Vaippa- ja piharakenteiden peruskorjaus, hankesuunnitelman hyväksyminen, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat ja Heka Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Taustaa

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat on Helsingin kaupungin 100 % omistama keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja omistaa Sturenkatu 8:ssa sijaitsevan nykyisin toimisto-, liike- ja asuinkäytössä olevan rakennuksen. Helsingin kaupunki omistaa rakennuksen toimi- ja liiketilojen sekä asuntojen hallintaan oikeuttavat Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen osakkeet ja vuokraa kyseiset tilat sisäisellä vuokrauksella kaupungin palvelukäyttöön tai vapaille markkinoille ja asunnot asuinhuoneistovuokrauksella työsuhdeasunnoiksi tai muuhun asuinkäyttöön.

Helsingin kaupungin asunnot Oy on kaupungin 100 % omistama kiinteistöosakeyhtiö ja omistaa osoitteessa Porvoonkatu 10 sijaitsevan asuinrakennuksen.

Sturenkatu 8:ssa sijaitsevan Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen omistamassa rakennuksessa on Helsingin kaupungin sosiaalipalvelujen käytössä 2 378 m² toimistotilaa, 145 m²:n liiketila on kaupungin palvelutoiminnan käytössä väistötilana ja lisäksi rakennuksessa on 32 kpl asuinhuoneistoja.

Rakennukset ovat valmistuneet 1980-luvun jälkipuolella vuonna 1988. Vuonna 2016 molempiin rakennuksiin on suoritettu vaipparakenteiden ja ulkobetonirakenteiden tutkimukset ja Sturenkatu 8:ssa on suoritettu vuoden 2017 aikana mikrobitutkimuksia, joissa yhdellä seinäosuudella on todettu paikallinen mikrobivaurio. Rakennukset ovat saavuttamassa 30 vuoden iän eikä rakennusten vaipparakenteisiin ole suoritettu peruskorjausluonteisia korjaustoimenpiteitä.

Suoritettujen vaipparakenteiden ja ulkobetonirakenteiden kuntotutkimuksen perusteella nyt suoritettavilla peruskorjaustoimenpiteillä on saavutettavissa rakennuksille vähintään yksi peruskorjauskausi optimaalisin kustannuksin ilman betonirakenteiden kallista uusintaa. Korjaukset tehdään suoritettujen tutkimuksien edellyttämänä. Lisäksi korjataan Sturenkatu 8:n sokkelirakenteen mikrobivauriokohta.

Rakennus sijaitsee melko näkyvällä paikalla kaupunkirakenteessa vilkkaasti liikennöityyn Sturenkadun ja Porvoonkadun risteysalueeseen liittyen, ja tämän vuoksi julkisivujen kunnossa pysymiselle ja rakennuskokonaisuuden ulkoasulle piha-alueineen on syytä asettaa ulkonäöllisiä vaatimuksia.

Yhtiöt ovat yhdessä valmistelleet korjaushankkeen hankesuunnitelman. Hanke on tarkoitus toteuttaa yhteishankkeena siten, että kustannukset kohdistetaan yhtiöille rakennusten bruttopinta-alojen suhteessa.

Hankesuunnittelun yhteydessä tehtiin Sturenkatu 8:aa koskeva rakennuksen käyttötarkoitusmuutostarkastelu. Helsingin kaupungin asunnot Oy on arvioinut tehtyä tarkastelua ja todennut, ettei rakennus sovellu muutettavaksi palveluasuntokäyttöön.

Suunnitelma

Hanke perustuu vuonna 2016 molemmissa kiinteistöissä (SK8 ja PK10) tehtyihin vaipparakenteiden ja ulkobetonirakenteiden tutkimuksiin sekä Sturenkatu 8:n osalta vuonna 2017 tehtyihin mikrobitutkimuksiin. Korjaushanke on mitoitettu niin, että korjauksilla saavutetaan kiinteistöissä yhden peruskorjauskauden mukainen käyttöikä ilman ulkoilmaa vasten olevien betonirakenteiden purkutoimenpiteitä.

Peruskorjauksen ajoitus on nyt oikea niin, että betonirakenteet ovat korjattavissa kustannustehokkaasti elinkaarta pidettävästi ilman niiden purkutoimenpiteitä. Rakennusten tämänhetkinen ikä on noin 30 vuotta.

Hankkeen korjaus- ja uusimistoimenpiteet kohdistuvat pääosin ulkovaipparakenteisiin (julkisivuihin, ulko-oviin ja ikkunoihin ja vesikattoihin). Lisäksi korjataan ja uusitaan ulkorakenteita (ulkobetonirakenteita, aita- ja kaiderakenteita, katoksia jne.) sekä asuinhuoneistoparvekkeet ja piha-alueet. Taloteknisenä korjauksena suoritetaan niiden asennusten uusinnat (esim. julkisivu- ja pihavalaisimet, julkisivukatkaisimet ja ovien sähkölukitukset ovien osalta jne.), jotka liittyvät uusittaviin rakenteisiin.

Korjaus- ja uusimistoimenpiteiden käyttöikätavoite on yksi peruskorjauskausi (20 - 30 vuotta). Hankesuunnitelmaan kirjatuilla korjaus- ja uusimistoimenpiteillä saavutetaan kustannustehokkain elinkaari estämällä korjauksilla ulkoilmaa vasten olevien betonirakenteiden käyttöikään nähden ennenaikainen vaurioituminen korjauskelvottomaksi.

Hankesuunnitelma on laadittu Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen ja Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (erityisasunnot) yhteistyönä. Hankesuunnitelma on esityksen liitteenä.

Rakentamiskustannukset

Hankesuunnitelman laatijan arvioima koko yhteishankkeen enimmäishinta on 3 855 000 euroa arvonlisäverottomana (alv. 0 %) maaliskuun 2018 kustannustasossa. Bruttoalakohtainen (brm²) neliökustannus on 435 euroa/brm² (alv. 0 %).

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen osuus tästä on 2 093 908 euroa (alv. 0 %), josta toimi- ja liiketilojen osuus on 1 436 593 euroa (alv. 0 %).

Helsingin kaupungin asunnot Oy vastaa omasta kustannusosuudestaan ja päättää hankesuunnitelman hyväksymisestä omalta osaltaan.

Väistötilat

Korjaustyö ei aiheuta väistötilatarvetta rakennuksen käyttäjille.

Arvioitu tilakustannus käyttäjälle

Hankkeesta aiheutuu vuokravaikutus, jonka suuruus SK8-rakennuksen liike- ja toimistohuoneistoille kaupunkiympäristön toimialan ja kiinteistö-oy:n yhdessä tekemän arvion mukaan on 1,95 euroa/m²/kk (alv. 0 %).

Asuinhuoneistoalan (asm²) osalta ei hankesuunnitelmaan ole tehty vuokravaikutuslaskentaa, koska asuinvuokrat määräytyvät muulla perusteella.

Pääosa, 2 378 m², SK-8 -rakennuksen toimitiloista on tällä hetkellä
Helsingin kaupungin sosiaali- ja terveystoimialan käytössä.
Nykyinen vuokra on 16,09 euroa/m²/kk eli 38 262,02 euroa/kk.  
Uusi vuokra on 18,04 euroa/m²/kk eli 42 899,12 euroa/kk.

Hankkeen rahoitus

Kiinteistöyhtiöt rahoittavat hankkeen. Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen osalta hankerahoitus - mikäli hanke rahoitetaan pitkäaikaisella lainalla - aiheuttaa laina-ajalta lyhennys- ja korkokustannuksia, jotka kiinteistö-oy perii Helsingin kaupungilta vuosittain rahoitusvastikkeina.

Hankkeen aikataulu ja toteutus

Toteutussuunnittelu ja urakkakilpailutus 2018, rakentaminen 
4/2019 - 4/2020. Työvaiheistus suunnitellaan ja vuodenaikatekijät otetaan rakentamisessa huomioon siten, että haitta rakennuksen käyttäjille on mahdollisimman vähäinen.

Päätös tullut nähtäväksi 17.05.2018

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.