Laatukilpailun järjestäminen, asuinkerrostalotontit 10656/1-2, vähähiilinen viherkortteli, Sörnäinen, Kalastama, Verkkosaaren pohjoisosa

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Laatukilpailu, kilpailun tarkoitus ja sisältö

Helsingin edellisen valtuustokauden kaupunkistrategian 2017–2021 tavoitteena oli hiilineutraalisuus vuoteen 2035 mennessä, jonka edistämiseksi päätettiin järjestää vähähiiliseen rakentamiseen liittyvä tontinluovutuskilpailu, jossa oli mukana myös energiatehokkuus ja viherrakentaminen. Kilpailun tavoitteena oli löytää ja kehittää innovatiivisia energiatehokkuuteen ja rakentamisen hiilijalanjäljen pienentämiseen liittyviä ratkaisuja, jotka edistävät hiilineutraalisuustavoitteen saavuttamista. Kilpailussa yhtenä arviointikriteerinä oli myös Helsingin kaupungin viherkerroin, jonka avulla pyrittiin mahdollisimman hyvään vihertehokkuuteen.

Kaupunginhallitus on 10.6.2019 § 446 oikeuttanut kaupunkiympäristölautakunnan järjestämään Verkkosaaren pohjoisosan tontteja 10656/1 ja 2 koskevan laatukilpailun ”Vähähiilinen viherkortteli”, päättämään kilpailun ehdoista sekä valitsemaan kilpailun perusteella tonttien varauksensaajat ja toteuttajat (ratkaisemaan kilpailun).

Kaupunkiympäristölautakunta on 3.11.2020 § 647 päättänyt järjestää edellä mainittuja asuinkerrostalotontteja (AK 10656/1 ja 2) koskevan vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun.

Laatukilpailu alkoi lautakunnan hyväksyttyä tarjouspyynnön. Kilpailu päättyi 16.4.2021 klo 12.00.

Laatukilpailun kohteena ovat kilpailualueella sijaitsevat Mitte -nimisen korttelin 10656 asuinkerrostalotontit (AK) 1 ja 2. Kilpailualueella on asuinkerrosalaa yhteensä 17 000 k-m² ja liiketilaa (kr-tilaa ja li-tilaa) yhteensä 500 k-m². Tontille 10656/1 tulee toteuttaa säätelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja siten, että tontille toteutettavasta asuinrakennusoikeudesta enintään 50 % saa olla vuokra-asuntoja ja tontille 10656/2 vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I -ehdoin. Lisäksi tontille 1 tulee toteuttaa liiketilaa (kr-tilaa) 300 k-m² ja (li-tilaa) 200 k-m², joka saadaan rakentaa asemakaavaan merkityn asuinkerrosalamäärän lisäksi.

Kilpailualueen rajaus ja Verkkosaaren pohjoisosan havainnekuva ja ovat liitteenä 4.

Kilpailun tarkoituksena oli:

• tuottaa arkkitehtonisesti korkeatasoinen mahdollisimman vähähiilinen ja erittäin energiatehokas viherkortteli, josta muodostuu kaupunkikuvallisesti omaleimainen ja toteutuskelpoinen kilpailuehdotus (suunnitelma) tonttien 10656/1 ja 2 toteuttamisen perustaksi
• vastata kunnianhimoiseen hiilineutraalisuustavoitteeseen
• valita kilpailualueen asuinkerrostalotonteille toteuttaja/toteuttajaryhmä ja suunnittelija/suunnitteluryhmä.

Kilpailu oli avoin kaikille, jotka täyttivät kilpailuohjelmassa mainitut yleiset kelpoisuusedellytykset. Osallistujan (tarjoajan) tuli toimittaa kilpailuehdotus molemmista mainituista kilpailualueen tonteista. Osallistujan piti toteuttaa koko korttelin rakennusoikeus, eivätkä osallistujat siten voineet osallistua kilpailuun vain osittain esimerkiksi yhden tontin osalta. Kilpailuehdotus oli mahdollista toimittaa yksin tai yhteenliittymänä.

Lisäksi edellytettiin asuntojen erittäin korkeatasoisen suunnittelun ja rakentamisen varmistamiseksi, että osallistujalla on käytettävissään kohteen rakentamisen edellyttämä riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut rakentamisen edellytykset kaupunkikuvallisesti keskeiselle paikalle sijoittuvan ja rakennusteknisesti vaativan korttelin toteuttamiseksi (yleiset kelpoisuusedellytykset). Osallistujan yleinen kelpoisuus arvioitiin kilpailun arviointiryhmän toimesta kilpailuehdotusten arvioinnin jälkeen niiden esittäneiden osallistujien selvittyä.

Kilpailu ratkaistiin ja kilpailuehdotusten keskinäinen vertailu suoritetiin anonyymisti kokonaisuutena kilpailuohjelmassa mainittujen laadullisten arviointikriteerien (arkkitehtuuri ja kaupunkikuva, painoarvo yhteensä 50 % ja enintään 100 pistettä sekä vähähiilisyys ja ympäristöarvot, painoarvo yhteensä 50 % ja enintään 100 pistettä) perusteella. Molemmat tontit varatiin parhaimmaksi arvioidun kilpailuehdotuksen esittäneelle toteuttajalle tai toteuttajaryhmälle.

Laatukilpailussa tonttien luovutusperiaatteet ja hinnat määriteltiin etukäteen.

Kilpailualueella on mahdollista aloittaa rakentaminen arvion mukaan viimeistään keväällä 2022. Ensimmäisen tontin rakentaminen tulee aloittaa kuitenkin viimeistään 28.2.2024, ellei toisin sovita. Toisen tontin rakentaminen tulee aloittaa siten, että molemmille tonteille rakennettavien hyväksyttyjen piirustusten mukaisten rakennusten tulee valmistua viimeistään 31.12.2026. Mainittuihin aikatauluihin voi jatkossa tulla vielä muutoksia.

Tarjouspyyntö on liitteenä 5 ja tarjouspyynnön mukaiset Verkkosaaren pohjoisosan alueelliset lisäehdot ovat liitteenä 6. Kalasataman älykkäitä energiajärjestelmiä koskevat tontinluovutusehdot ovat liitteenä 7.

Arviointiryhmä

Arviointiryhmän kokoonpano ja asiantuntijat ilmenevät tarjouspyynnöstä (kohta 1.4.). Lisäksi arviointiryhmä kuuli asiantuntijoita erityisesti vähähiilisyyden, energiatehokkuuden ja ympäristöarvojen osalta.

Kilpailuehdotus (suunnitelma) on laatulupaus

Suunnitelmassa esitettyjä rakentamisen laatutasoa tai muita perusratkaisuja ei voi myöhemmin heikentää (laatulupaus), minkä vuoksi kilpailun voittaja on velvollinen noudattamaan tonttien toteutuksessa vähintään suunnitelmassa ilmoitettuja laatu- ja suunnittelutavoitteita, E-lukua, viherkerrointa, hiilijalanjälkeä koskevia tietoja sekä perusratkaisuja, ellei muuta sovita. Suunnitelman sitovuus varmistetaan tontin varauspäätöksen ja luovutusasiakirjojen ehdoin. Lisäksi suunnitelman toteutumista seurataan Kalasataman aluerakentamisprojektin aluetyöryhmän kokouksissa.

Helsingin Kehittyvä Kerrostalo -ohjelma

Kaupunki on sisällyttänyt voittaneen kilpailuehdotuksen tontit Helsingin Kehittyvä Kerrostalo -ohjelmaan, joten toteutussopimukseen ja kiinteistökaupan esisopimukseen sekä niiden perusteella tehtäviin lopullisiin luovutusasiakirjoihin sisällytetään mainittua ohjelmaa koskevat ehdot.

Kilpailuehdotukset ja laatukilpailun ratkaiseminen

Tonteista saatiin yhteensä 12 kilpailuehdotusta (suunnitelmaa), mitä voidaan pitää erittäin hyvänä ja mikä osoittaa kiinnostuksen kilpailun kohteeseen olleen suurta. Kiinnostusta selittänee muun muassa kilpailun sisältö sekä tonttien erinomainen ja keskeinen sijainti.

Laatukilpailun arviointiryhmä on arvioinut kilpailuehdotukset liitteenä 8 olevan arviointimuistion ja sen liitteenä 1 olevan pisteytystaulukon mukaisesti. Kilpailuehdotukset olivat kokonaisuudessaan korkeatasoisia. Arviointimuistiosta ilmenevät kilpailuehdotusten yleisarvostelu, kunkin kilpailuehdotuksen yksityiskohtainen arvostelu ja pisteytys sekä perustelut voittajan valinnalle. Kilpailuehdotuksen ”Grün in der Mitte” arvioitiin kokonaisuutena täyttävän parhaiten tarjouspyynnössä ilmoitetut laadulliset arviointikriteerit. Ehdotuksen "Grün in der Mitte" oli tehnyt Hartela Etelä-Suomi ja sen on laatinut Arkkitehtitoimisto Anttinen Oiva arkkitehdit Oy.

Kaupungille tehdyn tietopyynnön johdosta katsottiin aiheelliseksi pyytää voittajaehdotuksen esittäneeltä Hartela Etelä-Suomi Oy:ltä lisäselvityksiä erityisesti koskien ilmoitettua aurinkopaneelien määrää ja niillä saavutettua vuosituottoa. Saadun selvityksen perusteella voitiin luotettavasti todeta, ettei asiassa ole aihetta muuttaa esitystä kilpailun voittajasta. Arviointimuistioon on lisätty voittajaehdotusta koskevat tietopyyntö ja lisäselvitykset (arviointimuistion liite 3).

Kaupunkiympäristölautakunta on 18.1.2022 § 22 päättänyt Vähähiilisen viherkorttelin laatukilpailun perusteella valita tonttien 10656/ 1 ja 2 varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman kilpailuehdotuksen ”Grün in der Mitte” esittäneen Hartela Etelä-Suomi Oy:n.

Helsingin kaupunkistrategiassa 2021–2025 on kaupungin hiilineutraalisuustavoitetta aikaistettu vuoteen 2030. Kaupungin entistä kunnianhimoisempien hiilineutraalisuutta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi ja kilpailussa saatujen ehdotusten korkea tasoa huomioiden voidaan pitää perusteltuna, että myös muille kilpaluun osallistuneille ja siinä hyvin menestyneille ehdotuksille pyritään löytämään toteutumisen mahdollisuudet erillisen tontinvarausmenettelyn kautta kilpailuehdotukseen perustuvana suoravarauksena, edellyttäen, että ehdotusten tekijät sitoutuvat ehdotuksista ilmeneviin perusratkaisuihin ja korkeaan laatutasoon. Kaupunki edistäisi näin hiilineutraalisuutta koskevien strategisten tavoitteiden toteutumista merkittävästi ja voisi saada arvokasta käytännön kokemusta vähähiilisen asuntorakentamisen ratkaisuista. Näitä kokemuksia voitaisiin mahdollisesti hyödyntää tulevaisuudessa myös asuntorakentamisen hiilineutraalisuuteen tähtäävän ohjauksen (esim. asuntotonttien varausehdot) kehittämisessä.

Tonttien luovuttaminen

Kilpailuohjelman mukaan kaupungin ja kilpailun voittajan välillä allekirjoitetaan tonttien vuokrausperiaatteita ja myyntiä koskevan päätöksen jälkeen toteuttamissopimus ja kiinteistökaupan esisopimus. Toteuttamissopimus tehdään molempien tonttien osalta ja kiinteistökaupan esisopimus myytävän tontin osalta.

Tonttien myynti- ja vuokraushinnat ovat markkinaehtoisia ottaen huomioon ulkopuolisen arvioitsijan laatima arviolausunto tonttien markkina-arvoista, vertailukauppahinnat ja nykyiset markkinaolosuhteet. Arviolausunto on oheismateriaalissa.

Myyntiperiaatteet

Sääntelemätön tontti (AK) 10656/1 myydään käyvästä arvosta.

Tontin (AK) 10656/1 myyntihinta on ulkopuoliselta arvioitsijalta saadun arviolausunnon perusteella asuinrakennusoikeuden osalta 1 550 euroa/k-m² ja liiketilojen (kr-tilojen ja li-tilojen) osalta 500 euroa/k-m². Tontin myyntihinta on näin ollen vähintään 16 525 000 euroa.

Vuokrausperiaatteet

Hitas-tontti (AK) 10656/2 vuokrataan 31.12.2085 saakka, eli noin 60 vuodeksi.

Tontin vuosivuokra määräytyy asuinrakennusoikeuden yksikköhinnasta 48 euroa/k-m² (ind. 100), joka vastaa rakennusoikeuden nykyarvoa noin 984 euroa/k-m² (ind. 2050, 11/2021). Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 3,9 euroa/as-m²/kk. Alueen keskeneräisyyden perusteella myönnettävän alkuvuosialennuksen johdosta vapaarahoitteisen tontin vuokrasta esitetään perittäväksi 80 % vuoden 2028 loppuun saakka.

Vuokrausperiaatteet ilmenevät tarkemmin liitteestä 3.

Toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunki on neuvotellut parhaan kilpailuehdotuksen esittäneen Hartela Etelä-Suomi Oy:n kanssa liitteinä 1–2 olevat toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen.

Toteutussopimuksessa sovitaan tonttien luovutusten keskeisten ehtojen lisäksi kaupungin ja toteuttajan välisistä oikeuksista ja velvoitteista sekä alueen toteuttamisen ehdoista ja periaatteista tarjouspyynnön mukaisesti.

Edellä mainitusta tietopyynnöstä aiheutuneen päätöksenteon pitkittymisen perusteella toteutussopimukseen ja kiinteistökaupan esisopimukseen on sisällytetty Hartela Etelä-Suomi Oy:n pyynnöstä uudet tonttien rakentamisen aloittamista ja valmistumista koskevat määräajat. Nämä vastaavat pitkittymisen kestoa (4 kuukautta) siten, että ensimmäisen tontin rakentaminen tulee aloittaa viimeistään 28.2.2024, ellei toisin sovita ja toisen tontin rakentaminen tulee aloittaa siten, että molemmille tonteille rakennettavien hyväksyttyjen piirustusten mukaisten rakennusten tulee valmistua viimeistään 31.12.2026.

Kiinteistökaupan esisopimuksessa sovitaan muun muassa niistä edellytyksistä, joiden täyttyessä osapuolet allekirjoittavat mainitun tontin kauppaa koskevan kauppakirjan. Ostaja suorittaa tontin kauppahinnan kokonaisuudessaan kaupungille kaupanteon yhteydessä, jolloin tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajalle.

Päätöksen täytäntöönpano ja toimivalta

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen A) kohdan, kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa:

• kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tekemään ehdotuksessa B mainittuun toteutussopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia
• kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun toteutussopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia
• kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tonttipäällikön tekemään ehdotuksessa A mainittuun kiinteistökaupan esisopimukseen ja sen perusteella tehtäviin kauppakirjoihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia
• kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun esisopimuksen ja sen perusteella tehtävät kauppakirjat sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.  

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 18.01.2022 § 22

Päätös

Käsittely

05.10.2021 Poistettiin

28.09.2021 Pöydälle

03.11.2020 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36449

This decision was published on 10.03.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Pöytäkirjan 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149 (A) ), 150, 151, 152, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171 ja 172 §:t.

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Pöytäkirjan 149 (B)), 153, 154, 155 ja 158 §:t.

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.