Poikkeaminen, kiinteistötunnus 91-434-2-21, Bysantinkuja 1, Fimma Oy/perustettava As Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 36. kaupunginosan (Viikki) korttelin 263 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11380 seuraavasti:

Maksu

1 365 euroa

Hakija

Fimma Oy

Rakennuspaikka

36. kaupunginosan (Viikki) korttelin 263 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa seitsemän paritalon (1440 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 11380 seuraavasti:

1. Rakennusoikeuden ylitys: Ylitetään tontin rakennusoikeus 240 m²/ 20% asemakaavan osoittaman kerrosalan lisäksi. Yhteensä ylityksen jälkeen rakennusoikeutta on tontilla 1440 k-m² + 20% lisäkerrosalaa (288 k-m²)

Perusteet: Haastavan rinnetontin taloudellinen toteutettavuus edellyttää riittävän suurta hankekokoa.

2. Rakennusalueen rajojen ylitys: Tontin sisäisiä asemakaavan osoittamia rakennusalueen rajoja ylitetään liitesuunnitelman mukaisesti tontin rajojen sisällä.

Perusteet: Rinnetontin järkevä käyttö ja massoittelu.

3. Pääasiallinen julkisivumateriaali: Rakennukset toteutetaan puuverhoiltuina värirappauksen tai väribetonin sijaan.

Perusteet: Massiivipuurakenteelle luontevin rakentamistapa on toteuttaa myös julkisivu puusta. Puumateriaalia ei ylikorosteta, eikä tehdä nurkkalautoja tai vastaavia elementtejä, vaan rakennukset muotoillaan selkeinä kappaleina alueen yleisilmeeseen sopivasti. Maahan asti ulottuvat korkeat muurirakenteet toteutetaan kiviainespintaisena. Visuaalisena teemana on kivisten jalustojen päälle nostetut puiset kappaleet.

4. Tontin rajojen ylitys:

a) Parvekkeet voivat ulottua tontin rajan yli puiston puolelle rakennusjärjestyksen mukaisesti 1,5 metriä, kun jää 3,2 m vapaata tilaa alapuolella. A-, B-, E- ja F-talot ulottuvat korkeintaan 1,4 m tontinrajan yli, mutta vapaata korkeutta jää alle 3,2 m. Puistosuunnitelma sovitetaan yhteen hankkeen kanssa puistoreitin valaisinten sijoittamisen osalta.

b) Puiston puolelle tehdään luiskauksia, matalia tukimuureja ja lyhyt porras korkojen tasaamiseksi. Tontinrajan ylitys korkeintaan puiston ulkoilureittiä reunustavaan vesikouruun asti, muualla korkeintaan 4 m.

c) tontin hule- ja jätevesiliittymä sijaitsee puiston puolelle suunnitellun portaan alueella, viemärit johdetaan tontin koillisnurkasta purkuliittymään asti.

Perusteet:

a) Talojen sijoittaminen vaikealle rinnetontille. Parvekkeet eivät ulotu puistoon suunniteltujen kulkureitin yläpuolelle, joten ne ei eivät haittaa puistotien käyttöä tai huoltoa.

b) Toimintojen järkevä, kaupunkikuvallisesti laadukas sijoittaminen kapealle ja jyrkälle rinnetontille. Esteettömän ulkoiluvälinevaraston ja tontin läpi kulkevan portaan luonteva liittyminen puiston kävelytielle, porras palvelee myös muita alueen asukkaita.

c) Talojen järkevän liitäminen kaupungin verkoston edellyttää riittävän matalan liitoskohdan. Käyttämällä esitettyä liitospaikkaa vältetään erilliset pumppaamot. Viemärit rakennetaan ennen kuin puisto viimeistellään, joten ne ei eivät häiritse puiston rakentamista.

5. Tukimuurien pintamateriaali: Puiston puolen maaston ja kadun puolen sisäänkäyntien tukimuurit toteutetaan betonipintaisina luonnonkiven sijaan. Ne maisemoidaan osaksi rinnettä.

Perusteet: Tukimuuri tarvitaan, jotta talot voi sijoittaa järkevästi jyrkimmälle tontinosalle. Tukimuurit ja talojen sokkelit toteutetaan samalla materiaalilla, jotta pystytään luomaan yhtenäinen, niukka ja arkkitehtonisesti eheä materiaalipaletti.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 9.5.2007 hyväksytty asemakaava nro 11380. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinrakennusten korttelialuetta (A). Tontille on osoitettu kaksi rakennusalaa. Tontin rakennusoikeus on 1 200 k-m², jonka lisäksi saa rakentaa yhteensä enintään 20 % sallitusta kerrosalasta asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia varasto-, huolto-, askartelu-, kerho-, sauna- yms. tiloja asuinrakennusten kaikkiin kerroksiin ja talousrakennuksiin. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää värirappausta, väribetonia tai vastaavaa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A3), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2.

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton ja maastomuodoiltaan erittäin jyrkkää rinnettä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (7.4.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska rakennuspaikka on poikkeuksellisen haasteellinen tontin suurten korkeuserojen takia. Bysantinkujan toteutuksesta johtuen alueen korkeuserot ovat suuremmat kuin mitä on ollut tiedossa asemakaavan laatimisen aikaan. Poikkeaminen on perusteltu hankkeen toteuttamiseksi.

Asemakaavan sallima rakennusoikeus voidaan ylittää, koska tontille olisi vaikea saada toteutuskelpoista hanketta kaavanmukaisella rakennusoikeudella.

Rakennusalojen ylitykset johtuvat siitä, että asemakaava on laadittu erittäin yksityiskohtaisen viitesuunnitelman mukaisesti. Laadittu viitesuunnitelma ei ole toteuttamiskelpoinen nykytilanteessa mm. katualueen muuttuneiden korkojen ja pysäköintiratkaisun kustannuksien vuoksi.

Julkisivumateriaalin osalta voidaan poiketa, sillä rakennusten istuttaminen rinnemaastoon vaatii tukimuureja ja osin korkeita sokkeleita. Kaupunkikuvan puolesta voidaan pitää perusteltuna, että riittävästi kiviaineista julkisivua muodostuu näistä betonipinnoista. Suunnitelman arkkitehtoninen idea on kivisten jalustojen päälle nostetut selkeät, betonipinnasta ulkonevat kappaleet, jotka on tarkoitus toteuttaa puurakenteisina. Puurakenteita ei ole tarpeen verhoilla kivisen näköisiksi. Betonipinnan tulee olla korkealuokkainen, kuten myös puurakenteiden detaljoinnin.

Tontin rajojen ylittäminen ulokeparvekerakentein sekä luiska-, tukimuuri- ja porrasrakentein on perusteltua, jotta rakentaminen saadaan sovitetuksi jyrkkään rinteeseen. Rakennussuunnitelmaa on sovitettu yhteen tontin viereiselle puistoalueelle laaditun suunnitelman kanssa. Tontin rakenteet eivät aiheuta haittaa puiston käytölle. Tontin rajan käsittelystä on sovittu maaomaisuuden hallinta ja tontit -palvelun kanssa, ja tontin ylitys ja ylläpitovastuu on otettu huomioon tontinvuokrasopimuksessa.

Tukimuurien pintamateriaalin osalta voidaan poiketa, sillä tässä kohteessa tukimuurit ja korkeat sokkelit eivät liity kivi- ja kalliopintoihin. Muurit liittyvät pääosin julkisivuun, joka rajaa Maarianmaanpuistoa ja ne ovat samanaikaisesti nähtävissä. On siis perusteltua, että ne muodostavat yhden kokonaisuuden, ovat samaa materiaalia ja ovat käsiteltyjä samaan tapaan.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja alueen kokonaissuunnitelman toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.