Vuokraus, vuokrasopimuksen irtisanominen, määräala tontista 41011/13, Akkutie 26 A, Suurmetsä, Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hylätä Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n tekemän oikaisuvaatimuksen koskien maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun yritystontit-tiimin päällikön päätöstä 27.1.2022 (16 §) olla vuokraamatta uudelleen Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:lle teollisuus- ja varastotarkoituksiin 1 518 m² suuruista määräalaa Helsingin kaupungin 41. kaupunginosan (Suurmetsä) korttelin 41011 tontista nro 13 (osoite Akkutie 26 A).

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Yritystontit-tiimin tiimipäällikkö päätti 27.1.2022 (16 §) olla vuokraamatta uudelleen Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:lle (y-tunnus 0956079-2) teollisuus- ja varastotarkoituksiin 1 518 m² suuruista määräalaa Helsingin kaupungin 41. kaupunginosan (Suurmetsä) korttelin 41011 tontista nro 13 (osoite Akkutie 26 A). Edellä yksilöidystä määräalasta voimassaolleen maanvuokrasopimuksen nro 21241 voimassaolo on siten päättynyt 31.12.2021.

Määräalaa ei ole päätetty vuokrata uudelleen vuokralaiselle, koska päätöksen perusteluista ilmenevästi Helsingin kaupungin ympäristökeskus on todennut useissa tarkastuksissa vuokralaisen harjoittaneen luvatonta autojen purkutoimintaa vuokra-alueella ja osin myös vuokra-alueen ulkopuolella. Kehotuksesta huolimatta vuokralainen ei ole hakenut ympäristölupaa toiminnalleen. Vaasan hallinto-oikeus on lainvoimaisella päätöksellään 29.3.2019 hylännyt Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n valituksen mainitussa ympäristönsuojelulain mukaisessa hallintopakkoasiassa. Toiminnasta on aiheutunut myös maaperän pilaantumista. Helsingin hovioikeus on 24.9.2021 antamassaan lainvoimaisessa tuomiossa katsonut, että Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n toiminnassa on syyllistytty aikana 1.1.2012 - 2.2.2018 tapahtuneeseen ympäristön turmelemiseen ja lisäksi aikana 1.9.2015 - 9.11.2017 tapahtuneeseen ympäristön turmelemiseen. Maaperän pilaantuminen vuokra-alueella on ollut seurausta luvattomasta autojen purkutoiminnasta. Vuokralainen ei ole myöskään puhdistanut maaperää. Lisäksi kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on päättänyt 4.2.2021 (päätös ei ole lainvoimainen), että määräalalla sijaitsevat rakennukset tulee purkaa, koska rakennuksilla ei ole voimassa olevaa rakennuslupaa.

(T1141-692)

Esitetyt vaatimukset ja niiden perusteet tiivistetysti

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksessaan, että päätöstä muutettaisiin siten, että maanvuokrasopimusta jatketaan.

Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy on ollut vuokralaisena kiinteistöllä vuodesta 1996 alkaen, mistä lähtien se on myös maksanut sopimuksen mukaiset maanvuokrat. Oikaisuvaatimuksen tekijän omistaman toimitilan rakennuslupa uudistettiin edellisen kerran vuonna 2000 ja myös maanvuokrasopimus uudistettiin samassa yhteydessä.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan ehjän toimitilan purku vastoin omistajan tahtoa tulee aiheuttamaan kymmenien tonnien poiskuljetettavan jätekuorman. Rakennuksen perustukset ovat hyvässä kunnossa ja rakennus on sen omistajan käyttötarkoitukseen soveltuva. Rakennuksen purkamisen jälkeen samalle paikalle rakennettaisiin samankokoinen toimitilarakennus ja sen rakentamiseksi tuotaisiin kymmeniä tonneja uutta betonia.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan luvatonta autopurkamotoimintaa ei ole harjoitettu kesäkuun 2017 jälkeen ja tapahtuneista virheistä on otettu opiksi. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan näin pitkän ajan jälkeen päätös olla uusimatta maanvuokrasopimusta vetoamalla luvattomaan autopurkamotoimintaan on kohtuutonta.

