Poikkeaminen, Koskela, tontti 26984/2, Artjärventie 2, kaupunkiympäristön toimiala

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 26. kaupunginosan (Koskela) korttelin 26984 tonttia 2 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10175 siten, että asemakaavan mukaisesta rakennusalan rajasta poiketaan osittain.

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 000 euroa

Hakija

Helsingin kaupunki, Kaupunkiympäristö, Rakennukset ja yleiset alueet, Rakennetun omaisuuden hallinta

Rakennuspaikka

26. kaupunginosan (Koskela) korttelin 26984 tontti 2

Hakemus

Hakija hakee lupaa kaksikerroksisen lastenkodin (1 282 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 10175 siten, että uudisrakennukset ylittävät paikoitellen tontille osoitetun rakennusalan rajan.

Rakennushanke koostuu kahdesta erillisestä puuverhotusta rakennuksesta. Rakennuskokonaisuus on jaettu osiin A, B ja C. Osien välillä on sisäyhteys lukuun ottamatta itsenäisen asumisen yksikköä (C), joka on erillinen rakennus. Rakennuksissa on yhteensä 28 asuinhuonetta ja 2 itsenäistävää asuntoa. Ensimmäisen kerroksen kantavana runkona on teräsbetonielementit. Toisen kerroksen kantava runko on puuta. Ensimmäiseen kerrokseen rakennetaan väestönsuoja.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennusalueen raja on asemakaavassa määritelty tontilla olleen, jo puretun, lastenkotirakennuksen ulkoseinien mukaisesti. Vanha rakennus oli todettu ennen purkua niin epäkäytännölliseksi ja huonokuntoiseksi, että sen korjaaminen ei ollut mahdollista. Nykymääräysten ja -vaatimusten mukaan rakennettua vastaavan toiminnan rakennusta ei voida rakentaa noudattaen puretun rakennuksen mukaan määriteltyä rakennusalueen rajaa. Uudisrakennus on kuitenkin pyritty sijoittamaan ja suunnittelemaan niin, että suurin osa (61 %) rakennuksesta sijaitsee rakennusalueella ja se noudattelee vanhan rakennuksen muotoa. Rakennus ei myöskään missään kohdassa sijaitse 4 m lähempänä naapuritontin rajaa.

Hakija on täydentänyt hakemustaan 20.10.2020 päivätyillä viitesuunnitelmilla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 5.1.1995 vahvistettu asemakaava nro 10175. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta. Tontilla 26984/2 on rakennusoikeutta 1 325 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on 2. Tontille on osoitettu kaksi erillistä rakennusalaa, jotka noudattavat tontilla sijainneen rakennuksen muotoa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 tontti on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton. Tontilta on purettu vanha lastenkoti, työmaa on saatu päätökseen elokuussa 2020. Lastenkoti toimii väliaikaistiloissa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan rakennusvalvonta-palvelun kirjeellä (30.9.2020). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Hankkeesta on samanaikaisesti vireillä rakennuslupahakemus (asiointitunnus LP-091-2019-00529), josta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan rakennusvalvonta-palvelun kirjeellä (20.5.2020). Rakennuslupahakemukseen on saatu muistutuksia, joihin hakija on antanut vastineensa (11.8.2020). Hakijan antamaan rakennuslupahakemusta koskevaan vastineeseen ja hankeselvitykseen on viitattu myös poikkeamishakemusta koskevissa muistutuksissa.

Poikkeamishakemukseen liittyviä muistutuksia saatiin 2 kpl. Toisen muistutuksen oli allekirjoittanut 18 henkilöä.

Muistuttaja 1 ja allekirjoittaneet toteavat, että rakennusalan rajan ylitys ei ole vähäinen. Muistutuksessa todetaan, että koko suunniteltu rakennelma on kuin pitkä pötkö. Rakennelma tulee sovittaa paremmin ympäristön vaatimuksiin. Muistuttajan mukaan ainoa tie edetä on asemakaavan muutos, jossa tulee ottaa huomioon alueen hienojakoisuus ja mittakaava.

