Esitys on ehdotuksen mukainen.

Capellan puistotien korttelit

Kalasataman Capellan puistotien kortteleiden 10627 - 10629 asemakaavan muutos nro 12210 on tullut lainvoimaiseksi 10.10.2014. Verkkosaaren eteläosassa sijaitsevalle kaava-alueelle suunnitellaan asuinaluetta noin 1 000 uudelle asukkaalle.

Kaava-alueelle on merkitty asuinrakennusoikeutta yhteensä 41 120 k-m², josta enintään 1 000 k-m² saa käyttää sosiaalitoimen palveluja varten. Lisäksi saa rakentaa kivijalkaliiketilaa 2 325 k-m². Alueen maaperän kunnostetaan rakentamisen yhteydessä, ja asuntorakentamisen on tarkoitus alkaa alueella syksyllä 2017.

Capellan puistotien kortteleille esitetään asunto- ja yhteispihatonteille sekä yhteispihatonttien alapuolelle toteutettaville asuntoja palveleville yksityisille pysäköintilaitoksille vuokrausperusteiden määräämistä.

Vuokrausperusteiden määrittämisessä on huomioitu vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Asuntotonttien (AK, AKS) laskennallisen k-m²-hinnan (hintatasossa 4/2017, ind. 1929) esitetään olevan välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tukemien asuntojen) osalta noin 714 euroa, mistä ARA-kohteiden osalta peritään 80 %, noin 571 euroa. Sääntelemättömille omistus- ja vuokra-asuntotonteille ei esitetä vuokrausperusteita, koska mainitut tontit on tarkoitus myydä.

Liiketilojen osalta esitetään perittäväksi samaa vuokraa kuin asuintilojen osalta. Julkisten palvelutilojen ja kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen k-m²-hinnan esitetään olevan Y-käyttötarkoituksen mukaisten tilojen osalta noin 328 euroa sekä pysäköintilaitosten noin 19 euroa mainitussa hintatasossa.

Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on esityksen mukaan mainitussa hintatasossa noin 2,85 euroa/as-m²/kk (ns. arava-alennus huomioiden noin 2,28 euroa/as-m²/kk).

Hinta-arvioissa ei ole huomioitu tonteille esitettävää alkuvuosialennusta, joka on voimassa 31.12.2022 saakka. Alkuvuosialennus alentaa hintoja valtion tukemien kohteiden osalta 10 % ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta 20 % 31.12.2022 saakka.

Kyläsaaren erityisasumisen ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten tontti

Kalasataman Kyläsaaren asemakaavan muutos nro 12407 on tullut lainvoimaiseksi 2.6.2017.

Kaava-alueelle on merkitty pääosin asuinrakennusoikeutta yhteensä 15 610 k-m². Alueen maaperän kunnostetaan rakentamisen yhteydessä, ja asuntorakentamisen on tarkoitus alkaa alueella kesällä tai syksyllä 2017.

Kyläsaaren erityisasumisen ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten tontille (AKS/YU) 21677/5 esitetään vuokrausperusteiden määräämistä.

Vuokrien määrittelyssä on huomioitu vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Asuntotontin (AKS/YU) laskennallisen k-m²-hinnan hintatasossa (4/2017, ind. 1929) esitetään olevan välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien - asuntojen) osalta noin 656 euroa (ns. alennettu ARA-hinta noin 525 euroa) ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten osalta 309 euroa.

Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on esityksen mukaan mainitussa hintatasossa noin 2,62 euroa/as-m²/kk (ns. arava-alennus huomioiden noin 2,10 euroa/as-m²/kk).

Hinta-arvioissa ei ole huomioitu tonteille esitettävää alkuvuosialennusta, joka on voimassa 31.12.2022 saakka. Alkuvuosialennus alentaa hintoja valtion tukemien kohteiden osalta 10 % ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta 20 % 31.12.2022 saakka.

Alueen rakentaminen

Kalasataman rakentamisen on arvioitu kestävän 2030-luvun loppuun. Kalasatamaan kuuluville osa-alueille, kuten Capellan puistotien kortteleille, on laadittu tai laaditaan alueen kehittämistä ja rakentamista varten asemakaavojen muutokset. Kalasatamaan rakennetaan noin 1,4 miljoonaa k-m², joista asuntoja on noin 1 000 000 k-m². Koko alueelle valmistuu asunnot noin 25 000 ihmiselle ja työpaikka noin 10 000 ihmiselle.

Kalasataman alueen rakentaminen on alkanut Sörnäistenniemestä vuonna 2009.

Varauspäätös

Vuokrausperusteita koskevan esityksen kohteena olevat tontit on kaupungin päätösten perusteella varattu eri rahoitus- ja hallintamuotoja sekä käyttötarkoituksia varten.

Lyhytaikainen vuokraaminen rakennusluvan hakemista varten

Tontit ovat myös pääosin kaupungin päätösten perusteella vuokrattu lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten.

Ensimmäisten tonttien rakentaminen on tarkoitus aloittaa loppukesästä tai syksyllä 2017.

Asemakaava

Capellan puistotien korttelit

Voimassa olevan Capellan puistotien kortteleiden asemakaavan muutoksen nro 12210 mukaan tontit 10627/3-4, 10628/1-5 ja 10629/4-7 ovat 2–8 -kerroksisten asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK, II – VIII). Lisäksi kaavaan on merkitty enintään kuusikerroksiset erityisasumisen tontit (AKS) 10629/1-3.

AK- ja AKS-korttelialueella rakennuksen kahdessa alimmassa kerroksessa saa olla liiketiloja, julkisia palvelutiloja ja kunnallistekniikkaa palvelevia tiloja.

Asemakaavan erityismääräyksiä

Tontille 10627/3 on osoitettu rakennusalan osa, jolle sallitusta kokonaiskerrosalasta enintään 1 000 k-m² saa käyttää sosiaalitoimen palveluja varten.

Tonteille 10627/3 ja 4, 10628/1 ja 2 ja 10629/4–7 on osoitettu rakennusalan osa, johon on rakennettava katutasoon vähintään kerrosalan osoittavan luvun verran liiketilaa (li 80, li 150, li 190, li 200, li 250, i 280, li 300). Liiketila saadaan rakentaa asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi.

Tontille 10628/5 on osoitettu rakennusalan osa, johon on rakennettava vähintään kerrosalan osoittavan luvun verran kahvila- ja ravintolatilaa (kr 325), joka on varustettava rasvanerottelukaivolla ja katon ylimmän tason yläpuolelle johdettavalla ilmastointihormilla.

Edelleen kaavaan on merkitty asuntokortteleiden 10627 ja 10628 keskelle asumista palvelevat yhteiskäyttöiset tontit (AH) 10627/5 ja 10628/6, jotka on rakennettava yhtenäisen suunnitelman mukaan. Mainitulle tontille on kaavaan merkitty maanalainen tila, jolle saa rakentaa autopaikkoja (ma). Pihakannen päälle ei saa rakentaa autopaikkoja.

Kopio asemakaavan muutoksesta nro 12210 on esityslistan liitteenä 1.

Kyläsaaren erityisasumisen ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten tontti

Kyläsaarenkadun varren voimassa olevan asemakaavan nro 12407 mukainen ohjeellinen kaavatontti 21677/5 on enintään kahdeksankerroksisten erityisasumisen ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (AKS/YU). Tontille on merkitty rakennusoikeutta 6 150 k-m².

AKS/YU-korttelialueella erityisasumisen tulee olla opiskelija-asumista.

Ajoliittymä tulee järjestää LPA-korttelin kautta Kyläsaarenkujalle. Opiskelija-asunnoille ei tarvitse rakentaa autopaikkoja. Urheiluhallin auto-paikkanormi on enintään 1 ap/35 k-m². Autopaikat on tarkoitus sijoittaa omalle tontille.

Kopio asemakaavan muutoksesta nro 12407 on esityslistan liitteenä 2.

Tonttitiedot

Tontit, joille vuokrausperusteita esitetään, sekä niiden osoitteet, käyttötarkoitukset, rakennusoikeudet, tehokkuusluvut ja pinta-alat on merkitty erilliseen tonttiluetteloon.

Tonttiluettelo on esityslistan liitteenä 3.

Yksityiset pysäköintilaitokset ja huoltotilat

Kalasataman uusille toiminta-alueille on perustettu uusi alueellinen palveluyhtiö Kalasataman Palvelu 2 Oy, jolle kaupunki vuokraa muun muassa alueen yhteispihatontit (AH) ja maantasoiset autopaikkatontit (LPA). Capellan puistotien kortteleiden kaava-alueella asuntojen autopaikat tullaan sijoittamaan joko asuntotonteille ja/tai yhteispihatonttien alle kannenalaisina pysäköintilaitoksina.

Asuntotontteja palvelevien kannenalaisten pysäköintilaitosten toteuttaminen ei kuulu Kalasataman palveluyhtiön toimialaan. Laitosten toteuttaminen annetaan niihin rajautuvien ja autopaikkoja sijoittavien asuntotonttien kustannuksellaan tehtäväksi talonrakentamisten yhteydessä. Asuntotontit omistavat pysäköintilaitokset sekä vastaavat niiden kunnossa- ja puhtaanapidosta.

