Vuokraus, tontti,10644/1, Aallonhalkoja 2, Sörnäinen, Sompasaari, Ms Maria Sun Of A Beach Oy

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

(L1110-43)

Hakija ja hanke

Ms Maria Sun Of a Beach Oy (jatkossa hakija) pyytää, että sille vuokrataan pitkäaikaisesti Sörnäisten Sompasaaresta liiketontti 10644/1 M/s Maria -nimisen ravintolalaivan sijoittamiseksi tontille ravintolatoimintaa varten.

Hakija harjoittaa ravintolatoimintaa. Hakija on perustettu vuonna 2016, sen liikevaihto oli viime vuonna 191 000 euroa.

Ravintolalaiva M/s Maria on siirtynyt vuonna 2021 Hakaniemenrannasta alueen uudistamisen vuoksi tilapäisellä vuokrasopimuksella Sompasaaren laituriin. Hakijan tarkoituksena on nyt siirtää laiva sekä sen kelluva terassi pysyvästi Sompasaaren itäpuolelle. M/s Maria on valmistettu 1950 Hollannissa ja sen pituus on 37 m. Laivan kerrosala on 280 k-m² ja sen terassi on noin 60 m². Asiakaspaikkoja on yhteensä 255 kappaletta.

Havainnekuva aluksesta on esityksen liitteenä nro 2.

Kaava ja tonttitiedot

Tontti on asemakaavassa nro 12200 osoitettu vesialueella sijaitsevaksi korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa liike-, toimisto- ja ravintolalaivoja ja niitä palvelevia rakenteita (WL/K-1).

Tontin pinta-ala on 1 270 m² ja sille ei ole osoitettu rakennusoikeutta. Tontti on yleiskaavassa 2016 osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2).

Tontille ei saa sijoittaa asumista.

Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat esityksen liitteinä nro 3-4.

Tontin vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään tontin vuokraamista päätösehdotuksen mukaisesti.

Tontin vuokraaminen hakijalle perustuu tontista järjestettyyn

Vuokra-alueen vuokraaminen hakijalle perustuu Sompasaaren laivatonteista järjestettyyn ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyyn, jossa hakija esitti tontille toteuttamiskelpoisen esityksen alueella jo aiemmin olleen ravintolalaivan ja sen kelluvan terassin siirtämisestä Sompasaaren laiturista Sompasaaren itäpuolen laivatontille 10644/1. Menettelyssä ei saapunut muita hakemuksia ennen annetun määräajan päättymistä. Hakemus on käsitelty hakumenettelyn ehtojen mukaisesti Kalasataman aluetyöryhmässä ja se puoltaa tontin vuokraamista hankkeelle.

Lisäksi yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Tontin vuokra-aika

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksessä tontti 31.12.2054 saakka M/s Maria nimisen ravintolalaivan sijoittamiseksi tontille ravintolatoimintaa varten.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille.

Tontin vuokraaminen kyseiseksi ajaksi ja käyttötarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liike-, toimisto- ja ravintolalaivoille ja yleiskaavassa osoitettu kantakaupunkialueeksi ja asemakaavoitus puoltaa tontin vuokraamista.

Tontin vuokra

Tontin virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 526,54 euroa, joka vastaa nykyrahassa (2024:3 pisteluvulla 2332) 12 278,91 euroa.

Tontin vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan, tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 37,61 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa noin 877,07 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (GEM Valuation Oy 5.3.2021 sekä GEM Valuation Oy Ravintola- kahvilatonttien hintavyöhykearvio 1.5.2023).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan ylittävään 280 k-m²:n rakennusoikeuteen (280 k-m² x 37,61 euroa/k-m² x 0,05 x 23,32).

Tontin vuokraan esitetään huojennusta perustuen toiminnan kausiluonteisuuteen. Vuokrasta peritään 50 % niin kauan, kun ravintola ei ole avoinna aikavälillä 1.11.-30.4. Mikäli aukioloajat laajenevat, vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokrasta perittävää osuutta vastaamaan vuosittaista toimintakautta.

Valtiontukiarviointi

Ms Maria Sun Of a Beach Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Ms Maria Sun Of a Beach Oy ei saa SEUT107 (1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Tontille ja sitä koskevalle alueelle ei ole vahvistettu erityisiä vuokrausperiaatteita.

Esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

HL 51 §:n perusteella korjattu vuosiluku ja päivämäärä päätöksen perusteluista, NCR 22.10.2024

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.