Itä-Pasilan Asemamiehenkatu 3:n asemakaavan muuttaminen (nro 12391)

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 5.4.2016 päivättyä 17. kaupunginosan (Pasila) korttelin 17028 asemakaavan muutosehdotusta nro 12391. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa ja niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Itä-Pasilan korttelia 17028, joka sijaitsee osoitteessa Asemamiehenkatu 3. Kaavaratkaisu mahdollistaa asuinkerrostalon rakentamisen nykyisen toimistorakennuksen tilalle.

Tavoitteena on viihtyisä, monipuolinen, toimiva ja turvallinen asuinympäristö, joka sopii alueen nykyiseen ja tulevaisuudessa todennäköisesti osittain muuttuvaan kaupunkikuvaan.

Uutta asuntokerrosalaa on 13 880 k-m2 ja liikekerrosalaa 250 k-m2. Asukasmäärän lisäys on noin 350 hlöä. Toimistokerrosalaa poistuu 12 000 + 2 500 k-m2. Käyttötarkoituksen muutoksen myötä tontin rakennusoikeus pienenee 370 k-m². Korttelitehokkuus ek= 4,85.

Kaavaratkaisun toteuttaminen lisää asuntojen ja asukkaiden määrää Itä-Pasilassa. Toimistotilojen määrä vähenee, joskin nykyinen toimistorakennus on ollut pitkään käyttämättömänä. Keski-Pasilan kaavoitus luo edellytykset toimistotilojen merkittävälle kasvulle alueella.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu on voimassa olevan oikeusvaikutteisen Helsingin yleiskaava 2002:n mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Nyt laaditussa kaavaratkaisussa on myös otettu huomioon Helsingin uuden yleiskaavan (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) tavoitteet.

Kaupunginhallitus päätti 17.8.2015 varata SRV Rakennus Oy:lle ja Kiinteistö Oy Helsingin Asemamiehenkatu 3:lle tontin kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeen suunnittelua ja toteutusedellytysten selvittämistä varten. Esityksen mukaan tontille vastaisuudessa osoitettava asuinrakennusoikeus tulee toteuttaa sääntelemättömänä omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona ilman Hitas-ehtoja siten, että rakennusoikeudesta (kerrosala) enintään noin 50 % voidaan toteuttaa vuokra-asuntotuotantona. Varausehdoissa esitetään, että tontille toteutettavassa omistusasuntotuotannossa asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Perheasuntojen keskipinta-alan tulee olla 75 as-m². Tontti luovutetaan myymällä.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella sijaitsee vuonna 1978 valmistunut 6-kerroksinen toimistorakennus (11 154 k-m2), jonka pysäköintipaikat sijaitsevat maanalaisessa kaksikerroksisessa pysäköintihallissa tontin alla. Muutosalueen luoteispuolella sijaitsee Pasilan kirjasto ja lounaispuolella Rauhanasema. Ympäristön muu rakennuskanta edustaa 1960- ja 70-luvuille tyypillistä betonielementtiarkkitehtuuria. Rakennukset ovat 3−12-kerroksisia.

Voimassa olevassa asemakaavassa (v. 2006) alue on merkitty toimistorakennusten korttelialueeksi (KT), jonka pihamaan tason alapuolelle saa sijoittaa pysäköinti- ja kirjapainotiloja sekä luonnonvalolla valaistavia toimisto-, työpaja- ja sosiaalitiloja ja niihin verrattavia tiloja. Korttelin kerroksiin osoitettu rakennusoikeus on 12 000 k-m2; lisäksi tontin pihamaan tason alapuolisille tiloille ja ullakolle on osoitettu rakennusoikeutta 2 500 k-m2. Tontilla olevaa toimistorakennusta ei ole laajennettu tämän v. 2005 muutetun asemakaavan salliman 4- ja 5-kerroksisten laajennusten mukaiseksi, vaan rakennus noudattelee edellisen asemakaavan (v. 1983) rakennusalueen rajoja.

Helsingin kaupunki omistaa korttelialueen. Kaavaratkaisu on tehty tontilla sijaitsevan toimistorakennuksen ja tonttia koskevan vuokraoikeuden omistajien hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Asemakaavan muutoksen mukainen asuntotontti tullaan luovuttamaan tontin haltijalle vuokraamalla tai myymällä ulkopuolisen asiantuntijan arvioon perustuvaan käypään hintaan.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 22.4.–23.5.2016

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkisuunnittelulautakunnalle 5.4.2016. Lautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä ja asettaa ehdotuksen nähtäville 30 päiväksi.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Kaavaehdotuksesta saatiin lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. perheasuntovaatimukseen ja esitetyn kortteliratkaisun sopimattomuuteen Itä-Pasilaan.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Rakennusvalvontaviraston kanssa on neuvoteltu asemakaavaehdotuksesta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12391 pohjakartan kaupunginosassa 17 Pasila.
Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12391
Kaupunginosa17 Pasila
Kartoituksen työnumero: 41/2015
Pohjakartta valmistunut: 21.12.2017 (uusintakartoitus, ensitilaus ollut 2015)
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on esittänyt kaupunginmuseolle lausuntopyynnön koskien Asemamiehenkatu 3 tontin asemakaavan muutosta. Kaupunginmuseo on tutustunut asemakaavan muutoksen selostukseen ja katselmoinut paikalla. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja on päättänyt lausua kantanaan seuraavaa.

Kaupunginmuseo on lausunut Asemamiehenkatu 3 hankkeen OAS-vaiheesta. Lausunnossa tiivistetään Pasilan alueen sekä Itä-Pasilan asemakaavan suunnitteluhistoria, alueen arvot ja niiden yhteys 1960-luvun megastruktuuriarkkitehtuuriin. Alueella on kulttuurihistoriallista ja kaupunkikuvallista arvoa rakennusaikansa yhtenäisen kaupunkikuvan ja kaupunkivisioiden esimerkkinä. Lausunnossa ei vastustettu Asemamiehenkatu 3, arkkitehti Matti Hakalan vuonna 1976-78 suunnitteleman toimistorakennuksen poistamista tai korvaamista asuinrakennuksella. OAS-vaiheen lausunnossa kaupunginmuseon kanta on, että asemakaavan muutos tulisi tehdä kaupunkikuvan, massoittelun ja rakennusoikeuden osalta alueellisen tarkastelun pohjalta.

Kaavaehdotuksessa esitetty rakennusoikeuden vähentäminen vaikuttaa uudisrakennuksen pihan ja ympäristön valaistusolosuhteisiin suotuisasti. U-muotoisen puoliavoimen korttelin rakennustapa eroaa kuitenkin ympäristöstä, joka on toteutettu avoimen rakennustavan periaatteiden mukaan. Itä-Pasilan alkuperäisessä asemakaavassa massoittelu ja rakennusoikeuden määrittely huomioi korttelien ja tonttien keskinäisen liittymisen järjestelmäarkkitehtuurin tapaan, jota Asemamiehenkatu 3 uudessa ratkaisussa ei nyt valitettavasti seurata. Kaupunginmuseo pitää kuitenkin tärkeänä ympäristön kehittämistä alkuperäiset arvot huomioiden.

Asemamiehenkatu 3 hankkeen periaatteet eivät ole jatkossa yleistettävissä. Kaupunginmuseo pitää tärkeänä Itä-Pasilan alueen kaupunkikuvallisten ja kaavahistoriallisten arvojen huomioimisen ja vaalimisen. Alueen arvot tulisi turvata alueellisen rakentamis- ja korjaustapaohjeen laatimisella. Kohteeseen tai alueelle ei kohdistu asemakaavan suojelumerkintöjä, vaikkakin Itä-Pasila 1970-luvulla rakennettuna Helsingin City-keskuksen laajentumisalueena ja ainutlaatuisena megastruktuuriarkkitehtuurin edustajana sisältää säilytettäviä ja vaalittavia arvoja. Näiden arvojen säilyminen on turvattava tulevaisuudessa.

Pelastuslautakunta antoi Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila, Itä-Pasila) korttelia 17028
koskevasta asemakaavamuutoksesta (Asemamiehenkatu 3) nro. 12391 seuraavan lausunnon:

Palo- ja pelastusturvallisuuteen liittyvät asiat tulee huomioida erillisneuvotteluin pelastusviranomaisen kanssa riittävän varhaisessa vaiheessa jatkosuunnittelussa.

Kiinteistövirasto toteaa, että kaupungin omistama tontti 17028/1 on vuokrattu Kiinteistö Oy Asemamiehenkatu 3:lle 31.12.2030 päättyvällä maanvuokrasopimuksella. Kaavamuutos on tullut vireille tontilla sijaitsevan toimistorakennuksen ja tonttia koskevan vuokraoikeuden omistajien hakemuksesta.