Kaupunki luovuttaa yhteispihatonteista asuntotonttien luovutusten ohella erillisillä pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla luovutuksensaajille kannenalaiset alueet pysäköintilaitosten ja mahdollisten huoltotilojen toteuttamista ja käyttöä varten. Pysäköintilaitosta ja huoltotiloja koskevista vuokrasopimuksista otetaan yhteispihatontin vuokrasopimukseen rasitteenluonteinen ehto. Vuokralaiset ovat velvolliset huolehtimaan, että pysäköintilaitoksiin toteutettavat autopaikat säilyvät asuntotonttien asukkaiden käytössä.

Tonttien maaperätiedot

Capellan puistotien kortteleiden tonttien maaperä on sillä aiemmin harjoitetun toiminnan johdosta pilaantunut. Tonttien maaperä puhdistetaan vuokralaisen toimesta tonttien rakentamisen yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen myöntämän kunnostuspäätöksen 3.8.2016 (158 §) mukaisesti asuntorakentamisen edellyttämään tasoon. Kaupunki vastaa tonttien puhdistamisen kustannuksista vakiintuneen käytännön ja ehtojen mukaisesti.

Kaavaselostuksen mukaan Capellan tontit sijaitsevat pääosin saven päälle tehdyllä täyttöalueella. Täytön paksuus alueen länsiosassa on noin 1-3 metriä. Täyttökerros paksunee itään ja on kaava-alueen itäreunassa noin 5-10 metriä. Alueen luoteisreunalla on täytön alla kitkamaata. Tällä alueella täytön paksuus on alle 3 metriä. Kaava-alueen eteläosalla täytön alla on kitkamaata tai kallio, täytön paksuus on noin 3 metriä.

Rakentamisolosuhteita voitaneen pitää Capellan puistoteiden korttelien alueella kohtuullisina sekä parempina kuin Kyläsaaressa ja Arabianrannassa. Olosuhteet rinnastuvat Salmisaaren alueen pohja-olosuhteisiin.

Sen sijaan pohjaolosuhteet ovat Kyläsaaren alueella erityisen vaativat ja hankalammat kuin Arabianrannan eteläosassa Toukorannassa, mikä on huomioitu tontin vuokraa alentavana seikkana. Kaupunki (rakennusvirasto) on suorittanut alueellisen esirakentamisen. Kaupunki vastaa tonttien puhdistamisen kustannuksista vakiintuneen käytännön ja ehtojen mukaisesti viimeistään rakentamisen yhteydessä.

Vertailuhinnat ja ehdotetut vuokrausperusteet

Alueen aiemmat vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 15.6.2016 (181 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) Sompasaaren asemakaavan muutokseen nro 12200 merkityt asuntotontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka seuraavin ehdoin:

1

Asuinkerrostalotonttien (AK) 10630/1 ja 3, 10632/1 ja 3, 10634/1 ja 4, 10636/3 ja 6 sekä 10637/1 ja 3 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntojen ja/tai asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien asuntojen osalta 42 euroa.

Asuinkerrostalo- (AK) ja erityisasuntojen tonttien (AKS) 10630/2 ja 4, 10632/2 ja 4, 10634/2 ja 3, 10636/1, 4 ja 5 sekä 10637/2 ja 4 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntojen ja/tai ARA:n tukemien asuntojen osalta 37 euroa.

2

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liiketilojen osalta peritään samaa maanvuokraa kuin asuntotonteilta.

Asuntotonteille mahdollisesti sijoitettavien julkisten palvelutilojen ja kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen vuosivuokra määräytyy pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliöhintana 21 euroa.

Ehdotetut vuokrausperusteet

Edellä olevan perusteella esitetään tämän esityksen kohteena olevien tonttien vuokrien määräytyvän seuraavasti:

Tonttien (AK) 10627/3 ja 4, 10628/1–5, 10629/4-7 sekä (AKS) 10629/1–3 vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien asuntojen) osalta 37 euroa.

Kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta vuokraa ei perittäisi.

Asuntotonteille toteutettavien liiketilojen (li) sekä kahvila- ja ravintolatilojen (kr) osalta esitetään perittäväksi samaa maanvuokraa kuin asuntotonteilta.

