Poikkeaminen, Koskela, Kunnalliskodintie 2, Helsingin kaupungin asuntotuotanto

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 26. kaupunginosan (Koskela) korttelin 26979 tonttia 10 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12389 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Helsingin kaupungin Asuntotuotantoa

Rakennuspaikka

26. kaupunginosan (Koskela) korttelin 26979 tontti 10

Hakemus

Hakija hakee lupaa seniorikeskuksen (20 000 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12389 siten, että poiketaan rakennuksen julkisivujen ja rakenteiden puumateriaalista. Hakijan tarkoituksena on toteuttaa rakennus betonirunkoisena ja julkisivut puhtaaksi muuratusta tiilestä. Hakija perustelee poikkeamista sillä, että määräys puun käytöstä on osoittautunut hankkeen koko ja käyttötarkoitus huomioiden kohtuuttomaksi. Hankkeelle ei ole kilpailutuksesta huolimatta löytynyt toteuttajaa.

Hakija hakee lupaa ylittää länsiosassa rakennuksen kerrosluku siten, että rakennetaan neljän kerroksen sijasta viisi kerrosta. Hakija perustelee kerrosluvun ylittämistä asuinyksiköiden toiminnallisuudella ja kokonaisratkaisun tasapainoisuudella.

Hakija hakee lupaa rakennusalojen rajan ylittämisestä istutettavalla alueen osalla. Hakija perustelee alueen rakentamista kokonaisratkaisun tasapainoisuudella sekä sillä, että suunnitelmaratkaisussa syntyy useita erillisiä sisäpihoja. Istutettavalla alueen osalla ei ole säilytettävää puustoa.

Hakija hakee lupaa poiketa Kunnalliskodintien, Oulunkyläntien ja Koskelanakselin varressa rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta. Hakija perustelee hakemustaan kokonaisratkaisun tasapainoisuudella sekä esteettömien sisäänkäyntien ja saattoliikenteen järjestämisellä. Massoittelu noudattaa tontin rajojen suuntia.

Lisäksi hakija hakee lupaa poiketa autopaikkojen vähimmäismäärästä siten, että rakennetaan 15 autopaikkaa asemakaavan mukaisen 56 autopaikan sijaan. Hakija perustelee hakemustaan sillä, että asukkaat eivät ole ajokykyisiä ja henkilöstölle ei varata autopaikkoja.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.12.2016 vahvistettu asemakaava nro 12389. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erityisasumisen ja palvelujen korttelialuetta (AKS). Tontille saa rakentaa rakennuksen, jonka tulee olla julkisivuiltaan ja rakenteeltaan pääosin puuta. Rakennuksen korkeus saa tontin länsikulmassa olla IV, keskiosassa V ja itäosassa VI. Rakennus tulee Kunnalliskodintien, Oulunkyläntien ja Koskelanakselin puolella rakentaa rakennusalueen rajaan kiinni. Tontin itäosaan Koskelanhakaan rajautuen on osoitettu istutettavan alueen osa. Autopaikkojen vähimmäismäärä AKS-korttelialueella on 1 ap / 380–320 k-m².

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu pääosin asuntovaltaiseksi alueeksi A3 (korttelitehokkuus 0,4–1,2) ja osin asuntovaltaiseksi alueeksi A2 (korttelitehokkuus 1,0–2,0).

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton toimien pysäköinti- ja varastoalueena.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (21.5.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta sekä sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalta.

