Helsingin Medialukion julkisivun ja vesikaton uusinta sekä ilmanvaihdon muutostyöt hankesuunnitelma
V 6.5.2020, Helsingin Medialukion peruskorjaushankesuunnitelman enimmäishinnan korottaminen
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Helsingin Medialukion peruskorjaushankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen 928 067 eurolla siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 10 106 000 euroa helmikuun 2020 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Hyväksytty hankesuunnitelma
Kaupunginhallitus on 23.4.2018, 266 § hyväksynyt Helsingin Medialukion 4.1.2018 päivätyn peruskorjaushankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 8 268 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 8 310 000 euroa lokakuun 2017 kustannustasossa.
Hankesuunnitelma koskee Helsingin Medialukion julkisivun ja vesikaton uusimista sekä ilmanvaihdon muutostöitä. Korjauksen lähtökohtana on ollut uusia vanhojen rakennuksien katot ja julkisivut sekä uudistaa ilmanvaihtojärjestelmä siten, että rakennusta voidaan jatkossakin käyttää nykyaikaisena ja toimivana koulukiinteistönä. Tavoitteena on ollut rakennuksen terveellisyyden ja turvallisuuden varmistaminen.
Rakennustyöt käynnistyivät toukokuussa 2018. Kyseessä on kokonaisurakka. Rakentamisen aikana on jouduttu toteuttamaan tavanomaisten muutostöiden lisäksi muutostöitä, joita ei ollut hankesuunnitelmaan sisällytetty ja joilla on sisäilmaolosuhteisiin parantava vaikutus.
Korjaushanke toteutetaan viidessä eri vaiheessa koulun toimiessa koko urakan ajan. Tontille on hankittu 600 m² väistötila urakan ajaksi, johon aina työn alla olevan rakennuksen osan opiskelijat väistyvät remontin ajaksi.
Kustannusmuutokset ja niiden syyt
Hankkeen enimmäishinnan määrittelyssä oli varauduttu tavanomaisiin peruskorjaushankkeessa esiintyviin muutostöihin. Hankesuunnitelman lisä- ja muutostyövaraus oli 1 038 933 euroa. Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esityksen mukaan hankkeeseen myönnetty lisä- ja muutostyövaraus ei tule riittämään verrattuna nyt muodostuneisiin kustannuksiin sekä vielä tuleviin rakentamisen kustannuksiin.
Hankkeen enimmäishinnan korotuksella varmistetaan muun muassa opetustoiminnan sujuvuus nykyaikaistamalla ylioppilaskirjoituksien sähköistyksen vaatimuksia, parannetaan hätätilanteen poistumisteiden turvallisuustekijöitä sekä varmistetaan, että sisäilmaolosuhteiden parantamiseen tehdyt toimenpiteet toimivat parhaalla mahdollisella tavalla.
Lisätöiden kustannukset
Ryömintätila ja alapohjakorjaus
Rakennuksen D-siiven ryömintätilasta löydettiin korjaustöiden yhteydessä runsaasti vettä. Ryömintätila on ilmatila, joka rajoittaa rakennuksen alapohjan, sokkelin sekä perusmaan. Ryömintätila kunnostettiin kokonaisuudessaan tekemällä ilmanvaihdon parannus sekä vedenohjaus ryömintätilasta poispäin. Lisäksi vedenpoistojärjestelmä varustettiin ylimääräisellä perusvesipumppaamolla ja siihen tehtiin riittävät massanvaihdot lisälämmöneristämällä alapohjarakenne, jolla saatiin myös rakenteen energiataloudellisuutta parannettua. Pinta-alaa kunnostetulla ryömintätilalla ja alapohjalla on noin 1 000m².
Vaikutus lisäkustannukseen on noin 220 000 euroa.
Merkkivalaistus
Rakennustöiden yhteydessä on pelastusviranomaiselta tullut kehotus nykyaikaistaa hätäpoistumisteiden merkkivalaistus verkkovirralla toimivaksi.
Vaikutus lisäkustannukseen on noin 120 000 euroa.
Kellarin korjaustyöt
Rakennuksen A-siiven kellaritilan ulkoseinien korjauksen yhteydessä havaittiin kellarissa märkä betonilattia. Tämä johti lattian purkamiseen rakenneavauksen havaintojen perusteella. Rakenneavauksessa lattian alustäyttörakennusmateriaalin todettiin olevan kapillaarisesti kosteutta nostavaa maa-ainesta.
Kellaritilan lattian uusinta massanvaihtoineen ei ollut alkuperäisessä suunnittelutyössä mukana. Pinta-alaa kellarissa on noin 200 m².
Lattian korjauksen yhteydessä puretaan keittiön valurautaiset rasvaviemärit ja asennetaan uudet haponkestävät viemärit. Samalla uusitaan lattiarakenteen sisällä kulkeneet lämpöjohdot ja muutetaan ne pinta-asenteisiksi.
Vaikutus lisäkustannukseen on noin 335 000 euroa.
Liikuntasalin ulkoseinä
Liikuntasalin ikkunaseinän alaosan vanhan seinärakenteen purku ja uudelleen rakennustyöt sekä ikkunaseinän yläosan ilmantiiviyden parannustyöt on tehty lisätyönä, sillä nämä alueet eivät kuuluneet alkuperäiseen suunnitelmalaajuuteen.
Vaikutus lisäkustannukseen on noin 85 000 euroa.
Piha-alue
Käyttäjä on esittänyt toiveen väistötilan alueen muuttamisesta koulun parkkipaikka-alueeksi taikka vaihtoehtoisesti parkkipaikkojen lisäyksen väistötilan viereiselle nurmialueelle. Väistötilan alue on ennestään ollut osittain nurmialuetta ja osittain asvaltoitua. Alue vaatii joka tapauksessa ennallistavaa maanrakennustyötä, kun väistötila poistetaan alueelta. Ennallistettavaa aluetta on noin 700 m². Alueen ennallistaminen ei ole ollut alkuperäisessä suunnittelutyössä mukana.
Vaikutus lisäkustannukseen on noin 110 000 euroa.
Muutostöiden kustannukset
Haitta-aineet
Rakennustöiden edetessä on tullut ilmi, että rakenteissa on enemmän haitta-aineita (asbesti), kuin mitä haitta-aineselvityksessä alunperin oli tullut esiin. Yläpohjarakenteiden kaikki vanhat lämmöneristeet jouduttiin purkamaan haitta-ainetyönä, koska alkuperäinen rakennustapa on ollut huolimatonta ja tuulensuojalevyinä olleet asbestilevyt olivat rikkoutuneet.
Asbestipitoisia levyjä löytyi myös muista yläpohja rakenteista. Edellä mainitut haitta-ainetekijät tulevat suurella todennäköisyydellä esiin myös seuraavissa rakennusvaiheissa ja niihin on syytä varautua.
Haitta-aineen poistotyön ja jätteen määriin vaikuttavat lisääntyneesti myös rakennusvaihe kolmen kellaritilassa, havaitun märän betonilattian purkutyön yhteydessä lattiarakenteesta löytynyt asbestipitoinen levy. Kellaritilan purettu betonilattia jouduttiin poistamaan haitta-ainetyönä koko käytävän osalta.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 210 000 euroa.
Puhdistustyöt
Kaikilta tähän asti tehdyiltä työvaiheen osilta 1,2 ja 3 on löytynyt käytävien alakattojen yläpuolelta ilmanvaihtokanavien ja lämpölinjojen ympäriltä pinnoittamatonta mineraalivillaa. Tämä on vaikuttanut heikentävästi Medialukion sisäilman laatuun. Nämä pinnoittamattomat mineraalivillaeristykset on jouduttu pinnoittamaan. Lisäksi kaikilta näiltä alueilta on alakaton yläpuoliset tilat jouduttu puhdistamaan pölyistä. Edellä mainitut päällystämättömät mineraalivillakuitu ja pöly tekijät tulevat suurella todennäköisyydellä esiin myös seuraavissa rakennusvaiheissa.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 84 000 euroa.
Palonsuojaus
Kaikilta toteutetuilta alueilta on löytynyt puutteellisia palokatkoja eri paloalueiden välillä. Nämä puutteelliset palokatkot ovat korjattu aina, kun niitä on havaittu paloturvallisuuden maksimoimiseksi. Puutteellisia palokatkoja tulee suurella todennäköisyydellä esiin myös seuraavissa rakennusvaiheissa.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 50 000 euroa.
Yhdyskäytävä
Rakennuksen A-siiven ja D-siiven yhdistävän käytävän ulko-ovien uusinnan yhteydessä havaittiin aistinvaraisesti seinärakenteen kosteusvaurioita. Yhdyskäytävän seinälevytyksen ja eristeiden vaihtotyöt päätettiin ottaa korjausohjelmaan mukaan sisäilman parantamisen takia.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 20 000 euroa.
Kattorakenteet
Rakennuksen A-siiven vesikaton purkutyön yhteydessä esiin tullut koko siiven pituinen betoninen käytöstä poistettu ilmanvaihtokanaali jouduttiin purkamaan, jotta kattorakenteen tuuletus ja lämmöneristys saatiin yhtenäiseksi ja toimivaksi.
Kattorakenteen betonipinnasta jouduttiin poistamaan hiekkapuhaltamalla vanha olkieristys, joka oli betonirakenteessa kiinni. Lisäksi lahovaurioituneet räystäsrakenteet haitta-aineineen jouduttiin purkamaan.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 225 000 euroa.
Opinto-ohjaajien tila
Rakennuksen A-siivessä sijaitsevasta entisestä kotitalousluokkatilasta oli alkuperäisessä suunnitelmassa suunniteltu avointa kokoontumis- tai työtilaa. Hankkeen edetessä käyttäjän toiveena oli, että tila muutettaisiin opetustyötä paremmin tukevaksi ja paremmin käyttötarkoitukseensa soveltuvaksi. Uuden suunnitelman mukaan tiloihin sijoitettaisiin opinto-ohjaajien tilat ja tehtäisiin yksi kokoustila. Tilojen muutokset tähän tarkoitukseen vaativat väliseinien rakentamista ja ilmanvaihdon muutoksia sekä sähköasennuksien muutoksia.
Vaikutus muutoskustannuksiin on yhteensä noin 75 000 euroa.
Varautuminen tuleviin lisä- ja muutostöihin
Sääsuojauksen pidennyksen tarve tuleville rakennusvaiheille 4 ja 5.
Vesikattojen lahovauriot ovat olleet monin paikoin suurempia kuin suunnitelmissa on arvioitu. Näitä lahovaurioita esiintyy suurella todennäköisyydellä myös tulevilla rakennusvaiheilla 4 ja 5.
Talotekniikan (ilmanvaihto) vaatimia putkituksien reititysmuutoksia on jouduttu tekemään eri lailla kuin alun perin oli suunniteltu. Näitä taloteknisten järjestelmien reititysmuutoksia esiintyy suurella todennäköisyydellä myös rakennusvaiheilla 4 ja 5.
Uuden ilmanvaihtokonehuoneen tuentamuutokset suunnitelmista poiketen rakennus vaiheella 4.
Ylioppilaskirjoituksien sähköistyksen vaatimia suunnitelma muutoksia ja sähköpisteiden lisäyksiä on tehty käyttäjän toiveesta enemmän kuin suunnitelmat alun perin pitivät sisällään. Näitä sähköpisteiden lisäyksiä esiintyy rakennusvaiheilla 4 ja 5.
Varautumisessa on mukana tavanomaisiin muutostöihin lukeutuvia tekijöitä kuten työn määrä ja työn sisältö muutoksia. Nämä varaukset liittyvät eri aikakausina tehtyjen riskirakenteiden ja rakenneratkaisujen korjaamiseen, joita ei suunnitteluvaiheessa ole voitu huomata.
Lisä- ja muutostöiden vaikutukset ovat lisänneet suunnittelun ja rakennuttamisen kustannuksia. Tuleviin lisä- ja muutostöiden kustannuksiin varaudutaan 738 000 eurolla.
Kustannusmuutokset yhteensä
Tehdyt lisätyöt yhteensä 640 000 euroa
Tehdyt muutostyöt yhteensä 589 000 euroa
Varautuminen tuleviin lisä ja muutostöihin 738 000 euroa
Lisä ja muutostyöt yhteensä 1 967 000 euroa
Varautuminen tuleviin lisä- ja muutostöihin 738 000 eurolla sisältää osittain niitä tekijöitä, joita on lisä- ja muutostöiden luettelossa. Luettelon mukaisista lisä- ja muutostöistä on suoritettu jo noin 80%.
Hankkeen alkuperäinen lisä- ja muutostyövaraus on ollut arvonlisäverottomana 1 038 933 euroa. Korotusesityksen mukainen summa on 928 067 euroa. Näin ollen uusi lisä- ja muutostyövaraus hankkeessa on yhteensä 1 967 000 euroa arvonlisäverottomana.
Hankkeen uudet kokonaiskustannukset
Hankkeen hyväksytty arvonlisäveroton enimmäishinta urakoiden tilausajankohtana oli 8 310 000 euroa arvonlisäverottomana lokakuun 2017 kustannustasossa.
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 31.10.2019, 103§ esittänyt hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista 928 067 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen korotettu enimmäishinta on 9 275 000 euroa arvonlisäverottomana maaliskuun 2018 kustannustasossa. Helmikuun 2020 kustannustasossa hankkeen kokonaiskustannukset arvonlisäverottomana ovat yhteensä 10 106 000 euroa.
Enimmäishinnan korotus rahoitetaan talonrakennushankkeiden rakentamisohjelman puitteissa muista hankkeista säästyneistä määrärahavarauksista.
Korjatuilla kustannuksilla tilojen tulevaksi vuokraksi arvioidaan 20,72 euroa/htm², josta pääomavuokra on 16,87 euroa/htm² ja ylläpitovuokra 3,85 euroa/htm². Yhteensä vuokrakustannukset ovat siten arviolta yhteensä noin 154 100 euroa kuukaudessa ja noin 1 849 000 euroa vuodessa. Vuokra-arvio on laskettu hankkeen korjatun enimmäishinnan perusteella 30 vuoden poistoajalla ja kolmen prosentin tuotto-odotuksella. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 3.3.2020, 35 § antanut hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta puoltavan lausunnon. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.
Toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa. Kaupunginhallitus on hyväksynyt Helsingin Medialukion 4.1.2018 päivätyn peruskorjaushankesuunnitelman. Koska korotuksen jälkeinen kokonaishinta on yli 10 miljoonaa euroa, esitetään asia kaupunginvaltuustoon päätettäväksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 03.03.2020 § 35
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi puoltavan lausunnon Helsingin Medialukion julkisivun ja vesikaton uusinnan sekä ilmanvaihdon muutostöiden hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta 928 067 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enimmillään yhteensä 9 275 000 euroa maaliskuun 2018 kustannustasossa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta huomauttaa, että kaupunkiympäristön toimialan on huomioitava nyt esitettävä enimmäishinnan korotus ja siitä aiheutuva vuosittainen lisävuokra (n. 455 500 euroa) kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra-arvioon siten, että vuokrankorotus voidaan huomioida toimialan budjetissa jo vuodelle 2021. Lautakunta muistuttaa lisäksi, että tilahankkeen vuokravaikutukset tulee huomioida toimialan talousarviossa.
13.02.2018 Esittelijän ehdotuksesta poiketen
16.04.2018 Pöydälle
Esittelijä
Lisätiedot
Julia Pettersson Hakava, projektiarkkitehti, puhelin: 310 26884
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 31.10.2019 § 103
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle, että Helsingin Medialukion julkisivujen ja vesikaton uusinnan sekä ilmanvaihdon muutostöiden hankesuunnitelman enimmäishintaa korotetaan 928 067 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen korotettu enimmäishinta on 9 275 000 euroa arvonlisäverottomana maaliskuun 2018 kustannustasossa.
Päätös tehtiin ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta hyväksyy enimmäishinnan korotuksen ja siitä aiheutuvan tilakustannuksen muutoksen.
25.01.2018 Ehdotuksen mukaan
16.04.2018 Pöydälle
Esittelijä
Lisätiedot
Toni Lähdemäki, projektipäällikkö, puhelin: 310 39351
Jouko Snellman, yksikön päällikkö, puhelin: 310 40334
Kaupunginhallitus 23.04.2018 § 266
Päätös
Kaupunginhallitus hyväksyi Helsingin Medialukion 4.1.2018 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 8 268 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 8 310 000 euroa lokakuun 2017 kustannustasossa.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö Sari Hildén.
16.04.2018 Pöydälle
Esittelijä
Lisätiedot
Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251
Päätös tullut nähtäväksi 29.04.2020
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251