Munkkiniemen Muusanpolku 1 asemakaavan muuttaminen (nro 12467)

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 7.11.2017 päivättyä 30. kaupunginosan (Munkkiniemi, Talinranta), korttelin 30145 tontin 2 (muodostuu uusi tontti 30145/6) asemakaavan muutosehdotusta nro 12467. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YY), joka sijaitsee Talinrannan asuntoalueella Munkkiniemessä. Kaavaratkaisu mahdollistaa korttelialueen muutattamisen asuintontiksi. Tavoitteena on muuttaa rakentamattoman tontin 30145/2 asemakaavaa niin, että siihen voidaan rakentaa aluetta täydentävä asuinkerrostalojen kortteli, joka parantaa Muusantorin ja Muusanpolun kaupunkitiloja. Tontille suunnitellaan 4–6-kerroksisia asuinkerrostaloja. Tontilla olevan mäen lakialue muuttuu rakennusten rajaaman korttelipihan osaksi. Lakialue säilytetään rakentamattomana ja istutettuna. Pysäköinti (53 ap) sijoitetaan korttelipihan puolelle pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen. Ajoneuvoliittymä tontille sijoitetaan Muusanpolun itäpäätyyn. Uutta asuntokerrosalaa on 5 300 k-m². Tontin tehokkuusluku on e = 0,95 Asukasmäärän lisäys on n. 130–150 asukasta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja voimassa olevan oikeusvaikutteisen Yleiskaava 2002:n mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Nyt laaditussa kaavaratkaisussa on myös otettu huomioon Helsingin uuden yleiskaavan (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) tavoitteet.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Talinranta on pääosin 1990-luvulla rakennettu, omana kokonaisuutenaan hahmottuva, n. 1 000 asukkaan asuinalue Munkkivuoren länsipuolella. Alueen rakennukset ovat II–V-kerroksisia. Alueen keskellä on Muusantori-niminen aukio, jonka pohjoisreunalla tontti 30145/2 sijaitsee. Tontti 30145/2 on nykyisin kokonaan rakentamaton. Tontilla on mäki, jonka korkeimman kohdan korko on +9,5. Mäki kohoaa noin 6,5 metriä sitä ympäröivien katujen yläpuolelle. Tontti on ruohikon peittämä ja sen reunoilla ja mäen laella kasvaa joitakin puita. Tontilla aiemmin sijainneet Talin jätevedenpuhdistamon konehalli ja kaksi lietesiiloa on purettu ja tontin maaperä pääosin kunnostettu.

Nykyisin voimassa olevan asemakaavan (1989) mukaan tontti 30145/2 on osoitettu kulttuuritoimintoja palvelevien rakennusten korttelialueeksi merkinnällä YY. Tontin rakennusoikeus on 2000 k-m². Kiinteistövirasto on todennut, että asemakaavassa osoitettu käyttötarkoitus ei ole enää ajankohtainen.

Helsingin kaupunki omistaa tontin 30145/2. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupungille kohdistuu tuloja tonttien myymisestä, rakennusoikeuden myynnistä ja vuokraamisesta.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 24.11.2017–2.1.2018

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 7.11.2017 ja lautakunta päätti 7.11.2017 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 30 päivän ajan.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa todettiin, että asemakaavan muutosehdotus ei edellytä alueelle valmiiksi rakennettujen vesijohtojen ja viemäreiden siirtämistä, asemakaavan muutosehdotukseen ei ole huomautettavaa, sen hyväksymistä puolletaan ja että aikaisemmat kommentit on otettu hyvin huomioon.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: HSL

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Muusanpolku 1-3:n asemakaavan muutosehdotuksesta nro 12467:

Pelastuslautakunta puoltaa asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä.

Kaupunkiympäristö on pyytänyt Kaupunginmuseon lausuntoa asemakaavan muutoksesta nro 12467. Kaupunginmuseo on tutustunut 7.11.2017 laadittuun asemakaavamuutokseen ja tarkastelee hanketta rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta.

Kaupunginmuseo on lausunut 25.10.2016 koskien Munkkiniemen Muusanpolku 1-3 asemakaavan muutoksen ja Talinrannan täydennysrakentamisen suunnitteluperiaatteiden osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä 12.6.2017 Muusanpolku 1-3:n asemakaavan muutosluonnoksesta. Kaupunginmuseo piti asemakaavan laatimisessa tavoitteena kaavaratkaisua ja täydennysrakentamista, joka kunnioittaa ympäröivän alueen asemakaavallista periaatetta ja mittakaavaa. Talinrannan suunnitteluperiaatteita kaupunginmuseo piti hyvinä ja korosti alueelle ominaisen mittakaavan ja vehreyden säilyttämistä.

Kaupunginmuseon lausunnoissaan esittämät kommentit on kaavamuutoksessa otettu hyvin huomioon. Kaupunginmuseolla ei ole muuta huomautettavaa Muusanpolku 1-3:n asemakaavan muutoksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Asian aikana kuultavana oli arkkitehti Miika Vuoristo. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12467 pohjakartan kaupunginosassa 30 Munkkiniemi. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12467
Kaupunginosa: 30 Munkkiniemi
Kartoituksen työnumero: 28/2016
Pohjakartta valmistunut: 20.6.2017 (uusintakartoitus, ensitilaus ollut 2016)
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Osoitteessa Muusanpolku 1–3 sijaitsevalle rakentamattomalle tontille 30145/2 suunnitellaan asuinkerrostaloja. Pysäköinti suunnitellaan pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen. Ajoneuvoliittymä tontille sijoitetaan Muusantorin luoteiskulmaan.

Lähialueen kaupungin koulut ovat Haagan peruskoulu, Munkkiniemen ala-asteen koulu ja Munkkivuoren ala-asteen koulu. Perusaste- ja lukiokoulutusta tarjoavat Helsingin suomalainen yhteiskoulu sekä ruotsinkielistä esi- ja perusasteen opetusta tarjoaa Hoplaxskolan (Munksnäs -enheten).

Opetusviraston mukaan alueen koulujen tilat ovat jo tehokkaassa käytössä joten pienikin väestönkasvu voi johtaa lisätilatarpeeseen. Alueen liikennejärjestelyissä on huomioitava erityisesti oppilaiden turvallinen koulumatka.

Munkkivuoren Talinrannan asuntoalueelle on suunnitteilla asemakaavamuutos, jossa rakentamaton tontti 30145/2 rakennetaan. Tavoitteena on kaupunkirakennetta täydentämällä parantaa Muusantorin ja Muusanpolun kaupunkitiloja. Uutta kerrosalaa on 5300 k-m². Asukasmäärän lisäys on n. 130-150 asukasta, jotka vahvistavat alueen väestöpohjaa. Tavoite luoda laadukasta täydennysrakentamista on kannatettava.

Lausunto on laadittu kohtuuhintaisen asuntotuotannon näkökulmasta, ennakkotietoa alueen tulevasta tontinvarauksesta ei ole.

Selkeän muotoinen rakennusala ja rakennusoikeuden määrittely tonttikohtaisesti (ei rakennusalakohtaisesti) on hyvä lähtökohta ratkaisulle ja mahdollistaa tarkoituksenmukaiset lamellimitat.

Kaavassa tulisi sallia konehuoneet tasakattoisten lamellitalojen katoilla. Mikäli konehuone sijoitetaan ylimpään asuinkerrokseen, tulee nykymääräysten mukaan sen kerroksen asunnot varustaa huoneistokohtaisilla LTO-kojeilla. Kaavamääräys saattaa aiheuttaa nyt rakennuksiin ilmanvaihdon sekäjärjestelmän, joka paitsi nostaa tilantarvetta ja rakennuskustannuksia, tuottaa myös koko järjestelmän käyttöiän ylimääräistä huoltotarvetta.

Pysäköinti on sijoitettu pihakannen alle. Ratkaisu on ymmärrettävä, mutta teknisesti vaativa ja kallis, etenkin hankkeen kokoon suhteutettuna. Myös hulevesien imeytyminen on tutkittava huolellisesti.

Kaavaluonnoksen mukaan ”tontin vihertehokkuuden tulee täyttää Helsingin viherkertoimen tavoiteluku”. Mikäli tavoitelukuja asetetaan, niiden määrittely ja tavoiteluku tulisi olla yksiselitteinen ja ennakkoon tiedossa.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on lähettänyt tiedon Munkkiniemessä osoitteessa Muusanpolku 1-3 sijaitsevaa tonttia koskevan asemakaavan muutosluonnoksesta. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta perustehtävänsä mukaisesti kulttuurihistorian ja rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja esittää kantanaan seuraavaa.

Asemakaavamuutoksen kohteena oleva alue sijaitsee Munkkiniemessä, Talinrannan alueella Mesenaatintien ja Muusanpolun väliin jäävällä vyöhykkeellä. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa asuinkäyttöön suunnittelualue, joka on nykyisellään rakentamaton, kumpuileva nurmialue muutamine puineen. Tontin pysäköinti on suunniteltu sijoitettavaksi pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen ja tontin ajoneuvoliittymä Muusantorin luoteiskulmaan. Tonttia reunustavat pääosin kaksi-kolmikerroksiset pienkerrostalot ja paritalot 1990-luvun alkupuolelta, jotka pihoineen muodostavat vehreän pienimittakaavaisen kokonaisuuden.

Helsingin kaupunginmuseo on 25.10.2016 antanut lausuntonsa Muusanpolku 1-3:n asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja Talinrannan suunnitteluperiaatteista. Lausunnossaan kaupunginmuseo piti Muusanpolku 1-3:n tontin muuttamista asuinkäyttöön mahdollisena. Alueen vanha rakennuskanta on purettu eikä alueella ole säilytettäväksi määriteltyjä alueita. Kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta kaupunginmuseo piti tavoitteena kaavaratkaisua ja täydennysrakentamista, joka kunnioittaa ympäröivän alueen asemakaavallista periaatetta ja mittakaavaa. Talinrannan länsiosan ominaisluonne rakentuu kaarevan Mesenaatintien ja sitä reunustavien matalien ja pienimittakaavaisten asuintalojen ja niitä ympäröivien vehreiden pihojen katutilan ja kokonaisuuden ympärille.

Esillä olevassa asemakaavaluonnoksessa Muusanpolku 1-3:ssa sijaitseva tontti on esitetty muutettavaksi asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Rakennusala on osoitettu lähes kiinni tontin eteläreunaan, pienen viherkaistaleen etäisyydelle itä- ja koillisreunasta ja tontin keskiosaan ja luoteisreunaan ei ole osoitettu rakennusalaa. Suurin sallittu kerrosluku on osalla rakennusalaa viisi, Muusantoriin rajautuvassa kulmassa kuusi. Uudisrakennusten sallittaisiin olevan siten ympäröivää rakennuskantaa korkeampia. Esitetylle rakennusalalle on kuitenkin rakennettava vähintään kolme erillistä, erimuotoista ja pohjapinta-alaltaan erikokoista rakennusta. Rakeisuudeltaan uudisrakennuksista muodostuisi näin lähiympäristön lamellitalojen kaltaisia. Tällä tavoin mahdollistetaan myös näkymät niin kadulta tontin sisäosiin kuin sieltä ulospäin. Rakennusten katomuotoa ei ole määritelty, julkisivumateriaalin tulisi olla pääosin puu, paikalla muurattu tiili tai muuratun pinnan päälle tehty rappaus tai slammaus. Väreistä ei ole määräystä. Parvekkeet tulisi toteuttaa ripustettuina tai sisäänvedettyinä, ei maasta kannatettuina. Rakennusten ulkoasun suunnittelulle on siten jätetty melko paljon liikkumavaraa ja mahdollisuuksia toteuttaa uudisrakennukset niin ympäristöön sopeuttaen kuin ilmeeltään selvästi uutta kerrostumaa tuovana.

