Osakkeiden myynti, asuinhuoneisto, Kamppi, Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi

HEL 2023-010381
More recent handlings
Case 7. / 281 §

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön osakekannan myyminen

Helsinki City Council

Päätös

Kaupunginvaltuusto päätti myydä Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön (Y-tunnus 1090036-0) koko osakekannan Niam Oy:lle (Y-tunnus 2129219-6) seuraavin ehdoin:

  • Kauppahinta on kolmekymmentä miljoonaa (30 000 000) euroa.
  • Kauppahinnasta 20 % (6 miljoonaa euroa) maksetaan täytäntöönpanovaiheessa ja loput 80 % (24 miljoonaa euroa) maksetaan viivästettynä kauppahintana viimeistään kolmen vuoden kuluttua täytäntöönpanosta. Viivästetylle kauppahinnalle maksetaan 4 % vuotuista korkoa.
  • Muilta osin noudatetaan liitteenä 1 olevan kauppakirjan ja liitteenä 2 olevan vakuussopimuksen ehtoja.

Kauppakirja liitteineen allekirjoitetaan sen jälkeen, kun myyntipäätös on saanut lainvoiman.

Samalla kaupunginvaltuusto hyväksyi seuraavan toivomusponnen:

 
Kaupunginvaltuusto edellyttää selvitettävän mahdollisuutta tuoda valtuustolle vertailevaa arviota merkittävien kiinteistöjen ja niiden tonttien myynnin ja vuokraamisen pitkän tähtäimen kannattavuudesta. (Mari Holopainen)

Käsittely

Palautusehdotus

Valtuutettu Laura Korpinen ehdotti, että kaupunginvaltuusto palauttaa asian kaupunginhallitukselle uudelleen valmisteltavaksi seuraavin perusteluin:

Velaksi jäävälle kauppahinnan osalle vaaditaan pankkitakaus tai muu turvaava vakuus, tai maanvuokrasopimuksen ehtoja muutetaan siten, että vuokraoikeutta ei voida siirtää ilman vuokranantajan suostumusta.

Valtuutettu Laura Korpisen palautusehdotusta ei kannatettu, joten se raukesi.

Toivomusponnet

Valtuutettu Mari Holopainen ehdotti valtuutettu Laura Kolben kannattamana hyväksyttäväksi seuraavan toivomusponnen:

 
Kaupunginvaltuusto edellyttää selvitettävän mahdollisuutta tuoda valtuustolle vertailevaa arviota merkittävien kiinteistöjen ja niiden tonttien myynnin ja vuokraamisen pitkän tähtäimen kannattavuudesta.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaupunginhallituksen ehdotuksen.

2 äänestys

Valtuutettu Mari Holopaisen ehdottama toivomusponsi JAA, vastustus EI

JAA-ehdotus: Valtuutettu Mari Holopaisen ehdottama toivomusponsi
EI-ehdotus: Vastustaa

Jaa-äänet: 56
Hilkka Ahde, Mahad Ahmed, Outi Alanko-Kahiluoto, Pentti Arajärvi, Eva Biaudet, Silja Borgarsdottir Sandelin, Fatim Diarra, Mika Ebeling, Elisa Gebhard, Nora Grotenfelt, Tuula Haatainen, Mia Haglund, Oona Hagman, Eveliina Heinäluoma, Titta Hiltunen, Mari Holopainen, Veronika Honkasalo, Shawn Huff, Nuutti Hyttinen, Ville Jalovaara, Emma Kari, Elina Kauppila, Otso Kivekäs, Mai Kivelä, Laura Kolbe, Pia Kopra, Laura Korpinen, Minja Koskela, Minna Lindgren, Ajak Majok, Teija Makkonen, Petra Malin, Nina Miettinen, Sami Muttilainen, Björn Månsson, Tuomas Nevanlinna, Tom Packalén, Amanda Pasanen, Mikko Paunio, Terhi Peltokorpi, Marcus Rantala, Tuomas Rantanen, Nasima Razmyar, Suldaan Said Ahmed, Pekka Sauri, Anni Sinnemäki, Osmo Soininvaara, Juhani Strandén, Ilkka Taipale, Tuomas Tuomi-Nikula, Erkki Tuomioja, Thomas Wallgren, Reetta Vanhanen, Sinikka Vepsä, Sanna Vesikansa, Ozan Yanar

Ei-äänet: 1
Marko Kettunen

Tyhjä: 25
Ted Apter, Sirpa Asko-Seljavaara, Harry Bogomoloff, Maaret Castrén, Anniina Iskanius, Mikael Jungner, Atte Kaleva, Arja Karhuvaara, Sini Korpinen, Heimo Laaksonen, Seija Muurinen, Matti Niiranen, Dani Niskanen, Jenni Pajunen, Pia Pakarinen, Sanna-Leena Perunka, Risto Rautava, Wille Rydman, Sari Sarkomaa, Mirita Saxberg, Daniel Sazonov, Seida Sohrabi, Elina Valtonen, Juhana Vartiainen, Maarit Vierunen

Poissa: 3
Timo Harakka, Johanna Nuorteva, Mika Raatikainen

Kaupunginvaltuusto hyväksyi valtuutettu Mari Holopaisen ehdottaman toivomusponnen.

See table with voting results

Eriävä mielipide

Valtuutettu Laura Korpinen jätti eriävän mielipiteen, jonka perusteluina esitti seuraavaa:

Asia olisi pitänyt palauttaa valmisteluun siten, että velaksi jäävälle kauppahinnan osalle vaaditaan pankkitakaus tai muu turvaava vakuus, tai maanvuokrasopimuksen ehtoja muutetaan siten, että vuokraoikeutta ei voida siirtää ilman vuokranantajan suostumusta.

