Teollisuustontilla sijaitsevan rakennuksen luovuttaminen kaupungille

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun tontit-yksikön päällikkö päätti hyväksyä liitteenä olevan kaupungin ja Kera-Pesu Oy:n konkurssipesän välillä neuvotellun sopimuksen koskien tontilla 46038/2 (os. Takkatie 24) sijaitsevan rakennuksen korvauksetonta luovuttamista kaupungille.

(T1146-186)

Vuokrasopimus ja rakennus

Kaupunki on 16.12.2005 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella nro 21223 vuokrannut Kera-Pesu Oy:lle teollisuus- ja varastotarkoitusta varten Helsingin kaupungin 46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) korttelin 46038 tontin 2 (kiinteistötunnus 91-46-38-2, os. Takkatie 24).

Tontilla sijaitsee vuonna 1962 rakennettu yhtiön omistama rakennus, jonka tuotantotilan suuruus on noin 940 m2 ja toimistotilan suuruus noin 45 m2. Rakennuksen kerrosala on 1042 k-m2.

Yhtiön liiketoiminta on muodostunut pesulatoiminnasta.

Asemakaavatiedot

Sisäasiainministeriön 17.1.1961 vahvistaman asemakaavan nro 4869 mukaan tontti 46038/2 kuuluu yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeseen.

Tontin pinta-ala on 1704 m2 ja osoite Takkatie 24.

Vuokralaisen konkurssi

Kera-Pesu Oy on asetettu konkurssiin 6.10.2011.

Rakennuksen myyntiyritykset ja vuokrasopimuksen päättyminen

Konkurssipesä, kiinnityspantinhaltijat ja vuokralainen ovat yrittäneet pitkään tuloksetta etsiä vuokraoikeudelle ja rakennukselle ostajaa. Em. tahot ovat samalla neuvotelleet kaupungin kanssa maanvuokrasopimuksen voimassaoloajan jatkamisesta.

Rakennuksen myymistä on vaikeuttanut se, että rakennus on huonokuntoinen ja lisäksi tontin maaperä on pesulatoiminnan seurauksena paikoin pilaantunutta.

Kaupunki on valvonut maaperän pilaantumiskustannukset konkurssimenettelyn yhteydessä.

Edellä mainittujen syiden vuoksi konkurssipesä, kiinnityspantinhaltijat ja vuokralainen eivät ole löytäneet rakennukselle ostajaa.

Koska uutta maanvuokralaista ei ole löytynyt, kaupunki ei ole jatkanut maanvuokrasopimuksen voimassaoloaikaa, vaan maanvuokrasopimuksen voimassaolo on päättynyt 31.12.2015.

Tällöin myös vuokraoikeuteen kiinnityspantinhaltijoiden hyväksi vahvistetut kiinnitykset ovat rauenneet.

Rakennuksen purkuvelvoite ja -kustannukset

Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuuden. Vuokralainen on samoin velvollinen siivoamaan vuokra-alueen.

Edellä mainitut sopimusvelvoitteet ovat siirtyneet konkurssin alkamisen jälkeen konkurssipesälle, koska konkurssipesä on pitänyt alueella rakennusta. Maanvuokralain 19 §:n mukaisesti mikäli konkurssipesä käyttää vuokra-aluetta, se on tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä.

Konkurssipesällä ei ole kuitenkaan sen vähävaraisuuden takia taloudellisia edellytyksiä suorittaa purkamista tai siitä aiheutuvia kustannuksia.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat ja pesän varattomuuden, rakennuksen purkukulut tulisivat joka tapauksessa viime kädessä kaupungin kustannettaviksi.

Sopimusneuvottelut

Tontille on löytynyt uusia kiinnostuneita vuokralaisia, jotka ovat valmiit rakentamaan tontille uuden teollisuus- ja varastotarkoitusta palvelevan rakennuksen. Uuden rakennuksen rakentaminen edellyttää vanhan rakennuksen purkamista.

Kaupungin intressissä on saada maa mahdollisimman pian tuottamaan maanvuokratuloa. Konkurssipesän intressissä on saada po. asia mahdollisimman pian järjestellyksi, koska keskeneräisten asioiden kuntoon saattaminen on osa pesän hoitoa.

Tämän vuoksi maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelu ja konkurssipesä ovat neuvotelleet tämän päätöksen liitteenä olevan sopimusluonnoksen, jonka sisältönä on, että konkurssipesä luovuttaa tontilla sijaitsevan teollisuusrakennuksen vastikkeettomasti kaupungille.

Kaupungin ja konkurssipesän välillä neuvoteltu asiaa koskeva sopimusluonnos on liitteenä 1.

Konkurssihallinnon koolle kutsuma velkojainkokous on 10.10.2017 hyväksynyt menettelyn.

Vuokraoikeuden kirjaus on poistunut kiinteistörekisteristä ja vuokraoikeuteen kohdistuneet kiinnityspantinhaltijoiden hyväksi vahvistetut kiinnitykset ovat rauenneet maanvuokrasopimuksen voimassaoloajan päätyttyä 31.12.2015. Kiinnityspantinhaltijoiden erillistä suostumusta menettelyyn ei siten tarvita.

Sen jälkeen kun rakennus on kaupungin omistuksessa, se voidaan purkaa. Uuden vuokralaisen kanssa on neuvoteltu siitä, että vuokralainen purkaisi rakennuksen ja maaperä puhdistettaisiin uuden teollisuus- ja varastorakennuksen rakentamisen yhteydessä.

Konkurssipesän vähävaraisuus

Sopimus on tehty konkurssipesän varattomuuden perusteella. Konkurssipesä vahvistaa, ettei sillä ole taloudellisia mahdollisuuksia täyttää maanvuokrasopimuksen mukaista purkuvelvoitetta. Konkurssipesä ei pysty jakamaan velkojille lainkaan jako-osuuksia ja myös osa massaveloista on maksamatta.

Sopimukseen otetaan kuitenkin ehto, jonka mukaan konkurssipesä on velvollinen suorittamaan kaupungille muun muassa purkukulut, mikäli pesän varallisuustilanne myöhemmin paranee mahdollisten takaisinsaantikanteiden johdosta tai muilla tavoin tai mikäli kaupungille ei ole annettu oikeita tietoja pesän varallisuusasemasta.

Keskeisiä ehtoja

Sopimuksen mukaan konkurssipesä luovuttaa rakennuksen omistus- ja hallintaoikeuden vastikkeetta kaupungille. Samalla pesä vapautetaan rakennuksen purkuvelvoitteesta.

Lopuksi

Sopimuksen tekeminen on perusteltua, koska rakennuksen purkaminen ja purkukustannukset jäisivät konkurssipesän varattomuuden perusteella joka tapauksessa viime kädessä kaupungille. Sopimuksen tekemisen vaihtoehtona on varattoman konkurssipesän haastaminen oikeuteen tilanteessa, jossa purkukuluja ei saataisi perittyä konkurssipesän varattomuuden vuoksi edes ulosottoteitse. Vaihtoehtoinen prosessi haastehakemuksineen olisi sopimuksen tekemiseen verrattuna vain hitaampi ja vaikeampi.

Tontille on löytynyt uusia kiinnostuneita vuokralaisia, jotka ovat valmiit rakentamaan tontille uuden teollisuus- ja varastotarkoitusta palvelevan rakennuksen. Uuden rakennuksen rakentaminen edellyttää vanhan rakennuksen purkamista.

Sen jälkeen kun rakennus on kaupungin omistuksessa, se voidaan purkaa, jolloin uuden rakennuksen rakentuminen mahdollistuu. Uuden vuokralaisen kanssa on neuvoteltu siitä, että vuokralainen purkaisi rakennuksen ja maaperä puhdistettaisiin uuden teollisuus- ja varastorakennuksen rakentamisen yhteydessä.

Muutoinkin kaupungin edut on luovutussopimuksessa turvattu. Konkurssipesä on muun muassa velvollinen suorittamaan kaupungille rakennuksen purkukulut normaalien konkurssimenettelyä koskevien säännösten mukaisesti, mikäli pesän varallisuustilanne myöhemmin paranee mahdollisten takaisinsaantikanteiden johdosta tai muilla tavoin. Maaperän pilaantumiskustannukset on valvottu konkurssimenettelyssä ja niihin sovelletaan normaaleja konkurssimenettelyä koskevia säännöksiä.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 26.9.2017 (114 §) siirtää kaupunkiympäristölautakunnan hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 4-kohdan toimivaltaa ostaa, lunastaa tai vaihdossa hankkia kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikölle siten, että tontit-yksikön päällikkö päättää ostaa, lunastaa ja vaihdossa hankkia kiinteistöjä tai rakennuksia ennakoidun kokonaisarvon ollessa enintään 500 000 euroa.