Vuokraus, tontti 52004/2 ja 52006/1, Vasikkasaari, Suomenlinna, MajaMaja Oy

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

- Vuokrata MajaMaja Oy:lle (y-tunnus 2909687-8) perustettavan yhtiön lukuun ekomajahankkeen rakennusluvan hakemista varten Helsingin 52. kaupunginosassa (Suomenlinna, Vasikkasaari) sijaitsevat RM-tontit 52004/2 (pinta-ala 1334 m² ja rakennusoikeus 350 k-m²) ja 52006/1 (pinta-ala 581 m² ja rakennusoikeus 140 k-m²) 1.4.2024 – 31.12.2024, kauintaan kuitenkin siihen saakka, kunnes hankkeen pitkäaikainen vuokraus on mahdollista.

- Kokonaisvuokra on 2 394,08 euroa, sen eräpäivä on 1.6.2024 ja sitä ei osittain palauteta, jos vuokralaiselle myönnetään rakennuslupa ennen vuokra-ajan päättymistä.

- Vuokralainen on tietoinen, että kaupunki suunnittelee Vasikkasaareen kunnallista vesi- ja viemäriverkostoa ja että kaupungin tavoitteena on saada liitettyä Vasikkasaaressa oleva rakennuskanta em. verkostoon sen valmistuttua.

- Vuokralaisen on liityttävä kustannuksellaan mahdollisesti myöhemmin Vasikkasaaren toteutettavaan kunnallistekniikkaan, mikäli vesihuollon asianmukainen toteuttaminen tontilla ei muutoin ole mahdollista ottaen huomioon toiminnan luonne.

- Vuokralaisen tulee yhteistyössä kaupungin kanssa selvittää mahdollisuutta toteuttaa vuokra-alueelle porakaivo kunnallistekniikan puuttuessa Vasikkasaaresta sopimuksentekohetkellä. Tarkemmat ehdot mahdollisesta porakaivosta tullaan ottamaan tontista myöhemmin tehtävään pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen.

- Vuokralaisen tulee yhteistyössä kaupungin kanssa selvittää mahdollisuutta saada käyttöoikeus johonkin Vasikkasaaressa jo sijaitsevista laitureista (3 kpl). Tarkemmat ehdot laiturista tullaan ottamaan tontista myöhemmin tehtävään pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen.

- Vuokralaisen on suunniteltava ekomajahanke siten, että mökkien on oltava pääosin kaupunkilaisten ja matkailijoiden varattavissa lyhytaikaiseen majoituspalvelukäyttöön yleisen varausjärjestelmän kautta seuraavan ehdon mukaisesti:

-Vuokra-alueella olevia mökkejä saa käyttää mökkien hoidolle (mukaan lukien palvelutoiminnan järjestäminen) välttämättömälle henkilökunnalle.

- Vuokralaisella ei ole oikeutta käyttää vuokra-aikana vuokra-aluetta rakentamisen aloittamiseen, ellei kirjallisesti toisin sovita.

- Vasikkasaaressa on tehty alueellisia maaperän ja sedimentin pilaantuneisuustutkimuksia (Vasikkasaari, Pilaantuneen maaperän kunnostussuunnitelma, FCG Finnish Consuting Group Oy, 26.3.2020), joissa todettiin saaren aiemmasta käytöstä johtuvaa pistemäistä pilaantuneisuutta. Alueen toimintahistoriaselvityksessä todettiin, ettei vuokra-alueella ole aiemmin harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, joten vuokra-aluetta ei ole tutkittu.

Vasikkasaari on merkitty valtakunnalliseen maaperän tilan tietojärjestelmään. Järjestelmän kohderaportti (3.2.2021) on tämän vuokrasopimuksen liitteenä. Raportin mukaan alue on arvioitava tai puhdistettava.

Mikäli vuokra-alueella ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, vuokralainen on velvollinen välittömästi ottamaan yhteyttä vuokranantajaan (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu, Piia Häkkinen, puhelin 09 310 27274). Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset, mikäli korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista on sovittu vuokranantajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä tai kustannuksia ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena.

Vuokranantaja ei vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä, eikä viivästyksestä johtuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä on voimassa siihen asti, kun kaikki vuokra-alueelle rakennettavat rakennukset ovat asemakaavan nro 10600 ja tämän vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisesti ensimmäisen kerran viranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi, kuitenkin enintään viisi vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus ei koske vuokralaisen tai vuokralaisen lukuun toimineen toiminnasta ennen vuokrasuhteen alkamista aiheutunutta pilaantumista. Edellä mainittu ei myöskään koske vuokra-aikana aiheutunutta pilaantumista riippumatta sen aiheuttajasta.

- Mahdollisista maaperätutkimusten suorittamisesta sovitaan erikseen.

- Vuokranantajalla on oikeus vuokra-aikana käyttää vuokra-aluetta itse ja vuokrata sitä kolmannelle.

- Vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, kustannuksista eikä vastaavista, jos vuokra-aluetta ei voida myöhemmin pitkäaikaisesti vuokrata hankkeelle, vuokraus viivästyy tai sen vuokrausehdoista ei päästä sopimukseen.

