Asemakaavan muutos nro 12894, Malmi tontti 38183/1, Malminkaari 23, Kiinteistö Oy Malminkaari 23

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Malmin aseman lähelle pääradan ja Kotinummentien sillan vierelle sijoittuvaa korttelia 38183.

Kaavaratkaisu edistää yleiskaavaan perustuvaa täydennysrakentamista ja Malmin kaupunkiuudistusta. Muutoksen taustalla ovat Malmin keskustavisio sekä alueen heikentynyt toimistotilakysyntä. Kaavaratkaisu on tehty, koska peruskorjausikäiset toimistorakennukset ovat vajaakäyttöisiä ja asemanseutua halutaan Malmin keskustavision ja Malmin keskustan suunnitteluperiaatteiden mukaisesti uudistaa.

Tavoitteena on lisätä Malmin keskustan asuntotarjontaa ja ylläpitää monipuolisia palveluita. Liikenneväylien vierelle sijoittuvassa korttelissa tulee luoda edellytykset ympäristöhäiriöiltä suojatulle elinympäristölle. Kaupunkikuvaa ja viihtyisyyttä halutaan parantaa. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty siihen, että uudisrakentaminen soveltuu keskustamaiseen rakennustapaan, lisää ratajulkisivun mielenkiintoisuutta, kohentaa jalankulkuympäristöä sekä mahdollistaa monenlaista käyttöä.

Kaavaratkaisu mahdollistaa kerrostaloasumista, tehostettua palveluasumista, liiketilaa sekä huoneistohotellin. Nykyiset toimistorakennukset voidaan purkaa ja rakentaa korkeampia uudisrakennuksia.

Kortteli on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös ympärivuorokautista palvelua tarjoavia palveluasuntoja ja palveluasumisen yksiköitä, näitä tiloja palvelevia yhteis- ja huoltotiloja sekä liiketiloja ja huoneistohotellin (AK-1). Korttelitehokkuus on e = 2,15. Rakentaminen on osoitettu nykyiseen tapaan katujen varsille ja suurimmat sallitut kerrosluvut ovat 5, 8 ja 12. Pysäköinti on pihakannen alla. Uutta asuntokerrosalaa voidaan rakentaa enintään 10 800 k-m², josta ympärivuorokautista palvelua vaativan erityisasumisen osuus on 2 400 k-m². Liiketilan vähimmäismäärä on 300 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 270 asukasta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Malmin asemanseutu tiivistyy, rakennuskanta uudistuu ja rakentaminen on korkeampaa. Ormusmäen kulttuurimaisemaan liittyvä kortteli tarjoaa viihtyisää asuinympäristöä. Toimistokerrosala vähenee, mutta tehostettu palveluasuminen, huoneistohotelli sekä maantasokerrosten liiketilat tuovat myös työpaikkoja.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista muun muassa seuraavasti:

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2020:ssa Malmi on määritelty kaupunkiuudistusalueeksi, jolla tavoitteena on sosiaalisen kestävyyden vahvistaminen. Kaupunkiuudistuksella parannetaan asukkaiden turvallisuuden tunnetta ja viihtyvyyttä sekä lisätään alueiden elinvoimaa ja houkuttelevuutta. Kaupunkiuudistuksessa tavoitteena on varmistaa edellytykset 30 % asuntokannan lisäykselle kaupunkiuudistusalueilla vuoteen 2035 mennessä niin, että samanaikaisesti alueiden asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma kehittyy kohti kaupungin hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta.

Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Malmin keskustan suunnitteluperiaatteet 1.6.2021 jatkosuunnittelun pohjaksi.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Päärata halkoo Malmin keskustamaisemaa. Kirkonkyläntien silta, asemaan liittyvä katettu kävelysilta (putki) ja Kotinummentien silta rytmittävät kaupunkitilaa radan varrella. Siltojen välisellä alueella rakennuskanta muodostaa suhteellisen tasakorkuisten rakennusten rivistön. Alueen pääasiallinen kerrosluku vaihtelee kolmen ja seitsemän välillä suurimman osan rakennuksista ollessa nelikerroksisia. Korkeimmat rakennukset sijoittuvat Kirkonkyläntien sillan molempiin päihin. Vallitsevasta kerroslukujakaumasta poikkeavat sillan itäpäähän valmistuneet 16-kerroksiset rakennukset, jotka luovat asemanseudulle uutta mittakaavaa.

Kortteli 38183 sijoittuu pääradan itäpuolelle rajoittuen Ormusmäen kallioalueeseen. Korttelissa on yksi toimistokäytössä oleva tontti. 1990 valmistunut Malmin konsulttikeskuksena tunnettu talo on neljäkerroksinen. Rakennuksessa on vajaakäyttöä ja korjausvelkaa. Pääosa pysäköintipaikoista on Ormusmäen puolelle avautuvalla pihalla. Pihalla on myös Kari Huhtamon ”Teräskonstruktio” -veistos. Malminkaaren ja Teerisuontien yhdistävä, yleisessä käytössä oleva ulkoporras sijoittuu osin tontille.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1988. Asemakaavassa kortteli on toimistorakennusten ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta (KTY). Rakennusoikeus on 5 400 k-m² vastaten tehokkuutta 1,05. Suurimmat sallitut kerrosluvut ovat III ja IV. Piha-alueelle on osoitettu auton säilytyspaikan rakennusala sekä tontin osa, jolla on kaupunkikuvallisesti arvokasta puustoa, joka on säilytettävä. Katujulkisivuille on asetettu 35 dB ääneneristävyystasoero ja asuinhuoneille on määrätty ääneneristävyystaso lentomelua vastaan.

Asemakaava on pääpiirteissään toteutettu. Pihamaalla ei ole esitetyssä laajuudessa pystytty säilyttämään puustoa.

Lähialueella on vireillä kaavamuutos myös Kirkonkyläntien sillan läheisyydessä osoitteessa Malminkaari 9.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen takia ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

OAS-vaiheessa kaavamuutoksella oli yhteinen OAS Malminkaari 9:n asemakaavamuutoksen kanssa. Kaavamuutokset jaettiin kahdeksi eri kaavaksi hankkeiden muuttuneiden suunnitteluaikataulujen vuoksi.

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat Ormusmäen kiinteän muinaisjäännöksen huomioimiseen, teräsputkiveistokseen sekä junaliikenteen mahdollisesti aiheuttamien melu-, tärinä- ja runkomeluhaittojen huomioon ottamiseen.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä rakennusten sijoittelulla, pihan suunnittelua koskevilla määräyksillä, yhteydenotolla HAM Helsingin taidemuseoon ja hankkeen ohjeistuksella koskien veistoksen siirtoa, ympäristöhäiriöistä tehdyillä selvityksillä sekä selvitysten perusteella annetuilla määräyksillä.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat lintujen elinympäristöön, autoilun edellytysten turvaamiseen ja pysäköintipaikkojen riittävyyteen sekä tietoliikennekaapeleiden huomioimiseen suunnittelussa ja rakentamisessa.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että:

Kirjallisia mielipiteitä saapui 3 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 11.1. - 9.2.2024

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin yksi muistutus. Muistutuksessa esitetyt huomautukset kohdistuivat puiden säilyttämiseen kaava-alueen ulkopuolella.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat liikennemelun torjuntaan, jätehuoltoon ja pihamaan veistoksen siirtoon.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lisäksi sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/pelastuslaitos ilmoitti, ettei lausuttavaa tässä vaiheessa ole. Pelastuslaitos ottaa kantaa paloteknisiä suunnitelmia laadittaessa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin ja määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.