Poikkeaminen, Vuosaari, Ramsinniementie 24, Stora Enso Oyj

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelin 54200 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Stora Enso Oyj

Rakennuspaikka

54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelin 54200 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa toteuttaa uusi noin 160 k-m2 suuri, 1-kerroksinen puinen kokousrakennus purettaviksi suunniteltujen talonmiehen asunnon, autotallin ja varaston kohdalle, voimassa olevan asemakaavan osoittamalle rakennusalalle. Poikkeamiset kohdistuvat sekä tontin rakennuskieltoon että voimassa olevaan asemakaavaan nro 7824 siten että, käyttötarkoituksesta, pysäköintimääräyksestä, en-alueenosamääräyksestä sekä pysäköinnin ohjeellisesta sijainnista poikettaisiin. Kokousrakennuksesta järjestettiin kutsukilpailu, jonka perusteella rakennus toteutetaan Stora Enson moderneista tuotteista, puurakenteisena, edustus-, kokoontumis- ja koulutustarkoituksiin. Talonmiehen asunto, autotalli ja varasto edustavat 80-luvun alkupuolen tyyppitalorakentamista. Rakennuksille ei ole käyttöä eikä niillä ole arkkitehtonista erityisarvoa. Rakennukset halutaan purkaa uuden rakennuksen alta, jolloin jo syntynyt maisemavaurio voidaan korjata uudisrakentamisella ja lähiympäristön kunnostamisella. Alueella esiintyy lepakoita. Uudenmaan ELY-keskus on todennut, että lepakot ovat käyttäneet purettaviksi aiottuja rakennuksia satunnaisesti päiväpiiloinaan. Viitteitä lisääntymisestä tai säännöllisestä käytöstä ei ole, joten kyse ei ole lain suojaamasta lisääntymis- tai levähdyspaikasta.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että alustavan valmisteilla olevan asemakaavaluonnoksen mukaan tuleva rakennusoikeus on merkittävästi pienempi kuin nykyisen asemakaavan 4500 k-m². Hakijan mukaan voimassa olevan asemakaavan ongelmat ovat ilmeiset. Rakennusoikeutta on huomattavan paljon alueen luonteen huomioon ottaen. Rakennusalat on osoitettu tontin korkeimmalle, samalla kaikkein kauneimmalle ja maisemallisesti haavoittuvaisimmalle kohdalle. Pysäköintiin osoitetut alueet sijaitsevat maastollisesti ja maisemallisesti epärealistisesti. Tontin tavoiteltu rakentamistapa perustuu erillisiin, pienipiirteisiin, Ramsinniemessä jo pääosin toteutunutta rakentamistapaa mukaileviin rakennusmassoihin. Tämä poikkeaa nykyisen kaavan laitosmaista rakennuskokonaisuutta edellyttävästä rakennustavasta, jolle ei ole maanomistajan mukaan tarvetta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunginhallituksen 13.12.2022 (§ 708) määräämä rakennuskielto (nro 12822) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee tonttia 54200/1.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 8.6.1979 vahvistettu asemakaava nro 7824. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa sisäoppilaitoksen henkilökunta-asuntoineen. Henkilökunta-asuntojen osuus tontin kerrosalasta saa olla korkeintaan 10 %. Rakennuspaikalle on kaavan mukaan sallittu rakentaa kahteen kerrokseen, ja tontin kokonaisrakennusoikeus on 4500 k-m².

Alueella on voimassa Helsingin yleiskaava 2002, sillä korkein hallinto-oikeus kumosi päätöksellään (8.11.2018) Helsingin yleiskaavan 2016 määräykset Ramsinniemen osalta. Vuoden 2002 yleiskaavassa on kyseinen tontti osoitettu hallinnon- ja julkisten palvelujen alueeksi sekä kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi alueeksi, jota kehitetään siten, että alueen arvo ja ominaisuudet säilyvät.

Tontilla 54200/1 (Ramsinniementie 24), joka on yksityisessä omistuksessa, sijaitsee nykyisin vapaa-ajanviettorakennus, rantasauna, huvila, huvimaja, savusauna sekä tilanvahdin asunto. Kaksi rakennuksista on Alvar Aallon suunnittelemia. Tontin rakennusoikeutta on käytetty n. 860 k-m2 (käyttämätöntä rakennusoikeutta on jäljellä n. 3640 k-m2). Tontille on olemassa vesihuoltoyhteys. Tilanvahdin asunto, autotalli ja varasto ovat rakennettu 1980-luvulla, ja ne ovat jääneet tarpeettomiksi. Purettavien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 220 k-m2. Ne eivät lukeudu tontin rakennushistoriallisesti- tai rakennustaiteellisesti arvokkaisiin kohteisiin, joiden säilyminen on varmistettu rakennuskiellon asettamisella.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (20.06.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl, Alvar Aalto säätiöltä ja Vuosaari-Seuralta/Vuosaari-Säätiöltä/Vuosaari-toimikunnalta.

Alvar Aalto säätiö toteaa muistutuksessaan että, säätiö pitää poikkeamishakemuksen luonnosta tontin käytöstä rakennussuojelun kannalta onnistuneena ja taitavasti laadittuna. Siten nyt luonnosteltu käyttösuunnitelma voisi soveltua hakemuksessa esitetyllä tavalla myös hyvin vireillä olevan kaavoituksen tavoitteeksi. Myös esitetty uudisrakennus soveltuu kokonaisuuteen. Säätiö puoltaa poikkeamisasian edistämistä esitettyjen suunnitelmien mukaisesti.

Vuosaari-seura, -säätiö ja -toimikunta toteavat muistutuksessaan että, heillä ei ole itse poikkeamishakemuksen sisältöön huomauttamista. Vuosaarelaisyhteisö kannattaa kuitenkin kaupunkisuunnittelua tehtävän tavanomaisen kaavoitustyön sekä siihen liittyvän kaikille avoimen ja laajan vuorovaikutuksen kautta, eikä yksittäisten poikkeamisten avulla, jolloin vuorovaikutus on rajattu erittäin suppeaksi. Ramsinniementie 24 osalta tämä toimintatapa herättää kysymyksiä, sillä alueelle on asetettu rakennuskielto asemakaavan valmistelun ajaksi. Asemapiirroksessa esitetyt uudet majoitusrakennukset tontin muissa osissa sijoittuisivat Ramsinniemessä maisemallisesti merkittävälle metsäiselle luontoalueelle. Rakennukset olisivat ongelmallisia paikallisia ekologisia yhteyksiä sekä myös aivan niiden vieressä tien toisella puolella sijaitsevan Ramsinniemen lehdon luonnonsuojelualueen suojavihervyöhykettä ajatellen.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kaupunginmuseolta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (12.8.2024) kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta tarkastellen että, se ei näe estettä poikkeamishakemuksessa esitetyn laajuisen, yksikerroksisen uudisrakennuksen sijoittamiselle talonmiehen asuintalon, autotallin ja varaston paikalle ja siten näiden olemassa olevien rakennusten purkamiselle. Yksikerroksisuuden lisäksi uudisrakennuksen korkeutta tulee kuitenkin rajoittaa ja ulkoasua ohjata maiseman ominaispiirteet huomioon ottavaksi materiaalin lisäksi esimerkiksi värityksen suhteen. Näillä ehdoin haettu poikkeaminen ei kaupunginmuseon näkemyksen mukaan vaaranna alueen kulttuurihistoriallisten arvojen säilymistä eikä vireillä olevan asemakaavan muutoksen tavoitteita kulttuuriympäristön vaalimisen osalta.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että Stora Enson omistama Ramsinniementie 24 alue on ollut pitkään rakennuskiellossa ja odottanut uuden asemakaavan laatimista. Kokoontumisrakennukselle haetaan erillistä poikkeamispäätöstä, jotta rakentamisessa ja sitä edeltävässä purkamisessa voitaisiin edetä. Poikkeamishakemuksessa esitetty kokoontumisrakennuksen suunnitelma on arkkitehtuurikilpailuvaiheen tuloksena syntynyt luonnos, joka on osa laadittavana olevan asemakaavan kokonaisuutta. Rakennuksen varsinainen suunnittelu käynnistyy poikkeamisen hyväksymisen jälkeen, tavoitteena tarkentaa rakennuksen sopivuutta maastoon, näkymiin sekä alueen eri rakennusten muodostamaan moni-ilmeiseen ryhmään. Stora Enson ja Helsingin kaupungin yhteinen näkemys on ollut, että vanhan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on liian suuri, kaavan tarkoitus on vanhentunut ja rakentamisen sekä pysäköinnin sijoittuminen on maisemallisesti tuhoisaa. Alueen uudelleen suunnittelussa rakennusoikeuden määrää on radikaalisti vähennetty ja rakennettavat yksiköt hajautettu alueelle maastoon sopeutuvasti.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska rakentaminen on sijainniltaan sekä voimassa olevan asemakaavan mukainen ratkaisu että valmisteilla olevan asemakaavamuutoksen luonnoksen mukainen. Rakennuskielto on asetettu alueelle alueen rakennustaiteellisesti ja -historiallisesti arvokkaiden rakennusten suojelua varten. Rakennuskieltoa on vuosien saatossa jatkettu useita kertoja, jolloin maanomistaja ei ole käytännössä voinut tehdä muutoksia tontillaan. Kaupunki pitää kohtuullisena, että pitkittyneen rakennuskiellon aikana tontilla voidaan mahdollistaa toimenpide, joka on vireillä olevan asemakaavan tavoitteiden mukainen. Poikkeamispäätöksen mukainen rakentaminen säästää tontin arvokasta ympäristöä sekä soveltuu voimassa olevaa kaavaa paremmin tontin maastoon, maisemaan ja nykyiseen käyttötarkoitukseen. Päätös ei vaikeuta alueella vireillä olevan asemakaavan valmistelua, sillä päätös pohjautuu vireillä ja nähtävillä olevaan kaavaluonnokseen. Poikkeamisen ehtona on, että uusi rakentaminen rajautuu ainoastaan kokousrakennuksen rakennusalalle valmisteilla olevan kaavaluonnoksen mukaisesti, ja kaikki muu tontin rakentaminen ratkaistaan asemakaavamuutoksen valmistelun yhteydessä. Uudisrakennuksen tulee olla yksikerroksinen ja sopeutua väritykseltään, ulkoasultaan ja korkeudeltaan ympäröivään maisemaan.

Poikkeamisen erityinen syy on kulttuuri- ja luonnonolojen vaaliminen, elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen sekä määräysten tai tilanteen muuttuminen alkuperäisen asemakaavan laatimisen jälkeen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 53 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.