Vallila, Teollisuuskatu 34, poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 22401 tonttia 9 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11630 seuraavasti:

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Hakija

Asunto Oy Helsingin Helmer (jättöpäivämäärä 15.2.2018)

Rakennuspaikka

22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 22401 tontti 9.

Hakemus

Hakija hakee lupaa poiketa asemakaavassa esitetystä asuntojen keskipinta-alasta, asemakaavassa osoitetusta rakennusalasta, vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta, teknisten tilojen sijoittamista koskevasta määräyksestä, rakennusosien materiaalia ja väritystä koskevista määräyksistä, rakennusosien rajoista, kaksikerroksisia asuntoja koskevasta määräyksestä sekä pesula- ja kuivaustilavaatimuksesta.

Hakija perustelee keskipinta-alasta poikkeamista sillä, että määräykset ovat muuttuneet asemakaavan laatimisen jälkeen. Kolme asuinhuonetta tai suurempien huoneistojen huoneistoala tulee asemakaava-alueella ylittämään 50% osuuden. Asemakaava-alueen ensimmäisillä rakennetuilla tonteilla on rakennettu vastaavasti selvästi suurempia asuntoja. Kun asemakaava-alueen kaikki tontit on rakennettu, kolme huonetta tai suurempien asuntojen yhteenlaskettu huoneistoala on yli 60 % kaikista asunnoista.

Rakennusalan ylittämistä lännessä, puiston suuntaan avautuvilla 8.-12. kerrosten parvekkeilla hakija perustelee seuraavilla syillä. Kaupunkikuvalliset syyt: As Oy Helsingin Helmerin korkein osa muodostaa päätteen kahden korttelin pituiselle Teollisuuskadun varren rakennusmassalle. Tornimaisen osan pää, jonka parvekkeet muodostavat, on koko kahden korttelin pituisena jatkuvan rakennusmassan huipentuma, jota on tästä syystä haluttu korostaa. Rakenteelliset syyt: Parvekkeiden sijoittaminen rakennuksen lämpimän rungon ulkopuolelle on teknisesti riskittömämpi ratkaisu. Tontin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden käyttäminen kokonaisuudessaan edellyttää kerrosalaan laskettavan lämpimän rungon ulottamisen rakennusalan päähän saakka. Rakennusalan ylitys on ylimmissä kerroksissa yli 20 m korkeudella maan pinnasta (alin piste +40.000). Alemmissa kerroksissa rakennuksen seinälinja on rakennusalan mukainen. Rakennus sijaitsee viereisten tonttien asuinrakennusten pohjoispuolella, mistä syystä parvekkeista ei muodostu varjostusongelmaa. Parvekkeista lähimpään asuinrakennuksen seinään on 21,3 metriä. Välissä on Konepajanpuisto.

Rakennusalan ylittämistä rakennuksen länsipäädyssä 0.-7. kerrosten kohdalla hakija perustelee seuraavilla syillä. Kaupunkikuvalliset syyt: Rakennussuunnittelun yhteydessä tehdyssä yksityiskohtaisemmassa kaupunkikuvallisessa tarkastelussa todettiin tärkeäksi, että rakennuksen pää muodostaa terävän kärjen myös alimmissa kerroksissa eikä leikkaudu tylpäksi. Parvekkeiden vaihtuminen lämpimäksi tilaksi 8. kerroksesta ylöspäin toimii rytmin vaihdoksena julkisivussa. Lisäksi 8.-12. kerroksen puiston puoleiset parvekkeet muodostavat kärkeen ulokkeen. Rakenteelliset syyt: 8.-12. kerroksen kärjen ja ulokeparvekelinjan kannattaminen vaatii em. pilarin sijoittamisen esitettyyn paikkaan rakennusalan ulkopuolelle.

Tontin rajan ylittämistä Teollisuuskadun puolella, 8.-12. kerroksessa hakija perustelee kaupunkikuvallisilla syillä. Asemakaavassa kyseessä olevan tontin kohdalle ei ole asemakaavassa merkitty kadun päälle ulottuvaa erkkeriä (u), jollainen on mm. tonteilla 6 ja 5. Näin Teollisuuskadun puolelle muodostuu pitkä julkisivuosuus, jossa ei ole uloketta. Suunnittelun edetessä uloke on havaittu tarpeelliseksi rytmiä tuovana sekä ylimpien kerrosten laatikkomaisia rakennusmassoja eri tonteilla yhdistävänä tekijänä.

Vesikaton ylimmän kohdan korkeusaseman ylittämistä hakija perustelee sillä, että räystäskorko on sama kuin korttelin aiemmissa rakennuksissa ja räystään tulee jatkua yhtenäisenä samassa korossa koko kahden korttelin pituudelta.

Poikkeamista teknisten tilojen sijoittumista koskevasta määräyksestä hakija perustelee sillä, että ratkaisu on toteutettu kaikilla korttelin tonteilla samalla periaatteella, sekä sillä, että ratkaisu on käyty läpi asemakaavan laatineen arkkitehdin kanssa ja on hänen hyväksymänsä.

Poikkeamista laatikkomaisia rakennusmassoja yhdistävän lasisen osan vaatimuksesta hakija perustelee sillä, että yläkerroksen rakennusmassojen nivelkohta on ratkaistu korttelin eri tonteilla hiukan vaihtelevalla tavalla. Useimmilla aiemmilla tonteilla käytettyä tapaa tehdä pystysuuntainen lasiseinä porrashuoneeseen ei voi käyttää enää tässä, sillä kerroksesta toiseen ulottuvaa osastoivaa lasiseinärakennetta ei saa nykyvaatimusten mukaisena CE-merkittynä tuotteena. Nivelkohdan tekemistä lasisen näköisenä mutta umpiseinänä hakija ei pidä tarkoituksenmukaisena ratkaisuna.

Poikkeamista yläkerroksiin osoitetuista rakennusosien rajoista hakija perustelee kaupunkikuvallisilla syillä. Hakijan mukaan rakennuksen massoittelu on tarkentunut asemakaavan laadintavaiheesta ja noudattaa korttelissa aiemmille tonteille toteutettujen rakennusten periaatteita.

Poikkeamista asemakaavan määräämästä rakennusosien värityksestä hakija perustelee sillä, että suunnitelman väritys noudattaa koko korttelin värityssuunnitelmaa, joka on erikseen hyväksytetty kaavoittajalla ja rakennusvalvonnassa.

Poikkeamista kaksikerroksisia asuntoja koskevasta määräyksestä hakija perustelee sillä, että määräys kaksikerroksisista asunnoista korttelissa perustui ajatukseen yläkerrosten suorakaiteisista laatikkomaisista rakennusmassoista; porrashuonetta ei haluttu tuoda ylimpään kerrokseen rikkomaan tätä massaa. Porrashuone on korttelialueen aiemmissa yhtiöissä jouduttu kuitenkin ulottamaan myös ylimpään kerrokseen paloteknisistä syistä (asunnon sisäiset poistumismatkat, pelastaminen ylimmän kerroksen parvekkeelta ei mahdollista) ja peruste kaksikerroksisille asunnoille on sitä myöten kadonnut. Helmerin tontilla lisäksi asunnot ovat melko pieniä, joten niiden jakaminen kahteen kerrokseen ei ole tilankäytöllisesti järkevää.

Talopesula ja –kuivaustiloja koskevasta asemakaavamääräyksestä poikkeamista hakija perustelee sillä, että yksi talopesula ja kuivaushuoneet on korvattu porrashuonekohtaisilla pikku pesuloilla, joissa on myös kuivauskaappi, sekä sillä, että tätä ratkaisua on noudatettu myös aiemmilla tonteilla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 13.2.2008 hyväksytty asemakaava nro 11630. Asemakaavan mukaan tontti kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Alueella ei noudateta asemakaavan ohjeellista tonttijakoa, vaan tontti, jolle nyt haetaan poikkeamista, on muodostettu asemakaavan ohjeellisista tonteista 1 ja 2. Tontilla sijaitsee yksi rakennusala, jonka suurin sallittu kerrosluku on kuudesta kahteentoista kerrosta. Asemakaavassa määrätään, että kaava-alueella asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 75 m² huoneistoalasta. Asemakaava määrää myös, että asukkaiden käyttöön on varattava vähintään 1 talopesula / tontti ja 10 m² kuivatustiloja / 20 asuntoa.

Alue on entistä Pasilan konepajan ratapiha-aluetta, jonne on vuodesta 2007 alkaen rakennettu uusia asuinkerrostaloja. Kyseessä oleva hanke on yksi viimeisistä kaava-alueelle toteutettavista kohteista. Viereisillä tonteilla rakennustyöt ovat käynnissä.

Vuonna 2016 kaupunginvaltuuston hyväksymässä Kotikaupunkina Helsinki -ohjelmassa (Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2016) esitetään, että perheasunnoiksi soveltuvien eli vähintään kahden makuuhuoneen asuntojen riittävä osuus omistusasuntotuotannosta turvataan. Kerrostalotuotannossa sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin asuinrakennusoikeudesta keskimäärin 40–50 prosenttia toteutetaan perheasuntoina. Lautakunta voi perustelluista syistä poiketa tästä rajasta alueilla, joilla perheasuntojen määrä on jo riittävä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (16.5.2018). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

AM-ohjelman tavoitteiden mukaan kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 24.1.2017, että asemakaavoissa käytetään asuntorakentamisen huoneistotyyppien ja kokojen ohjaamisessa muualla kuin Helsingin kaupungin omistamalla maalla seuraavansisältöistä määräystä:

”(AL-, AK- jne.) tonteilla asuntojen huoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän."

Lisäksi lautakunta päätti, että kyseisestä määräyksestä voidaan luopua tai määräyksen mukaisesta prosenttiosuudesta voidaan poiketa ylös tai alaspäin alueellisin ja/tai asuntopoliittisin perustein.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska asemakaavoissa käytettävä huoneistotyyppejä ja -kokoja ohjaava yleismääräys on muuttunut asemakaavan voimaantulon jälkeen, eikä ko. tonteilla ole muita erityisiä perusteita vaatia keskipinta-alamääräyksen pitämistä entisellään 75 m²:ssä.

Hakemuksen liitteenä olevassa laskelmassa tontilla 22401/9 perheasuntojen määräksi esitetään 37,1 % asuntojen huoneistoalasta. Kyseisellä kaava-alueella on aiemmin toteutetuissa kohteissa noudatettu asemakaavan mukaista 75 m² vähimmäiskeskipinta-alamääräystä, jolloin hakijan esittämän laskelman mukaan tavoite perheasuntojen riittävästä määrästä (vähintään 50 %) täyttyy myös alueellisella tasolla.

Asemakaavapalvelu katsoo, että tavoite monipuolisesta asuntojakaumasta ja alueellisesta tasapainosta voidaan saavuttaa hakemuksessa esitetyllä ratkaisulla.

Rakennusala voidaan ylittää lännessä puiston suuntaan avautuvilla 8.-12. kerrosten parvekkeilla, koska asemakaavoituksen tulee edistää laadukkaiden asuntojen rakentamista Helsinkiin, ja koska rakennusala ylittyy vain parvekkeiden, eikä varsinaisen rakennuksen rungon osalta. Ratkaisu myös mahdollistaa Konepajan osa-alueen 2 kaupunkikuvallisen päätteen toteuttamisen kokonaisuuteen sopivalla tavalla.

Länsipäädyssä rakennusalan ulkopuolelle voidaan sijoittaa pilari rakenteellisista syistä.

Tontin raja voidaan ylittää Teollisuuskadun puolella 8.–12. kerroksessa kaupunkikuvallisista syistä.

Vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta voidaan poiketa kaupunkikuvallisista syistä. Esitetty räystäskorko on sama kuin korttelin aiemmissa rakennuksissa, ja räystään tulee jatkua yhtenäisenä samassa korossa koko korttelin pituudelta.

Teknisten tilojen sijoittumista koskevasta määräyksestä voidaan poiketa, koska ehdotetun ratkaisun katsotaan olevan tarkoituksenmukainen, ja koska samaa ratkaisua on noudatettu myös korttelin aiemmin toteutetuissa osissa.

Laatikkomaisia rakennusmassoja yhdistävän lasisen osan vaatimuksesta voidaan poiketa, koska nykyiset rakentamismääräykset eivät enää CE-merkintävaatimusten osalta mahdollista aiemmilla tonteilla käytettyä lasiseinämääräyksiä.

Yläkerroksiin osoitetuista rakennusosien rajoista voidaan poiketa kaupunkikuvallisista syistä.

Asemakaavan määräämästä rakennusosien värityksestä voidaan poiketa kaupunkikuvallisista syistä.

Kaksikerroksisia asuntoja koskevasta määräyksestä voidaan poiketa, koska porrashuone on tässä, kuten korttelialueen aiemmissakin yhtiöissä, jouduttu ulottamaan myös ylimpään kerrokseen paloteknisistä syistä ja peruste kaksikerroksisille asunnoille on sitä myöten kadonnut.

Yhteistilavaatimuksesta voidaan poiketa, koska ehdotetun ratkaisun katsotaan olevan riittävä. Pesulan ja kuivausratkaisun riittävyys, sijainti ja mitoitus tulee tarkistaa rakennusvalvonnassa rakennuslupaprosessin yhteydessä.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat määräysten tai tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen, tontin tai rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen tai käyttö, sekä kaupunkikuvallisten tavoitteiden edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2018, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon