Omakotikiinteistön hallintaoikeuden jatkaminen Östersundomissa

Tontit-yksikön päällikkö päätti jatkaa ********** hallintaoikeutta omakotikiinteistöön ********** seuraavin ehdoin:

1. Hallinta-aika jatkuu 1.2.2017 alkaen toistaiseksi voimassaolevana.
Irtisanomisaika on hallintaoikeuden haltijalla 3 kuukautta ja kaupungilla 12 kuukautta.

2. Hallintaoikeudesta peritään ********** euron vuosikorvaus, joka peritään jälkeenpäin kunkin vuoden lopussa tai hallinnan päättyessä joko kuittaamalla kaupungin maksamattomasta kauppahinnasta tai kaupungin laskua vastaan.

3. Kaupunki maksaa hallinnan päätyttyä kuittausten jälkeen maksamatta olevan osan kauppahinnasta.

4. Hallintaoikeuden haltija vastaa hallinta-aikanaan kiinteistön ja sen rakennusten kaikista käyttö-, hoito-, korjaus- ja vakuutuskustannuksista kiinteistöveroa lukuun ottamatta. Kaupunki ei ole velvollinen ylläpitämään eikä korjaamaan rakennuksia.

Muutoin noudatetaan liitteenä nro 1 olevan sopimusluonnoksen ehtoja.

Helsinki on ostanut omakotikiinteistön ********** osana Östersundomin maapoliittista hankintaa. Myyjä pidätti tuolloin kiinteistön hallintaoikeuden 31.01.2018 asti ja hänelle jäi oikeus jatkaa hallintaa erikseen sovittavin ehdoin, ellei kaupunki tarvitse kiinteistöä omaan käyttöönsä.

Östersundomin alueen kaavoitus on edelleen kesken, eikä kaupungilla ole tarvetta kiinteistölle.

Hallintaoikeuden jatko koskee lähinnä rakennettuja kiinteistöjä, jotka kaavoituksen ja sen toteutumisen edetessä mitä ilmeisimmin on tarkoitus purkaa, koska eivät sijaintinsa tai luonteensa puolesta sovellu uuteen maankäyttöön. Hallintaoikeuden jatkaminen on kaupungin kannalta kustannus- ja resurssitehokas keino pitää alueen väestömäärä sellaisena, että se takaa olevat palvelut kunnes mittavampi uudisrakentaminen pääsee käyntiin. Tähän mennessä Östersundomisssa on jatkettu 14 kiinteistön tai määräalan hallintaoikeutta.

Hallintaoikeuden korvaustasoa on johdettu alueen/kiinteistön vuokratasosta, ottaen huomioon hallintaoikeuden haltijan vuokralaista selvästi suuremmat kustannusvastuut kiinteistöstä. Yleisesti ottaen korvaustason määrittämisessä on, sitä alentavana otettu huomioon kaupungin vuokrausriskeistä (markkinointiaika, vuokrauskuntoon laittaminen, vuokralaisen vaihtumistiheys, kaupungin tavanomaista vuokranantajaa suuremmat vastuut), hallinnoinnista ja ennakoidusta korjaustarpeesta sekä vanhojen omakotitalojen teknisistä ratkaisuista (vaiheittain rakentaminen, eri standardien mukaiset rakenteet, riskirakenteet, mahdollinen sijainti kunnallisteknisten verkostojen ulkopuolella) ja mahdollisista tavanomaista korkeammista tie/katumaksuista johtuvat lisäkustannukset.

Vanhoja omakotikiinteistöjä vuokrattaessa kaupungin nettotulot jäävät edellä mainitut korjaus- ja muut vastuut huomioon ottaen tyypillisesti tasolle 35 - 50 % kiinteistön bruttovuokrasta. Hallintaoikeuden korvaus alla mainitulla tasolla arvioidusta bruttovuokratasosta ei siis pienentäisi kaupungin nettotuloja vuokrausvaihtoehtoon nähden. Kiinteistöt, joiden vuokraaminen kaupunkiin vuokranantajana kohdistuvien tavanomaista suurempien vaatimusten vuoksi edellyttäisivät mittavia peruskorjauksia, tullaan pääsääntöisesti purkamaan hallinnan päättyessä, koska korjauksia ei pystytä vuokratuloilla kattamaan. Mikäli hallintaoikeuden haltija haluaa tällaisen kiinteistön hallintaoikeutta jatkaa, korvaustaso jää rakennuksen nykykunnon mukaisen teoreettisen vuokratason alhaisuudesta johtuen varsin alhaiseksi.

Kiinteistön noin 100 htm²:n kokoisen omakotitalon vanhimmat osat ovat 1900-luvun alkupuolelta ja se on peruskorjattu 1997. Kiinteistö on kunnallistekniikan piirissä. Vuokraaminen edellyttäisi varautumista tavanomaista suurempiin huoltokorjauskuluihin.

Neuvottelutuloksena saatu esitys hallintaoikeuden korvaukseksi, 3 600 euroa/vuosi (300 euroa/kk) vastaa noin 43 % kiinteistön arvioidusta bruttovuokratasosta tavanomaisin vuokraehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 22.5.2017 § 92 (HEL 2017-005809) siirtää Tontit-yksikön päällikölle 31.5.2018 saakka oikeuden antaa uudelleen vuokralle kiinteistöjä sekä yritys- että asuintarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m². Hallintaoikeuden jatkaminen on uudelleen vuokraamista tavanomaista vuokrausta laajemmilla kiinteistön kunnossapito- ja korjausehdoilla.