Suurin osa tontin rakennusalaa ympäröivästä alueesta on määritelty pääosin istutettavaksi alueen osaksi ja nykyinen tontin luoteisosassa sijaitseva kumpu lisäksi puilla ja pensailla istutettavaksi tai istutettavana pidettäväksi maanvaraiseksi alueen osaksi. Istutusmääräys koskee myös aluetta, jonne on osoitettu kannen alainen tila. Tontin länsireunassa on lisäksi esitetty yhtä puuta suojeltavaksi. Näillä määräyksillä pyritään varmistamaan tontin vehreys ja Helsingin viherkertoimen tavoiteluku.

Edellä mainittuun viitaten kaupunginmuseo katsoo, että Muusanpolku 1-3:ssa sijaitsevan tontin rakentaminen esillä olevan asemakaavan muutosluonnoksen mukaisesti tulisi mahdollistamaan ympäröivää rakennuskantaa korkeampien, mutta muutoin mittakaavaltaan melko hyvin Talinrannan rakennuksiin sopeutuvien asuinkerrostalojen rakentamisen. Materiaaleiltaan ja ilmeeltään uudisrakennukset olisi mahdollista toteuttaa joko sopeuttaen tai selkeästi uutena kerrostumana. Talinrannan vehreää ominaisluonnetta on kunnioitettu jättämällä tontista laaja alue rakentamiselta vapaaksi vyöhykkeeksi ja erilaisin istutusmääräyksin sekä sijoittamalla asukaspysäköintipaikat pihakannen alle. Kaupunginmuseo katsoo, että sen asettama tavoite kunnioittaa ympäröivän alueen asemakaavallista periaatetta ja mittakaavaa on riittävällä tavalla otettu huomioon. Kaupunginmuseolla ei näin ollen ole huomautettavaa Muusanpolku 1-3:n asemakaavan muutosluonnoksesta.

Munkkiniemen (30.ko) asemakaavan muutos, Muusanpolku 1-3 ja Talinrannan täydennysrakentamisen suunnitteluperiaatteet

Kohde sijoittuu kallioiselle kitkamaa-alueelle. Maakerrosten paksuus on pienimmillään rakennuspaikan luoteisosissa ja maakerrosten paksuus kasvaa voimakkaasti kohti itää. Vuoden 2005 kairauksissa on havaittu rakennusjätettä rakennuspaikan itäosissa. Läheisen merenlahden aiheuttamaa tulvariskiä ei ole toistaiseksi mallinnettu, mutta läheisimmässä rannassa Otaniemessä arvioitu korkein vedenkorkeus on tasolla +3.9 vuoteen 2100 mennessä. Lisäksi Talinrannassa toteutetut esirakentamisratkaisut 1980-luvun lopulla perustuivat kevennyksen, eikä tuolloin ollut tiedossa tulevia korkeimpia merenpinnan tasoja. Talinrannassa tulee tarkastella alueellista riskiä kevennysratkaisujen sortumisriskistä nosteen vaikutuksesta.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1265-00/16. Määräaika on 28.10.2016.

Osoitteessa Muusanpolku 1–3 sijaitsevalle rakentamattomalle tontille suunnitellaan asuinkerrostaloja. Pysäköinti suunnitellaan pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen. Ajoneuvoliittymä tontille sijoitetaan Muusantorin luoteiskulmaan.

Rakennusvirastolla ei ole huomauttamista osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Rakennusviraston yhteyshenkilöinä kaavahankkeessa ovat lisätiedonantajat.

Tontin korkeuserojen ja pihakannen pysäköintitilojen vuoksi on kiinnitettävä erityistä huomiota pelastusteiden ja mahdollisten nostopaikkojen suunnitteluun ohjeen: "HPEL 36/16/RIHOS 1.7.2013 Pelastusteiden suunnittelu ja toteutus" mukaisesti.

Osoitteessa Muusanpolku 1–3 sijaitsevalle rakentamattomalle tontille 30145/2 suunnitellaan asuinkerrostaloja. Pysäköinti suunnitellaan pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen. Ajoneuvoliittymä tontille sijoitetaan Muusantorin luoteiskulmaan.
Tontti 30145/2 on nykyisin kokonaan rakentamaton. Tontilla on mäki, jonka korkeimman kohdan korko on +9,5. Mäki kohoaa noin 6,5 metriä sitä ympäröivien katujen yläpuolelle.