Poikkeaminen, Malmi

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 38. kaupunginosan (Malmi) korttelin ********** tonttia ********** koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 5111 seuraavasti:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

**********

Rakennuspaikka

38. kaupunginosan (Malmi) korttelin ********** tontti **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa paritalon (288,7 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 5111.

Hakija hakee poikkeamista tehokkuuden nostoon luvusta e=0,25 lukuun e=0,30. Hakija perustelee poikkeamista tontin tehokkaalla ja tarkoituksenmukaisella käytöllä sekä maankäytön tehostamisen edistämisellä.

Hakija hakee poikkeamista rakennusoikeudesta yli 250 mm seinäpaksuudesta johtuen. Kerrosala täydellä seinänpaksuudella laskettuna ylittää rakennusoikeuden 11,5 k-m² (ylitys 5 % kaavan sallimasta rakennusoikeudesta). Hakija perustelee poikkeamista sillä, että ylitys tapahtuu seinänpaksuudesta johtuen. Nykyiset lämmöneristävyysvaatimukset vaativat paksumpaa seinärakennetta toteutuakseen.

Hakija hakee poikkeamista rakennuksen etäisyydestä tontin etelärajaan, joka on vähemmän kuin kaavamääräyksen 6 m, etäisyys on 4,84 m terassiin/katoksen nurkkaan. Hakija perustelee poikkeamista siten, että lämpimän rakennusmassan etäisyys on 6,8 m tontin rajasta. Ylitys on vain katettujen terassien osalla, ja tontti 10 on rakennettu katetun kuistin osalta myös lähemmäs kuin 6 metriä rajasta.

Hakija hakee poikkeamista kaavan mukaisesta rakennuksen korkeudesta (7 m). Suunnitellun rakennuksen korkeus on enintään 7,5 m. Hakija perustelee poikkeamista siten, että yläpohjan eristepaksuudet tuuletusrakoineen ovat kaavan laatimisen ajankohtaa paksummat. Välipohjan rakenteellinen mitoitus vaatii kaavan laatimisen ajankohtaa paksummat rakenteet. Sokkelikorkeus halutaan olevan yli 300 mm, koska kyseessä puuverhottu rakennus. Hakijan mukaan edellä mainitut seikat mahdollistavat rakenteellisesti turvallisemman ja paremman rakennuksen rakentamisen.

Suunnitelmassa puretaan olemassa oleva asuinrakennus ja rakennelmat.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 16.5.1964 vahvistettu asemakaava nro 5111. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuntorakennusten korttelialuetta (AO2), jolla oleville tonteille saa rakentaa yhden enintään 2-kerroksisen asuntorakennuksen. Tontille saa rakentaa enintään kaksi asuntoa. Tontin tonttitehokkuusluku eli tontin kerrosalan suhde tontin pinta-alaan on e=0,25. Asuntorakennuksen vähimmäisetäisyys naapuritontin tai puistonpuoleisesta rajasta on 6 m. 2-kerroksisten rakennusten enimmäiskorkeus on 7 m.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Alueen korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Nykytilanteessa rinnetontilla sijaitsee yksikerroksinen 1970-luvulla valmistunut asuinrakennus, joka on tarkoitus purkaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (17.1.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia saatiin 3 kpl. Muistutuksissa käsiteltiin seuraavia aiheita:

Uudisrakennuksen soveltuvuus alueelle

Tonttitehokkuuden nosto

Uudisrakennuksen korkeus

Poikkeaminen vähimmäisetäisyydestä tontin rajoista

Muistutuksissa nostettiin esiin huoli siitä, että poikkeamisen seurauksena kaavan määräyksiä haluttaisiin heikentää ja ylittää ja kysyttiin, onko tämä kaupungin mielestä hyväksyttävää. Lisäksi eräässä muistutuksessa kysyttiin, aiheuttaako poikkeaminen naapurikiinteistöjen arvojen heikentymisen ja koko alueen ilmeen ja asumismukavuuden muuttumisen ja heikkenemisen.

Lisäksi kuulemisen yhteydessä muistutettiin ikkunoiden ja parvekkeiden sijoittumisesta sekä suunnitellun rakennuksen julkisivujen värityksestä. Asemakaavasta ei poiketa näiltä osin. Päätöstekstissä käsitellään haettuihin poikkeamisiin liittyvät muistutukset.

Hakijan vastine

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että muistutuksissa esitetään monia varsinaiseen rakennuslupakäsittelyyn paremmin kuuluvia parannusehdotuksia mm. rakennusten ulkonäköön ja yksityiskohtiin. Näitä tutkitaan lupakäsittelyn yhteydessä tarkemmin. Tässä vastineessa vastataan haettuihin poikkeamiin liittyviin asioihin.

Tonttitehokkuus

Malmin keskustan suunnitteluperiaatteet -julkaisussa (01.06.2021, julkaisu ohjaa ja tarkentaa yleiskaavan tulkintaa 600 m etäisyydellä asemasta), jossa osa-alue, jolla Paavolantiekin sijaitsee, on nimetty ydinkeskustan jatkovyöhykkeeksi ja todetaan alueella olevan mahdollista kehittää tontteja tehokkaammiksi. Julkaisun liitekartassa Paavolantien varren tontit sijoittuvat Keskustan täydennysrakentaminen -merkinnällä varustetulle alueelle. Lisärakennusoikeus mahdollistaa järkevän täydennysrakentamisen. Esitetty tonttitehokkuuden nosto on lisäksi varsin maltillinen.

Malmi on Helsingin Asumisen ja maankäytön ohjelmassa (AM-ohjelma) kaupunkiuudistusalue, jolla tavoitteena on rakentaa kolmannes lisää asuntoja vuoteen 2030 mennessä. Ohjelmaan kuuluu lisäksi, että Helsingin hiilijalanjäljen kattoarvot ovat kansallista lakia kunnianhimoisemmat. Puurakentamisen osuutta kaikesta rakentamisesta halutaan kasvattaa vuosittain. Esitetty lisärakennusoikeus on tarpeen, jotta saadaan toteutettua kysyntään vastaavia perheasuntoja nykyisen asemakaavan tontilla mahdollistama määrä. Lisäneliöt tekevät siis mahdolliseksi asuntojen määrän lisäämisen nykyisestä. Esitetty rakentaminen olisi puurakentamista, joka myös on suoraan AM-ohjelman tavoitteiden mukaista.

Paksumpi ulkoseinä edesauttaa osaltaan mahdollisimman pienen hiilijalanjäljen saavuttamista myös ja etenkin rakennuksen käyttöaikana, jolloin suurimmat päästöt syntyvät.

Rakennuksen etäisyys tontin etelärajasta

Viitesuunnitelmassa esitetty rakennus itsessään on asemakaavassa edellytetyn 6 metrin päästä kaikista rajoista. Eteläsivulla viitesuunnitelmassa esitetty terassi ja parveke jäävät yli 4,8 metrin etäisyydelle rajasta 11–28. Helsingin kaupungin rakennusjärjestys (7 §) sallii ylittää asemakaavassa määrätyn tontin sisäisen rakennusalan rajan enintään 1,2 metriä mm. parvekkeella ja kuistilla, kun ylityksestä ei aiheudu naapurille huomattavaa haittaa. Viitesuunnitelman ratkaisu on tällöin rakennusjärjestyksen mukainen ja etäisyys naapurin tontista on vielä kohtuullisen suuri (> 4,8 m), jolloin huomattava haitta ei liene objektiivisesti tarkastellen mahdollinen. Esim. 45 asteen valokulmalla naapurirakennukset (tai tulevakaan asemakaavan mukainen rakentaminen) eivät jää varjoon missään kohdassa.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä on valmis rakennuslupavaiheessa ottamaan huomioon naapurin näkemyksiä eteläsivulla. Mm. parvekkeiden tarpeellisuutta, suuntausta ja kokoa (ns. ranskalainenkin parveke voi olla riittävä) voidaan tarkastella ja kehittää.

Rakennuksen korkeus

Voimassa oleva asemakaava on vahvistunut 16.05.1964. Asemakaavassa rakennuksen enimmäiskorkeus on määrätty kerrosluvusta riippuen yhtenä lukuna (kaksikerroksinen enintään 7,0 m). Esitystapa on muistutustenkin perusteella jo sinänsä ongelmallinen, koska se ei ota huomioon maaston korkeusasemia millään tavalla ja aiheuttaa lisäksi väittelyä siitä, miten käsitykset tai todellinen tilantarve rakennuksissa korkeussuunnassa ovat ajan myötä muuttuneet.

Selvää lienee, että huonetilojen korkeudet ja sen vuoksi kerroskorkeus sinänsä ovat kaavan laatimisen ajoista olleet kasvusuunnassa jopa rakentamismääräysten myötä. Rakenteiden paksuudet energiatehokkuus- ja vähähiilisyysvaatimusten perusteella ovat merkittävästi suuremmat nykyään. Täysin mullistunut käsitys rakenteiden tuulettumisen varmistamiseksi rakennusterveyden ylläpitämiseksi kasvattaa rakennuksen korkeutta osaltaan merkittävästi.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä on valmis jatkosuunnittelussa tarkastelemaan (em. parvekkeiden muokkaamisen yhteydessä ja sen mahdollistamana) rakennuksen harjan saamista alaspäin viitesuunnitelmassa esitetystä. Ratkaisu, jossa harja olisi (viitesuunnitelmassa esitetyn lämpimän rakennusmassan keskellä) 1. kerroksen lattiatasosta mitattuna noin +7,05 näyttää vielä rakennusteknisesti toteuttamiskelpoiselta. Tällöin pitkillä sivuilla rakennuksen korkeus pysyisi alle 7 metrin maanpinnasta mitattuna ja kosteusturvallinen sokkelikorkeus olisi kuitenkin mahdollinen. Rakennuksen keskikorkeus ilman päätykolmiota olisi n. +6,78 (< 7,0 m) ja koko rakennuksen keskikorkeus vastaavasti n. +7,12 (keskikorkeudet laskettu 0,4 m sokkelilla viitesuunnitelman perusteella; nykyiset maanpinnat voivat hieman aiheuttaa näihin vaihtelua tarkemmassa tarkastelussa).

Korkeuden suhteen aikaa myöten kasvaneet vaatimukset huomioon ottaen hakemuksessa alun perin esitetty rakennuksen korkeudesta poikkeaminen (enintään 7,5 m) on vähäinen ja kohtuullinen. Esitetty poikkeama ei huononna naapurien tilannetta, koska rakennuksen harja on lähes tontin keskellä ja keskikorkeus lähinnä rajoja (ilman päätykolmiota laskettuna) alle asemakaavan vaatimuksen ja tulevat rakennuksien etäisyydet naapureihin yli minimivaatimusten.

Hakemuksesta ei ole pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa rakennustehokkuuden noston osalta, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan, tiivistävät alueen rakentamista ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa.

Esitetyn kaksikerroksisen puuverhoillun rakennuksen voidaan katsoa soveltuvan alueelle hyvin. Rakennuksen toteutuksesta ei aiheudu vaikutuksia alueen asumisviihtyvyyteen tai yleisilmeeseen. Alueen rakennuskanta on monimuotoista ja muodostuu 1900-luvulla rakennetuista, pääosin puu- ja tiiliverhoilluista pientaloista. Asemakaavasta tai sen selostuksesta ei ilmene, että asemakaavan tarkoituksena olisi ollut muodostaa ilmeeltään yhtenäinen asuinalue. Uudisrakentamisella ja alueiden uudistumisella on yleisesti positiivinen vaikutus palveluiden kehittymiseen ja alueen hintatasoon.

Malmi on yksi Helsingin kaupunkiuudistusalueista, jolla tavoitteena on luoda uutta elinvoimaa vanhoille asuinalueille panostamalla kunnostamiseen ja uuden rakentamiseen. Malmin keskusta tulee kehittymään voimakkaasti tulevina vuosikymmeninä niin asumisen, palveluiden kuin liikenteen näkökulmista.

Rakennustehokkuuden nosto edistää yleiskaavan tavoitteita eikä sen voida katsoa aiheuttavan haittaa alueen kaavoitukselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

Poikkeaminen rakennusalan rajasta voidaan sallia, sillä ylitys on rakennusjärjestyksen sallimissa rajoissa. Helsingin rakennusjärjestyksen mukaisesti (7 §) katettu terassi saa ylittää tontin sisäisen rakennusrajan 1,2 metrillä. Lämpimän rakennusmassan etäisyys tontin rajasta on 6,8 m.

Poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta rakennuksen enimmäiskorkeudesta voidaan sallia. Huonekorkeudelle ja kattorakenteiden eristeille nykyisten rakentamismääräysten mukaan asetettavat vaatimukset huomioiden alustavien suunnitelmien mukainen poikkeaminen (0,5 m) on perusteltu. Enimmäiskorkeuden ylitys ei ole merkittävä alueen kaupunkikuvan kannalta.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen, asuinympäristön parantaminen ja asuntorakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2023, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.