Poikkeaminen, Oulunkylä, tontti 28262/13, Vaskisepänkuja 4, Asunto Oy Vaskisepänkuja

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 262 tonttia nro 13 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rakennuskiellosta alueella, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto nro 12720 asemakaavan muuttamiseksi ja laatimiseksi. Lisäksi hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista voimassa olevasta asemakaavasta nro 3313 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Asunto Oy Vaskisepänkuja 4

Rakennuspaikka

28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 262 tontti nro 13

Hakemus

Hakija hakee lupaa omakotitalon sekä varaston (yhteensä 140 k-m²) rakentamiseen poiketen rakennuskiellosta nro 12720 sekä asemakaavasta nro 3313. Hankkeessa hakija lohkoo tonttinsa ja rakentaa uudelle tontille omakotitalon, kantatontille jää olemassa oleva paritalo. Uudelle tontille rakennetaan kaksikerroksinen puuverhoiltu omakotitalo (130,1 k-m²). Lisäksi tontin länsipäädyssä oleva varasto puretaan ja sen tilalle rakennetaan uusi varasto (10,2 k-m²). Hakija on hakenut tontille tonttijakoa.

Poikkeamiset säännöksistä perusteluineen:

1. Haetaan poikkeusta rakennuskiellosta

2. Haetaan poikkeusta rakennusten etäisyydeksi tontin rajalta (uuden tontin ja kantatontin välillä). Naapurin suostumus on toimitettu hakemuksen liitteenä.

3. Haetaan poikkeusta peittoalan ylitykselle 25 m² autokatosvarauksen osalta. Autokatosta ei nyt kuitenkaan rakenneta eikä sille haeta lupaa.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kaupunki tiivistyy. Julkiset liikenneyhteydet ovat tällä sijainnilla sujuvat. Pysäköinti uudella tontilla onnistuu väljästi myös uuden omakotitalon osalta (2 ap/as). Rakennettava tontinosa on suojaisa, riittävän tilava ja ilmansuunniltaan suotuisa, ja soveltuu hyvin täydennysrakentamiselle. Rakennusoikeutta käytetään maltillisesti, jolloin uudisrakentaminen on edelleen väljää. Muutos ei vaadi uusia ajo- tai kävely-yhteyksiä tontille. Uudisrakentaminen ei edellytä muutoksia naapurissa olevan paritalon palo-osastointeihin.

Hankkeen toteuttaminen omakotitalona mahdollistaa olevan paritalon molemmista asunnoista esteettömän käynnin käyttöpihalle. Hankkeessa kolmannen asunnon toteuttaminen omakotitalona on alueen rakennuskannan typologialle ja asemakaavalle ominaista (1-2 perheen asuinrakennukset) ja vahvistaa näin eheää kaupunkikuvaa.

Nyt rakennettavan omakotitalon ja varaston jälkeen tontin peittoala ei ylity (yht.19,3%). Nyt haetaan poikkeusta peittoalan ylitykselle 25 m² autokatosvarauksen osalta, jota ei siis rakenneta eikä sille haeta lupaa. Autokatosvarauksen kanssa peittoala on yhteensä 25 %. Naapuruston tonteista 57:llä on peittoala ylittynyt (liite 4) ja yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta tulisi hyväksyä peittoalan ylitys myös tämän tontin kohdalla, varsinkin kuin nyt haettavassa luvassa peittoala pysyy kaavan salliman 20% sisällä ja kyse on ainoastaan varauksesta.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan laatimista ja muuttamista varten ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 25.5.2021 (§ 276) määräämä rakennuskielto (nro 12720) asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee Tuusulanbulevardin ja bulevardikaupungin suunnittelualuetta sekä osittain sitä reunustavia alueita.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 5.10.1953 vahvistettu asemakaava nro 3313. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuntotontti (A2), jolle saa rakentaa enintään 2-kerroksisia ja enintään 8 metriä korkeita asuinrakennuksia. Rakentamiseen saa käyttää enintään 1/5 tontin pinta-alasta. Rakennusten välimatkan samalla tontilla tulee olla vähintään 12 m ja rakennusten etäisyyden naapuritontin tai puistonpuoleisesta rajasta vähintään 6 m. A2:lla merkitylle tontille saadaan rakentaa vain yksi asuinrakennus, jossa saa olla enintään 2 asuntoa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Tontille on haettu tonttijakoa, jossa kantatontille jäisi olemassa oleva paritalorakennus ja muodostettavalle tontille olisi tarkoitus rakentaa uudisrakennus. Tonttijaosta päätetään, kun tonttia koskeva poikkeamispäätös on lainvoimainen.

Rajanaapuri on tehnyt rakennusvalvontaan toimenpidepyynnön, jossa epäillään, että tontin paritalon autotallia olisi muutettu asuintilaksi rakennusluvan vastaisesti (28-34-22-ILM). Asia on vireillä rakennusvalvontapalvelussa. Mikäli autotalli olisi asuintilaa, se vaikuttaisi uudisrakennukseen käytettävissä olevaan rakennusoikeuteen.

Nykytilanteessa tontilla 28262/13 sijaitsee kaksikerroksinen paritalo, joka on valmistunut vuonna 1969.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (29.12.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia saatiin 3 kpl, ja lisäksi varsinaisen kuulemisajan ulkopuolella saatiin 2 kirjettä. Muistutuksissa esitetään, että tontin täydennysrakentaminen tulisi tehdä noudattaen asemakaavan määräyksiä ja tavoitteita sekä maankäyttö- ja rakennuslakia. Muistuttajat ovat esittäneet hankkeelle toista rakennuspaikkaa tontin eteläreunaan ja esittäneet nykyisten asuntojen laajentamista etelän suuntaan.

Muistutuksissa ja kirjeissä esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. poikkeamisprosessiin, rakennusoikeuden määrään, rakennuksen korkeuteen, pihavajan korkeuteen, lisääntyvään liikenteeseen, paloturvallisuuteen, rakennusten välisiin etäisyyksiin, kaupunkikuvaan sekä näkymiin. Päätöksessä käsitellään vain ne muistutuksissa esiin nostetut asiat, jotka liittyvät suoraan nyt tehtävään poikkeamispäätökseen.

Muistutusten ja kirjeiden sisältö aihepiireittäin:

1. Poikkeamisprosessi ja tonttijako

2. Rakennusoikeuden määrä

3. Peittoalan ylitys

4. Rakennuksen korkeus

5. Pihavajan korkeus

6. Ajoyhteys

7. Paloturvallisuus

8. Rakennusten väliset etäisyydet

9. Kaupunkikuva ja näkymät

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Hakijan vastineen sisältö aihepiireittäin:

1. Poikkeamisprosessi ja tonttijako

Hakija on toimittanut hakemuksensa liitteeksi hakijayhtiön hallituksen päätöksen haettavasta poikkeamisesta ja valtuuttanut arkkitehdin hoitamaan asian. Muistutuksissa esitetään, että hakemus ei olisi pätevästi vireillä, koska sen liitteenä ei ole yhtiökokouksen päätöstä (asunto-osakeyhtiölain 6 luku 37 §). Hakijayhtiön hallitus edustaa yhtiötä ja sen velvollisuuksiin kuuluu yhtiön varallisuuden hoitaminen ja kehittäminen osakkeenomistajien etujen mukaisesti. Juuri tästä on kysymys, kun hallitus on hakenut tontin lohkomista ja poikkeamispäätöstä. Yhtiö ei ole myymässä lohkotonttia vaan rakentamassa yhden asuinrakennuksen lisää, jossa oleva asunto yhtiöjärjestyksessä tulee yhtiön tarkoituksen mukaisesti osakashallintaan. Kyse ei siis ole mainitun lainkohdan mukaisista olosuhteista.

2. Rakennusoikeuden määrä

Muistutuksissa esitetään, että hakijan rakennuksessa asunnossa A olisi autotalli muutettu asuinkäyttöön ilman rakennuslupaa ja tällä olisi vaikutusta kerrosalalaskelmiin. Hakija vakuuttaa, että tällaista muutosta ei ole tehty. Hakija osoittaa tämän rakennusvalvonnalle rakennuslupakäsittelyn yhteydessä.

Hanke tullaan toteuttamaan asemakaavan mukaisen kerrosalan sallimissa rajoissa.

3. Peittoalan ylitys

Hakija on hakenut poikkeusta peittoalan ylitykselle 25 m² autokatosvarauksen osalta. Nyt rakennettavan omakotitalon ja varaston jälkeen tontin peittoala ei ylity sen jäädessä 19,3 prosenttiin asemakaavan mukaisen peittoalan ollessa 20 prosenttia. Autokatosvarauksen kanssa olisi hankkeen peittoala yhteensä 25 prosenttia. Autokatosta ei nyt olla rakentamassa ja sille ei olla hakemassa rakennuslupaa. Kyse on siis tulevaisuuden kohdistuvasta varauksesta.

4. Rakennuksen korkeus

Muistutuksissa esitetään, että uudisrakennuksen 8 metrin korkeus rikkoo Helsingin rakennusjärjestyksen niin sanottua 45 asteen sääntöä. Kyseinen sääntö koskee vain varastotiloja. Kaavan mukainen uuden rakennuksen enimmäiskorkeus on 8 metriä.

5. Pihavajan korkeus

Rakennusvalvonta tarkistaa 45 asteen säännön noudattamisen rakennuslupakäsittelyn yhteydessä poikkeamispäätöksen jälkeen. Hakija tulee noudattamaan sääntöä rakennuslupahakemuksessaan.

6. Ajoyhteys

Rakennusvalvontaviranomaisen kanssa käydyissä ennakkokeskusteluissa on selvitetty Vaskisepänkuja 4:n omistamien tonttien väliset rasitesuhteet liittyen ajo- ja kulkuyhteyteen kullekin kolmelle asunnolla. Ajoneuvot voivat kääntyä tontilla ja ne käyttävät Vaskisepänkujaa siirtyäkseen Vaskisepäntieltä tontille ja tontilta pois.

Vaskisepänkuja on kapeahko, mutta se on vahvistetun asemakaavan mukainen ajoyhteys tontille. Tällä ei voi olla vaikutusta siihen, voiko hakija käyttää tontilla käyttämättä olevan kerrosalan täydennysrakentamiseen.

7. Paloturvallisuus

Rakennuslupavaiheessa, eli vasta poikkeamispäätöksen jälkeen, tulee arvioitavaksi, miten palomääräykset otetaan huomioon uudisrakennuksessa rakennusten välisen etäisyyden ollessa poikkeamispäätöksen mukainen. Ehdotetussa rakennuspaikassa on palo- ja pelastuskalustolla esteetön pääsy suoraan uudisrakennuksen pääovelle.

8. Rakennusten väliset etäisyydet

Hakija omistaa molemmat tontit ja on antanut suostumuksensa, että saa omistamisensa tonttien osalta voidaan paritalorakennus ja uusi omakotitalo rakentaa kuutta metriä lähemmäksi toisistaan. Hakijan mukaan perusteet poikkeamisen myöntämiselle täyttyvät.

Muistutuksissa on esitetty rakennukselle toista rakennuspaikkaa hakijan tontilla. Hakijan mukaan muun muassa pelastustien osalta ehdotetut paikat eivät ole soveliaita.

9. Kaupunkikuva ja näkymät

Hakijan poikkeamishakemuksen liitteessä olevissa havainnekuvissa oleva asuinrakennus on asemakaavamääräysten mukainen lukuun ottamatta nyt haettavia poikkeamia ja se on suunniteltu suunnitteluohjeen mukaisesti muun muassa mitä tulee pääikkunoiden avautumissuuntiin ja pihajärjestelyihin.

Metsälän alue on asetettu rakennuskieltoon Tuusulanbulevardin alueen suunnittelun vuoksi (hankkeen nykyinen nimi on Mäkelänkadun bulevardikaupunki). Rakennuskiellon perusteluissa todetaan, että Metsälän pientaloalueen ja toimitila-alueen nykyisten asemakaavojen voidaan katsoa olevan sisällöltään osittain vanhentuneita ja ne on laadittu useassa osassa pitkän ajan kuluessa. Alueen asemakaavoitus on vireillä, ja se vaatii uudelleenarviointia alueen tai sen välittömän ympäristön muuttuessa oleellisesti.

Bulevardikaupungin alueen suunnitelmien laatiminen on kesken ja tonttien tilanne rakennuskiellosta poikkeamisen suhteen arvioidaan tapauskohtaisesti. Metsälän pientaloalueella tutkitaan alueen reunavyöhykkeitä suhteessa tulevaan bulevardiin sekä sitä, missä kohdin olisi mahdollista rakentaa nykyistä tehokkaammin. Samalla on selvitetty Metsälän pientaloalueen kulttuurihistoriallisia arvoja. Tällä hetkellä voidaan arvioida, että poikkeamishakemuksen tontti on riittävän kaukana Mäkelänkadun bulevardikaupungin keskeisistä muutosalueista, eikä hankkeen toteuttaminen ole ristiriidassa bulevardikaupungin kaavoituksen tavoitteiden kanssa. Poikkeamispäätös ei aiheuta haittaa vireillä olevalle asemakaavoitukselle, sillä suurin kaupunkirakenteen muutos tapahtuu lähempänä isoja liikenneväyliä ja Käpylän asemanseutua.

Poikkeamiset rakennuskiellosta ja asemakaavasta harkitaan aina tapauskohtaisesti, ja nyt tehtävä poikkeamispäätös ei automaattisesti tarkoita poikkeamisten myöntämistä muilla tonteilla. Kaikilla naapuruston tonteilla on tasapuolinen oikeus hakea poikkeamista rakennuskiellosta ja asemakaavasta, ja kaupunki käsittelee hakemukset yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen.

Poikkeaminen asemakaavasta

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska alustavien suunnitelmien mukainen uudisrakennus on pienimittakaavainen ja sovitettu huolellisesti rakennuspaikalle. Hanke sopii esitetylle rakennuspaikalle ja edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä ja asuntorakentamista. Metsälän rakennuskanta on tyypillisesti monimuotoista ja vaihtelevaa pientalorakentamista eri vuosikymmeniltä, joten pienimittakaavainen uudisrakentaminen sopii alueen luonteeseen ja kaupunkikuvaan.

Poikkeamispäätöksellä mahdollistetaan pienimittakaavainen lisärakentaminen ja tontilla jäljellä olevan rakennusoikeuden käyttäminen niin, ettei nykyistä rakennusta tarvitse purkaa. Naapurit ovat muistutuksessaan ehdottaneet, että rakennus rakennettaisiin tontin lounaiskulmaan. Tämä rakennuspaikka vaatisi pienemmän poikkeamisen kaavan mukaisesta etäisyydestä kantatontin suuntaan, mutta silloin pihatilat jäisivät rakennuksen pohjoispuolelle. Aurinkoinen, uudisrakennuksen lounaispuolelle sijoittuva piha soveltuu hyvin oleskeluun.

Kerrosalaltaan noin 140 k-m² kokoisen uudisrakennuksen ei voida katsoa olevan merkittävää rakentamista tai tuottavan merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeamispäätöksessä ei poiketa asuinrakennusten korkeudesta, piharakennusten korkeudesta tai rakennusoikeuden määrästä, vaan niiltä osin hankkeessa noudatetaan asemakaavan määräyksiä. Päätöksessä käsitellään vain poikkeamiset asemakaavasta ja rakennuskiellosta. Esimerkiksi paloturvallisuuteen liittyvät asiat käsitellään rakennuslupahakemuksen käsittelyn yhteydessä. Rakenteellinen paloturvallisuus jää uuden rakennuksen rakentamiseen ryhtyvän ratkaistavaksi.

Rakennuslupaa hakiessa tontin korkoasemat tulee tarkastaa ja pihavajan korkeus tulee toteutua rakennusjärjestyksen 45 asteen säännön mukaan. Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 18 §:ssä todetaan, että vaja, katos tai muu rakennelma on sijoitettava naapuritontin rajasta vähintään niin kauaksi, että piirrettäessä tontin rajalta 45 asteen kulmassa suora, rakennelman on jäätävä kokonaan sen alle.

Poikkeamishakemus on jätetty asianmukaisesti ja sen ohessa on toimitettu asianmukaiset liitteet.

Poikkeaminen peittoalasta

Poikkeamispäätöksessä myönnetään lupa poiketa asemakaavamääräyksestä, jonka mukaan rakentamiseen saa käyttää enintään 1/5 tontin pinta-alasta (peittoalasta). Poikkeaminen myönnetään koko voimassa olevan tonttijaon mukaisen tontin 28262/13 alueelle.

Peittoala ylittyy vähäisessä määrin monella tontilla Metsälässä. Poikkeaminen on laajuudeltaan kohtuullinen ja tyypillinen Metsälässä. Hanke noudattaa poikkeamisesta huolimatta kaavan tavoitteita väljästä rakennustavasta ja vehreistä pihatiloista.

Hakija esittää hakemuksessaan, että autokatosvarauksen kanssa hankkeen peittoala on yhteensä 25 prosenttia. Hakijan mukaan autokatosta kuitenkaan olla nyt rakentamassa.

Poikkeaminen vähimmäisetäisyydestä tontin rajaan

Vähimmäisetäisyydestä poikkeamisesta muodostettavan tontin itärajalla poiketaan kyseisen rajanaapurin suostumuksella. Kaavan vaatimus vähintään 6 metrin etäisyydestä täyttyy muiden rajanaapurien suuntaan.

Metsälässä on mahdollistettu useita ratkaisuja, joissa asuinrakennuksia on sijoitettu lähemmäksi toisiaan nähden, kuin mitä asemakaava nro 3313 sallii (12 metriä). Metsälässä on esimerkkejä, joissa rakennusten välinen etäisyys vaihtelee n. 5,5 metristä 8 metriin. Naapuritontilla osoitteessa Uunisepäntie 15 rakennusten välinen etäisyys on n. 5,5 metriä.

Vaikka vähimmäisetäisyydestä poiketaan, esitetty suunnitteluratkaisu on alueen kaupunkikuvan kannalta perusteltu. Rakennukset ovat erillisiä, joten alueen noppamaisuus säilyy ja ratkaisu noudattaa kaavan tavoitteita rakennusten erillisyydestä (AO-alue). Ratkaisu on verrattavissa asemakaavan sallimaan ratkaisuun, jossa vanhaa rakennusta laajennettaisiin massaltaan samankokoisella lisäosalla.

Poikkeamispäätöksen ehdot

Alustavien suunnitelmien mukainen rakentaminen tässä päätöksessä myönnettävillä poikkeamisilla edellyttää tonttijaon tekemistä, sillä asemakaava rajoittaa asuntojen ja rakennusten määrää tontilla. Metsälässä on aiemmin sallittu suurten tonttien jakaminen. 1950-luvulla laadittu alueen asemakaava pohjautuu entisen Oulunkylän kunnan rakennusjärjestykseen, jonka mukaan alueen alle 1500 m² tonteille sai rakentaa 2 asuntoa, ja sitä suuremmille tonteille 4 asuntoa. Kyseessä olevan tontin ala on 1475 m², joten ilman tonttijakoa sillä saa sijaita kaksi asuntoa.

Poikettaessa kaavasta alueella yhdenvertaisuuden toteutumiseksi katsottu tarpeelliseksi asettaa uudempien asemakaavojen (n. 1970-luvun puolivälistä lähtien) määräystä mukaileva ehto, jonka mukaan kerrosalasta tulee jättää 25 k-m² / autosuoja- ja varastotilaa varten. Tätä kerrosalaa ei saa käyttää asuintilaksi. 25 k-m² lasketaan jokaiselle olemassa olevalle ja suunnitellulle asunnolle ja se huomioidaan sekä kerrosalassa että peittoalassa.

Asuintonttien pysäköintiratkaisujen periaatteena on, että tontilta ei saa peruuttaa kadulle. Autot on pystyttävä kääntämään omalla tontilla tai kantatontilla.

Rakennusten rakentaminen 8 metriä lähemmäksi toisiaan edellyttää paloteknisiä ratkaisuja riittävän paloturvallisuuden saavuttamiseksi. Pelastusajo uudelle tontille on mahdollista järjestää. Rakennukset ovat kaksikerroksisia, joten tikasautolla ei ole tarvetta päästä lähelle rakennusta. Ambulanssilla ja sammutuskalustolla päästään uuden rakennuksen viereen. Palo- ja pelastusturvallisuuteen liittyvät kysymykset ratkaistaan tarkemmin rakennuslupavaiheessa.

Poikkeamisen erityinen syy

Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen ja tontilla jäljellä olevan rakennusoikeuden tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.