Tontti 17028/1 kuuluu vuonna 2005 hyväksytyn asemakaavan nro 11462 mukaan KT-korttelialueeseen (toimistorakennusten korttelialue). Tontille on osoitettu rakennusoikeutta kerroksiin 12 000 k-m² ja lisäksi tontin pihamaan tason alapuolisille tiloille ja ullakolle on osoitettu rakennusoikeutta 2 500 k-m². Tontilla olevaa vuonna 1978 valmistunutta 6-kerroksista toimistorakennusta (11 154 k-m²) ei kuitenkaan ole laajennettu tämän v. 2005 muutetun asemakaavan mukaiseksi vaan rakennus noudattelee edelleen edellisen, vuodelta 1983 olevan asemakaavan rakennusalueen rajoja. Rakennuksen pysäköintipaikat sijaitsevat maanalaisessa kaksikerroksisessa pysäköintihallissa tontin alla.

Kaavamuutoksella toimistorakennusten korttelialue (KT) 17028 muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Kaavaehdotuksen mukainen ratkaisu mahdollistaa asuinkerrostalon rakentamisen nykyisen toimistorakennuksen tilalle. Uutta asuinkerrosalaa on 13 750 k-m² ja liikekerrosalaa 250 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 350 henkilöä. Toimistokerrosalaa poistuu 12 000 + 2 500 k-m². Käyttötarkoituksen muutoksen myötä tontin rakennusoikeus pienenee 500 k-m². Korttelin autopaikat sijaitsevat nykyisessä laitoksessa kansitason alapuolella.

Kaupunginhallitus päätti 17.8.2015 (§ 750) varata SRV Rakennus Oy:lle ja Kiinteistö Oy Helsingin Asemamiehenkatu 3:lle Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila) korttelin 17028 tontin 1 kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeen suunnittelua ja toteutusedellytysten selvittämistä varten 31.12.2018 saakka. Varauspäätöksessä on määrätty muun muassa, että asuinrakennusoikeus tulee toteuttaa sääntelemättömänä omistus- ja /tai vuokra-asuntotuotantona ilman Hitas-ehtoja siten, että rakennusoikeudesta (kerrosala) enintään noin 50 % voidaan toteuttaa vuokra-asuntotuotantona. Lisäksi varauspäätöksen ehdoissa todetaan, että omistusasuntotuotannossa varausalueen asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Perheasuntojen keskipinta-alan tulee olla 75 as-m². Varauspäätöksen mukaan tontille toteutettava hanke tulee toteuttaa varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella.

Kiinteistövirasto toteaa, että asemakaavaan ei tule merkitä kaavaehdotuksessa nyt olevaa määräystä, jonka mukaan asuntojen huoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa asuntoina, joissa on keittiön / keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän. Edellä kerrottuun tontin varauspäätökseen on jo sisällytetty perheasuntoja koskeva määräys. Lisäksi perheasuntomääräys koskee omistusasuntotuotantoa, ei vuokra-asuntotuotantoa.

Kaavaratkaisun lähtökohtana on ollut tontin keskeinen sijainti lähellä Pasilan asemaa ja yleinen kaupungin tiivistämistavoite lähellä joukkoliikenteen asemia. Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että lähellä kaupunginosan keskusta tyhjillään olevan toimistorakennuksen tontti saadaan käyttöön ja asuntojen määrää lisätään. Toimistotilojen poistuessa muutosalueelta työtilojen määrä Itä-Pasilassa pienenee. Keski- ja Pohjois-Pasilaan kaavoitetaan kuitenkin runsaasti lisää toimistotilaa. Koko Pasilan alueella toimisto- ja liiketilatarjonta kasvaa merkittävästi kaavojen toteuduttua.

Edellä todettuun viitaten, kiinteistövirasto toteaa, että KT-korttelin muuttaminen asuinkäyttöön soveltuu alueelle hyvin. Kiinteistövirasto huomauttaa kuitenkin, että on tärkeää ottaa huomioon alueellisesti julkisten palvelujen (erityisesti päivähoitopalvelut ja perusopetus) tarpeen lisääntyminen, kun asuntojen määrä alueella kasvaa.

Kaavaehdotus luo huomattavat edellytykset asuntorakentamiselle ja siten kaupungin kehittämiselle sekä lisää samalla kaupungin tontin luovutukseen liittyviä tuloja sekä maanarvoa. Kiinteistövirasto puoltaa asemakaavaehdotuksen hyväksymistä edellä mainituin huomioin.

Ympäristölautakunta päätti, että lausunnon asiasta antoi ympäristökeskus.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Asemakaavan muutos mahdollistaa uuden asuinkerrostalon rakentamisen nykyiselle korttelialueelle. Asemakaavan muutos ei aiheuta muutoksia katu- tai viheralueille.

Asemakaavan toteuttaminen ei aiheuta kustannuksia rakennusvirastolle.

Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Samalla lautakunta päätti

Kaupunkisuunnitteluvirastossa valmistellaan asemakaavan muutosta kortteliin 17028, osoitteessa Asemamiehenkatu 3. Korttelin nykyinen toimistorakennus puretaan ja tilalle suunnitellaan uusi noin 6-13 kerroksinen asuinkerrostalo.

Pasilan kirjaston rakennus, joka on tilakeskuksen hallinnassa, on välittömästi asemakaavan muutosalueen ulkopuolella korttelissa 17032. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan kaavamuutoksen avulla kirjaston sisäänkäyntiaukiota on tarkoitus korostaa. Tässä vaiheessa aineistosta ei vielä ilmene, miten sitä tullaan asemakaavoituksen avulla mahdollistamaan.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan suurin osa kaavoitettavan asuinkerrostalon autopaikoista sijoittuisi rakennuksen kellarikerroksiin ja osa läheisiin Itä-Pasilan pysäköintilaitoksiin. Autopaikkaratkaisu ei saa vähentää Pasilan kirjaston käytettävissä olevia autopaikkoja.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa viitataan ehdotukseen Helsingin uudeksi yleiskaavaksi (6.10.2015), jossa kortteli on merkitty kuuluvaksi kantakaupunkiin (C2). Merkinnän mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava mm. liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Merkinnän mukaan käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu. Tilakeskus pitää tärkeänä, että kaavan toteuttamisen vaikutusten arvioinnissa otetaan huomioon julkisten palvelujen tarpeen lisääntyminen, kun asuntojen määrä lisääntyy alueella.

Koskien Kiinteistö Oy Helsingin Asemamiehenkatu 3 asemakaavan muutosta:

Nykyisessä rakennuksessa on 3 kellarikerrosta ja rakennuksen alapohja on kuivatettu normaalisti. Rakennuksessa on vain yksi syvä kohta ja siinä on vesitiivis rakenne. Mikäli kohteessa ei mennä nykyistä rakennusta syvemmälle, ei tulevallakaan rakennuksella ole vaikutuksia alueen pohjaveteen.

Nykyisen rakennuksen lounaisnurkan ali kulkee viemäritunneli (katto arviolta tasolla noin +4.5), johon nykyinen rakennus on liitetty poraliitoksella. Tunneli on huomioitava erityisesti, mikäli tehdään louhintoja.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa 16.12.2015 mennessä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1225-00/15.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma koskee Itä-Pasilan korttelia 17028. Tontti sijaitsee osoitteessa Asemamiehenkatu 3. Suunnitelma koskee korttelin käyttötarkoituksen muuttamista toimistorakennusten korttelialueesta (KT) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK).

Tontilla on vuonna 1978 valmistunut 6-kerroksinen toimistorakennus, jonka pysäköintipaikat sijaitsevat maanalaisessa kaksikerroksisessa pysäköintihallissa tontin alla. Tavoitteena on, että nykyinen rakennus puretaan ja tilalle rakennetaan noin 6-13 -kerroksinen asuinkerrostalo.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on osallisena mainittu rakennusviraston katu- ja puisto-osasto. Rakennusviraston edellisen organisaatiomuutoksen jälkeen osallisena on rakennusvirasto.

Jatkosuunnittelussa tulee tutkia mahdollisuuksia hulevesien erilaisille viivytysratkaisuille. Valuma-alueen hulevesijärjestelmän tulvahuippujen tasauksessa on tällä hetkellä ongelmia.

Rakennusalojen muutoksissa tulee huomioida olemassa oleva infra. Uudisrakennuksen rakennusalan ei tule rajautua suoraan yleiselle alueelle. Esimerkiksi rakennuksen kuivatusjärjestelmät tulee pystyä toteuttamaan ja huoltamaan korttelin sisältä.

Rakennusvirastolla ei ole tällä hetkellä muuta huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.