Poikkeaminen, Vartiokylä, Kiviportintie 10, kaupunkiympäristön toimiala

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 45. kaupunginosan (Vartiokylä) korttelin 261 tonttia 3 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 4933 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Helsingin kaupunki, Kaupunkiympäristön toimiala, tilat-palvelu

Rakennuspaikka

45. kaupunginosan (Vartiokylä) korttelin 261 tontti 3

Hakemus

Hakija hakee lupaa kaksikerroksisen uudisrakennuksen, Vartiokylän ala-asteen ja päiväkodin rakentamiseen puretun rakennuksen tilalle poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 4933 siten, että poiketaan rakennusalasta, enimmäiskorkeudesta ja istutettavan tontin osalta.

Hankkeessa Vartiokylän koulun kokoa laajennetaan siten, että oppilasmäärä kasvaa noin 250:lla oppilaalla. Tällä varaudutaan yleiskaavan tuottamaan kasvuun Vartiokylän peruspiirin alueella sekä koulun toiminnan laajentaminen yhtenäiseksi peruskouluksi opetuslautakunnan, § 25 2/2015, linjausten mukaisesti (tavoitteena on yhtenäiset peruskoulut).

Lpk Vartiokylän laajentaminen 140 tilapaikalla mahdollistaa Vartiokylän peruspiirin päivähoitopalvelujen keskittämisen uusiin tiloihin sekä vastaamaan palvelujen kysynnän kasvuun.

Koulun ja päiväkodin yhteinen rakennus mahdollistaa joustavan tilankäytön oppilas- ja päivähoitolasten määrien vaihdellessa varhaiskasvatus- ja perusopetuspalveluissa.

Oppilasmäärä Vartiokylän ala-asteella on nykyisellään 450 oppilasta ja päiväkodissa on 70 lasta ja henkilökuntaa on 55 henkeä.

Asemakaavan mukaan yleisten rakennusten tonttien osalta määrätään seuraavasti: ”Yleisen rakennuksen tontilla saa tontin pinta-alasta käyttää rakentamiseen enintään 2/5, ja rakennuksen korkeus saa olla enintään 9 m”. Lisäksi tontille on merkitty rakennusala sekä istutettava tontin osa.

Hakijan mukaan rakennusoikeus tontilla saadaan määräyksessä esitetyn 2/5 tontin pinta-alan ja 9 m enimmäiskorkeuden muodostamasta tilavuudesta. 2/5 tontin pinta-alasta (19 422 m²) on 7 769 m². Tästä ja 9 m korkeudesta saadaan rakennusoikeudeksi 69 921 m³. Suunnitellun rakennuksen tilavuus on 54 994 m³. Tämä ei ylitä annettua rakennusoikeutta. Rakennusoikeudesta ei poiketa.

Rakennusalasta poikkeaminen:

- Uudisrakennuksen rakennusala on 5 728 m² ja se sijoittuu osin rakennusalan ulkopuolelle. Kaavassa esitetyn tontin rakennusalan pinta-ala on 3 658 m² (kuvasta mitattuna). Pinta-alana rakennusalan ylitys on 2 070 m². Uudisrakennuksesta 2 082 m² (36 %) sijoittuu kaavassa esitetylle rakennusalalle ja 3 646 m² (64 %) rakennusalan ulkopuolelle.

Enimmäiskorkeudesta poikkeaminen:

- Uudisrakennuksen keskikorkeus 10,5 m ylittää 1,5 m (17 %) kaavassa merkityn enimmäiskorkeuden 9 m.

Istutettavan tontin osasta poikkeaminen:

- Istutettavalle tontin osalle sijoittuu osa tontin auto- ja polkupyöräpysäköinnistä.

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

- Voimassa oleva asemakaava on räätälöity aikaisempien rakennusten mukaan. Suunniteltava rakennus on laajuudeltaan suurempi, joten se ylittää alkuperäisen rakennusalan. Sijoituksella on pyritty välttämään rinteeltä valuvan veden aiheuttamaa kosteusriskiä, säilyttämään olemassa olevia puita sekä muodostamaan toimivat ulkoilupihat eri ikäisille lapsille.

- Uudisrakennuksen massa on pyritty pitämään mahdollisimman matalana. Nykyaikainen talotekniikka, rakenteet eristyksineen, oikein mitoitetut opetustilat ja laskeva maasto johtavat siihen, että rakennuksen keskikorkeutta ei saada kaksikerroksisena alle 10,5 m korkeaksi. Laskeva maasto tuottaa laajan rakennuksen toiselle reunalle korkeamman julkisivun.