Lupaa autopurkamotoiminnalle ei ole haettu, koska oikaisuvaatimuksen tekijä on lopettanut autopurkamotoiminnan. Oikaisuvaatimuksen tekijä kiistää olleensa osallinen vuokra-alueensa ulkopuolella tapahtuneeseen autopurkamotoimintaan ja jos jotkut vuokra-alueen ulkopuolella harjoittavat luvatonta autopurkamotoimintaa, ei oikaisuvaatimuksen tekijä voi olla sellaisesta vastuussa. Oikaisuvaatimuksen tekijä harjoittaa toimilupansa mukaisesti kuljetustoimintaa ja tätä toimintaa harjoittaessaan oikaisuvaatimuksen tekijä on joutunut erilaisten perusteettomien ilmiantojen kohteeksi ja tällaisesta ilmiannosta on tehty mm. keväällä 2021 tutkintapyyntö poliisille.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on ostanut toimitilarakennuksen vuonna 1996. Kaupantekohetkellä maaperää ei tutkittu eikä asiassa voida varmuudella tietää minkälainen maaperän puhtaus on ollut kaupantekohetkellä. Maaperän puhtautta on tutkittu tammikuussa vuonna 2018 ja oikaisuvaatimuksen tekijä on valmis poistamaan tutkimuksissa ilmenneet epäpuhtaudet asiaan kuuluvalla tavalla. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että maaperän puhtautta koskevassa lausunnossaan Ramboll Oy toteaa, että kohteen nykyisenkaltaisella maankäytöllä ei puhdistustarvetta ole ja jos maankäyttö muuttuu esimerkiksi asuinkäytöksi, tulee maanpuhdistustarve ajankohtaiseksi. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että maaperä puhdistettaisiin mieluiten sulan maan aikana ja prosessi edellyttää näytteidenottoa ja analysointia, joiden perusteella pystytään sopimaan maa-aineksen vastaanottopaikat ja oikaisuvaatimuksen tekijä toivoo, että tällaisesta aikataulumuutoksesta olisi mahdollista sopia.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan rakennuslupaa ei ole voitu käsitellä, koska rakennuspaikka ei ole hakijan hallinnassa siten kuin maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää. Maanvuokraoikeuden uudistamista koskeva hakemus on jätetty käsiteltäväksi 30.3.2020 ja hakemuksen käsittely on ollut hidasta. Oikaisuvaatimuksen tekijä on jättänyt hakemuksen myös rakennusluvan käsittelyä varten, mutta hakemuksen käsittelijä ei ole halunnut käsitellä rakennuslupaa, vaan asian käsittelyssä on vedottu mm. maanvuokrasuhteen liian lyhyeen kestoaikaan. Oikaisuvaatimuksen tekijä on katsonut joutuneensa kohtuuttomaan tilanteeseen rakennusluvan hakemista koskevassa asiassa eikä oikaisuvaatimuksen tekijä ole edellä mainituista syistä saanut haluamaansa rakennuslupaa. Oikaisuvaatimuksen tekijä on valittanut rakennuksen purkamista koskevasta päätöksestä hallinto-oikeuteen. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan päätöstä olla jatkamatta maanvuokrasopimusta ilman hallinto-oikeuden päätöstä voidaan pitää asiattomana.

Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaupungin toiminta maanvuokra-asioissa on taloudellista toimintaa, jolle on asetettu taloudelliset mittarit. Oikeuslaitos ei ole päätöksissään asettanut Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n toimitilalle konfiskaatiota eli menettämisseuraamusta ja oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan päätöksellä olla jatkamatta maanvuokrasopimusta on otettu oikeuslaitoksen rooli konfiskaation muodossa. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan tällainen toiminta ei kuulu Helsingin kaupungille maankäyttöasioissa ja kyseistä toimintaa on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan maanvuokra-asioissa pidettävä kohtuuttomana. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan maanvuokralaisten kohtelu maanvuokra ja rakennuslupa-asioissa on Tattarisuon alueella hyvin vaihtelevaa sekä asettaa hakijat eriarvoiseen asemaan ja oikaisuvaatimuksen tekijän tapauksessa päätös on johtanut kohtuuttoman ankaraan lopputulokseen. Suomessa on kunnioitettu periaatetta, jonka mukaisesti yhdestä tapahtumasta ei anneta kahta erillistä seuraamusta.

Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo lopuksi esiin, että sen tavoitteena on saada maanvuokrasopimus voimaan ja rakennuslupa uusittua eikä tämä tavoite voi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan olla ristiriidassa kaupungin tavoitteiden kanssa.

Vastaus oikaisuvaatimuksessa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on 19.1.2018 (11 §) päättänyt ympäristönsuojelulain mukaisen määräyksen antamisesta ja uhkasakon asettamisesta Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:lle. Päätöksen mukaan Helsingin kaupungin ympäristökeskus (1.1.2017 alkaen kaupunkiympäristön toimialan ympäristönsuojeluyksikkö) totesi tarkastuksellaan vuonna 2012, että Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy harjoittaa luvatonta autojen purkutoimintaa Akkutie 26 A tontilla. Tontille Akkutie 24 tehdyn tarkastuksen yhteydessä 10.5.2017 havaittiin, että Akkutie 26 A tontin takapihalla hallin takana puretaan autoa. Merkkejä laajemmasta autojen luvattomasta purkutoiminnasta oli sekä Akkutie 26 A tontilla, joka oli kokonaan Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n hallinnassa, että Akkutie 24 tontilla, jossa yritys on ollut alivuokralaisena. Tarkastuksella oli myös havaittu, että toiminnasta syntyi merkittäviä määriä vaarallisia aineita, kuten jäteöljyä ja että kiinteistöllä oli öljyistä maata, jota oli peitetty soralla. Tonteille on tehty myös useita muita tarkastuksia.