Helsingin kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (17.6.2024), että suunnitelmassa julkisivumateriaaliksi esitetty puhtaaksimuurattu tiili soveltuu ympäristöönsä hyvin. Lisäksi kaupunginmuseo esittää, että tutkittaisiin vielä ratkaisua, jossa noudatetaan asemakaavan asettamia suurimpia mahdollisia kerroslukumääriä etenkin tontin länsiosassa. Asemakaavaratkaisussa uudisrakentaminen on pyritty sovittamaan mittakaavaltaan tien vastakkaisella puolella oleviin sairaala-alueen suojeltuihin ja toisaalta myös sinne rakentuviin rakennuksiin korkeudeltaan ja siten muodostamaan Kunnalliskodintien varteen mahdollisimman hallittu kokonaisuus. Suunnittelualuetta vastapäätä sijaitsevat Koskelan sairaala-alueeseen kuuluneet asuntolakerrostalot ovat kolmikerroksisia ja suojeltuja. Nykyrakentamisen mukaiset kerroskorkeudet nostaisivat jo nelikerroksisen rakennuksen selvästi vastapäisiä 1950-luvun rakennuksia korkeammaksi, viisikerroksisen rakennuksen ollessa jo huomattavasti korkeampi. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan myös Käpyläntien ja Oulunkyläntien muodostamaan Helsingin kaupungin arvoympäristöihin kuuluvan kiertoliittymän ilmeen säilyminen hallittuna on tärkeää. Kiertoliittymää rajaavien tonttien rakennukset ovat kaksi-nelikerroksisia.

Muita lausuntoja ei saatu.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetusta lausunnosta. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että asemakaavan mukaiseen enimmäiskerrosluvun ylittämiseen tontin luoteisosalla on päädytty sekä toiminnallisin että kaupunkikuvallisin syin.

Seniorikeskus on ympärivuorokautisen hoivan asumisyksikkö 224:lle asukkaalle ryhmäkodeissa. Neljä ryhmäkotia muodostaa selkeästi hahmottuvan kvartetin, joita tilaohjelmassa on kahdeksan. Kvartetit on jaettu kahteen erilliseen osaan, kummassakin on yksi kvartetti/kerros 2.–5. kerroksessa. Asemakaavan 4-kerroksiselle rakennusalan osalle sijoittuu yksi ryhmäkotisiipi, puolet yhteisistä tiloista ja pieni osa toista ryhmäkotia. Jos yksi ryhmäkoti jätetään 5. kerroksesta pois ja luovutaan seitsemästä asuinhuoneesta, ylitetään silti vähäisellä alueella asemakaavan mukaista enimmäiskerroslukua neljä. Asemakaavan mukaisesti rakennusten tulee olla Kunnalliskodintien varressa harjakattoisia. Kvartetin pohjamuotoon ei harjakaton massan porrastaminen kulmassa luontevalla tavalla sovi, minkä vuoksi vain yhden ryhmäkodin poistaminen 5. kerroksesta ei ole hyvä ratkaisu. Läntisestä kvartettisiivestä 5. kerroksen siirtäminen itäiseen siipeen kuudenneksi kerroksiseksi muuttaisi tontin itäosan ahtaaksi ja massiiviseksi, lisäksi merkittävä osa kuudennesta kerroksesta sijoittuisi asemakaavan viisikerroksiselle rakennusalalle. Kahden kerroksen korkeusero tekisi Kunnalliskodintien varresta tasapainottoman.

Asemakaavavaiheessa tontille ei suunniteltu ympärivuorokautista hoiva-asumista, vaan tavanomaisempaa normaaleihin lamellitaloihin sijoittuvaa palveluasumista, joissa porrastuva kerrosten määrä olisi helpommin toteutettavissa. Seniorikeskuksen suunnitelmassa osa asemakaavan mukaisesta kerrosalasta jää käyttämättä, eikä autopaikkoja rakenneta asemakaavan mukaista määrää. Suuresta tonttitehokkuudesta huolimatta muodostuu miellyttäviä vihreitä pihoja. Suunnitelman harjakattoiset rakennusmassat ovat mittakaavaltaan vanhan sairaalaympäristön ja Käpyläntien varren suojeltujen rakennusten kaltaisia. Kiertoliittymään päin suuntautuvat kapeat päädyt, joiden ilmettä on poikkeuslupahakemuksen jättämisen jälkeen vielä kevennetty: varaportaat on siirretty pihalle päin niin, että päädyt näyttäytyvät symmetrisinä ja sopusuhtaisina kiertoliittymän suuntaan. Päätyjen välissä avautuu vihreä piha. Nelikerroksisella rakennusalan osalla ei rakenneta tontin rajaan kiinni asemakaavan sallimalla tavalla koko tontin rajan pituudelta, vaan rakennus on vedetty sisäänpäin siten, että se jättää Kunnalliskodintien toisella puolella olevalle suojellulle rakennukselle näkymää hallitsevan eturivin paikan Oulunkyläntien suunnalta tultaessa. Kunnalliskodintien varteen vastapäätä tulevat kaavan mukaiset uudisrakennukset ovat viisikerroksisia ja seniorikeskus osiin jaoteltuine massoineen muodostaa niiden kanssa mittakaavallisesti yhtenäisen ja sopusuhtaisen katunäkymän.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa. Poikkeamispäätöksellä mahdollistetaan asemakaavan sekä tärkeän sosiaali- ja terveyspalveluiden hankkeen toteutuminen. Hankesuunnitelman mukainen uudisrakennus on sovitettu huolellisesti rakennuspaikalle.

Asemakaavasta voidaan poiketa julkisivujen ja rakenteiden materiaalien osalta, sillä puurakenteiselle rakennukselle ei ole löytynyt toteuttajaa. Uudisrakennus on betonirunkoinen ja sen julkisivut ovat pääosin puhtaaksimuurattua tiiltä. Julkisivuihin sovelletaan tonttia koskevan asemakaavan 12389 AK- ja AL-korttelialueita koskevaa julkisivumääräystä, jonka mukaan julkisivujen tulee olla materiaaliltaan pääosin muurattuja ja rapattuja. Puhtaaksimuurattu tiili soveltuu kaupunkikuvallisesti hyvin ympäristöönsä.

Kerrosluku tontin länsikulmassa voidaan ylittää, sillä rakennuksen toteuttaminen kauttaaltaan V-kerroksisena edistää merkittävästi hankkeen asuinyksiköiden toiminnallisuutta sekä kokonaisratkaisun tasapainoisuutta ja toistettavuutta. Rakennuksen porrastaminen asemakaavan mukaisesti IV-VI-kerroksiseksi heikentäisi rakennuksen toiminnallisuutta merkittävästi ja tekisi rakennuksesta kaupunkikuvallisesti tasapainottoman Kunnalliskodintien suuntaan. Esitetty suunnitteluratkaisu on alueen kaupunkikuvan kannalta perusteltu ja tasapainoinen ratkaisu.

Istutettavaksi osoitetulle alueen osalle voidaan osoittaa rakentamista, sillä se edistää hankkeen asuinyksiköiden toiminnallisuutta sekä kokonaisratkaisun tasapainoisuutta. Rakennusmassojen väliin jää suunnitelmaratkaisussa edelleen useita maanvaraisia istutettavia piha-alueita. Myös asemakaavassa rakennusalaksi osoitetulle alueelle rakennuksen ja naapuritontin 25979/7 väliin jää esitetyssä suunnitelmaratkaisussa tilaa istutuksille. Suunnitelmaratkaisussa on enemmän istutettavaa alaa kuin asemakaavan mukaisessa ratkaisussa. Istutettavaksi osoitetun alueen osan rakentaminen ei siten heikennä suunnitelmaratkaisun pihatilojen laatua.

Rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta Kunnalliskodintien, Oulunkyläntien ja Koskelanakselin varressa voidaan poiketa, sillä esitetty suunnitteluratkaisu mahdollistaa kokonaisratkaisun tasapainoisuuden, esteettömien sisäänkäyntien sekä turvallisen ja toimivan päivätoiminnan saattoliikenteen järjestämisen. Rakennuksen massoittelu noudattaa tontin rajan suuntia. Ratkaisulla ei ole kielteisiä vaikutuksia kaupunkikuvaan.

Autopaikkojen määrästä voidaan poiketa, sillä kaavanmukaiselle autopaikkamäärälle ei ole todettu tosiasiallista tarvetta. Asukkaat eivät ole ajokykyisiä ja henkilöstölle ei varata autopaikkoja. Hankkeessa varataan 15 autopaikkaa kotihoidon autoja varten. Vieraspysäköinti voi sijoittua kadulle.

Poikkeamisen erityinen syy on asemakaavan toteutumisen edistäminen, alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen sekä tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.