Vuokraus, Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailu

A

Tontit-yksikön päällikkö päätti vuokrata Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailun voittajalle, Red Carpet -ryhmittymän pohjalta perustetulle Maailman kaunein sauna Oy:lle (Y-tunnus 3455306-8) Helsingin kaupungin 15. kaupunginosassa (Meilahti), osoitteessa Tamminiementie 6 ja 8 sijaitsevat, karttaliitteeseen nro 1 merkityt alueet, jotka vastaavat likimain valmisteilla olevassa asemakaavan muutoksessa nro 12769 suunnitellun korttelin nro 15646 tonttia nro 1 (noin 5 814 m²:n suuruinen alue nykyisestä kiinteistöstä 91-437-1-14) ja suunnitellun korttelin 15647 tonttia nro 1 (noin 3 029 m²:n suuruinen alue nykyisestä kiinteistöstä 91-437-1-14). Edellä mainitut yhteensä noin 8 843 m² suuruiset alueet vuokrataan majoitus-, ravintola-, näyttely- ja saunatoimintaa, kokoustilaa ja näitä tukevia palveluita varten sopimuksen allekirjoituspäivästä lukien 31.10.2054 saakka, kuitenkin enintään 30 vuodeksi liitteenä 2 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin.

(L1115-57)

B

Tontit-yksikön päällikkö päätti merkitä Helsingin kaupungin 15. kaupunginosassa (Meilahti) sijaitsevien kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuudelle sisäisin vuokrausperiaattein vuokrattujen alueiden (vuokraustunnukset Y9115-19 ja Y9115-20) päättyneiksi päätöskohdan A mukaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoituspäivästä lukien.

(Y9115-19)
(Y9115-20)

C

Tontit yksikön päällikkö päätti valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta päätöskohtien A ja B mukaiset maan-
vuokrasopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja korjauksia.

Päätöskohta A

Vuokraus perustuu Helsingin kaupunkiympäristön toimialan järjestämään Meilahden kartanon alueen konsepti- ja hintakilpailuun 3.10.2022-17.2.2023, jossa kaupunki haki avoimella kilpailulla kumppania Meilahden kartanon alueen kehittämiseksi ja rakennusten myymiseksi. Kaupunkiympäristölautakunta valitsi 21.5.2024 § 281 Red Carpet -ryhmittymän jatkoneuvottelujen perusteella kehittyneen kilpailuehdotuksen ”Meikun olohuone" kilpailun voittajaksi.

Kilpailun voittanut ehdotus toimii alueen asemakaavan, maankäytön jatkosuunnittelun sekä tulevan toteutuksen pohjana. Hyväksytyssä konseptisuunnitelmassa esitettiin Tanssipaviljonkiin boutique-hotellitoiminnan ja/tai vuokrattavien kokoustilojen sijoittamista. Kartanon päärakennus tulisi palvelemaan kahvilaravintolana sekä kokoustiloina. Entisen taidemuseon tiloihin tulisi ravintola, näyttely/monitoimitila sekä designmyymälä. Taidemuseon kattokerrokseen rakentuisi saunamaailma terasseineen. Puiston piha-alueelle esitetään taidemuseon pääsisäänkäynnin eteen sisääntuloaukiota ja länsipuolelle labyrinttiä istuskelualueeksi. Rantaan esitettiin myös laituria ja uimahuonetta. Tarkoituksena on nyt vuokrata päätösesityksen mukainen alue Red Carpet -ryhmittymän pohjalta perustetulle yhtiölle, Maailman Kaunein Sauna Oy:lle hankkeen toteuttamista varten.

Yhteensä noin 8 843 m²:n suuruiset vuokra-alueet sijaitsevat Meilahden huvila-alueen länsiosassa asemakaava-alueella, asemakaavan nro 8910 mukaisella kulttuurihistoriallisella ympäristönsuojelualueella (Sy). Vuokra-alueilla sijaitsee kolme tämän vuokrauksen yhteydessä myytävää rakennusta: Kartanon päärakennus (noin 215 k-m²), tanssipaviljonki (noin 390 k-m²) ja taidemuseorakennus (1 284 k-m²). Päärakennus ja tanssipaviljonki ovat asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr-1.

Alueella on valmisteilla kilpailuohjelman mukaisesti asemakaavan muutos nro 12769 ja vuokra-alueiden rajat perustuvat kaavaluonnoksen mukaisiin suunniteltujen tonttien 16546/1 ja 16647/1 rajoihin. Kaavoitusprosessin edetessä kaavaluonnos voi vielä muuttua ja vuokralaisen kanssa sovitaan muutoksen mukaisista vuokra-alueen rajoista erikseen asemakaavan vahvistuttua mikäli sille on tarvetta. Asemakaavan arvioidaan saavan lain voiman maaliskuussa 2025. Vuokralaisen kanssa käydyissä neuvotteluissa on sovittu maanvuokrasopimuksen erityisehdoista ja kilpailukonseptin mukaisen hankkeen toteuttamisesta.

Vuokran määrä perustuu kilpailussa saatuun vuokratarjoukseen 62 500 euroa/vuosi, joka perustuu alueelle toteutettavaan enintään 2 500 k-m²:n suuruiseen rakennusoikeuteen. Tarjouksen markkinaehtoisuus on tarkistettu ulkopuolisen asiantuntijan laatiman arviokirjan avulla (Gem Valuation Oy 8.6.2023).

Edellä mainituin perustein vuokra-alueen virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 2 678,75 euroa ja vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Maanvuokrasta peritään 0 % siihen saakka, kunnes valmisteilla oleva asemakaavan muutos nro 12769 on saanut lainvoiman.

Asemakaavan 12769 lainvoimaistumispäivästä lukien ensimmäisten 12 kuukauden ajalta maanvuokrasta peritään 40 % ja sitä seuraavien 12 kuukauden ajalta maanvuokrasta peritään 80 %. Tämän jälkeen maanvuokra peritään täysimääräisenä.

Perittävän vuokran määrässä on huomioitu sekä keskeneräisen asemakaavaamuutoksen vaikutus hankkeen toteuttamiseen että suojeltujen rakennusten huonosta kunnosta aiheutuvien kunnostustoimenpiteiden edellyttämien suunnittelu- ja rakennuslupamenettelyjen aiheuttamat viivästykset hankkeelle.

Alueiden ja niillä sijaitsevien rakennusten erityispiirteet on otettu huomioon maanvuokrasopimuksen ehdoissa. Muilta osin pitkäaikainen maanvuokrasopimus sisältää osapuolten välillä sovitut ehdot sekä soveltuvin osin liike- ja toimistoalueen maanvuokrasopimuksissa käytettävät tavanomaiset ehdot.

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimus tulee voimaan ja allekirjoitetaan samanaikaisesti rakennusten kauppakirjan kanssa.

Valtiontukiarviointi

Vuokratason markkinaperusteisuudesta on varmistuttu hankkimalla ulkopuolisen arvioitsijan arviokirja ennen tarjouskilpailun käynnistämistä. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Maailman Kaunein Sauna Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei
perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.​

Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole
valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen
käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Päätöskohta B

Päätöskohdassa A vuokrattaviksi esitetyt alueet ovat olleet osittain rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden hallinnassa kaupungin sisäisin vuokrausperiaattein. Kaupungin ulkopuolisille tahoille vuokrattaessa puheena olevia alueita koskevat kaupungin sisäiset vuokraukset Y9115-19 ja Y9115-20 päätetään ja alueet poistuvat rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden hallinnasta.

Päätöskohta C

Kaupunkiympäristölautakunta on siirtänyt 4.4.2023 § 195 tontit-yksikön päällikölle hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevan rakennetun kiinteistön yritys- tai asuintarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin vuokrasopimuksin, jos tämä samalla myy toimivaltansa rajoissa kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen vuokralaiselle.