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätöksen 19.1.2018 (11 §) mukaan Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy on toistuvasti jättänyt noudattamatta annettuja kehotuksia eikä yritykseltä ole pyynnöistä huolimatta saatu kaikkia valvontaa varten tarvittavia tietoja. Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti kieltää Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:tä harjoittamasta autopurkamotoimintaa ilman ympäristölupaa todeten, että koska Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy on kehotuksista huolimatta jatkanut autojen purkutoimintaa ilman ympäristölupaa, on ympäristö- ja lupajaoston ollut syytä antaa asiassa ympäristönsuojelulain 175 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen määräys. Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti myös asettaa päävelvoitteen noudattamisen tehosteeksi 20 000 euron suuruisen uhkasakon ja katsoi, että uhkasakon asettaminen määräyksen tehostamiseksi oli tarpeen, koska päätöksen velvoitettu ei ollut korjannut lainvastaista menettelyään kehotuksista ja neuvonnasta huolimatta

Vaasan hallinto-oikeus on päätöksellään 29.3.2019 hylännyt Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n valituksen ympäristönsuojelulain mukaisessa hallintopakkoasiassa ja todennut, että Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostolla on ollut edellytykset kieltää toiminnan harjoittaminen ilman ympäristölupaa ja valvontaviranomainen on voinut asettaa uhkasakon antamansa määräyksen tehosteeksi. Päätös on lainvoimainen.

Helsingin käräjäoikeus on 5.8.2019 antamassaan tuomiossa todennut, että Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n toiminnassa on syyllistytty aikavälillä 1.1.2012 - 15.1.2018 tapahtuneeseen ympäristön turmelemiseen, joka on pitänyt sisällään kolme erillistä ympäristön turmelemista käsittänyttä menettelyä. Ympäristön turmeleminen on aiheutunut autojen purkutoiminnasta, asbestijätteen varastoinnista ja säilyttämisestä ilman toiminnan edellyttämää ympäristölupaa sekä vastoin toiminnalle ja sen olosuhteille asetettuja vaatimuksia ja jäteöljyn toimittamatta jättämisestä asianmukaiseen vastaanottopaikkaan sekä jäteöljyn polttamisesta tontilla. Käräjäoikeus katsoi asiassa näytetyn, että Akkutie 26 A -tontin teollisuushallia oli lämmitetty jäteöljyllä, joka oli syntynyt luvattomasta autojen purkutoiminnasta.

Käräjäoikeus tuomitsi asiassa toiminnan johtohenkilölle 8 kuukauden pituisen ehdollisen vankeusrangaistuksen ja toiminnan johtohenkilö sekä Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy tuomittiin yhteisvastuullisesti menettämään valtiolle rikoksen tuottamana taloudellista hyötyä ja maksamaan korvauksia mm. tutkimuskuluista sekä oikeudenkäyntikulut. Lisäksi käräjäoikeus päätti vakuustakavarikon voimassapitämisestä.

Käräjäoikeuden tuomion perustelujen mukaan toiminnan seurauksena jäteöljyä ja muita kemikaaleja on päätynyt maahan ja maaperään. Toiminta on ollut omiaan aiheuttamaan ympäristön pilaantumista ja roskaantumista, ja toiminnan seurauksena tonttialueille on aiheutunut roskaantumista ja muun muassa maaperä on pilaantunut. Käräjäoikeuden tuomion mukaan menettely osoittaa suoranaista piittaamattomuutta ympäristön suojelua koskevista säännöksistä ja ympäristöluvista (käräjäoikeuden tuomion s. 16). Käräjäoikeuden tuomion mukaan toiminta osoittaa merkittävää piittaamattomuutta ympäristöarvoista ja lupamääräysten noudattamisesta ja rangaistuksen mittaamisessa on huomioitu se, että ympäristöä on turmeltu varsin vakavalla tavalla, mikä osoittaa vakavaa piittaamattomuutta lain säännöksistä ja viranomaisten käskyistä. Yhtiössä ympäristön turmelemisen aiheuttanut toiminta oli jatkunut viranomaisten kehotuksista, ohjeista ja määräyksistä huolimatta (käräjäoikeuden tuomio s. 39-40).

Asiaa on käsitelty myös hovioikeudessa. Helsingin hovioikeuden 24.9.2021 antaman tuomion mukaan valokuvat ja videotallenteet, tarkastuspöytäkirjat sekä todistajien kertomukset vahvistavat sen, että käräjäoikeuden tuomiossa syyksi luettua ja riidattomaksi jäänyttä autojen purkutoimintaa on harjoitettu useiden vuosien ajan (s. 6).

Hovioikeuden tuomion mukaan syyksi luetussa menettelyssä oli kyse romuautojen tonteilla tapahtuneesta purkamisesta ja tämän purkutoiminnan seurauksena maaperään päässeestä jäteöljystä ja muista kemikaaleista. Edelleen hovioikeuden tuomion mukaan toiminta on ollut samanlaista ja jatkunut vuodenajoista johtuvin vaihteluin muutoin keskeytymättömänä ja toiminnalla on saastutettu purkutoiminnan tekopaikan eli syytteessä kerrottujen kahden vierekkäisen tontin maaperää. Lisäksi hovioikeuden tuomion mukaan menettelyssä oli kyse tonttien piha-alueille ulkotiloihin varastoiduista ja säilytetyistä, muualla sijainneelta kiinteistöltä puretuista asbestipitoisista rakennuslevyistä, jolloin asbestijätettä on joutunut maaperään ja tonteilla liikkuneet henkilöt ja eläimet ovat voineet altistua asbestille. Syyksi luettu menettely koski myös autojen purkutoiminnan tuloksena talteen otettua öljyjätettä, jota ei ollut toimitettu asianmukaiseen jäteöljyn käsittelyyn, vaan jota oli poltettu tontilla sijainneen hallirakennuksen lämmityslaitteena olleessa öljypolttimessa (hovioikeuden tuomio s. 10). Hovioikeus katsoi, että menettelyt täyttivät käräjäoikeuden tuomiossa kerrotuin perustein kunkin kohdan osalta ympäristön turmelemisen tunnusmerkistön.

Hovioikeus katsoi, että edellä kuvatuilla syyksi luetuilla menettelyillä on syyllistytty yhteen ympäristön turmelemiseen aikavälillä 1.1.2012 - 2.2.2018, ja ympäristön turmelemiseen aikavälillä 1.9.2015 - 9.11.2017. Hovioikeuden tuomion mukaan rangaistuksen määrittämisessä rikoksen vahingollisuuden ja vaarallisuuden arvioinnissa keskeisessä asemassa on ollut ympäristöön ja maahan päästetyn ympäristöä pilaavien öljyjen ja muiden kemikaalien määrä ja siten ympäristölle aiheutettu vahinko. Edelleen hovioikeuden tuomion mukaan käräjäoikeuden tuomiossa kerrotuin tavoin useita vuosia jatkunut teko ilmentää korostunutta piittaamattomuutta toimintaa koskevista säännöksistä ja määräyksistä sekä ympäristölle aiheutuvista vahingoista. Motiiviksi tällaiselle toiminnalle näyttäytyi hovioikeuden mukaan selkeästi purkutoiminnan asianmukaisen harjoittamisen edellyttämän lupamenettelyn ja siihen liittyvien investointikustannusten välttäminen ja siten taloudellisen hyödyn tavoittelu (hovioikeuden tuomio s. 11). Hovioikeus on katsonut, että rikoksista on tuomittava yhteiseen ehdolliseen vankeusrangaistukseen, jonka pituus on käräjäoikeuden tuomitsema 8 kuukautta.

Hovioikeus on määrännyt vuokralaisen (oikaisuvaatimuksen tekijän) johtotehtävissä toimineen henkilön myös liiketoimintakieltoon. Hovioikeuden tuomion s. 13-14 mukaan syyksi luetut ympäristön turmelemiset ovat aiheuttaneet konkreettista maa-aineksen pilaantumista ja hovioikeus on harkinnassa antanut painoa sille, että syyksi luettu toiminta on jatkunut useita vuosia ja osoittanut korostunutta piittaamattomuutta ympäristölainsäädännöstä ja ympäristöviranomaisten antamista ohjeista ja määräyksistä. Lisäksi hovioikeus katsoi viranomaisohjeista ja -määräyksistä piittaamattoman menettelyn osoittavan liiketoiminnan epäasianmukaista harjoittamista ja vaaraa tällaisen toiminnan jatkamisesta. Lisäksi hovioikeus totesi, että kysymyksessä olevaan maaperän turmelemiseen liittyy riski ennallistamiskustannusten jäämisestä yhteiskunnan vastattavaksi. Hovioikeus katsoi, että menettelyä oli kokonaisuutena arvioiden pidettävä julkisen talouden ja terveen sekä toimivan taloudellisen kilpailun kannalta vahingollisena. Hovioikeus piti lisäksi voimassa käräjäoikeuden määräämän maaperän tutkimuskuluista aiheutuneen vahingonkorvauksen, tuomitsi menetetyksi rikoksen tuottaman taloudellisen hyödyn sekä piti voimassa ja korotti käräjäoikeuden määräämää vakuustakavarikkoa.

Asiassa vuokralaiselle/oikaisuvaatimuksen tekijälle on 2.7.2021 (84 §) tehty päätös alueen vuokraamisesta uudelleen 31.12.2021 saakka, koska käräjäoikeuden tuomiosta oli valitettu hovioikeuteen. Helsingin hovioikeuden 24.9.2021 antama edellä käsitelty tuomio on lainvoimainen. Asiassa luvattoman autopurkamotoiminnan päättymisestä on kulunut verrattain lyhyt aika ja lainvoimainen tuomio asiassa on saatu vasta muutama kuukausi sitten. Päätöstä olla uusimatta maanvuokrasopimusta ei voida pitää kohtuuttomana.

Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään, että se ei olisi ollut osallinen vuokra-alueensa ulkopuolella tapahtuneeseen autopurkamotoimintaan on todettava, että hovioikeuden lainvoimaisen tuomion mukaan vuokralaisen/oikaisuvaatimuksen tekijän toiminnassa on saastutettu purkutoiminnan tekopaikan eli syytteessä kerrottujen kahden vierekkäisen tontin maaperää (hovioikeuden tuomio s. 10). Tontit sijaitsevat osoitteissa Akkutie 26A ja Akkutie 24. Käräjäoikeus on tuomiossaan päätynyt vastaavaan ratkaisuun (muun muassa käräjäoikeuden tuomion s. 31).

Oikaisuvaatimuksen tekijän konfiskaatiosta (menettämisseuraamuksesta) esittämään sekä oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään siitä, että päätös olisi johtanut sen kohdalla kohtuuttoman ankaraan lopputulokseen ja Suomessa on kunnioitettu periaatetta, jonka mukaisesti yhdestä tapahtumasta ei anneta kahta erillistä seuraamusta, todettakoon ensinnäkin, että rikoslain 10 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan valtiolle on tuomittava menetetyksi rikoksen tuottama taloudellinen hyöty. Taloudellisen hyödyn käsite on määritelty kyseisessä lainkohdassa

Hovioikeus on tuomiossaan katsonut, että rikoksen tuottamaa hyötyä arvioitaessa voidaan ottaa lähtökohdaksi vuokratonteilla harjoitetusta luvattomasta ja säännösten vastaisesta autopurkamotoiminnasta saatu tulo. Hovioikeuden tuomion mukaan johtotehtävissä toiminut henkilö ja yhtiö vastaavat rikoshyödystä yhteisvastuullisesti ja he ovat velvollisia yhteisvastuullisesti menettämään valtiolle rikoksen tuottaman taloudellisen hyödyn (hovioikeuden tuomion sivut 22-23).

Tuomiossa on tuomittu menettämisseuraamus. Sen sijaan yhteisösakkoa ei ole tuomittu. Asiassa ei ole perusteita ajattelulle, että koska asiassa on tuomittu rikoshyötyä menetetyksi valtiolle, eli menettämisseuraamus, kaupungin pitäisi tämän vuoksi uusia maanvuokrasopimus. Rikoshyötynä menetettäväksi on tuomittu vuokratonteilla harjoitetusta luvattomasta ja säännösten vastaisesta autopurkamotoiminnasta saatu tulo. Asiassa ei ole syytä uusia maanvuokrasopimusta sen vuoksi, että vuokralainen/oikaisuvaatimuksen tekijä joutuu palauttamaan luvattomasta ja säännösten vastaisesta autopurkamotoiminnasta saadun tulon.

Kaupungin ja vuokralaisen/ oikaisuvaatimuksen tekijän välisen allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 21241 ehtojen (16 §) mukaan vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuuden. Velvoite rakennusten poistamiseen maanvuokrasopimuksen voimassaolon päättyessä on maanvuokralain säännösten mukainen (maanvuokralaki 76 §). Edelleen, maanvuokrasopimuksen 12 §:n mukaan vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta tai muutoin pilaannu ja mikäli vuokra-alue vuokra-aikana tapahtuneen onnettomuuden tai muun syyn vuoksi pilaantuu, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan asiasta viranomaisille ja vuokranantajalle sekä puhdistamaan alueen. Maanvuokrasopimuksen 16 §:n mukaan mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, vuokralainen on viimeistään vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan alueen viranomaisten edellyttämään kuntoon sekä esittämään vuokranantajalle puhdistuksen loppuraportin. Ehdot vastaavat ympäristönsuojelulainsäädännön sisältöä.

Rakennusten purkuvelvollisuus ja maaperän puhdistamisvelvollisuus perustuvat voimassaolevan lainsäädännön mukaisiin maanvuokrasopimuksen ehtoihin. Asiassa on lisäksi hovioikeuden lainvoimaisen tuomion mukaan todettu vuokralaisen toiminnassa aiheutuneen maaperän pilaantumista. Maaperän puhdistamisvastuu perustuu siten maanvuokrasopimuksen ehtojen lisäksi lainvoimaiseen hovioikeuden tuomioon.

Tuomioiden mukaan vuokralainen (oikaisuvaatimuksen tekijä) on aiheuttanut kaupungille vahinkoa. Vuokralainen (oikaisuvaatimuksen tekijä) on velvollinen korvaamaan kaupungille aiheuttamansa vahingon eli puhdistamaan pilaamansa maaperän. Kyse ei ole kahden erillisen seuraamuksen asettamisesta, vaan maanvuokrasopimuksen ehtojen noudattamisesta. Lisäksi yleisesti ottaen rikosprosessissa langetettujen seurausten lisäksi joutuu myös korvaamaan vahingonkärsijälle aiheuttamansa vahingon.

Kaupungilla on oikeus valita, tekeekö se maanvuokrasopimuksen voimassaolon päättymisen jälkeen uuden maanvuokrasopimuksen omistamastaan alueesta vai ei.