Äänestys 1

Member Political group
Ahde, Hilkka Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Ahmed, Mahad Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Alanko-Kahiluoto, Outi Vihreä valtuustoryhmä
Arajärvi, Pentti Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Biaudet, Eva Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Borgarsdottir Sandelin, Silja Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Diarra, Fatim Vihreä valtuustoryhmä
Ebeling, Mika Kristillisdemokraattien valtuustoryhmä
Gebhard, Elisa Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Grotenfelt, Nora Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Haatainen, Tuula Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Haglund, Mia Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Hagman, Oona Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Heinäluoma, Eveliina Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Hiltunen, Titta Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Holopainen, Mari Vihreä valtuustoryhmä
Honkasalo, Veronika Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Huff, Shawn Vihreä valtuustoryhmä
Hyttinen, Nuutti Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Jalovaara, Ville Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Kari, Emma Vihreä valtuustoryhmä
Kauppila, Elina Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Kivekäs, Otso Vihreä valtuustoryhmä
Kivelä, Mai Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Kolbe, Laura Keskustan valtuustoryhmä
Kopra, Pia Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Korpinen, Laura Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Koskela, Minja Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Lindgren, Minna Vihreä valtuustoryhmä
Majok, Ajak Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Makkonen, Teija Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Malin, Petra Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Miettinen, Nina Vihreä valtuustoryhmä
Muttilainen, Sami Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Månsson, Björn Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Nevanlinna, Tuomas Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Packalén, Tom Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Pasanen, Amanda Vihreä valtuustoryhmä
Paunio, Mikko Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Peltokorpi, Terhi Keskustan valtuustoryhmä
Rantala, Marcus Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä
Rantanen, Tuomas Vihreä valtuustoryhmä
Razmyar, Nasima Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Said Ahmed, Suldaan Vasemmistoliiton valtuustoryhmä
Sauri, Pekka Vihreä valtuustoryhmä
Sinnemäki, Anni Vihreä valtuustoryhmä
Soininvaara, Osmo Vihreä valtuustoryhmä
Strandén, Juhani Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Taipale, Ilkka Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Tuomi-Nikula, Tuomas Vihreä valtuustoryhmä
Tuomioja, Erkki Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Wallgren, Thomas Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Vanhanen, Reetta Vihreä valtuustoryhmä
Vepsä, Sinikka Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Vesikansa, Sanna Vihreä valtuustoryhmä
Yanar, Ozan Vihreä valtuustoryhmä
Close
Member Political group
Kettunen, Marko No council group
Close
Member Political group
Apter, Ted Kokoomuksen valtuustoryhmä
Asko-Seljavaara, Sirpa Kokoomuksen valtuustoryhmä
Bogomoloff, Harry Kokoomuksen valtuustoryhmä
Castrén, Maaret Kokoomuksen valtuustoryhmä
Iskanius, Anniina Kokoomuksen valtuustoryhmä
Jungner, Mikael Liike Nyt Helsinki
Kaleva, Atte Kokoomuksen valtuustoryhmä
Karhuvaara, Arja Kokoomuksen valtuustoryhmä
Korpinen, Sini Kokoomuksen valtuustoryhmä
Laaksonen, Heimo Kokoomuksen valtuustoryhmä
Muurinen, Seija Kokoomuksen valtuustoryhmä
Niiranen, Matti Kokoomuksen valtuustoryhmä
Niskanen, Dani Kokoomuksen valtuustoryhmä
Pajunen, Jenni Kokoomuksen valtuustoryhmä
Pakarinen, Pia Kokoomuksen valtuustoryhmä
Perunka, Sanna-Leena Liike Nyt Helsinki
Rautava, Risto Kokoomuksen valtuustoryhmä
Rydman, Wille Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Sarkomaa, Sari Kokoomuksen valtuustoryhmä
Saxberg, Mirita Kokoomuksen valtuustoryhmä
Sazonov, Daniel Kokoomuksen valtuustoryhmä
Sohrabi, Seida Kokoomuksen valtuustoryhmä
Valtonen, Elina Kokoomuksen valtuustoryhmä
Vartiainen, Juhana Kokoomuksen valtuustoryhmä
Vierunen, Maarit Kokoomuksen valtuustoryhmä
Close
Member Political group
Harakka, Timo Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä
Nuorteva, Johanna Vihreä valtuustoryhmä
Raatikainen, Mika Perussuomalaisten valtuustoryhmä
Close
By political group
Political group Ayes Noes Blank Absent
Vihreä valtuustoryhmä 17 0 0 1
Sosialidemokraattinen valtuustoryhmä 12 0 0 1
Vasemmistoliiton valtuustoryhmä 11 0 0 0
Perussuomalaisten valtuustoryhmä 7 0 1 1
Ruotsalaisen kansanpuolueen valtuustoryhmä 6 0 0 0
Keskustan valtuustoryhmä 2 0 0 0
Kristillisdemokraattien valtuustoryhmä 1 0 0 0
Kokoomuksen valtuustoryhmä 0 0 22 0
Liike Nyt Helsinki 0 0 2 0
No council group 0 1 0 0
Close

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Close

Rakennus ja sen käyttö

Tennispalatsi valmistui alun perin kaksikerroksiseksi Autopalatsiksi vuonna 1937. Funktionalistista tyyliä edustavan rakennuksen suunnitteli Helge Lundström autojen huoltorakennukseksi vuodelle 1940 anottuja Helsingin olympialaisia varten. Vuonna 1938 rakennukseen lisättiin kolmas kerros, jonka korkeisiin kaarihalleihin sijoitetut tenniskentät avattiin yleisölle. Tiloissa pelattiin myös vuoden 1952 olympialaisten koripallon alku- ja välierät. Tennispalatsissa oli alkuvuosikymmeninä paljon autoalan liiketoimintaa. Rakennus oli aikoinaan tarkoitettu tilapäiseksi ja sen purkamista suunniteltiin aika ajoin. Tennispalatsin käyttöä kulttuurikeskuksena alettiin suunnitella vuonna 1993, ja nykyisessä käytössään se on toiminut vuodesta 1999.

Tennispalatsin vuokrattava pinta-ala on 15 996 m² ja vuokrausaste on 100 %. Kaupungin suurimpana vuokralaisena rakennuksessa on Finnkino Oy liiketiloineen (10 591 m²). Finnkino Oy:n vuokrakausi on voimassa 31.3.2035 asti, jonka jälkeen vuokralaisella on 5 vuoden jatko-optio. Toisena päävuokralaisena on kaupungin sisäisellä vuokrauksella kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (5 296 m²), joka on luovuttanut tilat vastikkeetta HAM Helsingin taidemuseosäätiö sr:n museo-, näyttely- ja kulttuuritoiminnan käyttöön. Kolmantena päävuokralaisena on HAM Helsingin taidemuseosäätiö, jolle on vuokrattu museokaupan tila (109 m²). Kulttuurin- ja vapaa-ajan toimialan vuokrasopimus on voimassa määräaikaisena kesäkuun 2027 loppuun ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana, ellei sitä viimeistään kesäkuussa 2024 irtisanota päättyväksi 30.6.2025.

Kansliapäällikkö on 20.6.2023 § 108 asettanut työryhmän HAMin tilahankkeen selvittämiseksi. Työryhmän tehtävänä on tarkastella Helsingin taidemuseon eri sijoitusvaihtoehtoja sekä selvittää kaupungin tahtotila sijainnin osalta. Lisäksi työryhmän tehtävänä on selvittää rakennushankkeen toteuttamismalli, investointitaso sekä toteutusaikataulu.

Asemakaavatilanne ja rakennussuojelu

Tontilla on voimassa asemakaava nro 10667 vuodelta 1999. Tennispalatsin rakennus on kaavassa merkitty liikerakennusten korttelialueeseen (K). Asemakaavamääräysten mukaan rakennuksen Fredrikinkadun puoleiseen katutasoon tulee sijoittaa myymälä-, ravintola- ja muita asiakaspalvelutiloja koko julkisivun osuudelta.

Tennispalatsi on suojeltu sr-2 -merkinnällä. Kaavamääräysten mukaisesti rakennusta ei kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaana saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät katujulkisivujen tyyliä tai kadunpuoleisen vesikaton perusmuotoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Tontilla sijaitseviin maanalaisiin alueisiin liittyviä tiloja koskien on voimassa maanalaiset asemakaavat nro 7283 ja 12290, joissa on huomioitu muun muassa Pisararadan tilavaraus.

Kaupan kohde

Kaupan kohteena ovat Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön osakkeet numerot 1–15.274 eli yhtiön koko osakekanta. Yhtiö omistaa tontilla sijaitsevan museo- ja liikerakennuksen rakennelmineen, ainesosineen ja tarpeistoineen. Helsingin kaupunki omistaa kiinteistöosakeyhtiön. Yhtiö on velaton.

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi hallitsee Helsingin kaupungin omistamaa tonttia 91-4-10-1 maanvuokrasopimuksen nojalla. Vuokrausperiaatteiden mukaan maanvuokrausta voidaan jatkaa 31.12.2080 asti voimassa olevaksi sisältäen kiinteistöosakeyhtiön oikeuden ostaa vuokraoikeuden kohteena oleva tontti. Mikäli maanvuokralainen ostaa tontin ja rakentaa tontille uutta toimitilaa, on kaupungilla oikeus saada tontista lisäkauppahinta.

Tuotot ja kulut

Kaupunki hallitsee osakeomistuksen perusteella tiloja ja maksaa Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsille rahoitus- ja hoitovastikkeet. Finnkino Oy maksaa kaupungille pääoma- ja ylläpitovuokran sekä käyttökorvauksia sähköstä ja vedestä. HAM maksaa tilavuokraa kaupungille. Kaupungin saamat vuokratuotot osakkeenomistajana ovat yhteensä noin 4,2 miljoonaa euroa vuodessa, josta sisäisen vuokran osuus on noin 1,6 miljoonaa euroa. Hoitokulut ovat noin 2,2 miljoonaa euroa (11,63 euroa/m²/kk) vuodessa, joten nettotulo on noin 2 miljoonaa euroa vuodessa (sisäinen vuokra vähennettynä 0,4 miljoonaa euroa).

Rakennuksen kunnossapitoon liittyvistä korjauksista on tehty kaksi kuntoarviota. Seuraavan 10 vuoden kunnossapitokulujen arvioihin liittyy epävarmuuksia. Arviot vaihtelevat välillä 2,7–6,9 miljoonaa euroa. Tätä seuraavan 10 vuoden kuluiksi on arvioitu noin 3,6 miljoonaa euroa.

Tontin maanvuokra on nykyisin noin 620 000 euroa, josta sisäisen vuokran osuus on noin 270 000 euroa. Kaupunginvaltuusto päätti 23.9.2020 § 223 vahvistaa tontin 4040/1 vuokrausperiaatteet 31.12.2080 saakka ja päätti osto-oikeuden lisäämisestä maanvuokrasopimukseen. Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden mukaan ostajan kanssa tehtävän uuden maanvuokrasopimuksen vuosivuokra olisi noin 800 000 euroa. Tontin mahdollinen myyntihinta olisi noin 20 miljoonaa euroa.

Myyntiprosessi

Tarjouskilpailu

Kaupunki on valmistellut kiinteistöosakeyhtiön osakekannan myyntiä. Myynti toteuttaa kaupunginhallituksen 24.6.2019 § 485 hyväksymää Helsingin kaupungin kiinteistöpoliittista ohjelmaa sekä kaupunginhallituksen 22.6.2020 § 400 hyväksymää Helsingin kaupungin toimitilastrategiaa. Päätösten mukaan kaupunki harjoittaa aktiivista omistajapolitiikkaa luopumalla niistä tiloista, joita kaupunki ei tarvitse omassa palvelutuotannossaan ja joiden omistamiseen ei liity muita strategisia syitä tai pitkän tähtäimen palvelutarpeita.

Osakkeiden myynnin kannalta on tärkeää, että voimassa olevilla vuokrasopimuksilla on jatkuvuutta. Paremman neuvotteluaseman saavuttamiseksi maanvuokrasopimuksen muuttaminen noin 60 vuoden pituiseksi ja tontin osto-oikeuden lisääminen vuokrausperiaatteisiin on ollut tarkoituksenmukaista.

Vuonna 2020 käynnistynyt myyntiprosessi keskeytettiin vuoden 2021 maaliskuussa koronapandemian takia, jolloin pääosin elokuvateatterikäyttöön vuokratusta rakennuksesta ei uskottu saatavan parasta mahdollista hintaa. Sittemmin kiinteistömarkkinoilla on tapahtunut muita markkinatilannetta heikentäviä asioita, kuten korkojen nousu ja Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan.

Myyntiprosessi käynnistettiin uudelleen keväällä 2022 päivittämällä taloudelliset ja tekniset selvitykset ja muut myyntiaineistot sekä käynnistämällä sijoittajamarkkinointi. Myynnin ennakkomarkkinoinnin aikana 30.5.-22.6.2022 kontaktoitiin kotimaassa ja kansainvälisesti yhteensä 119 sijoittajaa, joista 42 kiinnostuneelle lähetettiin sijoitusmateriaali. Kirjallisia tarjouksia tuli 4 kappaletta tällä ensimmäisellä tarjouskierroksella. Niam Oy valittiin neuvottelukumppaniksi korkeimman indikatiivisen tarjouksen perusteella.

Tarjouskilpailun kaupallisena neuvonantajana toimi kiinteistöalan asiantuntijayhtiö Catella Property Oy.

Myyntineuvottelut

Niam Oy on tehnyt Helsingin kaupungin järjestämässä tarjouskilpailussa 25.10.2022 päivätyn indikatiivisen ostotarjouksen Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön koko osakekannasta. Niamin korkeimman indikatiivisen tarjouksen perusteella osapuolet ovat käyneet alustavia neuvotteluita kauppaehdoista.

Osapuolet ovat 15.12.2022 allekirjoittaneet Letter of Intent -aiesopimuksen, jossa on sovittu ostajan mahdollisuudesta suorittaa kaupan kohdetta koskeva ostajan ennakkotarkastus, kauppaehtojen neuvottelussa ja kauppaa koskevien asiakirjojen valmistelussa noudatettavista menettelytavoista sekä eräistä kaupan keskeisistä ehdoista. Aiesopimus ei velvoita osapuolia kaupan tekemiseen.

Aiesopimuksen ehtojen mukaan sitovan kauppakirjan allekirjoittamisen edellytyksenä on kaupan asianmukainen hyväksyminen Helsingin kaupungin päätöksentekoprosessissa.

Tietoa ostajasta

Niam Oy on perustettu vuonna 2007. Se on osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki, ja pääasiallinen toimiala on rahoitus ja luottotoiminta. Niam on yksi pohjoismaiden suurimmista kiinteistönomistajista ja sen pääkonttori sijaitsee Tukholmassa. Aluetoimistoja Niamilla on Helsingin lisäksi Kööpenhaminassa ja Oslossa. Kaupassa ostaja tulee olemaan Niamin hallinnoima rahasto. Niamin hankkeita Helsingissä ovat mm. Lyyra, Makasiiniranta, Kalasataman Horisontti ja Kauppakeskus Saari.

Kauppahinta ja vakuusjärjestelyt

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin koko osakekannan velaton kauppahinta on 30 miljoonaa euroa. Kauppa on tarkoitus toteuttaa viivästetyn kauppahinnan mallilla, jossa ostaja maksaa kauppahinnan kahdessa osassa. Ensimmäinen erä maksettaisiin kaupanteon yhteydessä, suuruudeltaan 20 % kauppahinnasta (6 miljoonaa euroa) ja loppukauppasumma 80 % (24 miljoonaa euroa) maksetaan viimeistään 3 vuoden kuluttua kaupan täytäntöönpanosta. Ostaja maksaa viivästetylle kauppahinnalle 24 miljoonaa euroa 4 % vuotuista korkoa.

Vakuutena loppukauppasummalle on kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden panttaus. Kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden panttauksesta ja järjestelyn tarkemmista ehdoista sovitaan viivästettyä kauppahintaa koskevassa vakuussopimuksessa, jolla turvataan mm. ostajan antamin sitoumuksin pantatun omaisuuden arvon säilyminen.

Kauppakirjaluonnos on liitteenä 1. Vakuussopimusluonnos on liitteenä 2.

Arviokirja ja hinnoittelu

Kauppaneuvottelujen aikana kohteesta on tilattu arviolausunto riippumattomalta kiinteistöarvioijalta (Jones Lang LaSalle Finland Oy, arvopäivä 12.5.2023). Arviolausunto on oheismateriaalissa.

Arviolausunnon perusteella voidaan todeta, että esitetty kauppahinta on kohteen sijainti ja käyttötarkoitus huomioon ottaen käyvän hintatason mukainen.

Esitetty kauppahinta vastaa laadittua arvonmääritystä kohteesta ja osakkeiden myynti toteutetaan markkinaehtoisesti. Viivästetylle kauppahinnalle maksettavaa korkotasoa on arvioitu ulkopuolisen asiantuntijan (Cushman & Wakefield, arvopäivä 7.9.2023) toimesta kauppakirjan pääkohtien, markkinatilanteen ja vastaavanlaisten kauppojen näkökulmasta ja sen on todettu olevan rahoitusehdoiltaan markkinaehtoinen. Asiantuntijalausunto on oheismateriaalissa.

Yleistä kiinteistömarkkinatilanteesta

Tarjouskilpailun käynnistyessä vuonna 2022 markkinatilanne näytti toiveikkaalta, kun koronapandemian aiheuttama epävarmuus oli väistymässä ja korkotaso oli nollan tuntumassa. Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan kuitenkin muutti markkinatilanteen nopeasti. Sodan seurauksena inflaation kiihtyminen, korkotason nousu ja rakennuskustannusten kasvu loivat kiinteistömarkkinoille epävarmuutta, joka jatkuu yhä vuonna 2023.

Sijoittajien rahoituksen saatavuus on kiristynyt, ja se on osaltaan hankaloittanut kiinteistökauppojen toteutumista. Loppuvuoden 2022 aikana useita kauppoja peruttiin tai lykättiin rahoitukseen liittyvien ongelmien tai ostajien ja myyjien eroavien hintanäkemysten takia.

Yleinen markkinatilanne ja kysynnän lasku lisää hinnoittelun epävarmuutta kiinteistömarkkinoilla edelleen vuonna 2023. Vuoden 2023 ensimmäisen vuosipuoliskon kaupankäyntivolyymi oli noin 1,4 miljardia euroa, kun se oli noin 4,4 miljardia euroa vuoden 2022 ensimmäisellä vuosipuolikkaalla.

Markkinoiden voidaan katsoa edelleen pääasiassa toimivan, mutta kiinteistömarkkinoiden toimijoiden näkemykset ja markkinailmapiiri ovat muuttuneet. Kiinteistösijoitusten hinnoittelu on laskenut läpi kiinteistösektoreiden. Yleisesti on odotettavissa, että muutokset markkinoilla tulevat jatkumaan. Jatkuva voimistunut markkinoiden epävakaisuus yhdistettynä voimakkaasti vaihtelevaan velkapääoman hintaan voi vaikuttaa olennaisesti ja suoraan kiinteistöjen hinnoitteluun, kun sijoittajien tuottovaatimustasot hakevat vakaampaa tasoa. On myös havaittu, että tarjouksia annetaan entistä suuremmalla vaihteluvälillä, jo sovituissa kaupoissa hintoja pyritään neuvottelemaan alaspäin ja kauppaprosessien läpivienti kestää pidempään. Kaikki edellä mainittu vaikuttaa markkinoiden toimintaan.

Perustelut kohteesta luopumiselle

Sijoituskohteena Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi ei kokonaisuutena arvioiden ole Helsingin kaupungille taloudellisesti perusteltu sijoitus. Kohteeseen sitoutunut pääoma on mahdollista saada käyttöön myymällä kohde. Tennispalatsi on ollut vuokrattuna pääosin ulkopuolisille käyttäjille useita vuosia. Helsingin taidemuseo HAMille pyritään puolestaan etsimään nykyaikaiselle museotoiminnalle paremmin soveltuvat tilat muualta. Tulevat korjaustarpeet vaikuttavat seuraavan 20 vuoden aikana oleellisesti kohteen nettotuottoon.

Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin osakkeiden myyminen on kaupungin edun ja strategisten tavoitteiden mukaista.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin osakekaupan valmistelun yhteydessä on arvioitu, sisältyykö kauppaan SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja. Sen määrittämiseksi, onko transaktio markkinaehtojen mukainen, transaktiota voidaan arvioida niiden ehtojen valossa, joiden perusteella vastaavat yksityiset toimijat ovat toteuttaneet vastaavanlaisia transaktioita vastaavassa tilanteessa (vertailuanalyysi). Transaktion markkinaehtojen mukaisuus voidaan määrittää myös yleisesti hyväksytyn vakiomuotoisen arviointimenetelmän perusteella. Tällaisen menetelmän on perustuttava käytettävissä oleviin objektiivisiin, todennettaviin ja luotettaviin tietoihin, joiden olisi oltava riittävän yksityiskohtaisia ja heijastettava taloudellista tilannetta sillä hetkellä, kun transaktiosta päätettiin, ottaen huomioon riskin suuruus ja tulevaisuuden odotukset (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 98, 101).

Kaupunki on hankkinut puolueettoman arvioijan arvion myynnin kohteen markkina-arvosta ja viivästetyn kauppahinnan markkinaehtoisuudesta. Niam Oy ei saa myynnistä SEUT 107(1) mukaista valtiontukea, koska kauppakirjan perusteella maksettava myyntihinta ja maksujärjestely ovat markkinaehtojen mukaiset.

Toimivalta ja täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 11 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää luovuttaa kaupungin irtainta omaisuutta, kun omaisuuden arvo ylittää 5 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa sekä kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun kauppakirjan sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Close

Kaupunginhallitus 27.11.2023 § 707

Päätös

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää myydä Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön (Y-tunnus 1090036-0) koko osakekannan Niam Oy:lle (Y-tunnus 2129219-6) seuraavin ehdoin:

  • Kauppahinta on kolmekymmentä miljoonaa (30 000 000) euroa.
  • Kauppahinnasta 20 % (6 miljoonaa euroa) maksetaan täytäntöönpanovaiheessa ja loput 80 % (24 miljoonaa euroa) maksetaan viivästettynä kauppahintana viimeistään kolmen vuoden kuluttua täytäntöönpanosta. Viivästetylle kauppahinnalle maksetaan 4 % vuotuista korkoa.
  • Muilta osin noudatetaan liitteenä 1 olevan kauppakirjan ja liitteenä 2 olevan vakuussopimuksen ehtoja.

Kauppakirja liitteineen allekirjoitetaan sen jälkeen, kun myyntipäätös on saanut lainvoiman.

Esittelijä
va. kansliapäällikkö
Tuula Saxholm
Lisätiedot

Suvi Rämö, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174

suvi.ramo@hel.fi

Kaupunkiympäristölautakunta 19.09.2023 § 474

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin (Y-tunnus 1090036-0) koko osakekannan myymistä Niam Oy:lle (Y-tunnus 2129219-6) seuraavin ehdoin:

  • Kauppahinta on kolmekymmentä miljoonaa (30 000 000) euroa.
  • Kauppahinnasta 20 % (6 milj. euroa) maksetaan täytäntöönpanovaiheessa ja loput 80 % (24 milj. euroa) maksetaan viivästettynä kauppahintana viimeistään kolmen vuoden kuluttua täytäntöönpanosta. Viivästetylle kauppahinnalle maksetaan 4 % vuotuista korkoa.

Muilta osin noudatetaan liitteenä 1 olevan kauppakirjan ja liitteenä 2 olevan vakuussopimuksen ehtoja.

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus valtuuttaa sekä kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun kauppakirjan sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Kauppakirja liitteineen allekirjoitetaan sen jälkeen, kun myyntipäätös on saanut lainvoiman.

Käsittely

Asian aikana kuultavina olivat tiimipäällikkö Ilkka Aaltonen ja projektipäällikkö Anu Hämäläinen. Asiantuntijat poistuivat kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

12.09.2023 Pöydälle

Esittelijä
kaupunkiympäristön toimialajohtaja
Ville Lehmuskoski
Lisätiedot

Ilkka Aaltonen, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 36441

ilkka.aaltonen@hel.fi

Anu Hämäläinen, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 37396

anu.hamalainen@hel.fi
Close

This decision was published on 19.12.2023

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus
  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianomainen)
  • kunnan jäsen.
Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
  • päätös on muuten lainvastainen.

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:

Sähköpostiosoite:    
helsinki.hao@oikeus.fi
Postiosoite:
Radanrakentajantie 5
 
00520 HELSINKI
Faksinumero:
029 56 42079
Käyntiosoite:
Radanrakentajantie 5
Puhelinnumero:
029 56 42000

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

  1. päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
  2. miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
  3. vaatimusten perustelut;
  4. mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

  1. valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
  2. selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
  3. asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Markkinaoikeuden ensimmäisenä asteena käsittelemässä asiassa maksu peritään riippumatta asian lopputuloksesta.

Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Sähköpostiosoite:
helsinki.kirjaamo@hel.fi
Postiosoite:
PL 10
 
00099 HELSINGIN KAUPUNKI
Käyntiosoite:
Pohjoisesplanadi 11-13
Puhelinnumero:
09 310 13700

Kirjaamon aukioloaika on 1.1.2024 lähtien, maanantaista perjantaihin klo 08.15–15.00.

Kirjaamon aukioloaika on 31.12.2023 saakka, maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Close

Presenter information

Kaupunginhallitus

Ask for more info

Suvi Rämö, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174

suvi.ramo@hel.fi

Attachments

1. KOY Helsingin Tennispalatsi kauppakirjaluonnos
The attachment will not be published on the internet.
2. Viivästettyä kauppahintaa koskeva vakuussopimusluonnos
The attachment will not be published on the internet.

The decision documents refer to appendices that are not available online. The City of Helsinki does not publish any appendices that contain confidential information, information that could compromise the protection of privacy or documents that cannot be made available in an electronic format due to technical reasons. (Act on the Openness of Government Activities 621/1999, Information Society Code 917/2014, Data Protection Act 1050/2018, Act on the Processing of Personal Data in Social and Health Care 703/2023,  Act on Public Procurement and Concession Contracts 1397/2016). You can also request decision documents from the City of Helsinki Registrar's Office.