Ilmanvaihtokonehuoneet sijaitsevat vesikaton ja yläpohjan välissä ja ovat siten ullakkoa. IV konehuoneet on jaettu osiin ja sijoitettu palvelualueiden ja rakenteen kannalta tarkoituksenmukaisiin paikkoihin. Tämän vuoksi IV-konehuoneet ja vesikatto eivät kaikilta osin jää 45 asteen kulman alle Maankäyttö- ja rakennusasetus 58 §:n edellyttämällä tavalla. Rakennuksen massoittelu muodostaa kaupunkikuvallisen kokonaisuuden ja IV-konehuoneet on sijoitettu tarkemmin myös siitä näkökulmasta paikoilleen onnistuneen arkkitehtonisen lopputuloksen saavuttamiseksi. Koska ilmanvaihtokonehuoneet ovat ullakkoa, niitä ei ole huomioitu rakennusoikeudellista tilavuutta, keskikorkeutta tai kerrosalaa laskettaessa. Viitesuunnitelmissa IV-konehuoneiden laajuus on 1020 brm² ja korkeudet pääasiallisesta räystäslinjasta enimmillään 5,2 m.

- Tontilla tapahtuva autoliikenne on pyritty pitämään mahdollisimman lähellä autotietä, jotta suurempi osa tontista on voitu käyttää lasten leikkipihoille eikä synny jalankulun ja autoliikenteen risteilyjä. Tontilla on pyritty säilyttämään mahdollisimman paljon alkuperäistä puustoa rakennuksen muotoilulla ja sijoittelulla sekä istuttamaan uutta kasvillisuutta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 16.2.1962 vahvistettu asemakaava nro 4933. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on yleisten rakennusten korttelialuetta (Y). Yleisten alueen tontilla saa tontin pinta-alasta käyttää rakentamiseen enintään 2/5, ja rakennuksen korkeus saa olla enintään 9 m. Tontilla on merkitty rakennusala ja istutettava tontin osa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Tontin alkuperäiset, vuonna 1957 Jorma Järven suunnittelemat ja 1960 valmistuneet, koulu- ja päiväkotirakennukset on purettu 2023. Rakennukset ovat olleet käyttökiellossa vuodesta 2019 lähtien. Rakennusta on peruskorjattu vuosina 1990 ja 2011, mm. sisäilmaongelmien takia. Opintiellä-invertoinnissa rakennus arvotettiin korkeaan arvoluokkaan 1.

Rakennuspaikalla on edelleen, poikkeamispäätöksellä 2020 valmistunut siirtokelpoinen väistötilapaviljonkirakennus viiden vuoden määräajalla 3.10.2024 saakka. Rakennus on tyhjillään ja puretaan kun uutta aletaan rakentamaan tontille.

Koulurakennuksen tontti sijoittuu Vartiokylän kaupunginosan pientalovaltaisen asuinalueen keskelle. Välittömään ympäristöön on keskittynyt muita palveluita, kuten kirkko ja päivittäistavarakauppa. Alueen omakotitalovaltainen rakennuskanta alkoi rakentumaan 1930-luvulla valmistuneen Uuden Porvoontien (nyk. Itäväylä) varrelle.

Alue sisältyy Itäisen bulevardikaupungin itäosan suunnittelualueeseen. Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymät suunnitteluperiaatteet määrittelevät alueen tulevan täydennysrakentamisen tavoitteet, osoittavat mahdollisia uuden maankäytön alueita nykyisten tonttien ulkopuolelta ja linjaavat mahdollisia käyttötarkoitusten muutoksia. Suunnitteluperiaatteiden tavoitteena on itäväylän varren kehittäminen alueen omista lähtökohdista käsin. Tavoitteena on pientaloalueiden kylämäisen identiteetin säilyttäminen, asuntokannan monipuolistaminen, lähipalveluiden ja joukkoliikenteen kehittäminen sekä alueen asukkaiden kohtaamista tukevien kaupunkitilojen rakentaminen.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (13.8.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä nähtävillä oleva aineisto ei ollut kattava. Havainnekuvista oli hankalaa hahmottaa miten rakennuksen 2 kerrosta (10,5 m) ja sen päälle tuleva ilmanvaihto (5,2 m) sijoittuvat rakennuksessa. Havainnekuvista puuttuivat varjotutkielmat. Muistuttajan mukaan tulisi katolle sijoittuvat koneistot sijoitettava rakennuksen katolle mahdollisimman pohjoiseen reunaan.

Rakennusalojen rajojen osalta muistuttaja toteaa, että Sauramatien puolella rakennus sijoittuu alustavissa suunnitelmissa lähelle tonttirajaa. Tämä ja rakennuksen korkeus aiheuttaa vastapäisellä tontilla olevalle rakennukselle maisemaan melkoisen muutoksen.

Muistuttaja toteaa, että alustavissa suunnitelmissa istutettavan tontin osuus vähenee huomattavasti. Tätä tule kompensoida siten, että viherkattojen käyttöä tulee suosia jokaisessa kohdassa missä on mahdollista sekä istuttaa esim. ikivihreitä kasveja.

Lasten suurempi määrä, isompi koulu ja päiväkoti lisäävät liikennettä lähiympäristössä, etenkin aamuruuhkan aikana, jolloin autoilla tapahtuva saattoliikennettä tulisi hillitä esim. kannustamalla liikkumista kävellen ja pyöräillen ja pakottaa saattoliikenne Kiviportintien ja Vartiokyläntien varteen esim. 5–15 min pysäköintiä kadun varteen. Turvallisuuden lisäämiseksi tulee rakentaa uudet jalkakäytävät ja pyörätiet. Muistuttaja kommentoi lisäksi Sauramatien ja Kiviportintien sisäänajoja tontille ja kävelijöiden sekä pyöräilijöiden huomioon ottaminen.

Muistuttaja kommentoi myös rakennuksen julkisivua, jonka ratkaisua ja pintamateriaalin valintaa muistuttaja ei pidä onnistuneena. Arhontien suojellun pientalovaltaisen alueen huomioon ottaminen tulisi näkyä rakennuksessa. Asemakaavassa ei määrätä rakennuksen julkisivusta tai muusta arkkitehtuurista.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksesta.

Hakija ilmoittaa vastineessaan korkeuden osalta, että IV-konehuoneiden kokoihin ja paikkoihin vaikuttavat eniten palvelualueet, IV koneiden tulee siis sijaita riittävän lähellä niitä tiloja, joita tekniikka palvelee. Muuten kanavien pituudet tulevat liian pitkäksi tai kanavareitit eivät onnistu. IV konehuoneiden sijoitukseen vaikuttaa myös kantavan rakenteen periaatteet, että alapuolelta löytyy kantavia rakenteita millä viedä kuormat alas perustuksille. IV-konehuoneiden sijoituksessa huomioidaan myös kaupunkikuva mahdollisuuksien mukaan. Konehuoneet on sijoitettu mahdollisimman huomaamattomiin paikkoihin kaduilta katsottaessa ja koulun pääsisäänkäyntejä lähestyttäessä.

Hakija ilmoittaa vastineessaan rakennusalueen rajojen osalta, että rakennuksen polveileva massoittelu on syntynyt sisältä käsin. Eri ikäisten lasten tilaryhmät on ryhmitelty koulun sydämen (keskusaulan, ruokasalin ja liikuntasalin) ympärille. Koulun lähes kaikkiin opetus- ja työtiloihin on tarve saada luonnonvaloa, siksi rakennusmassoja ei voi sijoittaa niin että tilat eivät saa luonnonvaloa.

Hakija ilmoittaa istutettavan tontin osan osalta, että vihertavoitteet ja maisemasuunnittelu ovat hankkeessa tärkeitä. Maisema-arkkitehti vastaa hankkeessa pihasuunnitelman kehittämisestä. Tavoitteena on luoda koululle tontti, jossa on mahdollisimman paljon vehreyttä, istutuksia, puita ja pensaita.

Liikenteen osalta hakija ilmoittaa, että toimivia julkisen liikenteen ja kevyen liikenteen ratkaisuja pyritään edistämään niin, että koulun liikenne toimii ja siitä on mahdollisimman vähän häiriötä ympäristölleen. Liikenneratkaisu on vielä alustava ja luonnostasolla, kommentit siihen huomioidaan mahdollisuuksien mukaan. Sauramatien puolen sisäänajon kokoa mitoittaa jakeluauton tilantarve kääntyessä.

