Sosiaalitoimitontin (YS, pientalo) määräalan pitkäaikainen vuokraaminen ja sillä sijaitsevan rakennuksen myyminen (Itä-Pakila, määräala tontista 34021/21, Solakalliontie 11)

A

Kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tontit-yksikön päällikkö päätti myydä Oranssi Asunnot Oy:lle (Y-tunnus 0908690-4) tai Oranssi Asunnot Oy:lle perustettavan yhtiön/säätiön lukuun osoitteessa Solakalliontie 11, 00680 Helsinki, sijaitsevan rakennuksen 90 000 euron kauppahinnalla liitteenä 1 olevan rakennusta koskevan kauppakirjaluonnoksen mukaisin ehdoin.

B

Kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tontit-yksikön päällikkö päätti vuokrata Oranssi Asunnot Oy:lle (Y-tunnus 0908690-4) tai Oranssi Asunnot Oy:lle perustettavan yhtiön/säätiön lukuun noin 1 390 m² suuruisen määräalan Helsingin kaupungin 34. kaupunginosan (Pakila) korttelin 34021 tontista 21 (kiinteistötunnus 91-34-21-21, pinta-ala 4 620 m², osoite Solakalliontie 11) vuoteen 2048 saakka liitteenä 2 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin. Vuokra-aika alkaa maanvuokrasopimuksen allekirjoituksesta ja päättyy 30 vuoden kuluttua siitä laskettuna.

(vuokraustunnus A1134-538)

Samalla yksikön päällikkö päätti, että siltä osin, kun tontti 34021/21 tällä päätöksellä vuokrataan, kaupunkiympäristön toimialan tilapalveluiden vuokra-aluetta pienennetään (vuokraustunnus Y9134-6).

C

Kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenteen tontit-yksikön päällikkö päätti oikeuttaa hallinto- ja tukipalveluiden kiinteistölakimiehen allekirjoittamaan edellä päätöskohdissa A ja B mainitut sopimukset (rakennuksen kauppakirja ja määräalaa koskeva maanvuokrasopimus) sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Hakemus

Oranssi Asunnot Oy on tehnyt 7.7.2017 kirjallisen ostotarjouksen (sähköposti) osoitteessa Solakalliontie 9-11 sijaitsevasta rakennuksesta. Kaupan myötä Oranssi Asunnot Oy saisi myös maanvuokraoikeuden määräalalle, jolla ostettava rakennus sijaitsee.

Rakennuksen myynti (päätöskohta A)

Myytävä rakennus on ollut kaupunkiympäristön toimialan tilapalveluiden hallinnassa ja tilapalvelut on vuokrannut sitä eteenpäin. Kaupungin hallintokunnilla ei ole rakennukselle käyttötarvetta eikä tilapalveluilla ole tarvittavia määrärahoja rakennuksen kunnostukseen, mistä johtuen on tarkoituksenmukaista myydä rakennus. Rakennuksen tuleva omistaja ottaa hoitaakseen kustannuksellaan tarvittavat korjaukset.

Oranssi ry on useassa Helsingin Kaupungin omistamassa rakennuksessa vuokralaisena ja ostanut myös rakennuksia kaupungilta. Oranssi ry:llä on myös tarvittavaa osaamista suojellun rakennuksen kunnostamiseen. Rakennuksen osto on edennyt neuvotteluteitse.

Rakennuksessa on vuokralaisena Helsingin A-Kilta ry joka on sanonut vuokrasopimuksen päättyväksi 30.6.2018. Lisäksi Oranssi ry on päässyt sopimukseen samalla tontilla 91-34-21-21 olevan A-Killan omistaman rakennuksen ostosta ja vuokraoikeuden siirrosta, jolloin tällä päätöksellä tehtävän rakennuksen kaupan myötä kaikkien tontilla 91-34-21-21 sijaitsevien rakennusten omistus siirtyy samalle taholle.

Ostaja on tietoinen siitä, että kaupan kohteen käyttö edellyttää jatkossa täydellistä peruskorjaus- ja kunnostustoimenpiteitä. Ostaja ottaa yksin kustannuksellaan vastattavakseen rakennuksen korjaamisesta ja toimittaa rakennusvalvontaan korjaussuunnitelman hyväksyttäväksi sekä hankkii itse muut tarvittavat viranomaisluvat kustannuksellaan.

Rakennuksen arvon määrittämistä varten teetetyn arviokirjan (Catella Property 14.6.2017) perusteella tehty tarjous vastaa rakennuksen käypää arvoa.

Rakennus on liitetty kunnallistekniikkaan (sähkö-, vesi- ja viemäriliittymä). Liittymät siirtyvät ostajalle.

Rakennuksen ostajalle vuokrataan osoitteessa Solakalliontie 11, 00680 Helsinki, sijaitsevan tontin määräala pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella.

Vuokra-alue (päätöskohta B)

Asemakaava- ja tonttitiedot

Ympäristöministeriön 7.5.1999 vahvistaman ja 18.6.1999 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan nro 10625 mukaan määräala sijaitsee tontilla 34021/21, joka kuuluu sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueeseen (YS).

Asemakaavan mukaan määräalalla sijaitsevan rakennuksen rakennusoikeus on 280 k-m².

Vuokrattavalla määräalalla sijaitseva rakennus on sr-2 -merkitty suojeltava rakennus. Rakennus on kaupunkikuvallisesti ja paikallishistoriallisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia muutos- tai korjaustöitä, jotka turmelevat kaupunkikuvallista tai paikallishistoriallista arvoa.

Vuokra-alueen osoite on Solakalliontie 11 ja vuokrattavan määräalan pinta-ala noin 1 390 m². Tontti, josta määräala vuokrataan, on merkitty kiinteistörekisteriin 10.3.2015.

Maaperä

Vuokranantaja ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei vuokra-alueella aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto ei ole vahvistanut määräalalle vuokrausperusteita.

Vertailutietona todettakoon, että kiinteistölautakunta on päätöksellään 11.2.2016 (53 §) vuokrannut pitkäaikaisesti Oulunkylässä sijaitsevan tontin 28056/18 asuntolatarkoitukseen hinnalla 25 euroa/k-m² (ind. 100). Hinnan määräytymisessä sitä laskevana tekijänä oli huomioitu mm. tontilla sijaitsevan vanhan rakennuksen ominaisuudet ja rakennuksessa harjoitettavan toiminnan luonne (asuntola, jossa tarjotaan tuettua asumispalvelua haasteellisessa elämäntilanteessa oleville henkilöille).

Nyt vuokrattava määräala kuuluu YS-korttelialueeseen. Rakennuksen käyttötarkoitus on asuntola, jonka tilat suunnataan ensisijaisesti nuorille. Hanke edistänee osaltaan nuorille suunnattujen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa Helsingissä.

Näin ollen tontin vuokra voidaan määritellä 25 euroa/k-m² pääoma-arvon mukaan, mikä vastaa nykyarvoa 486 euroa/k-m2 (04/2018, ind. 19,44).

Vuokranantajalla on lisäksi oikeus tarkistaa maanvuokraa vuokra-alueen tai sillä olevan rakennuksen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra tulee määritellä 4 % tuottovaatimuksen mukaisesti.

Maanvuokra

Edellä esitetyn mukaisesti vuokra esitetään määräytymään seuraavilla perusteilla:

Maanvuokran perusteena pidetään asemakaavan mukaista kerrosalaa (280 k-m2).

Perusvuosivuokra on 280 euroa: 280 k-m², 25 euroa/k-m² (ind. 100), 486 euroa/k-m² (ind. 1944), (280 k-m² x 25 x 4 %).

Kalenterivuodelta (1.1. – 31.12.) perittävä maanvuokra on edellä mainittu alennus huomioiden 31.12.2018 saakka 5 443 euroa, jolloin vuokraksi kuukautta kohden tulee n. 454 euroa / kk 31.12.2018 saakka (280 x 19,44).

Vuokra-aika

Maanvuokrasopimus ja vuokran laskutus alkaa rakennuksen kauppakirjan allekirjoituspäivästä ja päättyy 30 vuoden kuluttua vuokra-ajan alkamisesta lukien.

Lisäehdot

Koska vuokra-alueella on suojeltu rakennus, sopimusehdoissa on pyritty varmistamaan sopijapuolten asema rakennuksen mahdollisesti tuhoutuessa siinä tapauksessa ettei uudelle rakennukselle myönnetä rakennuslupaa.

Erikseen on sovittava mm. tontin 34021/21 piha-alueen käytöstä, kunnossapidosta ja kulkuyhteydestä sekä ajoyhteydestä korttelin 34021 alueella.

Rekisteröinti

Oranssi Asunnot Oy (0908690-4) on merkitty kaupparekisteriin 7.10.1992.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 3.10.2017 (135 §) siirtää kaupunkiympäristölautakunnan hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan toimivaltaa myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne –palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tontit-yksikön päällikölle kiinteistön tai rakennuksien kokonaisarvon ollessa enintään 500 000 euroa.

Kaupunginhallituksen johtamisen jaosto päätti 22.5.2017 (92 §) siirtää 31.5.2018 saakka kaupunkiympäristölautakunnan hallintosäännön 16 luvun § 2 momentin 1 kohdan toimivaltaa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritys- tai asuintarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tontit-yksikön päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m², jos samalla myydään toimivallan rajoissa kiinteistöllä sijaitseva rakennus.

Edellä mainituilla perusteilla tontit-yksikön päällikkö toimivaltainen päättämään rakennuksen myynnistä ja tontin vuokraamisesta.