Asuntotonteille sijoitettavien Y-käyttötarkoituksen mukaisten tilojen, kuten sosiaalitoimen palvelutilojen, julkisten palvelutilojen ja kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliöhintana 17 euroa. Ehdotettu vuokra vastaa yleisten rakennusten tonteilta perittyä vuokratasoa, joka on noin puolet vastaavasta asuntotontista peritystä vuokrasta.

Capellan puistotien kortteleiden tontit sijaitsevat hyvien julkisten liikenneyhteyksien ja Kalasataman metroaseman läheisyydessä (alle 500 m). Vuokrausperusteissa on myös huomioitu tonttien autopaikoituksesta ja rakennusten perustamisesta syntyvät kustannukset, joita on vertailtu Kalasataman ja Jätkäsaaren vastaaviin kustannuksiin.

Kyläsaaren erityisasumisen ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten tontti

Aiemmat vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 9.4.2014 (106 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 21. kaupunginosan (Hermanni) asemakaavan muutosehdotukseen nro 12223 merkityt suunnitellut tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2075 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

Tontin (YU) 21677/5 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana urheilutoimintaa palvelevien rakennusten kerrosneliömetrihintana 16 euroa.

Ehdotetut vuokrausperusteet

Edellä olevan ja kaupunginvaltuuston päätöksen 15.6.2016 (181 §) perusteella esitetään tämän esityksen kohteena olevien tonttien vuokrien määräytyvän seuraavasti:

Kyläsaaren tontin (AKS/YU) 21677/5 vuosivuokran esitetään määräytyvän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemien asuntojen) osalta 34 euroa ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten kerrosneliömetrihintana 16 euroa.

Kannenalaiset pysäköintilaitokset ja huoltotilat

Aiemmat vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätöksen 15.6.2016 (181 §) mukaan Kalasataman Sompasaaren kortteleiden 10630–10637 ja 10639–10640 autopaikka- ja yhteispihatonttien (LPA, AH) sekä yhteispihatonttien ala-puolelle toteutettavien asuntotontteja palvelevien maanalaisten pysäköintilaitosten ja huoltotilojen vuosivuokra määrättiin pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana neliömetrihintana yhtä (1) euroa.

Ehdotetut vuokrausperusteet

Ottaen huomioon, että kysymys on vastaavasti asemakaavaan perustuvasta alueen asuntotontteja palvelevasta pysäköintijärjestelystä (ns. velvoiteautopaikat) kannenalaisten yksityisten pysäköintilaitosten osalta esitetään, että yhteispihatonttien alapuolisten pysäköintilaitostoimintaa palvelevien tilojen (pysäköintitilat ja tekniset tilat) vuosivuokra määrättäisiin pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetri- tai neliömetrihintana yhtä (1) euroa.

Mainittu vuokra vastaa velvoitepaikoista maantasoisilta autopaikkatonteilta (LPA) perittävää vuokraa. Pysäköintilaitosten ajo- ja kulkuyhteyksistä ei esitetä perittäväksi vuokraa.

Yleistä

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokraushinnan määrittelyssä on otettu huomioon Kalasataman Sörnäistenniemen ja Jätkäsaaren asuntotonttien vuokraushinnat, niiden jälkeinen maan arvon kehittyminen sekä tonttien sijoittuminen alueella, rahoitus- ja hallintamuodot, käyttötarkoitukset ja talotyypit.

Esitettyjen asuntotonttien maanvuokran pääoma-arvojen, teoreettisen vaikutuksen asumiskustannuksiin ja myönnettyjen alennusten osalta viitataan edellä Tiivistelmä-kohdassa mainittuihin tietoihin.

Vuokra-aika

Kalasataman alueella on tarkoitus vuokrata tontit noin 60 vuodeksi.

Kaupunginvaltuusto päätöksen 15.6.2016 (181 §) mukaan Sompasaaren kortteleiden 10630 - 10637 asunto- ja muut tontit sekä maanalaiset määräalat vuokrataan 31.12.2080 saakka. Tämä vuoksi Capellan puistotien kortteleiden 10627–10629 tontit ja maanalaiset määräalat esitetään vuokrattavaksi 31.12.2080 saakka.

Kyläsaaren alueella muun muassa tontin 21677/5 viereinen tontti 21677/6 on vuokrattu pitkäaikaisesti 31.12.2075 saakka. Tämän vuoksi Kyläsaaren tontti 21677/5 esitetään vuokrattavaksi vastaavasti alueellisen yhtenäisyyden perusteella 31.12.2075 saakka.

Lopuksi

Ehdotus on kaupunkiympäristölautakunnan esityksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta 20.06.2017 § 12

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36449

Päätös tullut nähtäväksi 25.08.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §