Poikkeaminen, Konala, Ristipellonkuja 1, Kiinteistö Oy Konalan Teollisuustalo c/o Hartela Etelä-Suomi Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 32. kaupunginosan (Konala) korttelin 32037 tonttia 16 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilla ehdoilla:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11558 ja rakennusjärjestyksestä seuraavasti:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Konalan Teollisuustalo c/o Hartela Etelä-
Suomi Oy

Rakennuspaikka

32. kaupunginosan (Konala) korttelin 32037 tontti 16

Hakemus

Hakija hakee lupaa liikerakennuksen rakentamiseen, joka on pääosin myymälätilaa. Suunnitellun rakennuksen kokonaisalan laajuus on noin 2750 k-m², sisältäen varasto- ja tekniset tilat. Uudisrakennus poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta nro 11558 siten, että poiketaan kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta, rakennusalueen rajoista, puilla ja pensailla istutettavan alueen osa merkinnästä ja pysäköintialueen istutettavia puita koskevasta kaavamääräyksestä. Lisäksi poiketaan vähäisesti rakennusjärjestyksen mukaisesta viherkertoimen tavoitetasosta. Tontti 32037/16 on voimassa olevassa asemakaavassa nro 11558 merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi, jossa myymälätiloja saa sijoittaa vain rakennusten ensimmäiseen kerrokseen.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että KTY-kaavamerkintäalueelle tehty liikenteellinen toimivuustarkastelu, sekä kaupallisten vaikutusten arviointi, joissa tarkasteltu hankkeen sopivuus kaupungin tavoitteisiin, vaikutukset kaupan palveluverkkoon, ostovoimaan, palveluiden saatavuuteen sekä alue- ja yhdyskuntarakenteeseen. Suunnitelman myymälätilan määrä ei ylitä kokonaiskerrosalaltaan voimassa olevan kaavassa sallitun 1. kerroksen myymäläalan kokonaismäärää.

Rakennusalojen ylitykset mahdollistavat kaupan toiminnallisten vaatimusten täyttymisen, turvalliset ja selkeät kulkuyhteydet. Lisäksi rakennusrajojen ylitykset mahdollistavat rakennuksen elinkaarijoustavuuden, jolloin rakennus on mahdollista muuttaa varasto- tai logistiikkarakennukseksi lähes sellaisenaan. Rakennuksen sijoittuminen osin kaavan osoittaman rakennusaluerajan ulkopuolelle huomioidaan naapurin suostumuksella.

Uudisrakennuksen lastauskatoksen sekä tavaran varastointilan sijoittamista puilla ja pensailla istutettavalle alueen osalle hakija perustelee siten, että huoltopihan alueella tontin muodon sekä ympäristön korot huomioiden, ratkaisu mahdollistaa toimivan kuorma-autoliikenteen, sekä työturvallisesti selkeän, suoran liikkumisen lastauskatoksen ja sisätilojen varaston välissä. Suunnitelmassa uudisrakennukseen on sijoitettu 60 j-metriä julkisivusäleikköä viherköynnöksiä varten.

Hakija perustelee kaavan edellyttämän puuston korvaamista rungollisilla pensailla Ristipellonkujan ja Kyttäläntien viereisillä alueilla olemassa olevien johtojen vaatimilla suojaetäisyyksillä. Hanke on keskustellut alueella sijaitsevien kaapeleiden omistajan kanssa ja huomioinut viitesuunnittelussa heiltä saadut suoja-alueet ja mahdollisten kaapelitöiden tilavaraukset. Ristipellontien puolella tontin reunalle istutetaan puita. Kyttäläntien vastaisella alueella istutettavan alueen toteuttamista osin nurmikivillä perustellaan huoltoliikenteen toiminnallisilla vaatimuksilla.

Poikkeamista pysäköintialueelle istutettavien puiden määrästä ja istutettavasta alueesta hakija perustelee siten, että suunnitelmassa esitetty autopaikkamäärä tulee kaupan toiminnallisista vaatimuksista, jolloin pysäköintipaikan ympäristön istutusalueiden dimensiot tontilla eivät suurimmalta osalta sovellu puiden kasvatukseen. Pysäköintialueelle esitetään kuitenkin istutettavaksi pensaita ja puita, sekä säilytettäväksi puita naapuritontin rajan läheisyydessä. Lisäksi pysäköintipaikkojen pintamateriaali on nurmikiveä.

Viherkertoimen tavoitetasosta poikkeamista perustellaan sillä, että tontilla on pyritty hyödyntämään viheraiheille kaikki käytettävissä oleva ala, suurimpia istutuskokoja käyttäen, jotka takaavat elinvoimaisuuden, vaarantamatta rakennusteknisestä toimivuutta. Asfaltin osittainen käyttö alueella tulee ostoskärryjen ja huoltoajoneuvojen toiminnan vaatimuksista. Näin saavutetaan toiminnallisesti/kaupunkikuvallisesta laadukas lopputulos.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia. Lisäksi toimenpide on vastoin Helsingin rakennusjärjestyksen tonttikohtaisen viherkertoimen tavoitetasoa uudis- ja lisärakentamisessa.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 28.2.2007 vahvistettu asemakaava nro 11558. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike- toimisto sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, opetus-, koulutus, studio- ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Myymälätiloja saa sijoittaa vain rakennusten ensimmäiseen kerrokseen. Tontin rakennusoikeus on merkitty tehokkuusluvulla e=1,0. Tontilla on puilla ja pensailla istutettavaa alueen osaa ja maanalaista johtoa varten varattu alueen osa. Kaavassa on määrätty, että pysäköintialueelle tulee istuttaa 1 puu / 4 autopaikkaa kohti. Tontille saa tehdä kaksi ajoyhteyttä.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu toimitila alueeksi ja lähikeskusta-alueeksi (C3). Toimitila-aluetta kehitetään ensisijaisesti toimitilojen, tuotannon, varastoinnin, julkisten palveluiden ja opetustoiminnan sekä virkistyksen käyttöön. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan Konalassa osoittaa asemakaavassa sellaisia merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksikköjä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan suuryksiköitä ei sallita.

Lähikeskusta-aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palveluiden, toimitilojen, hallinnon asumisen, puistojen virkistys- ja liikuntapalveluiden sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on keskeisillä paikoilla osoitettava pääsääntöisesti liike- tai muuksi toimitilaksi.

Helsingin yleiskaavassa ja Uusimaa 2050 vaihemaakuntakaavassa Konalalle on esitetty nykyisestä vahvistuvaa asemaa kaupan keskittymänä. Maakuntakaavan mukaisessa mitoituksessa Konalaan voi sijoittua lähes 200 000 k-m² uutta kaupan pinta-alaa, mikä tekisi Konalasta yhden pääkaupunkiseudun ja koko Suomen suurimmista kaupan alueista. Nykyisin Konalassa on reilut 100 000 k-m² kaupan rakennuksia, josta noin 70 000 k-m² on tilaa vaativaa kauppaa.

Suunnittelualueella sijaitsee nykyisin pysäköintialue, joka on myös viereisen kauppakeskuksen asiakaspysäköinnin käytössä. Tontilta on purettu kaksi 1960-luvun varastorakennusta vuosina 2009 ja 2022. Nykyisin tontilla ei sijaitse rakennuksia. Ristipellontien vastaisen tontin rajan läheisyydessä on puin ja pensain istutettavaksi merkitty alue, jossa on useita lehtipuita.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (5.8.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty nähtävilläoloaikana. Nähtävilläolon jälkeen saapui kaksi kirjettä.

Konala-seura ry:n mielestä käyttötarkoituksen muutos ja palvelutarjonnan lisääntyminen ovat Konalan alueen kehittymisen kannalta positiivisia asioita. Suunnitelman kiinteistö sijaitsee liikenteellisesti haasteellisessa paikassa Ristipellontien ja Kyttäläntien liittymän eteläpuolella. Seuran mielestä kiinteistön huollon ja lastauspihan tilavaraus ei ole riittävä ajoneuvojen poistumista varten. Lisäksi kevyen liikenteen nykyiset puutteet ja liittymän muoto Kyttäläntielle ovat raskaan ja kevyen liikenteen kannalta hankalia. Puistoalueiden häviäminen herättää varmasti keskustelua.

Toinen kirje koski naapurin suostumusta rakennusaluerajan ylityksestä ehdolla, että routasuojaukset, salaojitukset, kattovedet ja lumet mahtuvat tontille.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Hakija toteaa vastineessaan (19.9.2024), että huoltopiha on mitoitukseltaan tiukka. Hakija kertoo, että hankkeeseen on kiinnitetty kokenut liikennesuunnittelija, joka on suunnitelmassa mm. huomioinut ajoneuvojen tosiasialliset kulkureitit, myös poistumisen osalta. Hankkeen ajoliittymä sijaitsisi karkeasti nykyisen noin 9,4 m leveän ajoliittymän kohdalla. Ajo suoritetaan ajamalla etuperin tontille, ja kaikki peruutusvaiheet tapahtuvat kokonaan tontin alueella.

Ristipellontien osalta pitkien ajoneuvojen ajoreitti on suunniteltu kääntymään Ristipellontiellä pohjoisen suuntaan, joten mahdollisesti Ristipellontietä pitkin joskus kulkevan jalankulkuvyöhykkeen aiheuttama kavennus ei vaikeuta liikennöintiä. Alueen liikenteellistä toimivuustta on tutkittu poikkeamishakemukseen tuotetuissa liitemateriaaleissa. Tarkastelu koskee Ristipellontien osalta Ajomiehentien ja Konalantien välistä osuutta, sekä Vihdintien osalta, sisältäen Ristipellontien liittymän ja Malminkartanontien risteyksen. Johtopäätöksessä todetaan, ettei hankkeen uusi maankäyttö heikennä Vihdintien tai Ristipellontien liikenteellistä toimivuutta.

Hanke ei sijaitse puistoalueella, mutta pihasuunnitelmassa on esitetty mahdollisimman suuria ohjeistuksen mukaisia puita rakennuksen lähistöön, sekä käytetty käytännössä kaikki tontin ei-toiminnallinen pinta-ala kasvillisuudella peittämiseen. Myös julkisivun seinät on merkittävältä osin varattu köynnöskasvien kasvua varten.

Routasuojauksien, salaojituksen, kattovesien ja aurauslumen mahtuminen tontille huomioidaan.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke sopii hyvin kaupungin tavoitteisiin alueen kehittämiseksi, ja vahvistaa Konalan asemaa kaupan keskittymänä Helsingin yleiskaavan ja Uusimaa 2050 vaihemaakuntakaavan mukaisesti. Hankkeella on vain vähäisiä vaikutuksia ympäröivään kaupan palveluverkkoon ja ostovoiman suuntautumiseen.

Poikkeamispäätöksen valmistelun aikana tehdyn kaupallisen selvityksen (Kaupallisten vaikutusten arviointi, Realidea 4.9.2023) mukaan hanke parantaa Konalan palvelutarjontaa ja houkuttelevuutta tukien myös alueella jo nykyisin sijaitsevien liikkeiden elinvoimaa ja asettuu osaksi Konalan kaupallisen keskittymän palvelutarjontaa kauppakeskus Ristikon välittömään läheisyyteen. Hankkeen tuoma lisäpinta-ala on kohtuullinen vaikutusalueen ostovoimaan ja ostovoiman kasvuun nähden. Hankkeella ei ole negatiivisia vaikutuksia kaupan palveluiden saavutettavuuteen. Hanke täydentää ja tiivistää hyvin Konalan nykyistä työpaikka- ja kaupan aluetta.

Liikenteellisen toimivuustarkastelun (WSP 31.8.2023) perusteella voidaan todeta, että suunniteltu muutos ei vaikuta merkittävästi alueen liikenteelliseen toimivuuteen. Hanke ei heikennä Vihdintien tai Ristipellontien liikenteellistä toimivuutta.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksen mukainen käyttö ja alueen palvelutason parantaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.