Muistuttaja 2 toteaa, että rakennusalan rajan ylitys ei ole vähäinen. Lisäksi muistuttaja huomauttaa, että rakennusten lukumäärä poikkeaa asemakaavasta, mitä ei voida pitää vähäisenä poikkeamisena. Muistuttajan mukaan suunnitelman kaupunkikuvallinen laatu on ristiriitainen Puu-Koskelan kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaan asemakaavalla suojellun aluekokonaisuuden tavoitteiden kanssa. Muistuttajan mukaan suunnitelman haitalliset vaikutukset lähiympäristön olosuhteisiin ovat vähäistä suuremmat. Muistuttaja toteaa, että tontin eteläkulmaan sijoitettu huoltoajoliittymä häiritsee kadun vastapuolella olevia naapuritaloja, aiheuttaa turvallisuusriskin liikenteelle ja riskin hulevesien tulvimisesta kadun vastapäiselle tontille rakennuksen perustuksiin. Muistuttaja toteaa, että toimintaa ja massoittelua tulee suunnitella edelleen. Muistuttaja ehdottaa, että hankkeessa tutkittaisiin keittiön ja huoltoajoyhteyden siirtämistä lastenkodin luoteissiipeen, harjakaton loiventamista, rakennuksen värityksen vaalentamista ja vaihtelua sekä massoittelun polveilua ja keventämistä luoteis- ja lounaissiivessä, jotta muodostuisi voimakkaan laitosmaisen suurmuodon sijaan ympäristön rakeisuuteen sopivia, kodinomaisia rakennusosia. Muistuttajan mukaan vaikutusten arviointi tulisi taata asemakaavan muutoksella, mikäli kaupunki ei pysty poikkeamismenettelyllä ohjaamaan hankettaan laadukkaaksi.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa vastine annetuista muistutuksista. Vastineessaan (19.10.2020) hakija toteaa, että lastensuojelun asiakkaana olevien lasten sijaishuollon järjestäminen on välttämätöntä ja lakisääteistä. Hankkeen tavoitteena on, että tontilla jo vuodesta 1971 toiminut lastenkotipalvelu jatkuu. Hakija toteaa, että hanke on asemakaavan käyttötarkoituksen mukainen, ja laajuudeltaan sallittua rakennusoikeutta pienempi. Hakija toteaa, että hanketta on käsitelty kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostossa (esitys kaupunginhallitukselle) 10/22.8.2019 § 74, sosiaali- ja terveyslautakunnassa 15/10.9.2019 § 214 sekä kaupunginhallituksessa 38/21.10.2019 § 698.

Hakija toteaa, että asemakaavassa osoitettu tontin rakennusala on määritelty jo purettujen rakennusten ulkoseinien mukaan. Rakennus on jaettu niin pieniin osiin kuin se käyttötarkoituksen mukaan on ollut mahdollista. Suunniteltu toiminta edellyttää rakennuksiin sisäyhteyttä. Rakennukset ovat kiinni toisissaan, lukuun ottamatta itsenäisen asumisen yksikköä, joka on erotettu erilliseksi rakennukseksi. Sisäyhteyksistä johtuen rakennusala on ylitetty paikoin. Toisaalta rakennus ei yllä rakennusalueen rajoihin asti kaikissa suunnissa. Rajan ylittäminen tapahtuu pääasiassa kohdissa, joissa ollaan kauempana naapurirakennuksista. Tontin luoteiskulman kallio ja muut viherkaistaleet on pyritty säilyttämään mahdollisimman luonnonmukaisina. Puustoa on vaalittu etenkin rakennusten kadun puoleisilla osuuksilla. Hankkeessa on pyritty pehmentämään osaltaan uudisrakennusten tuomaa muutosta suojellussa, maakunnallisesti arvotetussa ympäristössään. Säilytettävät puut ja muu säilytettävä kasvillisuus on myös määrätty suojattavaksi purku- ja rakennustyön ajaksi. Pihasuunnitelman on laatinut maisema-arkkitehti.

Lisäksi hakija toteaa, että tontin liittymät on huolellisesti tutkittu kaupungin liikennesuunnittelun kanssa. Suunnitteluvaiheessa liikennejärjestelyjä on vielä erikseen tarkasteltu ja muokattu viranomaisten sekä erillisen, hankkeeseen kiinnitetyn liikennesuunnittelijan kanssa. Liittymät on suunniteltu niin, että ne huomioivat parhaalla mahdollisella tavalla liikenteen määrän ja laadun, turvallisuuden sekä korkeusolosuhteet tontilla. Hulevedet pyritään ensisijaisesti imeyttämään ja hyödyntämään niiden syntypaikalla. Imeyttämisen mahdollisuus riippuu maaperäolosuhteista eikä sillä saa aiheuttaa rakennuksille kosteusvauriovaaraa. Kallioisesta tontista johtuen ratkaisussa on viivyttäminen tontilla tehty hyödyntämällä maanalaisia viivytysrakenteita, joiden ylivuoto ohjataan tontin ulkopuolelle.