Hakijan mukaan autopaikat on osoitettu tontilla kolmelle paikoitusalueelle – suurin pohjoispäähän Kiviportintie varteen, pienempi, pääasiassa henkilökunnan käyttöön tarkoitettu, huoltopihan yhteyteen ja kolmas esteettömän sisäänkäynnin yhteyteen. Pyöräpaikat sijoittuvat pääosin Kiviportintieltä lähtevän kulkuväylän varteen minkä lisäksi paikkoja on esteettömän sisäänkäynnin reunalla sekä rakennuksen eteläpäässä. Koulun ja päiväkodin huolto toteutetaan jalankulusta erotetun huoltopihan kautta, jolle on kulku Sauramatieltä.

Julkisivujen osalta hakija toteaa, että suunnitelma on vielä alustava ja luonnostasolla, kommentit siihen huomioidaan mahdollisuuksien mukaan.

Rakennuksen julkisivujen väritystä ja yksityiskohtia on muutettu, jolloin kaupunkikuvatoimikunta käsittelee uusia luonnoksia syyskuun lopussa 2024 (oli esillä 23.9.2024).

Hakijan mukaan uusi koulu pyrkii sovittautumaan ympäröivään pientaloalueeseen. Kaupunkikuvallinen periaate on saman tyyppinen kuin vanhassa koulussa, kunnioittaen sikäli alueen historiaa. Rakennusmassa on verrattain matala, polveileva ja sijoittuu olevien puiden lomaan. Maantasosta koettuna uusi koulu on mahdollista nähdä pala kerrallaan, puiden takaa. Rakennuksen massoittelun avulla tontille on sovitettu riittävän kokoiset eri ikäisten lapsien ulkoalueet ja leikkialueet. Rakennuksen muodolla on myös maisemallisia tavoitteita: rakennus säästää mahdollisimman paljon olevaa puustoa ja väistää tontin pohjoisosan rinnettä.

Rakennuksen julkisivujen väritys on vaalea, joka antaa koulusta valoisan ja keveän vaikutelman puiden lomasta katsottuna. Koulun julkisivu jakautuu kolmeen vaakasuuntaiseen osaan, mikä korostaa rakennusmassan mataluutta, pienentää mittakaavaa ja tarjoaa suojaa. Päiväkodin alueella julkisivussa on pienempiä ikkunoita, vapaasti eri korkeuksille sijoitettuna. Näin voidaan huomioida pienemmät lapset. IV-konehuoneiden julkisivut ovat hieman läpikuultavia antaen kevyen ja elävän vaikutelman. IV-konehuoneet on sijoitettu mahdollisimman huomaamattomiin paikkoihin koulua lähestyttäessä. Puujulkisivun alustavissa suunnitelmissa on pyritty taideteoksen tyyppiseen lähestymistapaan rakennuksen julkisivun toteuttamiseen.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska Vartiokylän ala-asteen ja päiväkodin rakentaminen purettujen koulu- ja päiväkotirakennusten tilalle turvaa koulu- ja päiväkotitoiminnan Vartiokylän alueella. Uudisrakennuksessa varaudutaan samalla myös yleiskaavan tuottamaan kasvuun Vartiokylän peruspiirin alueella.

Rakentamisella ei ole merkittäviä toiminnallisia ja kaupunkikuvallisia vaikutuksia, sillä

Rakennuspaikalla sijaitsevat puut on säilytettävä siten, että niiden kasvuolosuhteet eivät heikenny. Myös rakentamisaikaiset järjestelyt tulee toteuttaa siten, etteivät puut vaurioidu.

Asetetun ehdon mukaan auto- ja pyöräpysäköintimäärät tontilla tulee noudattaa autojen ja pyörien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjetta. Ohjeen mukaan, kun tontin etäisyys raideliikenteen asemalta pysäkeiltä on alle 600 m, pysäköintipaikkojen määrät ovat seuraavat: koulun osalta 1 ap/600 k-m² ja 1 pp/30–40 k-m² sekä päiväkodin osalta 1 ap/300 k-m² ja 1 pp/90 k-m². Toimivia julkisen liikenteen ja kevyen liikenteen ratkaisuja pyritään edistämään niin, että koulun liikenne toimii ja siitä on mahdollisimman vähän häiriötä ympäristölleen.

Osa muistuttajien huomautuksista eivät ensisijaisesti kohdistuneet haettuihin poikkeamisiin. Esille tuodut huomautukset koskien rakennuksen julkisivujen toteuttamista tulee ratkaista rakennusluvan yhteydessä.

Suunnitelma on saanut kaupunkikuvatyöryhmän puoltavan lausunnon 23.9.2024.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan asemakaavan toteutumisen edistäminen ja alueelle tarpeellisen palvelutason säilyttäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.