Asiassa edellä läpikäyty maaperän pilaantumista aiheuttanut toiminta on kestänyt pitkään, noin kuuden vuoden ajan, ja toiminnassa on ollut havaittavissa suoranaista piittaamattomuutta toiminnan vaatimista ympäristöluvista, toiminnalle säädetyistä vaatimuksista sekä sen vaikutuksista ympäristöön. Yhtiön toiminnassa on ilmennyt huolimattomuutta ja piittaamattomuutta ympäristövastuista sekä asianmukaisista ympäristöluvista. Yhtiö on jatkanut ympäristön pilaantumiseen johtanutta toimintaansa sille annetuista suullisista ja kirjallisista kehotuksista huolimatta. Asiassa on jouduttu tekemään hallintopakkoa koskevia päätöksiä. Asiassa on tärkeää saada vuokralaisen/oikaisuvaatimuksen tekijän toiminnassa pilaantunut maaperä puhdistetuksi. Maaperän puhdistaminen taas ei ole mahdollista ilman irtaimen ja rakennuksen/rakennusten poistamista entiseltä vuokra-alueelta, eikä myöskään koko vuokra-aluetta ole suuren irtainmäärän sekä sillä sijaitsevan rakennuksen/rakennusten vuoksi pystytty tutkimaan. Asiassa on siten mahdollista, että entiseltä vuokra-alueelta löydetään lisää pilaantunutta maa-ainesta.

Hovioikeuden tuomion mukaan vuokralaisen/oikaisuvaatimuksen tekijän toiminnassa on saastutettu purkutoiminnan tekopaikan eli syytteessä kerrottujen kahden vierekkäisen tontin maaperää (hovioikeuden tuomio s. 10). Käräjäoikeus on tuomiossaan päätynyt vastaavaan ratkaisuun. Käräjäoikeuden tuomion s. 31 mukaan käräjäoikeus katsoo, että maahan on päästetty jäteöljyä ja muita kemikaaleja vastoin maaperän pilaamiskieltoa. Pilaantuneen maa-aineksen poistamisesta aiheutuu Akkutie 24 ja Akkutie 26 A -tonteilta arvion mukaan Akkutie 24 -tontin osalta enintään noin 200 000 euron kustannukset ja Akkutie 26 A -tontin tutkitulta osalta enintään noin 105 000 euron kustannukset. Käräjäoikeuden tuomion mukaan Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy ja sen johtotehtävissä toiminut henkilö ovat velvolliset korvaamaan rikollisella menettelyllään aiheuttamansa asianomistajalle (kaupungille) aiheutuneen vahingon ja asiassa on tullut näytetyksi vahingonkorvausvaatimuksen peruste. Selvyyden vuoksi todetaan, että edellä mainitut summat ovat arvioita ja toteutuneet kustannukset täsmentyvät maaperä puhdistettaessa.

Edellä käsitellyllä tavalla sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat, että vuokralaisen toiminta on aiheuttanut tonteille mittavaa maaperän pilaantumista. Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämä siitä, että rakennuksen ja vuokraoikeuden kaupantekohetkellä maaperää ei ole tutkittu, ei siten ole asiassa merkityksellistä. On kuitenkin huomattava, että vuokralainen/oikaisuvaatimuksen tekijä vastaisi maaperän pilaantumisesta myös vuokrasopimuksen ehtojen ja ympäristönsuojelulainsäädännön mukaisen haltijavastuun perusteella. Vuokraoikeuden ja rakennuksen myyjän tulee aina antaa vuokraoikeuden ja rakennuksen ostajalle tiedot paitsi rakennuksen, niin myös maaperän kunnosta. Mahdollinen maaperän pilaantuminen on tullut huomioida kauppahinnassa rakennusta ja vuokraoikeutta ostettaessa. Allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralainen/oikaisuvaatimuksen tekijä on vastuussa kaupunkiin nähden tontin pilaantumisesta myös ostamansa/siirretyn aiemman vuokraoikeuden ajalta. Vastuu maaperästä ei katkea rakennuksen ja vuokraoikeuden myyntiin tai muuhun siirtymiseen. Maanvuokrasopimuksen nro 21241 ehtojen (16 §) mukaan mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, vuokralainen on viimeistään vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan alueen viranomaisten edellyttämään kuntoon sekä esittämään vuokranantajalle puhdistuksen loppuraportin. Maanvuokrasopimuksen 12 §:n mukaan vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta tai muutoin pilaannu ja mikäli vuokra-alue vuokra-aikana tapahtuneen onnettomuuden tai muun syyn vuoksi pilaantuu, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan asiasta viranomaisille ja vuokranantajalle sekä puhdistamaan alueen. Maanvuokrasopimuksen määräykset vastaavat ympäristönsuojelulainsäädännön sisältöä. Ympäristönsuojelulain 133 §:n 2 momentin mukaan mikäli maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saataisi selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapahtunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä. Vastaavat periaatteet ovat olleet voimassa myös aikaisemmassa lainsäädännössä (vanha ympäristönsuojelulaki, jätelaki, jätehuoltolaki). Myös maanvuokralain 10 §:n mukaan vuokramiehen on huolehdittava siitä, että vuokra-alue pysyy vuokra-aikana kunnossa. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa oikaisuvaatimuksen tekijä vastaa kuitenkin alueen pilaantumisen puhdistamisesta sekä pilaantumisen aiheuttajana, että sopimusehtojen mukaan lainsäädännön mukaisen haltijavastuun nojalla.

Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämä pilaantuneisuustutkimuksen maininnasta, jonka mukaan kohteen nykyisen kaltaisella maankäytöllä välitöntä puhdistustarvetta ei kuitenkaan ole, viittaa raportin sivulla 4 todettuun seikkaan, että kohteen pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi on tehty alueen nykyinen maankäyttömuoto huomioiden. 19.3.2018 päivätyn tutkimusraportin ”Akkutie 26, maaperän pilaantuneisuustutkimus” mukaan s. 4 tutkimuskohteen alueella tehdyissä maaperän pilaantuneisuustutkimuksissa todettiin alemman ja ylemmän ohjearvotason ylittäviä raskaiden öljyhiilivetyjen (C21-C40) pitoisuuksia. Viitearvovertailun perusteella tontin maaperä on paikoitellen pilaantunut. Edelleen tutkimusraportin s. 4 mukaan kaikki alueelta rakentamisen vuoksi kaivettavat maa-ainekset, joiden pitoisuudet ylittävät alemmat ohjearvot, tulkitaan loppusijoitettaessa pilaantuneiksi ja ne on toimitettava asianmukaiseen vastaanottopaikkaan. Tutkimusraportin s. 4 mukaan alustavan arvion perusteella tontin maaperässä arvioidaan olevan yhteensä n. 550 m3 (n. 1 100 tonnia) pilaantuneita maa-aineksia, joista 500 m3 (n. 1 000 tonnia) on alemman ohjearvotason ylittäviä maa-aineksia ja 50 m3 (n. 100 tonnia) ylemmän ohjearvotason ylittäviä. Tutkimusraportin mukaan laskelmassa ei ole huomioitu alueita, joilta ei ole tutkimustietoa (hallirakennuksen alapuolinen alue, hallin pohjoispuolinen piha-alue ja tontin länsipäässä sijaitsevan varastorakennuksen alapuolinen alue, raportin s. 5).

Entinen vuokra-alue on edellä käsitellyllä tavalla vuokralaisen/oikaisuvaatimuksen tekijän toiminnassa pilaantunut. Pilaantumisen puhdistamisesta laadittujen kustannusarvioiden mukaan entisen vuokra-alueen osalta pilaantumisen puhdistuskulut ovat tontin tutkitulta osin arvioidusti enintään 105 058 euroa. Edellä mainitussa summassa eivät ole mukana entisen vuokra-alueen tutkimaton alue eivätkä naapuritontin Akkutie 24 pilaantumisen puhdistamisesta aiheutuvat arvioidut kustannukset, jossa vuokralaisen/oikaisuvaatimuksen tekijän toiminnasta niin ikään on aiheutunut pilaantumista. Puhdistuskustannukset aiheutuvat muun muassa kunnostussuunnittelusta, kaivannon kaivuusta, lievästi ja voimakkaasti pilaantuneiden maiden ja jätteiden vastaanottokustannuksista, kuljetuskustannuksista sekä kaivannon täytöstä. Edellä todetusti, kaikki alueelta esimerkiksi rakentamisen tai rakennuksen/rakennusten purkamisen vuoksi kaivettavat maa-ainekset, joiden pitoisuudet ylittävät alemmat ohjearvot, tulkitaan loppusijoitettaessa pilaantuneiksi ja ne on toimitettava asianmukaiseen vastaanottopaikkaan. Tontilta on löytynyt maa-aineksia, joiden pitoisuudet ylittävät sekä alemmat ohjearvot että ylemmät ohjearvot. Asiassa on myös syytä huomata, että tontti on pystytty tutkimaan vain osittain alueella sijaitsevan hallin ja pienemmän rakennuksen sekä runsaan irtaimen vuoksi. Entinen vuokralainen ei ole tähän mennessä puhdistanut aluetta. Sopimusehtojen mukaisesti, mikäli vuokra-alue vuokra-aikana tapahtuneen onnettomuuden tai muun syyn vuoksi pilaantuu, vuokralainen on velvollinen viipymättä puhdistamaan alueen ja mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, vuokralainen on viimeistään vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan alueen. Vuokralaisen/ oikaisuvaatimuksen tekijän kanssa on neuvoteltu vuokra-alueen puhdistamisesta, mitä se ei kuitenkaan ole tehnyt. Alueen puhdistaminen pilaantumisesta sekä aiheuttajana että sopimusehtojen nojalla vastaavan tahon toimesta on perusteltua ja entisen vuokralaisen on puhdistettava alue.

Rakennuksen purkamisesta aiheutuvaan jätekuormaan taas on todettava, että maaperää ei voida puhdistaa kokonaan ilman alueen tyhjentämistä irtaimesta ja rakennuksen/rakennusten purkamista. Maanvuokrasopimuksen nro 21241 ehtojen (16 §) mukaan vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuuden. Vuokralainen/oikaisuvaatimuksen tekijä voi myös selvittää mahdollisuuksia myydä purkamansa rakennus tai sen osia kolmannelle tai muutoin tarjota rakennusta tai sen osia uusiokäytettäväksi. Asiassa ei voida pitää perusteltuna sitä, että maaperä jäisi puhdistamatta, koska maaperän pilaantumisen aiheuttajan rakennus sijaitsee tontilla. Edellä todetusti, kaikki alueelta esimerkiksi rakentamisen tai rakennuksen purkamisen vuoksi kaivettavat maa-ainekset, joiden pitoisuudet ylittävät alemmat ohjearvot, tulkitaan loppusijoitettaessa pilaantuneiksi ja ne on toimitettava asianmukaiseen vastaanottopaikkaan, mistä aiheutuu merkittäviä kustannuksia. Kustannuksista on laadittu edellä käsitellyt kustannusarviot. Tontilta on löytynyt maa-aineksia, joiden pitoisuudet ylittävät sekä alemmat ohjearvot että ylemmät ohjearvot. Tontti on tähän mennessä pystytty tutkimaan vain osittain alueella sijaitsevan hallin ja runsaan irtaimen vuoksi.

Oikaisuvaatimuksen tekijän rakennusluvasta esittämään on todettava, että kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on päättänyt 4.2.2021 juoksevan uhkasakon uhalla, että määräalalla sijaitseva määräaikainen teollisuusrakennus tulee purkaa 1.8.2021 mennessä, koska rakennuksella ei ole voimassa olevaa rakennuslupaa. Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen perustelujen mukaan määräaikainen rakennuslupa on mennyt umpeen 1.1.2020. Uutta rakennuslupaa ei ole haettu ja tontin määräaikainen vuokrasopimus on umpeutunut eikä rakennuksen omistaja voi hakea uutta rakennuslupaa ilman uutta vuokrasopimusta. Edelleen päätöksen mukaan tontin länsipäässä on myös luvatta paikoillaan pysytetty varastorakennus, joka niin ikään tulee purkaa. Ympäristö- ja lupajaoston 4.2.2021 tekemästä päätöksestä on valitettu Helsingin hallinto-oikeuteen.

Rakennusluvan voimassaolo on maanvuokrasopimuksen voimassaolosta täysin erillinen asia, eikä maanvuokrasopimuksen voimassaolo ole sidottu rakennusluvan voimassaoloon. Se, että tontilla sijaitsevalle rakennukselle olisi olemassa voimassa oleva rakennuslupa ei tarkoita sitä, että maanvuokrasopimuksen voimassaoloa tulisi tämän vuoksi jatkaa. Myöskään se, että tontilla olisi voimassa oleva maanvuokrasopimus ei tarkoita sitä, että tontilla sijaitseville rakennuksille tulisi myöntää rakennuslupa, jos rakennusluvan myöntämisen muut edellytykset eivät asiassa täyttyisi. Asiassa ei ole syytä uusia maanvuokrasopimusta myöskään sen vuoksi, että rakennuksia koskeva päätös on hallinto-oikeuden käsittelyssä.

Kaupunki kohtelee maanvuokralaisiaan yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti. Maanvuokralaisen toiminta tontilla vaikuttaa kuitenkin harkintaan siitä, tehdäänkö vuokralaiselle uusi vuokrauspäätös tontin uudelleen vuokraamisesta edellisen maanvuokrasopimuksen voimassaolon päätyttyä. Asiassa kaupungilla on oikeus päättää, tekeekö se uuden yksityisoikeudellisen maanvuokrasopimuksen vuokralaisen (oikaisuvaatimuksen tekijän) kanssa vai ei. Edellä käsitellyn pitkäaikaisen ympäristöarvoista piittaamattoman toiminnan, eri oikeusasteiden päätösten, maaperän pilaamisen ja sen puhdistamatta jättämisen sekä luvattoman rakennuksen/rakennusten purkamatta jättämisen vuoksi edellä esitetyt seikat kokonaisuutena huomioiden asiassa ei ole syytä tehdä päätöstä tontin uudelleen vuokraamisesta eikä uutta vuokrasopimusta Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:lle. Kuljetus ja Keräyspaperi Sydänmaa Oy:n tulee välittömästi käynnistää toimenpiteet rakennuksen/rakennusten purkamiseksi ja pilaamansa maaperän puhdistamiseksi sekä muiden sopimuksen päättymiseen liittyvien toimenpiteiden tekemiseksi.

Oikaisuvaatimuksessa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin. Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimus tulee hylätä.

Yritystontit-tiimin päällikön päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöstä tehtäessä ei ole ylitetty toimivaltaa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet yritystontit-tiimin päällikön tiedossa ja jotka antaisivat aihetta edellä mainitun päätöksen muuttamiseen.