Vuokrausperiaatteet, Lääkärinkatu 8, Laakson yhteissairaala, tontti 18626/6, 18626/7, 18626/8, 18626/9, 18626/10, Laakso
V 10.4.2024, Vuokrausperiaatteiden määrittäminen eräille tonteille Laakson yhteissairaala -hanketta varten (Laakso, tontit 18626/6–10)
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto vahvistaa Laaksossa sijaitseville asemakaavan nro 12681 ja tonttijaon nro 13890 mukaisille tonteille 18626/6–10 seuraavat vuokrausperiaatteet:
- YS-tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 21,64 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- YS/s-tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 19,47 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- Laakson yhteissairaalaa palveleva asemakaavan nro 12681 mukainen maanalainen pysäköintialue voidaan vuokrata kokonaisuudessaan nimellisellä 1 euron kertakorvauksella, sillä pysäköintialueen hinnan katsotaan vakiintuneesti sisältyvän pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden hintaan
- tontit ja maanalainen alue voidaan vuokrata enintään 31.12.2093 saakka toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta alkaen
- vuokraa peritään tonteille toteutettavasta kerrosalasta
- edellä mainituin perustein määriteltävää maanvuokraa voidaan alentaa tontin 18626/6 osalta Auroranportilta tontille johtavan ajotunnelin toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten vuoksi edellyttäen, että maanvuokra on edelleen markkinaehtoisella tasolla
- muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen ehtoja sekä toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämiä lisäehtoja.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Hanke
Laakson yhteissairaala -hankkeessa tontit 18626/6–10 on tarkoitus luovuttaa pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla Kiinteistöosakeyhtiö Laakson yhteissairaalalle, joka on Helsingin kaupungin ja HUSin yhdessä omistama kiinteistöosakeyhtiö.
Hankkeessa tontille 6 toteutetaan uuden yhteissairaalan päärakennus (66 906 k-m²) ja tontilla 10 sijaitsevat rakennukset (yhteensä 24 650 k-m²) peruskorjataan. Lisäksi tontille on osoitettu lisärakennusoikeutta 12 000 k-m² uudisrakentamista varten. Hanke toteutetaan vaiheittain vuosina 2022–2030. Hankkeessa toteutetaan tilat HUSin ja Helsingin psykiatriselle sairaalahoidolle sekä noin puolelle Helsingin sairaalan tarvitsemista sairaansijoista. Lisäksi hankkeessa toteutetaan tilat HUSin vaativalle neurologiselle kuntoutukselle sekä näitä tukeville poliklinikkatoiminnoille, tukipalveluille, opetukselle, tutkimukselle ja hallinnolle. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Laakson yhteissairaalan hankesuunnitelman 10.6.2020, 157 §.
Vuokrausperiaatteiden vahvistamisella mahdollistetaan hankkeen sujuva eteneminen, kun jatkossa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö voi tehdä vuokraukset viranhaltijapäätöksinä.
Kaava- ja tonttitiedot
Tontit 18626/6, 7 ja 8 on asemakaavassa nro 12681 osoitettu terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelurakennusten korttelialueeksi (YS), jolle saa lisäksi sijoittaa terveysalan tutkimus-, opetus- ja liiketoimintaa palvelevia tiloja sekä pysäköintilaitoksen. Rakennusten alimpiin kerroksiin saa lisäksi sijoittaa muita liike- ja palvelutiloja.
Tontin 18626/6 pinta-ala on 43 382 m² ja rakennusoikeus 121 000 k-m².
Tontin 18626/7 pinta-ala on 9 066 m² ja rakennusoikeus 29 500 k-m². Tontti on tällä hetkellä vuokrattu Invalidiliitto ry:lle 31.5.2029 päättyvällä maanvuokrasopimuksella.
Tontin 18626/8 pinta-ala on 7 510 m² ja rakennusoikeus 10 500 k-m². Tontti on tällä hetkellä vuokrattu Koy Neurotalolle 31.5.2029 päättyvällä maanvuokrasopimuksella.
Tontit 18626/9 ja 10 on samaisessa asemakaavassa osoitettu terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelurakennusten korttelialueeksi (YS/s), joka on kaupunkikuvallisesti, rakennustaiteellisesti, puistohistoriallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas. Korttelialueelle saa lisäksi sijoittaa terveysalan tutkimus-, opetus- ja liiketoimintaa palvelevia tiloja sekä päivänkodin ja pysäköintilaitoksen.
Tontin 18626/9 pinta-ala on 3 112 m² ja rakennusoikeus 2 330 k-m².
Tontin 18626/10 pinta-ala on 30 895 m² ja rakennusoikeus 34 320 k-m².
Tonteilla sijaitsee nykyisiä Laakson sairaalan rakennuksia.
Tontit on Helsingin yleiskaavassa 2016 osoitettu kantakaupungin (C2) –alueeksi.
Varaustilanne
Tontteja ei ole varattu, sillä kyseessä on kaupungin yhteishanke HUSin kanssa.
Tonttien vuokrausperiaatteet
Tonttien vuokran määräytyminen ja vuokra-aika
YS-tonttien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 21,64 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa.
Nykyrahassa vuokran perusteena olisi siten pääoma-arvo 500 euroa/k-m², ja vuosivuokraksi viiden prosentin tuottotavoitteella muodostuisi esimerkiksi tontin 18626/6 osalta 66 906 k-m²:n toteutettavalla rakennusoikeudella tällä hetkellä 1 672 985,82 euroa.
Lisäksi YS/s-tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 19,47 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa.
Nykyrahassa vuokran perusteena olisi siten pääoma-arvo 450 euroa/k-m², ja vuosivuokraksi viiden prosentin tuottotavoitteella muodostuisi esimerkiksi tontin 18626/10 osalta 34 320 k-m²:n kaavan mukaisella rakennusoikeudella tällä hetkellä 772 117,12 euroa.
Vuokrat tarkistetaan vuokraushetken elinkustannusindeksin mukaisiksi.
Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec Valuation Oy 23.2.2022). Arviolausunto on oheismateriaalissa.
Tontit ja maanalainen alue voidaan vuokrata enintään 31.12.2093 saakka toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta alkaen.
Maanalaisen pysäköintialueen vuokran määräytyminen
Laakson yhteissairaalaa palveleva maanalainen pysäköintialue voidaan vuokrata nimellistä 1 euron kertakorvausta vastaan.
Vakiintuneen käytännön mukaisesti pysäköintitilat sisältyvät tonttia vuokrattaessa pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden hintaan, eikä niistä peritä erillistä vuokraa. Tässä tapauksessa pysäköintitilat kuitenkin sijaitsevat usean tontin alapuolella, joten niiden sisällyttäminen yhden tontin vuokrasopimukseen johtaisi tilanteeseen, jossa pysäköintitilat sijaitsevat laajemmalla alueella kuin vuokrattava tontti. Tästä syystä maanalaisista pysäköintitiloista on tarkoituksenmukaista laatia itsenäinen maanvuokrasopimus nimellisellä vuokralla edellä mainittu huomioon ottaen.
Auroranportin ajotunnelin kustannusten huomioon ottaminen
Tontin 18626/6 pitkäaikaisessa vuokrauksessa voidaan ottaa huomioon Auroranportilta tontille johtavan ajoyhteystunnelin rakentamiskustannuksia alentamalla tontista perittävää maanvuokraa toteutuneita kustannuksia vastaavasti.
Ajotunnelin rakentaminen tontille johtuu kaupungin laatimasta asemakaavasta, joka ei mahdollista tarvittavan laajuista maanpäällistä ajoyhteyttä suoraan kadulta tontille, ja tunnelin rakentamisesta aiheutuu hankkeelle huomattavia kustannuksia. Hanke on teettänyt kustannuksista laskelman, jonka mukaan tunnelin toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset ovat yhteensä 21 344 741 euroa. Kustannukset vähennetään maanvuokrasta myöhemmin tarkemmin sovittavalla tavalla esimerkiksi siten, että maanvuokrasta myönnetään prosentuaalinen alennus vuokrakaudeksi.
Toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.
Kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut vuokrausperiaatteet, on kaupunkiympäristön toimialan toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päälliköllä hallintosäännön (16 luku 1 § 2 momentti 2 kohta) sekä kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen (4.4.2023 § 194) perusteella oikeus päättää tonttien vuokraamisesta.
Kaupunkiympäristölautakunta 27.02.2024 § 121
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että Laaksossa sijaitseville asemakaavan nro 12681 ja tonttijaon nro 13890 mukaisille tonteille 18626/6-10 vahvistetaan seuraavat vuokrausperiaatteet:
- YS-tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 21,64 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- YS/s-tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 19,47 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- Laakson yhteissairaalaa palveleva asemakaavan nro 12681 mukainen maanalainen pysäköintialue voidaan vuokrata kokonaisuudessaan nimellisellä 1 euron kertakorvauksella, sillä pysäköintialueen hinnan katsotaan vakiintuneesti sisältyvän pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden hintaan
- tontit ja maanalainen alue voidaan vuokrata enintään 31.12.2093 saakka toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta alkaen
- vuokraa peritään tonteille toteutettavasta kerrosalasta
- edellä mainituin perustein määriteltävää maanvuokraa voidaan alentaa tontin 18626/6 osalta Auroranportilta tontille johtavan ajotunnelin toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten vuoksi edellyttäen, että maanvuokra on edelleen markkinaehtoisella tasolla
- muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen ehtoja sekä toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämiä lisäehtoja.
L2118-10
Esittelijä
Lisätiedot
Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 74013
This decision was published on 03.04.2024
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Presenter information
Ask for more info
Suvi Rämö, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174