Asuntotontin 36264/1 lyhytaikainen vuokraaminen, Viikki, Viikinmäki, Asunto Oy Helsingin Bysant

Tontit-yksikön päällikkö päätti myöntää tonttien 36264/1 (sopimusnumero 25878, vuokraustunnus A1136-491) ja 36264/3 (sopimusnumero 25877, vuokraustunnus A1136-492) maanvuokrasopimusten mukaisiin maanvuokriin yhteensä 41 706 euron suuruisen kertakaikkisen alennuksen liitteestä 1 ilmenevin ehdoin.

Edelleen tontit-yksikön päällikkö päätti oikeuttaa sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai hänen valtuuttamansa henkilön allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitut sopimusmuutokset sekä tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Lopuksi tontit-yksikön päällikkö totesi, ettei kaupunki vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, joita vuokralaiselle saattaa aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 11380 on tullut voimaan 21.6.2007. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen mukaan autopaikkatontille 36264/2 saa sijoittaa korttelin 36263 sekä tonttien 36264/1 ja 36264/3 autopaikkoja, sillä kaikki tontin 36263/1 velvoiteautopaikat eivät mahdu omalle tontille.

Tontit 36264/1-3 ovat pitkäaikaisesti vuokrattuna Suomen Laatuasunnot Oy:n omistamalle Asunto Oy Helsingin Bysantille. Neuvottelut tonttia 36263/1 varten toteutettavien autopaikkojen määrästä kaupungin ja tonttien 36264/1-3 aikaisemman varauksensaajan kanssa aloitettiin jo vuosia ennen kuin tontille 36263/1 oli mitään konkreettista hanketta suunnitteilla. Neuvottelutahot ovat vaihtuneet tonttien 36264/1-3 varauksensaajan sekä kaupungilla asiaa hoitaneiden henkilöiden vaihtuessa. Myöhemmin kortteliin 36264 tonttia 36263/1 varten toteutettavien autopaikkojen määrä on tarkentunut neljään. Korttelin 36264 hankkeelle asetettu velvollisuus toteuttaa ylimääräisiä autopaikkoja aiheuttaa ylimääräisiä louhintakustannuksia ja Asunto Oy Helsingin Bysantin mukaan nämä viimeiseksi toteutettavat autopaikat ovat juuri niitä kaikista eniten louhintakustannuksia aiheuttavia autopaikkoja.

Tontti 36263/1 varattiin Fimma Oy:lle tonttipäällikön päätöksellä 28.11.2019 (90 §) Hitas-omistusasuntojen suunnittelua varten. Tonttia ei ole vuokrattu vielä pitkäaikaisesti Fimma Oy:n hankkeelle. Tonttien 36264/1-3 vuokralainen Asunto Oy Helsingin Bysantti ja tontin 36263/1 varauksensaaja Fimma Oy ovat sopineet, että tontti 36263/1 sijoittaa asemakaavan ja asemakaavan muutoksen ja rakennusluvan edellyttämät 4 autopaikkaa tontin 36264/1 p-alueelle, sillä autopaikkojen sijainti on molempien hankkeiden kannalta tarkoituksenmukaisempi.

Kaupungin ja Asunto Oy Helsingin Bysantin välisissä neuvotteluissa lähtökohdaksi otettiin, että edellä mainitut 4 autopaikkaa voitaisiin luovuttaa tonttia 36263/1 koskevalle hankkeelle ns. keskiarvokustannusta vastaavaan hintaan, joka tarkoittaa hintaa, joka saadaan, kun kaikkien kortteliin 36264 toteutettavien autopaikkojen (autopaikkatontti 36264/2 ja tontin 36264/1 p-alue) toteutuskustannus jaetaan kaikkien kortteliin 36264 toteutettavien autopaikkojen määrällä. Keskiarvokustannuksen käyttöä pidettiin perusteltuna, sillä tonttia 36263/1 varten toteutettavat autopaikat aiheuttavat hankkeelle ylimääräisiä louhintakustannuksia verrattuna siihen, jos autopaikkoja olisi voitu toteuttaa vähemmän.

Asunto Oy Helsingin Bysantin toimittamien laskelmien mukaan keskiarvokustannus olisi ollut noin 27 000 e/autopaikka (yhteensä n. 108 000 euroa/4 autopaikkaa). Edistääkseen autopaikka-asiasta sopimista, Asunto Oy Helsingin Bysantti esitti, että kauppahinta olisi 90 000 euroa 4 neljästä autopaikasta.

Keskiarvoon perustuva autopaikkakustannus oli alustavasti Hitas-työryhmässä käsiteltävänä, joka linjasi, että keskiarvoon perustuvaa kustannusta ei voida sisällyttää Hitas-hankinta-arvoon.

Kaupunki ja Asunto Oy Helsingin Bysantti ovat sopineet yhteensä 41 706 euron kertakaikkisesta alennuksesta tonttien 36264/1 ja 3 maanvuokriin. Perusteena maanvuokran alennukselle on se, että Suomen Laatuasunnot ei voi käyttää keskiarvohintaa Asunto Oy Helsingin Bysantin autopaikkaosakkeiden kauppahinnan perusteena. Näin ollen siltä jää saamatta keskiarvokustannuksen ja autopaikkaosakkeiden kauppahinnan välinen erotus. Koska hanke kuitenkin suostui tulemaan vastaan keskiarvokustannuksen määrässä, ja hanke esitti kauppahinnaksi sitä alempaa 90 000 euron hintaa, maanvuokran alennus on 41 706 euroa (90 000 euroa – kauppahinta 48 294 euroa).

Asunto Oy Helsingin Bysantin vuosivuokra tonteista 36264/1 ja 3 on yhteensä noin 59 000 euroa. Maanvuokran alennus vastaa noin 8,5 kuukauden vuokran määrää.

Asunto Oy Helsingin Bysantti on sopimusehdoin velvoitettu maksamaan ylimenevän osuuden kaupungille, mikäli saa ylikompensaatiota maanvuokran alennuksen seurauksena. Ylikompensaatiota katsottaisiin syntyvän, mikäli kaikkien autopaikkojen keskiarvokustannus jää alle 22 500 euroa/autopaikka (90 000 euroa / 4 autopaikkaa). Tällöin vuokralaisen tulee palauttaa 4 autopaikan osalta saamansa ylikompensaatio. Asunto Oy Helsingin Bysantti ei saa valtiontueksi katsottavaa etua.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1. momentin 14-kohdan ja maankäyttöjohtajan 2.6.2017 (9 §) tekemän päätöksen mukaan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit -yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään maanvuokran määräaikaisesta alennuksesta, kun alennuksen kokonaisarvo on enintään 200 000 euroa. Tässä tapauksessa alennuksen kokonaisarvo jää alle mainitun toimivaltarajan, joten tontit-yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta.