Taka-Töölön (14.KO) asemakaavan muutos nro 12572, Helsinki Garden, Nordenskiöldinkatu 11-13

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

• asettaa 26.3.2019 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12572 julkisesti nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee 14. kaupunginosan (Taka-Töölö) puisto-, urheilupuisto-, pysäköinti- ja katualueita sekä maanalaista tilaa a-b-c-d-merkityllä alueella

• antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet esitettyihin mielipiteisiin ja kannanottoihin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Sörnäistenkatu 1, sekä internet-sivuilla: Päätöksenteko

www.hel.fi/kaupunkiymparisto/fi

• että asemakaavoituspalvelu pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot

• valtuuttaa asemakaavoituspalvelun tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä

• kehottaa asemakaavoituspalvelua laskuttamaan hakijalta kaavan hyväksymisen jälkeen kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset seuraavasti:

Samalla lautakunta esittää kaupunginhallitukselle

• asemakaavan muutosehdotuksen nro 12572 hyväksymistä, mikäli ehdotuksesta ei tehdä maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaisia muistutuksia eivätkä ehdotuksesta annetut lausunnot anna aihetta asian käsittelemiselle uudelleen kaupunkiympäristölautakunnassa.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee puistoalueita, urheilualuetta, katualueita ja pysäköintialuetta, jotka sijaitsevat Eläintarhan puiston pohjoisosassa. Kaavaratkaisu mahdollistaa yksityisen, maanalaisen monitoimiareenan sekä toimitilojen ja asuntojen rakentamisen Nordenskiöldinkadun varteen. Vieressä sijaitseva Helsingin jäähallin rakennus yhdistetään hankkeeseen ja muutetaan pienemmäksi monitoimiareenaksi sekä liikuntatiloiksi. Kallioselänteen alle rakennetaan lisäksi harjoitusjäähallitiloja ja pysäköintilaitos. Maanalainen huolto- ja pysäköintiajoyhteys rakennetaan Vauhtitien suunnasta, Pisararadan varaukset huomioiden.

Tavoitteena on kaupunkistrategian mukaisesti yritystoiminnan ja toteuttamiskelpoisten suurhankkeiden edistäminen sekä liikunta- ja vapaa-ajan paikkojen, asuntojen ja työpaikkojen lisääminen.

Uutta kerrosalaa syntyy yhteensä 175 800 k-m². KTYA-korttelialueen uudisrakennuksen maanpäällisen osan laajuus on 75 000 k m². Helsingin jäähallin rakennus (19 850 k-m²) säilytetään, mutta maanalainen harjoitusjäähalli puretaan ja osin sen tilalle rakennetaan laajennusosa 2 680 k-m². Koko kaava-alueen maanalaisen rakentamisen laajuus on 102 000 k-m². Kerrosalat sisältävät tekniset tilat.

Monitoimiareenan kapasiteetti on 11 000–16 000 henkilöä ja sen laajuus aputiloineen ilman ravintolatiloja on noin 40 000 k-m². Maan päällisestä kerrosalasta korkeintaan 30 % (22 500 k-m²) saa osoittaa asumiseen, ja jäljelle jäävästä kerrosalasta korkeintaan 55 % saa osoittaa hotelli- ja majoitustiloille (28 875 k-m²). Suunnitelmissa hotelli- ja majoitustiloja on esitetty rakennettavaksi 20 500 k-m² ja toimitiloja on tarkoitus rakentaa yhteensä noin 46 000 k-m², joista liiketiloja ja kaupallisia vapaa-ajantiloja on noin 26 000 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 500 asukasta. Nykyisiä harjoitusjäitä korvaavien tilojen lisäksi uusia urheilu- ja liikuntatiloja on suunniteltu noin 5 000 k-m².

Alueelle suunnitellut maanalaiset tilat mukaan lukien uuden KTYA-tontin tehokkuusluku et = 6,63. Helsingin vanhalle jäähallille muodostettavan tontin tehokkuusluku et = 1,31.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 6926), jonka mukaan Nordenskiöldinkadulle ja Vauhtitielle esitetään rakennettavaksi uusia kääntymiskaistoja ja nykyisiä vasemmalle kääntymiskaistoja pidennetään pääkatujen liikenteen sujuvuuden varmistamiseksi. Samassa yhteydessä katujen liikenneturvallisuutta parannetaan selkeyttämällä jalankulku- ja pyöräliikenteen järjestelyjä sekä joukkoliikenteen pysäkkijärjestelyjä. Tapahtumapysäköinti- ja -huoltoliikenne on ohjattu Vauhtitien kautta nykyisen yleisen pysäköintialueen eteläpäädyn kohdalta, josta on tarkoitus rakentaa tunneliyhteys kallioselänteen alaiseen pysäköintilaitokseen sekä edelleen areenan alatasolla sijaitseviin huoltotiloihin. Osa pysäköinnistä sijoitettu entisen jalkapallokentän alle, jonne on rakennusrungon sisällä yhteys Pohjoiselta Stadiontieltä. Pysäköintilaitoksiin sijoittuu yhteensä noin 1 100 autopaikkaa.

Tällä kaupunkiympäristölautakunnan esityslistalla on toisena asiana esitysehdotus kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle alueen varaamiseksi Projekti GH Oy:lle hankkeen suunnittelua varten sekä vuokraus-, osto-oikeus- ja myyntiperiaatteiden vahvistamiseksi.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kaupunki saa suurena yksityisenä investointina nykyaikaisen monitoimiareenan.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista edistämällä yritystoimintaa ja toteuttamiskelpoisia suurhankkeita ja tuottamalla lisää liikunta- ja vapaa-ajan paikkoja, asuntoja ja työpaikkoja.

Kaavaratkaisu on oikeusvaikutteisen Helsingin yleiskaavan 2016 (tullut voimaan 5.12.2018) mukainen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi Eläintarhan alueen maankäytön periaatteet 13.5.2014 jatkosuunnittelun pohjaksi

Kaupunginhallitus päätti 27.6.2016 varata Projekti GH Oy:lle alueen Garden Helsinki -hankkeen jatkosuunnittelua, toteutusedellytysten selvittämistä ja varmistamista, arkkitehtuurikilpailua sekä asemakaavoitusta varten 31.12.2018 saakka.

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 4.10.2016 Garden Helsinki arkkitehtuurikutsukilpailun kaupunkikuvalliset ja toiminnalliset lähtökohdat ja tavoitteet.

Kaupunginhallitus päätti 8.1.2018 muuttaa suunnitteluvarauspäätöstä (varausalueen tarkennus).

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee Taka-Töölössä, ydinkeskustan tuntumassa ja lähellä Pasilan uutta keskusta. Maanpäällinen suunnittelualue asettuu Eläintarhan puistoalueelle. Pohjoisessa alue rajautuu Laakson ja Auroran sairaala-alueisiin sekä näiden välissä sijaitsevaan Keskuspuiston vihersormen kapeimman kohdan avoimeen laaksotilaan, joka jatkuu Nordenskiöldinkadun molemmin puolin. Idässä maanpäällistä rakennusaluetta rajaa Pohjoisen Stadiontien itäpuolinen, koko kaupungin laajuiseen metsäverkostoon kuuluva metsäinen kallioselänne vehreine reunavyöhykkeineen. Lännessä Urheilukadun varren pääasiassa kuusikerroksisten asuinkortteleiden seinämä rajaa Töölön pallokenttien ja Helsingin jäähallin aluetta sekä koko Eläintarhan urheilu- ja puistoaluetta.

Eläintarhan puiston keskiosille on tyypillistä avoimuus ja puistomaisuus, jossa metsäisten kallioselänteiden lomaan sijoittuu väljästi maisemassa vapaasti seisovia urheilulaitoksia kuten Olympiastadion, Uimastadion ja Eläintarhan urheilukenttä sekä Kaupunginpuutarha. Nordenskiöldinkatu on tähän asti suurelta osin säilyttänyt vehreän ilmeensä, mutta kadun liikennemäärät ovat suuria.

Laakson sairaala-alueella on käynnissä asemakaavan muuttaminen, joka tulee mahdollistamaan uuden yhteissairaalan rakentamisen Nordenskiöldinkadun pohjoispuolelle. Sairaalan alle tutkitaan pysäköintilaitoksen sijoittamista kallioluolaan.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1906–2015. Pääasiallista uudisrakentamisen aluetta koskevan asemakaavan (v. 1942) mukaan alue on urheilualuetta sekä puistoalueita. Suunnitellun kalliopysäköintilaitoksen ja Vauhtitieltä alkavan ajotunnelin alueilta koskee Eläintarhan alueen asemakaava (v. 1906) sekä Pisararadan kaava (v. 2015).

Uudenmaan 4. vaihemaakuntakaavassa (v. 2017) suunnittelualue on merkitty yleiseksi virkistys- ja ulkoilualueeksi osana Töölönlahti–Keskuspuisto -akselia. Kaavaratkaisu mukautuu maakuntakaavan tavoitteisiin.

Helsingin kaupunki omistaa alueet. Kaavoitus on tullut vireille vuonna 2017 suunnittelualuevarauksen tehneen aloitteesta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

• kertaluonteisia investointeja ovat puiston rakentaminen, johtosiirrot, pallokentän 1 rakentaminen talvikäyttöön sekä Helsinki Stadion Management Oy:n ylipainehallin vuokrasopimuksen ennenaikaiseen purkuun liittyvät kustannukset, yhteensä 3,5 miljoonaa euroa
• mahdollisesti uuden harjoitushallin hankkiminen Jääkenttäsäätiölle 6,5–10,5 miljoonaa euroa
• käyttötalousmenoja arviolta 400 000–1 200 000 euroa / Jääkenttäsäätiön vuosittaisen kaupungin toiminta-avustuksen lisäys.

Kaavoitetun rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 75–90 miljoonaa euroa.

Suuntaa antavan arvion mukaan Garden Helsinki -hanke lisäisi Helsingin kunnallisverotuloja rakentamisvaiheessa yhteensä noin 11 miljoonaa euroa ja yhteisöverotuloja noin 3 miljoonaa euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• Liikennevirasto
• Uudenmaan ELY-keskus
• poliisilaitos
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (liikuntapalvelut)
• kaupunginkanslia (elinkeino-, markkinointi- ja aluerakentamispalvelut)

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat erityisesti hankkeen kaupunkirakenteellisiin, -kuvallisiin ja maisemallisiin vaikutuksiin sekä valtakunnallisesti merkittävän rakennetun ympäristön arvoihin kohdistuviin vaikutuksiin: uudisrakentamisen mittakaavaan, alueen käyttötarkoituksiin, Keskuspuiston laaksotilan katkeamiseen, tärkeiden näkymien menettämiseen, Olympiastadionin kaupunkikuvallisen aseman heikentymiseen, Helsingin jäähallin suojelukysymyksiin sekä metsäselännealueen luonto- ja maisema-arvojen heikkenemiseen.

Lisäksi esitettiin huomioita hankkeen vaikutuksista liikenteen toimivuuteen, Laakson tulevan yhteissairaala-alueen toimintaan sekä eri liikuntalajien harrastusmahdollisuuksiin ja alueen ulkoilu- ja virkistysarvoihin, Pisararadan, Helsinki–Pasila -junaradan ja Vauhtitien ajoyhteyden yhteensovittamiseen sekä vesihuoltolinjojen ja muiden yhdyskuntateknisten tunneleiden huomioimiseen mahdollisine siirtotarpeineen sekä hulevesien käsittelyyn.

Luonnosaineiston nähtävilläolo järjestettiin erikseen, ja samassa yhteydessä asetettiin nähtäväksi tarkistettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Viranomaisten kannanotot kohdistuivat suurelta osin samoin asioihin kuin OAS-vaiheessa. Lisäksi kannanotot kohdistuivat kaavaratkaisun ristiriitaan muiden maankäyttöä ohjaavien tavoitteiden ja päätösten kanssa.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että Vauhtitien suunnalta esitetty ajotunneli on ratkaistu erillisenä Pisararadan rakennus-, huolto- ja pelastustunnelista, ja ajotunnelin ja Pisararadan tilavarauksen yhteensovituksen tarve on huomioitu kaavamääräyksin. Vanhalle jäähallille asetettiin suojelumääräyksiä, joita on tarkennettu luonnosvaiheen jälkeen. Rakennuksen kulkuaukon sijaintia Nordenskiöldinkadun varressa on siirretty takaisin kilpailuvaiheen sijaintiin. Maanalaisista tiloista kallioselänteelle tulevien kuiluille ja poistumisteille on asetettu määräyksiä koosta ja kaupunkikuvallisesta ilmeestä sekä luonnosvaiheen jälkeen sijainteja on muutettu mahdollisuuksien mukaan maisemallisesti parempiin sijainteihin. On asetettu määräyksiä uudisrakennuksen arkkitehtonisesta ilmeestä ja arvokkaaseen ympäristöön sopeutumisesta. Alueen toiminnallisten tavoitteiden varmistamiseksi on asetettu määräyksiä eri toimintojen määristä ja sijoittelusta sekä rakentamisen toteuttamisjärjestyksestä. Alueelle on laadittu yleispiirteinen selvitys vesihuoltoliitoksista sekä hulevesien hallinnasta, ja kaavakartalle on osoitettu maanalaisia alueen osia hulevesien käsittelyä varten. Liikenteen toimivuutta on tutkittu tarkemmin selvityksin.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat erityisesti kaupunkikuvaan, kaupunkirakenteeseen ja maisemaan: Keskuspuiston vihersormen ja laaksotilan katkeamiseen, alueelle vieraiden toimintojen sijoittamiseen, uudisrakentamisen mittakaavaan, Olympiastadionin kaupunkikuvallisen aseman heikkenemiseen, metsäselännealueen virkistysarvojen heikkenemiseen, sekä Eläintarhan alueen kokonaistarkastelun puuttumiseen. Lisäksi kiinnitettiin huomiota liiketilojen suureen määrään ja kauppakeskusmaisuuteen, yksityisautoilun lisääntymiseen, liikenteen toimivuuteen suurtapahtumien yhteydessä, Pohjoisen Stadiontien liikenteellisiin ratkaisuihin, Saharan kentän ja Helsingin vanhan jäähallin väliin esitetyn huoltoajoyhteyden turvattomuuteen, jalkapalloilun ja alueen muiden toimijoiden toimintaedellytysten ja olosuhteiden säilyttämiseen ja kehittämismahdollisuuksiin, sekä kaupungilta saatavaan tonttimaahan liittyvään spekulointiin.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 10 kpl.

Luonnosaineiston ja tarkistetun osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolon yhteydessä saadut mielipiteet kohdistuivat suurelta osin samoihin asioihin kuin OAS-vaiheessa saadut mielipiteet.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 11 kpl.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että nykyistä suurempi ylipainehalli voidaan sijoittaa pallokentälle 6, joka on otettu mukaan kaava-alueeseen ja pallokentälle 7 voidaan sijoittaa juniorikenttä sekä muiden tapahtumien laajenemisalue. Helsingin vanhan jäähallin huoltoajoyhteys on siirretty tapahtuvaksi Pohjoisen Stadiontien kautta. Eläintarhan metsäalueelle sijoittuvien teknisten rakennelmien osalta on määrätty koosta ja kaupunkikuvallisesta ilmeestä. Rakennuksen kulkuaukon sijaintia Nordenskiöldinkadun varressa on muutettu takaisin kilpailuvaiheen sijaintiin. On asetettu määräyksiä uudisrakennuksen arkkitehtonisesta ilmeestä ja arvokkaaseen ympäristöön sopeutumisesta. Luonnosvaiheessa maanalaisista tiloista kallioselänteelle tulevien kuilujen ja poistumisteiden sijainteja on muutettu mahdollisuuksien mukaan maisemallisesti parempiin sijainteihin. Alueen toiminnallisten tavoitteiden varmistamiseksi on asetettu määräyksiä eri toimintojen määristä ja sijoittelusta sekä rakentamisen toteuttamisjärjestyksestä.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Auris Kaasunjakelu Oy
• Gasum Oy
• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Väylävirasto (ent. Liikennevirasto)
• Museovirasto
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• Uudenmaan liitto
• Helsingin poliisilaitos
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala
• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
• sosiaali- ja terveystoimiala
• sekä muut mahdolliset tahot.

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 08.02.2019 § 9

19.09.2018 Käsitelty

22.08.2018 Pöydälle

Sosiaali- ja terveystoimiala 26.6.2018

Päätös tullut nähtäväksi 01.04.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §