Vuokraus, tontti 4010/1, Salomonkatu 15, Kamppi, Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

(L1104-25)

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Tontti 91-4-10-1 on vuokrattu liike- ja kulttuurikäyttöön Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsille ja nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.12.1997-31.12.2055.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 10667 (1999), jossa se on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (K). Asemakaavamääräysten mukaan rakennuksen Fredrikinkadun puoleiseen katutasoon tulee sijoittaa myymälä-, ravintola- ja muita asiakaspalvelutiloja koko julkisivun osuudelta. Tontin pinta-ala on 6 618 m² ja sen rakennusoikeus on 17 900 k-m².

Yleiskaavassa 2016 tontti on merkitty osittain liike- ja palvelukeskusta-alueeksi (C1) ja osittain kantakaupunkialueeksi (c2).

Tontilla sijaitsee 3-kerroksinen ja 17 987 k-m²:n suuruinen Tennispalatsi-niminen liikerakennus. Rakennus on suojeltu asemakaavassa sr-2 -merkinnällä. Kaavamääräysten mukaisesti rakennusta ei kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät katujulkisivujen tyyliä tai kadunpuoleisen vesikaton perusmuotoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Tontilla sijaitseviin maanalaisiin alueisiin liittyviä tiloja koskien on voimassa maanalaiset asemakaavat nrot 7283 ja 12290, joissa on huomioitu muun muassa Pisararadan tilavaraus.

Tontin vuokraaminen uudelleen

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsille esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2080 saakka liike-, toimisto- ja kulttuurirakennusta varten. Tontin vuokraaminen 32 vuotta ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä on erityisen perusteltua, sillä vuokrauksen tarkoituksena on mahdollistaa Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin osakekannan myynti.

Kaupunginvaltuusto vahvisti 23.9.2020 (§ 223) tontille 91-4-10-1 vuokrausperiaatteet, joiden mukaan tontti voidaan vuokrata 31.12.2080 saakka ja samalla kaupunginvaltuusto päätti lisätä osto-oikeuden maanvuokrasopimukseen. Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden tarkoituksena oli parantaa kaupungin neuvotteluasemaa Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin osakekantaa koskevassa tarjouskilpailussa.

Helsingin kaupungin kaupunginvaltuusto päätti 13.12.2023 (281 §) myydä edellä mainitun tarjouskilpailun sekä neuvottelujen pohjalta Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi koko osakekannan Niam Oy:lle. Kaupan edellytykseksi on asetettu, että maanvuokrasopimus päivitetään kaupunginvaltuuston vahvistamien vuokraus- ja myyntiperiaatteiden mukaiseksi sekä neuvoteltuja ehtoja vastaavaksi. Näin ollen tontti vuokrataan nyt uudelleen ennen osakkeiden kauppakirjan allekirjoittamista, jotta kaupan edellytykset täyttyvät.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on 662 124,38 euroa (virallisen elinkustannusindeksin vuoden 2023 pistelukujen keskiarvolla 2296).

Tontin uudeksi virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 44 068,15 euroa, joka vastaa nykyrahassa (2023:4 pisteluvulla 2289) 1 008 719,95 euroa.

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu maanvuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen vuokra-alueen markkinaehtoiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 49 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa (2023:4 pisteluvulla 2289) 1 121,61 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu kolmea puolueetonta arvioijaa käyttäen (Jones Lang LaSalle Finland Oy 12.5.2023, CBRE Finland Oy 25.2.2020, Newsec Valuation Oy 28.1.2020)

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu tontin asemakaavan 10667 mukaisen rakennusoikeuden ylittävään rakennusoikeuteen 17 987 k-m².

Tontin vuosivuokrasta peritään 80 % edellä mainittujen kaupunginvaltuuston 13.12.2020 (§ 223) päättämien vuokrausperiaatteiden mukaisesti niin kauan kun rakennus on pääosin elokuvakeskus- ja kulttuurikäytössä.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu edellä sanottujen kaupunginvaltuuston kyseiselle tontille päättämien vuokrausperiaatteiden mukaisesti.

Lisäksi esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (§ 220) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti lukuun ottamatta jo edellä esitettyä ja perusteltua tontin uudelleenvuokrausta yli viittä vuotta ennen alkuperäisen vuokra-ajan päättymistä.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunginvaltuusto on 23.9.2020 (§ 223) valtuuttanut kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun, tontit-yksikön, yritystontit -tiimin päällikön päättämään uudelleenvuokrauksesta.

Kaupunkiympäristön toimialajohtaja on 24.3.2023 (§ 12) tekemällään päätöksellä tarkistanut kaupunkiympäristön toimialan toimintasääntöä. Toimintasääntömuutoksen johdosta yritystontit-tiimin päällikön nimike on lakannut olemasta voimassa 1.4.2023 uuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun -organisaatiorakenteen astuessa voimaan ja yritystontit-tiimin päällikön vastuualueet sekä toimivalta ovat uudessa organisaatiorakenteessa siirtyneet toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö on täten toimivaltainen päättämään uudelleenvuokrauksesta.