Oikaisuvaatimus, rakennuslupa, päätös 21.10.2021 §772, Asunto Oy Fredrikinkatu 58

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hyväksyä Asunto Oy Fredrikinkatu 58:n sekä Asunto-osakeyhtiö Aapolan oikaisuvaatimukset rakennusvalvontapalvelujen lupayksikön 2 arkkitehdin myöntämästä rakennusluvasta 21.10.2021 § 772, lupatunnus 13-2753-21-B siten, että rakentamisessa on noudatettava 31.5.2022 § 387 myönnettyä muutoslupaa ja sen ehtoja (lupatunnus 13-1257-22-BM).

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon.

Oikaisunhaun kohteena oleva päätös

Rakennusvalvonnan lupayksikön 2 arkkitehti on 21.10.2021 § 772 myöntänyt hakijalle, Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy:lle luvan rakennuksen peruskorjaukselle ja laajentamiselle, kokoontumistilaksi vahvistamiselle sekä aloittamisoikeuden osoitteessa Pohjoinen Rautatiekatu 21, lupatunnus 13-2753-21-B (kiinteistötunnus 91-13-410-56).

Rakennus peruskorjataan kokonaisvaltaisesti sekä sisätilojen että ulkovaipan osalta. Käyttötarkoitus säilyy asemakaavan mukaisena liike- ja toimistorakennuksena.

Päätöksessä on muun ohella myönnetty lupa sisäpihalle rakennusalueen ulkopuolelle rakennettavalle katetulle ja suljetulle, kerrosalaan laskettavalle terassille. Hakija on perustellut poikkeamista asemakaavan mukaisesta rakennusalueen rajasta sillä, että terassi liittyy katutason liiketilaan ja parantaa sen toiminallisuutta ja soveltuvuutta korkealaatuiseksi ravintolatilaksi; terassin toteuttaminen katettuna ja suljettavana tilana vähentää huomattavasti ravintolasta sisäpihalle mahdollisesti aiheutuvaa ääntä. Hyväksyttyjen pääpiirustusten mukaan terassi on puolilämmin tila, mitoiltaan noin 12 m x 7,4m, n. 80m2.

Oikaisuvaatimuksissa esitetyt vaatimukset ja perusteet

Oikaisuvaatimus 1

Rajanaapuritontin omistaja Asunto Oy Fredrikinkatu 58 on 8.11.2021 päivätyllä kirjelmällä hakenut rakennuslupapäätökseen oikaisua. Oikaisuvaatimuksessa todetaan muun ohella, että edellytykset asemakaavan rakennusalan rajasta poikkeamiselle ja ravintolatoimintaa palvelevan, kerrosalaan laskettavan ravintolaterassin toteuttamiselle asuinkorttelin sisäpihalle eivät täyty. Asunto Oy vastustaa kaavapoikkeaman hyväksymistä tontin sisäisestä rakennusalan rajasta poikkeamiseksi ja vaatii, että rakennuslupaa mainitulle katetulle terassille ei myönnetä.

Rakennuslupa on mahdollinen ainoastaan siinä tapauksessa, että ravintolakäytössä olevien tilojen laajennus sisäpihalle ei todennetusti aiheuta meluhaittoja asuinympäristöön. Meluhaittana vanhan asuinkorttelin sisäpihalla on pidettävä olevan tilanteen heikentämistä. Valtioneuvoston päätöksen (993/1992) mukainen yöaikainen maksimimelutaso asuinalueilla poikkeaa merkittävästi olevasta tilanteesta, ja heikentäisi toteutuessaan olennaisesti asuinympäristön ääniolosuhteita. Vetoamme ympäristöministeriön asetukseen rakennuksen ääniympäristöstä, jonka 7 § rajoittaa mahdollisuuksia heikentää ympäristön ääniolosuhteita rakennuksen korjaus- tai muutostyön yhteydessä.

Kaavailtu terassi sijoittuu lähelle taloyhtiömme oleskelupihaa pöytäryhmineen sekä noin 10 metrin etäisyydelle lähimmistä asuinhuoneistojen ikkunoista. Yhtiössä on useita asuntoja, joiden ainoat ikkunat aukeavat sisäpihalle. Rakennuksen ilmanvaihto on painovoimainen, mikä edellyttää erityisesti kesäkaudella mahdollisuutta tuulettaa asuntoja.

