Vuokraus, päiväkotitilat, Iso Roobertinkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
Tilojen vuokraaminen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan varhaiskasvatukselle ja esiopetukselle (Iso Roobertinkatu 23)
Päätös
Kaupunginvaltuusto päätti vuokrata liitteenä 1 olevan 12.10.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset noin 2 466 htm² laajuiset tilat ja leikkipihan 926 m² siten, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 10 488 000 euroa laskettuna 15 vuoden vuokra-ajalle.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Tilatarve
Hanke korvaa Daghemmet Albertin nykyiset väliaikaiset tilat, sillä Marian sairaala-alueella sijaitsevan päiväkodin tiloista joudutaan luopumaan alueen kehittämisen myötä. Hanke korvaa myös Päiväkoti Meripirtin, Hiekkarannantie 6 paviljongissa toimivan toimipisteen tilat. Lisäksi hanke mahdollistaa kantakaupungin palveluiden järjestämistä jatkossa. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala selvittää, mistä pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista voidaan lisäksi luopua hankkeen toteutumisen myötä.
Hanke sijoittuu Ullanlinnan peruspiirin alueelle. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan Ullanlinnan peruspiirissä 1–6-vuotiaiden lasten määrä kasvaa noin 200:lla vuoden 2033 loppuun mennessä, kun tarkastelussa on kaikki kieliryhmät. Vuoteen 2025 mennessä alueen varhaiskasvatusikäisten määrä on kuitenkin ensin laskeva (noin 50 lasta). Väestönkasvu kohdistuu suomen- ja muun kielisiin lapsiin. Ruotsinkielisten lasten määrän ennustetaan pysyvän lähes nykyisellään.
Hankesuunnitelma on liitteenä 1.
Tilojen laatutavoitteet
Hanke toteutetaan Helsingin päiväkotirakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa tavoitellaan monikäyttöisiä tiloja, jotka mahdollistavat nykyisen varhaiskasvatussuunnitelman mukaisen toiminnan järjestämisen pienryhmissä. Suunnittelussa noudatetaan Helsingin kaupungin päiväkotien suunnitteluohjetta Päiväkodin käsikirja 2019.
Kiinteistön omistaja hakee hankkeelle ympäristösertifikaattia Breeam-sertifiointijärjestelmän (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) mukaisesti. Kiinteistölle haetaan Very Good luokkaa, joka on vaatimusluokaltaan arvioitu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Goldia vastaavaksi.
Tilojen korjaus- ja muutostyöt
Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset muutostyöt. Suunnittelu tapahtuu kiinteistön omistajan tilaamana yhteistyössä kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen edustajien kanssa. Tilat vastaanotetaan kiinteistön omistajalta valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Hankkeen toteutuksen tai käytön aikana kiinteistössä mahdollisesti ilmenevät rakennustekniset lisä- ja muutostyötarpeet eivät vaikuta vuokraan, vaan ne sisältyvät vuokratarjoukseen. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella sovelleta hankintalakia.
Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan ja käyttötarkoituksen muutoksen sekä poikkeamispäätöksen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.
Väistötilat
Hankkeella ei ole väistötilatarvetta.
Tilojen käyttöönotto ja hankkeen aikataulu
Tavoitteena on, että muutostyöt ovat valmiit vuoden 2021 loppuun mennessä ja tilat luovutettu käyttäjälle siten, että päiväkotitoiminta tiloissa voi alkaa 1.1.2022.
Käyttöönoton tavoiteaikataulu on tiukka. Sen edellytyksenä on hankkeen eteneminen sujuvasti sekä tarvittavien päätösten ja lupien saaminen ajallaan.
Vuokraus
Helsingin ydinkeskustan alueella ei ole tarjolla vapaita rakennuspaikkoja eikä päiväkotitiloja. Koska kaupungin omissa rakennuksissa ei ollut tarjolla vapaata päiväkotitiloiksi sopivaa tilaa eikä päiväkotitilaksi muunnettavaa tilaa, selvitettiin tarjolla olevia vuokrattavia vaihtoehtoa.