Vastineessaan hakija luettelee myös useita rakennuslupa- ja poikkeamishakemuskäsittelyn aikana tehtyjä muutoksia rakennuksen ja tontin piha-alueen suunnitelmissa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa 20.10.2020 päivättyjen viitesuunnitelmien periaatteiden mukaisesti, koska se on perusteltua ja tarkoituksenmukaista tontin käytön kannalta ja noudattaa asemakaavan periaatteita.

Esitetty rakennusalan ylitys voidaan sallia, koska asemakaavassa osoitetut rakennusalat noudattavat tiukasti vanhojen rakennusten sijaintia, eikä niiden noudattaminen ole mahdollista uuden lastenkodin toiminnallisten vaatimusten vuoksi. Suunnitelman mukaiset rakennukset sijoittuvat pääosin asemakaavassa osoitetuille rakennusaloille mukaillen asemakaavan periaatteellista ratkaisua. Rakennusalan ylitystä selittää uuden lastenkodin J-kirjaimen muotoinen ratkaisu, joka eroaa tontin länsiosassa asemakaavan polveilevasta rakennusalasta. Lastenkodin itäinen osa on tontin rajan suuntainen asemakaavan periaatteen mukaisesti. Rakennusten väliin muodostuu suojaisa sisäpiha, joka asemakaavan mukaisesti avautuu pohjoiseen. Koska uudisrakennus on jaettu kahteen osaan, hankkeen voidaan katsoa noudattavan myös asemakaavassa osoitettua rakennusten lukumäärää.

Hakija on suunnitelmissaan esittänyt useita toimenpiteitä lastenkodin sovittamiseksi pientalovaltaiseen ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Lastenkodin jakaminen ympäröivää rakennuskantaa muistuttaviin pieniin erillisiin yksiköihin ei toiminnallisten vaatimusten vuoksi ole perusteltua. Uudet rakennukset toteutetaan pääosin puurakenteisina ja puuverhottuina. Suunnitelmaa on kehitetty pienimittakaavaisempaan suuntaan erottamalla itsenäisen asumisen osa erilliseksi rakennukseksi ja suunnittelemalla päärakennuksen erisuuntaiset osat eri värisiksi. Myös rakennusten harjakorkeutta on madallettu. Lisäksi hakija on esittänyt toimenpiteitä piha-alueiden viihtyisyyden parantamiseksi ja kadunvarren vehreyden turvaamiseksi. Suunnitelman mukaisen ratkaisun voidaan katsoa sopivan hyvin ympäröivään rakennuskantaan, eikä se ole ristiriidassa muiden asemakaavamääräysten kanssa.

Rakennukset tulee sovittaa ympäröivään rakennuskantaan julkisivun porrastusten ja/tai värityksen avulla kaupunkikuvallisen laadun varmistamiseksi. Rakennuksen koillisjulkisivussa päädyt on esitetty varsin umpinaisina. Jatkosuunnittelussa näitä julkisivuja tulee kehittää niin, etteivät ne anna umpinaista vaikutelmaa.

Asemakaavoitus-palvelu on tarkastellut tontin eteläosaan sijoitettua huoltoajoliittymää yhteistyössä kaupunkiympäristötoimialan asiantuntijoiden kanssa. Kadun liikennemäärä on vähäinen, noin 100 ajoneuvoa vuorokaudessa, ja jalkakäytävä on huoltoajoliittymän kohdalla kadun vastakkaisella puolella. Lisäksi hakijan arvioima tontin huoltoliikenne on vähäinen, noin 0-1 ajoneuvoa vuorokaudessa. Näin ollen kadun voidaan katsoa olevan turvallinen tonttiliittymän kohdalla myös tulevaisuudessa. Hakijan esittämä ratkaisu hulevesien imeyttämiseksi ja viivyttämiseksi tontilla on kannatettava, mutta mahdollisten hulevesihaittojen vuoksi rakennuslupavaiheessa tulee kiinnittää riittävää huomiota hulevesien hallintaan.

Asemakaavoitus-palvelu katsoo, että 20.10.2020 päivätyn viitesuunnitelman mukaisen hankkeen vaikutukset maankäyttöön ja kaupunkikuvaan eivät ole niin merkittäviä, että asian ratkaiseminen edellyttäisi asemakaavan muutosta. Poikkeamisen mahdollisuutta arvioidaan lain nojalla ja tapauskohtaisen kokonaisarvioinnin keinoin.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö sekä asemakaavan käyttötarkoituksen mukaisen lastenkotitoiminnan tilatarpeen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.