Vuokraus, tontti 45199/2, Laippatie 1, Roihupelto, Vartiokylä, Broman Yhtiöt Oy

A

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

B

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

(L1145-66)

Tonttia, sopimuksen irtisanomista ja vuokrausta koskevat tiedot

Tontti 45199/2 on tähän saakka ollut vuokrattuna kahdella erillisellä maanvuokrasopimuksella Kiinteistö Oy Helsingin Putkitie 3:lle, joka on Broman Yhtiöt Oy:n tytäryhtiö. Noin 4 979 m²:n suuruinen osa tontista on ollut vuokrattuna Broman Yhtiöt Oy:n viereisille tonteille 45199/3 ja 45199/4 toteuttamien liikerakennusten pysäköintialueeksi 15.11.2045 saakka ja loppuosa tontista, noin 2 035 m², on ollut vuokrattuna tilapäiseksi pysäköintialueeksi toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella.

Kiinteistö Oy Helsingin Putkitie 3:n kanssa on sovittu edellä mainittujen maanvuokrasopimusten päättämisestä 31.12.2023, jotta tontti on mahdollista vuokrata sen emoyhtiölle, Broman Yhtiöt Oy:lle, täydennysrakentamista varten. Samalla on sovittu, että tontti 45199/2 luovutetaan Broman Yhtiöt Oy:lle ns. rakennettuna kiinteistönä siten, että päätöskohdan A sopimusten mukaiset maaperän pilaantumista, puhdistamista sekä jätteitä koskevat vastuut siirretään uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen myötä Broman Yhtiöt Oy:lle. Lisäksi uusi vuokralainen ottaa vastatakseen vuokra-alueeseen kohdistuvan rakentamisen edellyttämät purkutyöt sekä jätteiden poistamisen.

Tontilla on voimassa asemakaavan muutos nro 11682, jossa se on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). 23.10.2017 hyväksytyn tonttijaon nro 13026 mukainen rakennusoikeus on 13 325 k-m². Sijainti-, asemakaava- ja tonttijakokartat ovat esityksen liitteenä 4.

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu toimitila-alueeksi.

Tontilla sijaitsee pysäköintialue, jonka käytöstä on sovittu korttelin tonttien välisellä rasitesopimuksella.

Huomioon ottaen edellä sanotut jo toteutetut liikerakennukset ja niiden tarvitsemat pysäköintijärjestelyt, asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden toteuttaminen ei ole mahdollista tulevina vuosikymmenistä.

Kaupunki ja Broman Yhtiöt oy ovat neuvotelleet vuokrattavan tontin täydennysrakentamisesta, jolla nykyisille jo toteutetuille liikerakennuksille ja niiden tarvitsemalle pysäköinnille jäisi vielä riittävät toimintaedellytykset.

Vuokralaisen on tarkoitus toteuttaa nyt vuokrattavan tontin eteläosaan noin 3 000 k-m²:n suuruinen liikerakennus ja muu osa tontista säilyy edelleen pysäköintialueena.

Tontin vuokraaminen

Broman Yhtiöt Oy:lle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2051 saakka liiketarkoitukseen ja pysäköintialuetta varten.

Kaupunkiympäristölautakunta on 15.2.2022 (§ 98 ) vahvistanut tontille vuokrausperiaatteet, minkä mukaan po. tontti voidaan vuokrata Broman Yhtiöt Oy:lle liiketarkoitukseen enintään 31.12.2051 saakka.

Tontin vuokra

Tontin virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 3 212,75 euroa, joka vastaa nykyrahassa (2023:10 pisteluvulla 2318) noin 74 425,89 euroa.

Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Vuosivuokra liikerakennusoikeuden osalta perustuu tontin markkinaehtoiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 17,07 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa (2023:10 pisteluvulla 2318) noin 395 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arviojaa käyttäen(GEM Valuation Oy 5.10.2021) .

Tontilla olevan pysäköintialueen osalta vuosivuokra perustuu virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 2,62 euroa/m², joka vastaa nykyrahassa (2023:10 pisteluvulla 2318) noin 61 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin tuottoon.

Lisäksi liikerakennusoikeuden osalta esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan alittavaan 3 000 k-m²:n toteutettavaan rakennusoikeuteen ja pysäköintialueen osalta po. käyttötarkoitukseen toteutetun noin 4 979 m²:n suuruisen alueen pinta-alaan.

Edellä sanotuilla yksikköhinnoilla tontin vuosivuokraksi muodostuu noin 74 425,89 euroa (3 000 k-m² x 17,07 euroa/k-m² x 23,18 x 0,05 + 4 979 m² x 2,62 euroa/m² x 23,18 x 0,05) .

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu edellä sanottujen lautakunnan alueelle päättämien vuokrausperiaatteiden mukaisesti.

Lisäksi esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (§ 220) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Uuden maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokrattavan tontin uuteen maanvuokrasopimuksen 29 § ja 30 §:ään esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan vuokralainen hyväksyy, että vuokrattavaa aluetta koskevien, vuokrauksen yhteydessä päätettävien maanvuokrasopimusten (nrot 24085 ja 24155) mukaiset maaperän pilaantumista, puhdistamista sekä jätteitä koskevat vastuut siirretään vuokralaiselle ja että se vastaa vuokra-alueeseen kohdistuvan rakentamisen edellyttämien purkutoimenpiteiden toteuttamisesta ja jätteiden poistamisesta.

Muuten vuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Allekirjoittaminen

Kaupunkiympäristölautakunta on 15.2.2022 (§ 98) edellyttänyt , että maanvuokrasopimus allekirjoitetaan viimeistään 31.12.2023. Kaupungista johtuvista syistä (mm. henkilöstömuutokset) sopimusvalmistelut ovat kuitenkin viivästyneet huomattavasti siten, että vuokrauksesta on mahdollista päättää ennen vuoden loppua, mutta kuntalain 138 §:n mukaisen oikaisuvaatimusajan ja tontit-yksikön sopimusten täytäntöönpanon ruuhkautumisen huomioiden, ei sopimusta ole todennäköisesti saada allekirjoitettua määräajassa. Koska viivästyminen johtuu kaupungista, allekirjoittamiselle asetettua määräaikaa siirretään yhdellä kuukaudella siten, että sopimus tulee allekirjoittaa viimeistään 31.1.2024.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa enintään yhden vuoden irtisanomisaika.

Kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt 15.2.2022 (§ 98) oikeuttaa yritystontit-tiimin päällikön vuokraamaan tämän esityksen mukaisen tontin päättämästään ajankohdasta tavanomaisin ehdoin ja mahdollisin lisäehdoin.

Kaupunkiympäristön toimialajohtaja on 24.3.2023 (12 §) tekemällään päätöksellä tarkistanut kaupunkiympäristön toimialan toimintasääntöä. Toimintasääntömuutoksen johdosta yritystontit-tiimin päällikön nimike on lakannut olemasta voimassa 1.4.2023 uuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun -organisaatiorakenteen astuessa voimaan ja yritystontit-tiimin päällikön vastuualueet sekä toimivalta ovat uudessa organisaatiorakenteessa siirtyneet toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle. Näin ollen toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö on toimivaltainen päättämään vuokrauksesta.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1-9 kohtien mukaista toimivaltaansa päättää toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle, asuntotontit-tiimin päällikölle sekä toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle. Näin ollen toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö on toimivaltainen päättämään sopimuksen allekirjoitushetken siirtämisestä yhdellä kuukaudella.