Sijoitettaessa ravintolatoimintaa palvelevia ääneneristämättömiä asiakastiloja asuinkorttelin sisäpihan yhteyteen ei voida tietää, millaisia toimijoita tiloihin tulevaisuudessa asettuu. Esitettyjen materiaalien pohjalta ei voida osoittaa, että sisäpihalle suunnitellut, voimassa olevasta asemakaavasta poikkeamista vaativat rakenteet ja näiden mukanaan tuoma sisäpihan alueelle laajeneva ravintolatoiminta eivät heikentäisi oleskelupihan ja tämän ympärille sijoittuvien asuntojen ääniolosuhteita, millä on suoria vaikutuksia asuinympäristön koettuun laatuun ja ympäristöterveyteen. Katsomme, että esitetyn ravintolaterassin toteuttamisella on huomattavaa negatiivista vaikutusta taloyhtiömme etuun kiinteistön lähinaapurina. Emme anna naapurina suostumustamme kyseisen "vähäisen poikkeamisen" hyväksymiseen tilanteessa, jossa kiinteistömme asuinhuoneistojen ja ulko-oleskelualueiden ääniolosuhteiden heikentymistä voidaan pitää suunnitelmien toteutuksen myötä todennäköisenä.

Oikaisuvaatimus 2

Rakennuspaikkaan nähden kulmittain sijoittuvan tontin omistaja Asunto-osakeyhtiö Aapola on 30.11.2021 päivätyllä kirjelmällä hakenut päätökseen oikaisua. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan, että rakennusluvasta poistetaan lasitettu avattava terassi.

Oikaisuvaatimuksessa todetaan muun ohella, että rakennusvalvontaviranomainen on tehnyt virheellisen rakennuslupapäätöksen puutteellisilla selvityksillä. Luvan mukaisella tavalla lasitettu terassi aiheuttaa piha-alueelle ääniympäristön muutoksen. Päätös ei täytä MRL 7 § vaatimusta. Ääniolosuhteiden muuttumista ympäristössä ei ole luotettavalla tavalla todennettu tai estetty. Rakennushankkeen tulee täyttää 7 § vaatimus, jonka mukaan meluntorjuntaa ja ääniolosuhteita ei saa rakennuksen korjaus- tai muutostyössä heikentää.

Hakija ei ole selvittänyt luotettavalla tavalla, että muutosrakentaminen täyttäisi 7 §:n mukaisuuden ääniolosuhteiden muuttumattomuudesta. Ei ole esitetty millä tavalla vuorokauden ympäri estetään, myös päiväaikaan, ettei rakennuksesta aiheudu sellaista ääntä, joka muuttaa 100-vuotiaan piha-alueen ääniolosuhteita. On epätodennäköistä, että esitetyillä ratkaisuilla päästään tavoitteeseen, jossa rakennuksen melun- ja tärinäntorjunnalla päästään siihen, ettei rakennuksen sisä- ja ulkomelutasojen tai värähtelytasojen voimakkuus muodostu niin suureksi, että siitä ei aiheutuisi haittaa asumisterveydelle tai –viihtyisyydelle ympäristössä.

Hakija on virheellisesti tarkastellut ääniolosuhteita vain asumisterveysasetuksen mukaisesti terveyshaittaa yöaikaan aiheuttavien tekijöiden kautta. Asetuksessa on asetettu meluraja yöäänille. Tämän on kerrottu alittuvan, jos ravintolassa ei soiteta klo 22 jälkeen taustamusiikkia. On arveluttavaa, kuinka tätä rakennusluvan vaatimusta seurattaisiin. Hakija ei ole varmistunut siitä, ettei päiväaikaan sisäpihan ääniolosuhteet muutu. Hakijan teettämä tutkimus todentaa siten että ääniolosuhteiden muutos on todennäköistä ennen kello 22. Viranomainen on tehnyt päätöksen hakijan puutteellisilla selvityksillä.

Oikaisuvaatimukset ovat kokonaisuudessaan liitteinä.

Rakennusluvan hakijan vastine

Rakennusluvan hakija on toimittanut vastineen oikaisuvaatimusten johdosta. Vastineessa todetaan muun ohella seuraavaa.

Rakennus on suunniteltu ja rakennetaan MRL 117 f § ja YM:n asetuksen rakennuksen ääniympäristöstä 7 § vaatimusten mukaisesti. Korjaus- ja muutostyössä ei heikennetä rakennuksen tai yhteisen sisäpihan meluntorjuntaa ja ääniolosuhteita.

Lasitetun terassin yöaikainen (klo 22 - 7) taustamusiikin soittaminen, joka tulisi aiheuttamaan julkisivupintaan yöohjearvon ylittävän äänenpaineen, tullaan kieltämään tilaan solmittavassa vuokrasopimuksessa sekä yhtiöjärjestyksessä. Päiväaikaisen taustamusiikin soittamisen osalta tullaan tilan vuokrasopimuksessa sekä yhtiöjärjestyksessä edellyttämään toiminnanharjoittajalta teknistä äänenvoimakkuuden rajoitinta tilan äänentoistolaitteistoon, jolla varmistetaan julkisivupinnan päiväohjearvossa pysyminen. Asiaa on tarkasteltu tarkemmin Akukon Oy:n lausunnossa 201706-03 (liite 2).

Rakennusluvan kohteena oleva terassi ei ole sisäpihan suuntaan avattava rakenne, kuten naapurin oikaisuvaatimuksessa virheellisesti kerrotaan. Terassitilaa käyttävillä asiakkailla ei ole pääsyä sisäpihalle, vaan kulku terassille ja sieltä pois tapahtuu kadulle (Pohjoinen Rautatiekatu) avautuvan liiketilan kautta. Terassilta sisäpihalle johtavat oviaukot ovat vain hätäpoistumistiekäytössä ja niiden avaaminen aiheuttaa hälytyksen.

Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 7 § mukaan ”Jos suunniteltu rakentaminen ylittää tontin sisäisen rakennusrajan enemmän kuin rakennusjärjestyksen määräykset sallivat, niin rakennuslupaviranomainen voi tietyin edellytyksin myöntää vähäisen poikkeamisen määräyksistä. Jos rakennusrajan ylitys sijoittuu lähelle naapurikiinteistöä, niin tarvitaan tämän naapurin kirjallinen suostumus.”. Rakennusvalvonnan lupakäsittelijän kanssa on todettu, että tämä poikkeama ei edellytä naapurin suostumusta. Terassi sijaitsee yli 4 metrin päässä naapuritontin rajasta, jolloin terassi ei rajoita naapuritontin käyttöä (YM:n asetus rakennuksen paloturvallisuudesta (848/2017) § 29).

Muutoslupa 13-1257-22-BM

Rakennusvalvonnan lupayksikön 2 arkkitehti on 31.5.2022 tekemällään päätöksellä myöntänyt hakijalle, Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy:lle muutosluvan 13-1257-22-BM.

Muutosluvalla on muun muassa hyväksytty oikaisuvaatimusten kohteena olevaa lasikattoista terassia koskeva muutos: Tila on muutettu umpikattoiseksi ja sen äänieristävyyttä on parannettu verrattuna aiempaan ratkaisuun. Tilan ikkunat eivät ole avattavissa ja tilasta on kulku sisäpihalle ainoastaan hätäpoistumistarkoituksessa (reitissä on sähköinen kulunvalvonta).

Päätöksen perustelut

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:
1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;
2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;
3) rakennus soveltuu paikalle;
4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä
6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.
Edellä 125 §:n 3 ja 5 momentissa tarkoitettuja korjaus- ja muutostöitä koskevaa lupaa ratkaistaessa on noudatettava, mitä rakennusluvan edellytyksistä säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n 1 momentin mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 7 §:n mukaan rakennus saa ulottua asemakaavassa tai rakennusjärjestyksessä määrätyn tontin sisäisen rakennusrajan yli seuraavasti: 1) rakennuksen perustusrakenteet ja kellarin rakenteet maanpinnan alapuolella tarpeen mukaan 2) erkkerit, katokset, räystäät, parvekkeet, kuistit, portaat ja muut vastaavat rakennuksen osat 1,2 metrillä 3) ulkoseinän lisäeristys, tekniset laitteet ja muu vastaava tarpeen mukaan. Edellä mainituista ylityksistä ei saa aiheutua huomattavaa haittaa ympäristölle tai naapureille.

Valtioneuvoston päätöksen melutason ohjearvoista 2 §:n mukaan asumiseen käytettävillä alueilla, virkistysalueilla taajamissa ja taajamien välittömässä läheisyydessä sekä hoito- tai oppilaitoksia palvelevilla alueilla on ohjeena, että melutaso ei saa ylittää ulkona melun A-painotetun ekvivalenttitason (LAeq) päiväohjearvoa (klo 7 - 22) 55 dB eikä yöohjearvoa (klo 22 - 7) 50 dB. Uusilla alueilla on melutason yöohjearvo kuitenkin 45 dB.

