupunkimaisemman ja virikkeellisemmän katuympäristön rakentamisen korttelin eteläosaan. Toteuttamalla pihakansi paksuudeltaan vaihtelevana ja tarpeeksi loivana, on korttelin sisäpihasta mahdollista rakentaa monipuolisempi, viihtyisämpi ja valoisampi kuin kaavan mukaisesta ratkaisusta. Pysäköintilaitoksen seiniä jää huomattavasti kaavaratkaisua vähemmän näkyviin ja eteläosaan esitetyn toimistorakennuksen voi katsoa tuottavan mielenkiintoisempaa julkisivua myös naapurikiinteistöistä katsottaessa.

Kaava mahdollistaa kortteliin keskustatoimintoja, kuten asumista, liike-, toimisto- ja palvelutilaa, mutta niiden tarkkoja suhteita ei ole määrätty. 5-kerroksisen pysäköintilaitoksen päälle esitetyt tornimaiset rakennusalat on esitetty ohjeellisina. Tällä on haluttu antaa väljyyttä jatkosuunnitteluun käyttötarkoitusten tarkentuessa. Jalustaosan korosta poikkeamista perustelee sillä saavutettu toimitilojen parempi toiminnallisuus, kun tornimaisiin osiin esitetyt tilat on mahdollista kytkeä toisiinsa. Lisäksi korttelikokonaisuus on esitetyin ehdoin edelleen mahdollista toteuttaa kaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden mukaisesti siten, että tornimaisten rakennusosien välit jäävät selkeästi alisteisiksi. Jalustaosien vesikattokorkojen nosto peittää kaavaratkaisua enemmän pitkiä näkymiä, mutta poikkeamien 1 ja 2 voidaan katsoa tuottavan kokonaisuutena alueelle laadukkaampaa kaupunkikuvaa. Korotuksen ei voida katsoa aiheuttavan kohtuutonta haittaa naapurirakennuksille, koska ne sijoittuvat lähimmillään 37 metrin päähän ja vesikattokorossaan selkeästi korkeammalle, eikä hakijan esittämä ratkaisu kokonaisuutena tarkastellen lisää näkymien peittymistä kohtuuttomasti.

Poikkeamassa 3 esitetyt huoltoajojärjestelyt mahdollistavat kortteliin toimivan kokonaisratkaisun sekä ylimääräisen ajoneuvoliikenteen minimoimisen, kunhan liittymien turvallisuus huomioidaan riittävillä näkemäalueilla.

Poikkeamisen erityinen syy on kaupunkikuvallisten tavoitteiden ja elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. kohta 15a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.