L1152-3

Hakija ja Hanke

MajaMaja Oy pyytää, että sille vuokrataan perustettavan yhtiön lukuun päätösesityksen mukainen vuokra-alue lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten.

Hakija harjoittaa ekologisen lomamaja-konseptin kehitystoimintaa ja majoitustoimintaa. Hakija on perustettu vuonna 2018, sen liikevaihto oli vuonna 2023 181 000 euroa ja se työllistää Helsingissä kolme henkilöä (ja muualla yhden henkilön). Hakijan kotipaikka on Helsingissä.

Hakijan tarkoituksena on rakentaa po. tonteille noin asemakaavan osoittaman 350 k-m²:n ja 140 k-m²:n rakennusoikeuksien suuruinen ekomajahanke. Hanke sisältää nyt vuokrattavien alueiden osalta arviolta 15 - 17 ekomajan (à noin 40m2) tiiviin kyläkokonaisuuden .

Hakija haluaa hakea hankkeelle ensiksi rakennusluvan lyhytaikaisen vuokrauksen aikana. Pitkäaikainen vuokraus on tarkoitus tehdä heti rakennusluvan myöntämisen jälkeen.

Kaava- ja kiinteistötiedot

Tontit on asemakaavassa nro 10600 (9.3.2001) osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi. Alueelle saa rakentaa joko erillisiä tai useamman asunnon lomamajoja. Alueen rakennusten kerrosala saa olla enintään 70 k-m². Alueelle saa rakentaa numeroin ilmaistun kerrosalan lisäksi tarpeellisissa määrin alueen omaa toimintaa palvelevia huolto- ja varastotiloja. Korttelialueet on aidattava virkistysalueita vastaan puisella tai luonnonkivistä tehdyllä, enintään 1,5 metriä korkealla aidalla.

Tontin 52004/2 pinta-ala on 1334 m² ja rakennusoikeus 350 k-m².

Tontin 52006/1 pinta-ala on 581 m² ja rakennusoikeus 140 k-m².

Tontit on yleiskaavassa (2016) osoitettu merellisen virkistyksen ja matkailun alueeksi.

Sijainti- ja asemakaavakartta ovat esityksen liitteessä nro 1.

Tontin vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään vuokra-alueen lyhytaikaista vuokraamista rakennusluvan hakemista varten päätösehdotuksen mukaisesti.

Vuokra-alueen vuokraaminen hakijalle perustuu vuonna 2019 järjestettyyn Vasikkasaaren matkailutonttihakuun, johon hakija osallistui. Ehdotuksia tuli kolme, joista hakijan ehdotus todettiin toteuttamiskelpoisimmaksi.

Hakijan edellä esitelty toiminta ja hanke soveltuvat hyvin kyseiselle vuokra-alueelle. Hanke toteutuessaan edistää myös Vasikkasaaren rakentamista ja kehittämistä ja on kaupungin yritys- ja elinkeinopolitiikan mukainen.

Lisäksi yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Vuokra-aika ja vuokran määrä

Vuokra-aika on yhdeksän kuukautta siten kuin päätösesityksestä ilmenee.

Esitettävä lyhytaikainen vuokraus perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen yksikköhintaan 25,25 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 586 euroa/k-m² (ind. 01/24, 2322). Vuokrataso on pyritty arvioimaan markkinaehtoisesti ja määritetty siten, että se on puolet mantereella sijaitsevien vastaavien kohteiden, esim. Vuorilahdenniemi HEL 2020-765, L1149-15, yksikköhinnasta.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus tullaan varmistamaan puolueetonta arvioijaa käyttäen ja pitkäaikaisen vuokrauksen yhteydessä vuokran määrää tullaan tarvittaessa tarkistamaan perustuen hankittavaan arviokirjaan.

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen 490 k-m²:n rakennusoikeuteen ja kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon sekä kaupunkiympäristötoimialan vakiintuneeseen käytäntöön, jonka mukaan vuokra-alue voidaan vuokrata kuudeksi kuukaudeksi kahden kuukauden vuokraa vastaavalla vuokralla edellyttäen, että vuokralaisella ei ole vuokra-aikana oikeutta käyttää vuokraa-aluetta eikä aloittaa sillä rakennustöitä erikseen sovittavia maaperätutkimuksia lukuun ottamatta.

Päätösesityksen mukaiseksi kokonaisvuokraksi näin ollen muodostuu 2 394,10 euroa (490 k-m² x 25,25 euroa/k-m² x 0,05 x ind. 23,22 / 12 kk x 2 kk).

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen ja vuokrauksen ehdot

Esitettävä tontin vuokraus on kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Esitettävään vuokraukseen otetaan erikoisehdot koskien kunnallistekniikkaa, laituria ja suunniteltujen mökkien käyttöä.

Vuokraukseen esitettävät ehdot ovat muuten kaupunkiympäristötoimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelukokonaisuuden tavanomaisen käytännön mukaisia.

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen ja vuokrauksen ehdot

Esitettävä tontin vuokraus on kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Esitettävään vuokraukseen otetaan erikoisehdot koskien kunnallistekniikkaa, laituria ja suunniteltujen mökkien käyttöä.

Vuokraukseen esitettävät ehdot ovat muuten kaupunkiympäristötoimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelukokonaisuuden tavanomaisen käytännön mukaisia.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.