Tarvittavat päiväkotitilat toteutetaan vuokrahankkeena Sponda Investment Properties A Oy omistamaan toimistorakennukseen (Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 21 - 25) osoitteessa Iso Roobertinkatu 23. Rakennuksesta vuokrataan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan suomen- ja ruotsinkielisen varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön noin 240 lapselle, kerroksissa 1–6 sijaitsevat 2 466 htm² laajuiset päiväkotitilat ja sisäpihalla oleva 926 m² laajuinen leikkipiha.
Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiö Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa. Vuokrasopimus on määräaikainen 15 vuodeksi, jonka jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrasopimuksen mukaan ensimmäinen irtisanomisajankohta (irtisanomisaika 12 kk) on 14 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 4.
Vuokran määrä
Vuokrattavien tilojen huoneistoala on 2 466 htm². Pääomavuokra on 22,61 euroa/htm² kuukaudessa ja ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa 5,65 euroa/htm² kuukaudessa, eli yhteensä 28,26 euroa/htm² kuukaudessa. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 69 690 euroa kuukaudessa ja noin 836 280 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 55 800 euroa kuukaudessa ja noin 669 600 euroa vuodessa, eli 15 vuoden vuokra-ajalle noin 10 044 000 euroa. Lisäksi varaudutaan käyttäjän erityistarpeista johtuviin lisä- ja muutostöihin 2 466 eurolla kuukaudessa, eli vuodessa 29 592 eurolla, mikä on 15 vuoden vuokra-ajalle 443 880 euroa.
Vuokraan sisältyy leikkipiha kooltaan 926 m².
Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaisesti pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle nykyarvoon laskettuna on 7 252 165 euroa. Nykyarvo tarkoittaa myöhempänä ajankohtana maksettavien maksujen arvoa tarkasteluhetkellä (ts. nykyrahassa).
Ylläpitovuokra muodostuu kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista.
Päävastuu kiinteistön ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Vuokralainen vastaa tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin hankinta- ja vastuunrajataulukossa on sovittu. Taulukko on liitteenä 3.
Iso Roobertinkatu 23:n vuokrataso on verrattuna kantakaupungin uudiskohteisiin ja peruskorjattuihin päiväkoteihin kilpailukykyinen.
Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle
Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.
Tilakustannus käyttäjälle on 30,26 euroa/m² kuukaudessa eli yhteensä noin 74 621 euroa kuukaudessa ja noin 895 454 euroa vuodessa. Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 22,61 euroa/m²/kk, ylläpitovuokran 5,65 euroa/m²/kk, kaupunkiympäristön toimialan perimän hallintokulun 0,50 euroa/m² sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevista ylläpitovastuista. Lisäksi se sisältää 1,0 euroa/m²/kk varauksesta käyttäjän erityistarpeisiin liittyviä lisä- ja muutostyövarauksista.
Käyttäjä vastaa itse käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laitteiden ja materiaalien uusinnoista.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 22.9.2020 § 236 hyväksynyt osoitteeseen Iso Roobertinkatu 23 vuokrahankkeena toteutettavan päiväkodin lisätilojen tarveselvityksen. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 15.12.2020 § 301 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lautakunta on lausunnossaan todennut, että hanke vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.
Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan toimitilavuokrausyksikön päällikkö allekirjoittamaan Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa vuokrasopimus, joka koskee huoneistoalaltaan noin 2 466 htm² tiloja ja leikkipihaa kooltaan 926 m² 15 vuoden vuokra-ajaksi sekä tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Kaupunginhallitus 18.01.2021 § 40
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata liitteenä 1 olevan 12.10.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset noin 2 466 htm² laajuiset tilat ja leikkipihan 926 m² siten, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 10 488 000 euroa laskettuna 15 vuoden vuokra-ajalle.
Esittelijä
Lisätiedot
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.12.2020 § 301
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi puoltavan lausunnon kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle 12.10.2020 päivätystä Punavuoreen osoitteeseen Iso Roobertinkatu 23 toteutettavan päiväkodin hankesuunnitelmasta (liite 1).
Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee kuitenkin edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityisesti päiväkodin toiminnallisissa tavoitteissa ja tilaohjelmassa esitettyjä pedagogisia tavoitteita tukeva tilojen toiminnallisuus tulee varmistaa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta korostaa, että vuokrahankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa tulee edelleen huomioida henkilöstön ja lasten näkemykset tilojen kehittämisessä. Myös tilojen ääneneristyksen ja -vaimennuksen huolelliseen toteutukseen sekä valaistukseen tulee kiinnittää huomiota. Toimivalla valaistuksella tuetaan monipuolisia työskentelyolosuhteita ja edistetään turvallisuutta. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa vuokrahankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyttä koko prosessin aikana. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin.
Käsittely
Vastaehdotus:
Petra Malin: Lautakunta ei kannata sitä, että samalla luovutaan pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista vaan asia käsitellään aina tapauskohtaisesti.
Kannattaja: Vesa Korkkula
1 äänestys
JAA-ehdotus: Esityksen mukaan
EI-ehdotus: Lautakunta ei kannata sitä, että samalla luovutaan pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista vaan asia käsitellään aina tapauskohtaisesti.
Jaa-äänet: 10
Ted Apter, Fatim Diarra, Markku Hannula, Martina Harms-Aalto, Abdirahim Husu Hussein, Pia Kopra, Dani Niskanen, Hannu Oskala, Matias Pajula, Pia Pakarinen
Ei-äänet: 2
Vesa Korkkula, Petra Malin
Tyhjä: 1
Ville Jalovaara
Poissa: 0
Äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti Petra Malinin vastaehdotuksen äänin 10-2. Tyhjää äänesti 1.
Esittelijä
Lisätiedot
Leena Tamminen, suunnittelija, puhelin: 310 80277
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 29.10.2020 § 119
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle
- Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 23 - 25 vuokrahankkeen 12.10.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaisten, noin 2 466 htm² laajuisten tilojen vuokraamista siten, että 15 vuoden vuokra-ajalta maksettavien arvonlisäverottomien pääomavuokrien indeksikorjaamaton kokonaissumma on yhteensä enintään 10 480 007 euroa, ehdolla että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.
- kaupunkiympäristön toimialan toimitilavuokrausyksikön päällikön oikeuttamista tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia sekä allekirjoittamaan Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa vuokrasopimuksen, joka koskee huoneistoalaltaan noin 2 466 htm² tiloja ja leikkipihaa kooltaan 926 m² 15 vuoden vuokra-ajaksi.
B
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli tiimipäällikkö Päivi Etelämäki. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
Esittelijä
Lisätiedot
Pirjo Pajarinen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 38606
Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871
Markku Metsäranta, yksikön päällikkö, puhelin: 310 40369
Marjut Rantapuro, projektipäällikkö, puhelin: 310 21025
This decision was published on 19.02.2021
VALITUSOSOITUS
Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.
Valitusoikeus
- se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianomainen)
- kunnan jäsen.
Valitusaika
Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.
Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Valitusperusteet
Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että
- päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
- päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
- päätös on muuten lainvastainen.
Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.
Valitusviranomainen
Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.
Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:
Sähköpostiosoite: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Postiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
00520 HELSINKI | |
Faksinumero: | 029 56 42079 |
Käyntiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
Puhelinnumero: | 029 56 42000 |
Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet
Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa on ilmoitettava:
- päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
- miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
- vaatimusten perustelut;
- mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.
Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.
Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.
Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.
Valitukseen on liitettävä:
- valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
- selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
- asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
Oikeudenkäyntimaksu
Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.
Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.
Sähköpostiosoite: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postiosoite: | PL 10 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | |
Faksinumero: | (09) 655 783 |
Käyntiosoite: | Pohjoisesplanadi 11-13 |
Puhelinnumero: | (09) 310 13700 (Yleishallinto) |
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.
Presenter information
Ask for more info
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251