Rakennushanke ja oikeudellinen arviointi

Alueella on voimassa asemakaava nro 7368, joka on tullut voimaan 1976. Rakennuspaikka sijoittuu liikerakennusten korttelialueelle (AL). Asemakaavassa määritellään rakennusalueen raja, joka noudattaa olemassa olevan rakennuksen julkisivupintojen rajoja.

Rakennusluvassa 13-2753-21-B on myönnetty vähäinen poikkeama rakennusalueen rajasta siten, että on myönnetty lupa sisäpihalle rakennusalueen ulkopuolelle rakennettavalle katetulle ja suljetulle, kerrosalaan laskettavalle lasikattoiselle terassille, mitoiltaan noin 12m x 7,4m. Rakennusalan rajaa ylitetään noin 7,4 metriä.

Muutosluvalla 31.5.2022, lupatunnus 13-1257-22-BM on muun ohella myönnetty lupa muuttaa edellä mainittu terassi umpikattoiseksi laajennusosaksi.

Muutosluvan hyväksyttyjen pääpiirustusten mukaan laajennusosaan toteutetaan alkuperäisestä rakennusluvasta poiketen umpinainen katto. Hyväksytyn pohjapiirroksen mukaan laajennusosan ikkunalasien Rw=47 dB.

Naapurit on kuultu kyseisen muutoslupahakemuksen johdosta. Asunto Oy Fredrikinkatu 58 on lausunut, että "aiemmin lasikattoisen sisäpihan esitetyn ravintolaterassin korvaaminen suljettuna sisätilana vastaa vaatimuksiamme". Lisäksi yhtiö on ilmoittanut hankkeelle sähköpostitse, että "olemme tyytyväisiä tehtyihin muutoksiin ja ne kumoavat aikaisemmat huomautuksemme." Asunto-osakeyhtiö Aapola on lausuntonaan todennut, että "ravintolan laajennuksen ääneneristystä on parannettu oleellisesti edellisestä suunnitelmasta. Mikäli nyt esitetyllä ratkaisulla saavutetaan tilanne, ettei piha-alueen ääniolosuhteita muuteta ja ratkaisut täyttävät MRL 7 §:n mukaisen vaatimuksen, voidaan rakenne toteuttaa. Tämä kumoaa aiemman oikaisuvaatimuksemme".

Rakennusvalvonta on kommenttien johdosta tiedustellut oikaisuvaatimuksen tekijöiltä, ovatko he tarkoittaneet perua oikaisuvaatimuksensa. Vastausten perusteella oikaisuvaatimuksia ei kuitenkaan ole voitu katsoa yksiselitteisesti peruutetuiksi. Näin ollen oikaisuvaatimuksiin on annettava päätös.

Selvyyden vuoksi todetaan, että ympäristöministeriön asetusta rakennuksen ääniympäristöstä 7 §:ä ei sen sanamuodon mukaan sovelleta suhteessa rakennuspaikan naapureihin, vaan toimenpiteen kohteena olevaan rakennukseen. Näin ollen asetuksen 7 § ei sovellu nyt käsiteltävään tilanteeseen.

Muutosluvalla umpinaiseksi muutetun liiketilan laajennuksen käyttötarkoitus on asemakaavan mukainen. Laajennus sijoittuu rakennuksen pihasiipien väliin jäävään syvennykseen sisäpihalle siten, että se on lähes samassa linjassa rakennuksen pihasiiven kanssa, noin 7,5 metrin etäisyydellä naapurin tontista.

Ottaen huomioon rakennusalan rajan ylityksen sijainti rakennuksen syvennyksessä sekä hyväksytyissä pääpiirustuksissa esitetyt ratkaisut, rakennusalan rajan ylitystä voidaan tässä tapauksessa pitää vähäisenä ja hyväksyttävänä, eikä sen voida katsoa aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuttavan luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuttavan rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista tai johtavan vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttavan merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Ratkaisu ei vaikuta naapuritontin rakentamiseen tai käyttöön sitä heikentävästi, eikä tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuta naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Terassin muuttaminen umpikattoiseksi laajennusosaksi myönnetyn muutosluvan mukaisesti parantaa laajennusosan ääneneristystä suhteessa naapureihin. Muutos on naapureiden edun mukainen.

Lopputulos

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto katsoi, että asiassa ei ole tullut ilmi sellaisia perusteita, joiden johdosta rakennusvalvonnan arkkitehdin päätös olisi laajennusosan osalta kokonaan kumottava. Oikaisuvaatimukset kuitenkin hyväksytään siten, että rakentamisessa on noudatettava myönnettyä muutoslupaa 13-1257-22-BM.